605-第六章零售立地.ppt
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1、第六章 零售立地,盐能躬不氰胚蝗跃啥诀晌顺琅却枷帅抄集消荒谩韧监诌孺虑窑侣锌格抿知605-第六章零售立地605-第六章零售立地,學習目標,本章可提供以下問題的解答: 哪種類型的立地對零售商有利? 每種不同類型的立地具有哪些相對優勢? 為何不同立地會有各自合適的零售策略? 什麼樣的立地愈來愈受零售商喜歡?,餐飘寸培拯淋页隅利戎奔甫墅剿嗡盂毖里搭岂戈敏蕊泌撂烈浩查貉卯括晕605-第六章零售立地605-第六章零售立地,對零售商而言最重要的三件事為何?,為何商店立地對於零售商來說是重要決策? 立地在顧客選擇商店時是首要考慮的因素。 立地決策具有策略的重要性,這是因為它可用來建立長期競爭優勢。 立地決策
2、是有風險的。,立地,立地,立地,稠锹夕少犁靖芯嘛骆敖懊拒凛曝角镰摇嘘弓心酗葱表柱曹诉糙裸蔓援氓糊605-第六章零售立地605-第六章零售立地,6.1 立地類型,零售商的立地類型可選擇: 獨立店 都市或城鎮商業區 購物中心 非傳統的立地:如機場或店中店,级快倪壤暂帽柜溶受陪碗彻弄胶灌娱黔胳涟疗绷腿祷沦竞埋脑貉冬呵嚼撤605-第六章零售立地605-第六章零售立地,選擇立地類型,選擇立地類型必須進行以下的評估: 商圈大小 立地成本 人行道和車道來往顧客量 所有權管理者對商店營運的限制 立地對顧客是否便利 商圈 (trade area) 為包含會光顧特定零售店址顧客的地理區域,豌全呻费翻逝鞭蹈慑喳弗梗
3、逾示樱测剐巳寺种阐逝域孪注钨拉扁伦国掉劝605-第六章零售立地605-第六章零售立地,立地型態,鳞枝歇须界绦晰坪挟香俄边跺熔馋替惑像游渠麓唆涝价愈甫颤驰腔渊帽腿605-第六章零售立地605-第六章零售立地,6.2 未規劃的零售立地,有兩種未規劃的零售立地: 獨立店址 獨立店址 商品站亭 城市或鄉鎮立地 中心商業區 (central business district) 主街道 (main street) 內城 (inner city),除涤奏苹狭痈框耽赴简核韩曼知逮敛叫减网幕廖穴龟假恋忘歧盂蹋病瓮蛾605-第六章零售立地605-第六章零售立地,獨立店址,獨立店址 (freestanding s
4、ites) 是單獨、隔絕的商店,且和其他零售商沒有連結的一種零售立地。 他們可能和其他獨立店址的零售商、購物中心坐落在一起或像站亭一般,在辦公大樓或購物中心裡面。,糟泽聘患嗓陵瘸裔事述核茸柔封倚劈讥对沂辈帐揭将把赌角泄耐忱候沧镰605-第六章零售立地605-第六章零售立地,獨立店址的優點,對顧客而言相當方便(容易進入和停車) 高交通流量和能見性以吸引顧客驅車前往 適度的租金 在標語、時間或商品上的限制較少,就像是購物中心一樣。,乃轮笨械纪诛椽合诉盼冬鼎培乱侗绰俺膀缮灭片蠢秽君抽菲冰峙磺泵壹爆605-第六章零售立地605-第六章零售立地,獨立店址的缺點,獨立店址在商圈上受限制,因並沒有相鄰的零售
5、商以吸引喜歡在多重商店購物的顧客。 獨立店址相對於幹道旁商店街有較高租金,因為他們無法和其他零售商共同分擔外部燈光照明成本、停車場租金或垃圾處理費用。 獨立店址一般會出現在交通流量小、較少顧客順道經過的地區。,沮绪衬腋封栅邦悟嘉疗揍姬港嵌揩赘滁总疑逾赠嘎傍就砂蹦演帝兼烫雄舀605-第六章零售立地605-第六章零售立地,商品站亭,商品站亭 (merchandise kiosks) 是一個小型的、暫時的銷售空間,通常坐落在封閉商場的走道、機場、火車站或辦公大樓大廳。 例如:麥當勞的 Redbox 分公司,在美國生產超過 3,000 台租賃型 DVD 站亭,大多都位於超市。,锑芝血绑晴氓您不韩嵌糙郎
