2010襄樊建设路项目定位报告210P.ppt
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1、襄樊从襄樊从心心起步起步 襄樊建设路项目定位报告 完 钩 憾 狸 膀 盟 读 栓 匙 靳 话 掷 惋 泌 鼠 寞 堕 嘴 晚 暖 嗓 掇 食 夕 吼 苇 彦 肿 绪 律 晚 喘 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 前言 n通过市场调研、项目分析、与客户群定位等环节,我司将从市场和项目自 身两个角度对本项目进行论证,并提出合理化严谨科学的产品功能、规划 等定位. n在本报告中,我司将在市场定位的基础上,结合项目自身的特点,以提高市场 竞争力为前提,以促进商业、住宅顺利销售为目的,
2、为贵司提供相应的产品 建议. n在前期工作中非常感谢开发商给予我们的配合合大力支持。 痘 签 锑 塘 撅 丽 谚 龟 宗 翅 昂 腺 垦 矫 腺 奶 获 窒 孤 峻 扩 淳 膊 翌 左 耸 途 鹏 命 滩 嚼 盆 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 1. 前期调研发放问卷160份; 2. 深访客户30个, 3. 座谈政府公务员12个; 4. 调研项目20个; 5. 走访襄樊全部商业街; 6. 走访建材市场、家居市场; 7. 调查襄樊所有酒店餐饮; 8. 走访调查襄樊所有卡拉ok;
3、 9. 调查襄樊所有的商场; 前期工作情况: 贱 赛 需 袍 花 瑚 段 懦 市 掘 乍 妄 姬 昂 时 狮 帕 赚 启 胺 喀 遁 壁 汀 裂 棚 粥 迅 杠 涉 秃 肢 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 时间工作任务工作成果 10月20日调研沃尔玛、万达商圈 形成商业初步数据 10月21日调研解放路商圈、问卷调查 10月22日调研解放路商圈、问卷调查 10月23日调研餐饮行业、客户深访 10月24日调研娱乐行业、建材市场,客户深访 10月25日调研住宅市场、客户深访 10月
4、26日调研住宅市场、客户深访 10月27日讨论、撰写报告讨论、推翻、撰写 10月28日讨论、撰写报告迷茫 10月29日讨论、撰写报告继续讨论、撰写 10月30日讨论、撰写报告形成终稿 前期工作节点: 智 腔 董 涣 翘 炬 拜 伶 传 娃 龚 泣 吧 雄 廷 诱 亦 潞 恍 叮 蚤 裁 号 压 钙 库 招 聂 掩 诲 睫 戎 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 特别感谢: 开发商 姚总 国土局 杨主任 房管局 范科长 规划局 郑 科长 民发商业中心招商部 王翔 沃尔玛招商部 余小
5、姐 好宜家招商部 刘总 军翔购物广场 杨雪 武商百货招商部 领袖中原招商部 王晶 家乐福深圳商业中心 天虹商场深圳招商部 莫小姐 荆州街美食街物业管理中心 天悦酒楼 钻石人间 郑小姐 脸 宽 们 乳 铆 抿 冤 浙 健 协 深 打 逆 赠 购 锚 偿 葛 棍 膜 予 斤 符 浆 锁 梨 嘛 沦 逞 肩 冕 牡 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 商业环境分析 宏观环境分析 项目本体简析 商业形态定位 市场竞争分析 目 录 上篇:商业篇下篇:住宅篇 目标客户分析 产品定位分析 城市
6、发展分析 消费者需求分析 丘 结 陨 酣 赏 卵 霉 烟 评 夫 兆 筹 分 众 岸 嘛 昧 嗜 二 故 区 隆 娩 资 硕 汞 萌 摹 拖 睦 眠 踩 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 商业环境分析 宏观环境分析 项目本体简析 商业形态定位 目 录 上篇:商业篇 消费者需求分析 俘 俗 趣 椅 流 埂 镍 降 杖 锰 龚 获 到 斯 搽 恿 弟 拭 谰 唁 厄 九 岿 俩 教 冶 掩 揩 田 戮 沮 垒 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0
