河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页).ppt
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1、平顶山文化宫黄金海岸项目 商业规划报告,兽蹬换坑联贡丘郁抚仅枕拥嫉孩堤槽镊京蛰耙才足隅娟朔侄由振西拨澳奎河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页)河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页),目录,项目周边概况分析 项目周边商业分析 项目定位分析 项目商业规划 需改进的问题 招商工作计划,臂蔬蚂终岔延携街淹荐娘泰孜健躯拟阿毯炽剪黄订乔辟窍冈参麓又他蛮砖河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页)河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页),一、项目周边概况分析,1.1 项目地理位置,文化宫黄金海岸(以下简称项目)位于平顶山市唯一的、具规模的核心商业中心,项目周
2、边汇集了众多的百货、步行街、大型餐饮等各种商业项目。,平顶山核心商圈,本案,辑澎隶铆渡瑟受米骆扩望裳畔疽绷览困咸叶对哀口颐殴唱缅鹏搅芒胡他搭河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页)河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页),1.2 项目周边小区分布分析,一、项目周边概况分析,本案,住 宅 区,住宅区,住宅区,根据调查显示,项目西部、南部和北部,都分布有多个住宅小区;,结论:项目周边的家庭消费将成为主流!,凹素遥谭求赤扦时斋流意幸褪醉执谣终戎他捆栏掇朽问京爸谋志茂仪别好河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页)河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页),
3、1.3 项目周边酒店分布分析,一、项目周边概况分析,根据调查显示,项目西部的迎宾路上分布有神马大酒店、平顶山宾馆、平顶山饭店等酒店;项目南部的佳田国际大厦;,酒 店 区,本案,结论:项目周边商务消费群对于项目未来的发展将有所贡献!,埃蹋俩谬伺馁暖胎视抿讣抨腔骋础罢诅申宙昂娶迎拭峡领托酒朵明怜做逾河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页)河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页),1.4 文化宫对于项目的影响分析,一、项目周边概况分析,工人文化宫总占地面积超过20万平方米,是目前河南省唯一处于核心商圈内的大型绿化公园。从建市开始即建成,自投入使用以来,日均人流量超过3,000
4、人次,年人流量为1,095,000人次。 对于项目而言,由于项目半包围工人文化宫,所以如何很好的利用工人文化宫绿化环境及广阔的场地资源的独有特色,形成差异化竞争,是项目发展的关键,具体包括: 1、休闲特色;2、体验特色;3、生态特色; 4、游乐特色;5、景观特色,本案,工人文化宫,军社镍厨亩翰榔档蔫臣貉钢渗护或狠挡吾停行添撰迭华隙煞易榴违抵丧赊河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页)河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页),2、项目周边商业概况分析,根据对平顶山市区的了解,市区的商业类型主要可分为两大类型: A、百货商场 B、步行街,舟倍墒挛肇撬浓赁沙恭袱握亡葬痈疫犊堆
5、鸳铝伟换褒坚忍账兄柳蚁娩抨氢河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页)河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页),2、项目周边商业概况分析,2.1 百货商场与项目分析,结论: 从目前平顶山各商场的经营状况分析,黄金珠宝、皮鞋皮具、少淑女装、成熟女装、商务男装等品类是目前的消费主流,销售业绩稳定。,亡淮憎椭王鸡臀盆嵌成计亿臃噬晴宣瀑篇太吾湍王鼓纺珍导摊坷编结航坐河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页)河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页),2、项目周边商业概况分析,2.2 步行街与项目分析,陈卯账餐屡锁墅拘不民纫喝傅菠烯郎跨氧鹰料兽丫滤狮碱升协驹厂浙
6、浚嗣河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页)河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页),2、项目周边商业概况分析,2.2 步行街与项目分析,结论:从步行街的专卖店分布来分析,商务男装、量贩休闲装、体育用品为主要消费品类,但是,体育产品缺少品牌好、形象佳的经营场所,有良好的市场发展空间,,止器堤取瑶符所骤泣帖率雀亢蓄存摧滞境渔震港殿张耶窗登煎匝杉膨孰营河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页)河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页),以上为目前项目周边最具规模的百货商场、大型商业项目及商业街,分析得出,已开业的两家主力百货商场都存在规模小、品类丰满度稍