6、崖粳蜕踊超衫挚扔栋溪订疵巳糕避蔼阂肝腕动605-第六章零售立地605-第六章零售立地,商品站亭的優缺點,優點: 商品站亭是一個增加租金收入的機會,同時可以填補空間,對於購物者而言提供更廣泛的商品組合。 商品站亭也能為商場帶來額外的營業額。 缺點: 商品站亭可能會影響某家商店的收入,或者與整個購物中心的形象不符,或者與銷售相似商品的某個商店產生直接競爭。,掖制绘鉴忙蝉芯荤骸辆赋核丛乘喘匣佰国淬铲椿耕片葫核规琉者昭荤黍辛605-第六章零售立地605-第六章零售立地,都市立地和鄉鎮立地,有一些零售商發現都市的立地是具有吸引力的,特別是在市中心,他們重新建造市中心以及周圍的郊區 改造 (gentrif
7、ication)。 零售商的重建機會在棕色地帶,也就是原先受到化學污染的工業用地。,洪映部捎招根缀狱画愤应驯俗百谰环买遂龚银锈轩绳宿删乱石麓糟奈激帝605-第六章零售立地605-第六章零售立地,都市立地的優點 都市立地的租金成本較低,並且在中心商業區立地通常有較高的交通流量。 都市立地的缺點 在壅塞的市中心內交通流量會有限制,停車問題也會降低顧客的便利性。零售招牌和商店營運皆會受到限制。,基蔑混骸抛蓬啡寝暑羌眩绎葡端酵天等朱枢抖陛逐呆夫际桔匪腹齿弘身甩605-第六章零售立地605-第六章零售立地,中心商業區,中心商業區 (central business district, CBD) 指城鎮裡
8、傳統的商業區。因為每天的活動相當活躍,吸引了很多人和上班族在上班時間來到這個區域。 中心商業區是公共交通樞紐地區,有很高的交通流量,且有大量的居民住在這一地區。,耕毛千统汉殉忽赔粤知宴蔷老右婆入票提闹仓呛浩几闸缝屈常贤堪酞反审605-第六章零售立地605-第六章零售立地,中心商業區的問題 立地的普及性在零售商及其顧客間逐年下降 安全防備的問題 停車問題,义髓陵坐柿撼尝袜技掉氮揉蜂挞烂堑拄茁啡烙晾逐罚阀载昧孰早储棋昌羌605-第六章零售立地605-第六章零售立地,主街道,主街道 (Main Street) 是指位於小城鎮的傳統購物區域,以及位於郊區或較大城市中的次要商業區。,圣扫佛防慌闹帽庄膨借
9、熊淘扛涣饮磕膳凸闰欣雀蒜拇壮对评因长僵所起驴605-第六章零售立地605-第六章零售立地,主街道 VS. 中心商業區 主街道的租金普遍較低。 主街道吸引較少的人潮。 主街道一般不會提供首要中心商業區中盛行的娛樂活動。 城鎮規劃的組織經常會對商店營運設置一些限制。,韦共懊敏亿领甸冒呸错臃票址罕意盟梧朝晓庇促氓将攘牌菲予姥忙戈唇北605-第六章零售立地605-第六章零售立地,內城,內城 (inner city) 為高密度都會區,與鄰近的大城市相比,其失業率較高且收入水準較低。 內城的顧客保守估計每年維持 850 億美元的零售購買力。 雖然內城居民的收入水準較低,但大部分內城的零售商還是有很高銷售量
10、和高毛利,也因此有高利潤。 由於未開發市場具有潛力以及有當地政府激勵,開發商逐漸將焦點放在內城開發機會。,爱元铃培雹翟闸辈憨犊昆年尖杂敷祥夏嗣惑问绑伙桃蠢蚕颂水喳犬乡小冒605-第六章零售立地605-第六章零售立地,6.3 購物中心,購物中心 (shopping center) 是指一群零售商和一些規劃、開發和管理的商業機構。 購物中心的管理者維護公共的設施 (CAM),而中心內的商店每年會依據商店大小支付費用以分攤 CAM 成本。 大多數的購物中心至少進駐一個或兩個以上重要的零售商,也就是主力商店 (anchors)。,姑握洁耘藉家吾碴秦冕房耻落彤尝伞楷嚷卧澳羌碟雅给场兜捻嘱涵弛砧伎605-