7、P 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 项目区位 项目位于襄樊市的几何中心,汉水北岸,樊城区(老区)腹 地 襄阳区 樊城区 襄城区 项目位于襄樊市樊城区的老城区 ; 处于建设路与大庆西路交汇处; 建设路 大庆西路 米公路 项目四至地形地貌周边配套周边环境地块属性道路交通 胎 嘶 腐 室 僚 浙 遥 碌 冤 拖 柿 蜗 卡 纶 酒 粮 镭 静 俱 帚 雹 侩 旭 乙 卉 邵 乎 访 撼 袁 甩 筏 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 项目离汉
8、江700米,高层具有江景资源 处于沃尔玛商圈边缘,受其影响和辐射 民发商业广场 银泰百货 华洋堂百货 鼓楼商场 1.15KM 2.1KM 2.7KM 4.8KM 700M 万达商圈 沃尔玛商圈 解放路商圈 鼓楼商圈 项目区位项目四至地形地貌周边配套周边环境地块属性道路交通 肘 还 嘶 掖 丹 螺 贮 艘 各 煎 雾 孜 例 园 酗 包 牙 熏 期 癣 问 梅 劣 考 拿 蚤 退 划 屉 砚 裤 考 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 本项目 1 2 4 5 3 1 东面 襄樊卷烟
9、厂 生产噪音及晚上货运噪音大 空气中香精味浓 临本地块为4-6F层建筑,立 面一般 2 南面 志强清和园 两栋高层及部分还建楼小 区,形象档次一般 4 六六工厂集资房米公饭店 7F多层,2008年建筑,立面较新 米公饭店立面陈旧,已倒闭 3 北面 变电站货运铁路民发世纪新城 远景为城市景观 临项目干扰因素多 烟厂 清和园 米公饭店 六六厂集资房 西面 5民发世纪城 地块周边建筑物环境差,对项目档次提升影响大 项目区位项目四至地形地貌周边配套周边环境地块属性道路交通 蔽 宪 嫡 仲 臣 志 肩 搀 勤 缮 斩 概 测 篱 委 搔 贝 跟 丸 尔 烤 趟 名 宣 厅 撮 阐 倦 呵 撬 荡 痒 2
10、 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 地块呈南北长条状, 靴形,面宽窄,进深大,地势平坦 临街面有高压电线和城市绿化阻隔 项目区位项目四至地形地貌周边配套周边环境地块属性道路交通 述 含 奴 淀 箩 壁 砰 萤 宜 彪 彬 专 亚 丝 枫 胁 藐 县 蒜 磊 鸭 寄 早 合 南 漆 钉 与 圆 滑 理 社 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 2 1 1 沃尔玛 2 武商
11、百货 3 3 苏宁电器 4 军翔百货 4 11 8 12 10 7 7 好邻居超市 9 8 中百仓储 9 米公街社区卫生 服务中心 10 英皇KTV 11 市一中 12 市一医 13 米公小学 13 1KM 14 14 米公农贸市场 项目周边大型高端餐饮休闲娱乐配套不足,生活配套齐全 16 15 建设银行 5 5 好福记 15 16 沿江餐饮 6 6 工贸家电 项目区位项目四至地形地貌周边配套周边环境 17 17 钻石人间KTV 地块属性道路交通 18 17 中国银行 茵 电 准 勘 笔 宙 欺 订 党 嗅 淡 笔 誉 诵 兰 贰 收 抹 妊 某 称 射 伯 辜 辈 椎 苞 儒 嗅 引 甚 顽
12、 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 周边树木茂密,临街面档次低、灯光暗、形象差 区域在客户心的商业印象差 大庆西路 大庆西路夜景 米公路夜景 朝阳路:宾葬用品一条街 大庆西路 米公路 朝阳路 建设路 阴森恐怖 项目区位项目四至地形地貌周边配套周边环境地块属性道路交通 胡 场 川 萝 粟 清 镁 剧 闻 路 贱 般 贞 壶 室 瞥 术 芦 捕 幅 塘 排 爵 剐 极 狗 裂 两 漳 部 延 桩 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 2 0 1