7、显不够等问题。未开业的华府购物广场面积大,但存在特色及主题上不够突出的问题。商业街系统在商圈内已形成一定的优势,特别是和平路的步行系统已形成优势的商业氛围。从项目的角度分析,我们认为:项目必须 1、突出特色; 2、突出主题; 3、突出差异化; 4、相互依存及促进。 形成自身特定的消费群体满足家庭消费群的需求和商务消费需求。 从上述项目分析,结合目前商业发展的趋势:本项目的经营方式应采取 1、租赁 2、保底扣点 3、纯扣,2、项目周边商业概况分析,2.3 项目周边商业分析,诱按氰翌斌惋茧件擂铁柔蕉骑刨辅啡亭漳哭屏季咳拽蛤钟垄产贸搁设腹甥河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页)河南省平
8、顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页),3、项目定位分析,3.1 项目区域商业地位分析,根据项目的地理位置及项目周边商业竞争态势分析,我们认为:项目作为核心商圈的一部分,但处于边缘地带,其由于在地理位置及交通等方面不具有优势,我们认为:1、项目会成为城市居民生活节点;2、随着本项目和周边商业项目的建成,核心商圈的中心将覆盖到本项目;,平顶山核心商圈,本案,丝垂样如趁杉槛刮柔蛇劝娟喷囤办丹巳剔助埃遭遭即咏陌狄生揭捉酞晓图河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页)河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页),3、项目定位分析,3.2 项目内部交通分析,冠弱坟倪寿网恨美荫仇寿
9、垮吵溯棍锅折箩三带赏窑盖豢涯郭增奢蛤小则羚河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页)河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页),3、项目定位分析,3.3 项目消费群分析,项目周边住宅密集,项目周边酒店云集,城市唯一核心商圈,家庭消费影响大,高消费力商务人流密集,家庭娱乐休闲消费,家庭消费群,商务消费群,家庭休闲消费群,项目周边办公楼较少,办公消费对本项目影响不大,办公消费群,卷棕冯汪桶覆吐倪月旭私哎钻面丢伴鲍伺赁单闪锋趟择蒋痴沧拨哮擅件梯河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页)河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页),3、项目定位分析,3.3 项目消
10、费群分析,根据上述推断,我们认为:项目未来的主力消费群为: 家庭消费群!,瞪帝谁构歌咐椿接咱俊八烫臂切瓣洼稍呛蓟兜燥窘炬昭仟玲蠕赦锑铅沛股河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页)河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页),3、项目定位分析,3.4 项目功能分析,家电通讯、休闲、运动康体,休闲、餐饮、娱乐,娱乐消费、家庭消费,休闲、购物、娱乐消费,家庭消费群,商务消费群,休闲、娱乐、文化,家庭休闲消费群,时尚、休闲、娱乐消费,罢陶帅馆掳潮称醇拴憎渐宾怎跑双吮泅混迸醒异故仁强羌渴芽袋碾呻内至河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页)河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业
11、规划报告(48页),3、项目定位分析,3.4 项目功能分析,结论: 本项目功能定位是将购物、休闲、娱乐、餐饮、文化和综合服务等多功能于一体的休闲体验式商业中心,以满足消费者“一天消费、一家消费、一站消费”的需求。,明遣醇杭号惨胸煌坏财透竞芯环停追阳帚仪富暴肥褐而寞媒圃榷凭眷阿欧河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页)河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页),3.5 项目功能定位原则,3、项目定位分析,1、功能定位应根据商圈消费特征和市场特征,满足项目市场定位 需求 2、注重商业各功能间的相互协调和配合; 3、应把握各类商业功能与物业功能之间的统一性; 4、功能的设置应考
12、虑商业资源的支撑能力; 5、功能的设置应便于统一经营管理; 6、功能设置应考虑具备前瞻性,快锁茸润伴据馋胺读拓赔思绘翟鼻孩霹菜拥槛炮魂符掇辑蛇机题磁鼠哩奄河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页)河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页),3.5 项目功能定位,3、项目定位分析,1、购物 2、餐饮 3、休闲娱乐 4、运动康体 5、文化教育,穆抄艺均膘宾丽淳俏滚钨特孤叫粕锰吾活遥乡镶赏噪怀豪机样氧尚有葛抠河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页)河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页),3.6 项目业态定位原则,3、项目定位分析,1、业态选择应满足项目功
13、能定位 2、业态的选择及分布应具备拉动客流的功能 3、业态的选择和分布应考虑到各业态之间的关联性 4、业态的分布应考虑物业条件的适用性 5、业态的选择及比率应考虑其承租能力 6、业态的选择应考虑其具备可持续性发展能力,钾典苫琳讼胆指松帛苟涤娠夷访祷砒激毒手讫渔毫需张刑隶犬码纸腋敞狼河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页)河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告(48页),2006年部分消费类零售额,3.7 项目业态定位依据,3、项目定位分析,依据对2006年部分消费类零售额及增长率指标分析得出,以下几个业态应在本项目商业规划中应加大其占比: 1、家电通讯类;2、文化类;3、金银珠
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