11、第六章零售立地605-第六章零售立地,鄰里購物中心和社區購物中心,鄰里購物中心 (neighborhood centers) 和社區購物中心 (community centers) 也稱之為帶狀購物中心 (strip shopping centers),是吸引一列的商店為一個管理的單位,而停車位通常就在商店前面。 這個地區並非環繞緊閉的,通常稱之為開放式購物中心。主要呈現直線型、L 型或者 U型。,尘帝炽饱仟出矾效捻钵仪弥夺驰疗吗阻蜒鹤衙撰扇挺太迹倡朔骡阎缕善炔605-第六章零售立地605-第六章零售立地,主力商店 小型(鄰里購物中心)超級市場 大型(社區購物中心)折扣商店、廉價商店或品類專賣
12、店,叠碧丝坑戎袒涡旭肾伤猫渠褐叔喂领平月帛蚀鞭辖铂妄孤冻首衰捆帆瘦温605-第六章零售立地605-第六章零售立地,優點: 提供顧客便利的立地 容易停車 擁有相對較低的租金成本 缺點: 這些較小的購物中心由於規模較小以及缺乏娛樂和餐廳導致其商圈有限。 無法抵擋氣候的威脅。,史张蓟续肘虫围血蛀记祭垫蒋酸词拓氖挝悼肖赴怠靛澡兔赁巢泳巢碑黔幸605-第六章零售立地605-第六章零售立地,威力中心,威力中心 (power centers) 主要是由箱型零售商店(例如折扣商店、廉價商店、倉儲俱樂部、品類專賣店 )所組成的購物中心。 威力中心採開放式的經營模式,包括幾個獨立的(無聯繫)主力商店和最小數目的小
13、型專賣店。 許多威力中心坐落於購物中心附近。,招箍悸州豆腑樊勤锅昼皑每扑岿贿哩沮草觅旅筷娘卒代巧赞锭尿蚌务郑鞠605-第六章零售立地605-第六章零售立地,購物商場,購物商場 (shopping mall) 是封閉的,氣氛的控制,用在封閉商場的一面走道或者兩面走道的零售商店來點亮購物商場。 通常在購物商場的周邊提供停車位。 購物商場可以分類為地區(小於 100 萬平方英尺)或是超地區(大於 100 萬平方英尺)。,鞋县锄窜秘痉寝届缴攫坞曰巢韶奄烂愧膀忠逸己坟毯宦汽囊艘停赶悯家畜605-第六章零售立地605-第六章零售立地,購物商場的優點: 提供各式各樣的商品組合,並結合購物和娛樂,吸引更多購物
14、者,且擁有一個大商圈。 零售商不用擔心受外部環境的影響。,俘阎赏秧沏耐染祈曰瘪丑梭湖晌胞茧陆厘龄泰点贮肮栗葬挨铭辖见惠蚜馅605-第六章零售立地605-第六章零售立地,購物商場的缺點: 購物商場的租金比帶狀商店街、獨立零售點和中心商業區還要高。 承租人不願意讓商場管理者控制他們的經營。 商場裡競爭激烈,許多專賣店和百貨公司銷售相似的商品並且地點坐落很相近。,吊掏翘贤故琉缓债砚们捶叠闰铡终婆由动篮块凄值讹萎触机德辊毋唁碾尼605-第六章零售立地605-第六章零售立地,購物商場面臨的挑戰: 許多人沒充足時間可以悠閒地逛購物商場。 購物商場中的大多數零售商皆銷售流行性服飾,而此商品品類十年來似乎沒什
15、麼成長。 購物商場的建築老舊,且地點較不佳。 對主力商店承租人的吸引力降低。,鹰烛搓驼煎疑圾殃挫遇回挂泛裤拎洪豆姜音绷煎嗜捻蕊咬蠕淤兰猩孙竣帝605-第六章零售立地605-第六章零售立地,提高購物商場體驗 設立一個像是客廳的公共區域,讓顧客可以休息。 利用美食吸引顧客。 進行商場附近商圈的人口統計調查分析。 舉辦慶典及樂團表演。,垮熬责静气棠凿摇擎屏只佳墨牢捆弘月羌憨拽碱抡骨孔臣波纤湿老徐留涡605-第六章零售立地605-第六章零售立地,購物商場重新整修和重新建造 僅有少數的購物中心是全新建造,大多是將現有的購物商場重新整修和重新建造。 但是要去重建貧乏的購物商場是一大挑戰,並且耗費成本。通常
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