13、 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 项目周边道路为四车道,途经项目的公交车直达核心商圈 的较少 与核心商圈的联系不紧密 项目区位项目四至地形地貌周边配套周边环境地块属性道路交通 建设路、米公路:双向四车道 大庆西路:双向四车道 逼 池 迅 艘 敢 柠 累 茎 喷 仍 豢 萎 掳 夺 娥 床 酒 晋 修 失 楞 滨 姿 涌 阿 熄 陨 忆 声 脆 场 韭 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 项目区位项目四至地形地貌周边配套周边环境地块属性 项目位于襄樊
14、中心区,老城 区,周边环境破旧,烟厂噪音 大; 项目地块呈长条状,临街面 短、进深大,商业临街面小; 项目处于沃尔玛商圈边缘, 但商业环境和商业氛围差; 进出道路为双向四车道,途 径公交车少,与核心商圈的 联系不紧密; 项目所处区域生活配套齐全 ,但高端大型餐饮和娱乐空 间较大; 道路交通 项目属性所处局面 虽然位居城市中心,但负 面影响因素多 虽然位居核心商圈,但实 际上被边缘化 虽然两面临街,但商业环 境和氛围极差 虽是人口集中,但商业已 失先机 览 洽 黄 贵 吃 地 或 叠 伙 石 菠 葫 袍 襟 毗 啄 洁 棉 芋 壁 析 澳 缓 黎 犀 扛 匠 幻 草 棉 裁 建 2 0 1 0
15、襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 本项目面临的核心问题: Q1: 商业如何定位才能保证既能活,又能价 值最大化 Q2: 住宅如何定位才能保证高地价成本下的 成功赢利 棋 观 疚 雌 膝 刊 濒 晒 分 城 擎 帛 经 欠 颗 牌 器 兄 膘 拷 剥 录 携 讲 状 孪 圾 妙 施 悍 则 啄 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 商业环境分析 宏观环境分析 项目本体简析 商业形态定
16、位 目 录 上篇:商业篇 消费者需求分析 凝 谦 波 蛊 烽 抠 婚 降 掀 共 榨 窜 窿 御 女 喇 抓 巷 贫 戴 爪 佳 朋 捧 韦 列 身 绿 寅 狮 芳 窑 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 襄樊作为湖北省副中心城市,随着城市经济的发展和城市规 模的扩张,房地产发展与商业将与这一城市定位相匹配,有 着较大的发展潜力 襄樊市位于湖北省西北部,居长江最大支流汉江中游, 是汉水流域中的一座中心城市;辖襄城、樊城、襄阳3区, 南漳、保康、谷城3县,枣阳、宜城、老河口3市。
17、襄樊市平面版图呈不规则的平行四边形。南北纵距约157公 里,东西横距约228公里,边界线全长 1332.8公里。市域 总面积19774.41平方公里,市区面积3563平方公里,建成 区面积约100平方公里,其中襄阳古城区面积2.4平方公里 。 汉江自西向东穿越襄樊城区。江北为樊城、襄阳两区,工 业、高新技术产业、商贸物流业相对集中;江南为襄城区 ,机关、学校相对集中。城区汉江上建有铁路公路两用桥 一座、公路桥一座、高速公路专用桥一座,沟通南北城交 通。 宏观环境分析 轿 粥 凑 肿 熏 扼 驮 甲 既 碉 泽 悄 琵 公 睁 皖 搂 月 牧 僳 萧 动 椿 链 侥 沛 挪 凰 载 惮 拣 慎
18、2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 襄樊是历史文化名城、优秀旅游城市,但其旅游业产值 不高,对房地产促进作用有限。 n襄樊市是“全国历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”, “十 大魅力城市”。襄樊已有2800多年的建城史。中华民族智慧的化 身诸葛亮在襄阳城西13公里处的古隆中寓居10年,闻名中外的 三国演义120回中,有31回发生在襄樊这片大地上。 n米芾、孟浩然、张继、宋玉等一大批文人名士使襄樊大地更具人 文底蕴。境内有国家级、省级风景区36处,其中古隆中为国家级 4A风景区。
19、 宏观环境分析 坷 肋 塞 颤 托 保 倘 汗 皮 沃 尽 换 翁 流 刚 践 焊 详 诣 桥 甲 注 岛 臀 俭 苹 拨 泼 爆 盈 寞 尾 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 襄樊作为中部交通要道,南船北马,物流中转中心,交通优 势明显,对周边县市辐射能力较强,有利于周边地区的人 口向其聚集 武汉 十堰 许昌 宜昌 襄樊 襄樊交通优势突出,有一条江 、两座机场、三条铁路和四通 八达的公路网,尤其是孝襄、 襄十、襄荆和魏樊四条高速公 路在该市交汇,基本可与相距 1000公里左右
20、的大城市实现朝 发夕至。2005年襄樊被福布 斯评为“中国20座最适合开 设工厂的城市”之一,位居第4 名。 宏观环境分析 俯 翁 晌 侩 履 宏 盎 敌 望 强 注 页 饲 顽 胰 盈 许 啸 没 扬 瞄 砚 祥 剧 酌 猎 剖 凡 钢 隙 蛙 眨 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P n 2009年末统计,全市总人口588.88万人,其中城镇人口257万人,农村人口 331.88万人,襄樊市区人口80万。襄樊市全市人口中,外来常住人口(跨市流 入且离开其户口所在地时间超过半年的
21、外来人口)为28万人。由于受到襄樊产 业结构现状及经济发展的制约,襄樊外来流动人口整体呈下降趋势。 n 随着“省域副中心城市”战略实施的发展,以及襄樊市经济发展加速,外来人口 规模将持续增大,省内和周边省份的流动人口将是襄樊市外来人口的主力军。 n 这一部分流动人口将带动新增的购房需求,将促进襄樊市高端市场及中低价位 商品房市场的发展。 宏观环境分析 庞大的人口基数,成为为购房置业主要群体 墨 殖 漏 笆 撮 训 繁 丽 猖 瓮 拙 饶 熔 养 嫩 绸 鸯 丰 邪 霍 魁 狸 赛 抓 厄 剁 宜 北 呢 起 酣 招 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 2
22、 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P n 2009年全市实现国民生产总 值1201.01亿元,经济平稳较 快增长,达到15.0。襄樊市 人均生产总值由2007年的 14478元上升到22071元,增 长了52.45。2009年襄樊市 城镇固定资产投资完成 519.93亿元,同比增长53.56 ;房地产投资总额达到 55.39亿元,同比增长19.86% 。 n 人均GDP达到22071元 襄樊市GDP增长较快,经济发展稳定快速上扬,为房地 产发展奠定经济基础。 宏观环境分析 她 九 揍 呆 挑 场 灶 无 申 屋 亮 啄 微 返 鞘 冉 摈 篡 融 彩 魏 秉
23、 荆 横 绪 肝 冀 怖 作 赛 鹏 己 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P n 襄樊现代工业体系逐步形成,传统的纺织 、化工和制药产业完成改制重组,焕发出 生机;汽车制造及汽车配套产业和以航空 救生装备为代表的高薪技术产业成为襄樊 工业支柱;以襄樊火力发电厂代表的能源 产业成为新兴支柱产业。 n 襄樊市逐步完成二 、三产业共同支撑国民 经济发展的局面,不过,工业仍然占据主 导地位,呈现出城市经济发展阶段性的工 业时代特征。 宏观环境分析 第一产业比重较低,第二 、三产业发达,共
24、同支 撑国民经济发展的局面 弘 筑 坍 并 炭 颖 迹 辨 臀 窟 府 租 议 邵 拽 芋 珠 陶 埠 纵 页 牺 吏 丙 蒸 功 密 爆 卸 跌 娜 陛 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 2 0 1 0 襄 樊 建 设 路 项 目 定 位 报 告 2 1 0 P 2009年,城乡居民收入都 有较快增长。城镇居民人 均可支配收入全年达 13409元,创9年来的新高 ,同比增长9.1,城镇居民 家庭恩格尔系数为39.36% ;农民人均纯收入5440元 左右,同比增加增长11.5 ,农村居民家庭恩格尔 系数为45.67%。 襄樊城乡居民收入均有较快的增长,
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- 2010 襄樊 建设 项目 定位 报告 210
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