深圳福田保税区项目定位及物业发展建议110P.ppt
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1、帝 游 泪 册 殃 筛 夕 欣 斥 讽 邹 臆 悟 约 锅 鸵 喇 朽 丸 椎 芜 媒 堵 许 请 钢 绊 运 魏 驼 侮 脉 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 福田保税区项目福田保税区项目 定位及物业发展建议定位及物业发展建议 深圳市星彦地产顾问有限公司 2009年12月 谨呈:深圳市兴丰发房地产投资有限公司谨呈:深圳市兴丰发房地产投资有限公司 鲍 演 弓 抢 厅 笨 钢 虑 豹 淌 捅 馁 姑 仗 笔 慢 钢 害 挪 剖 夫 谣 巫 共 锌 泥 并
2、夫 嵌 框 腑 己 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 项目印象项目印象 雅 丝 撅 阿 篡 面 菲 时 特 杯 侦 拐 烈 足 开 熙 般 绝 犁 蛇 袱 牛 怒 膊 苫 盔 圈 证 冬 宇 压 伞 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 本案所属区域与城市的关系本案所属区域与城市的关系 CBDCBD南、临深圳湾、闹中取
3、静、深港融合带南、临深圳湾、闹中取静、深港融合带 福田保税区 深圳 香港 CBD 本项目 安 汇 垣 芬 液 汗 涩 昆 揖 豫 株 驱 红 窃 烬 馏 蔷 呜 别 富 诺 浅 绩 场 么 避 剩 曳 墙 芦 霓 肤 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 本案所属区域本案所属区域内部特征内部特征 区域封闭、仓储及工业园为主、住宅为配套设施区域封闭、仓储及工业园为主、住宅为配套设施 本案所在区域包括福田保税区、福保配套区及绿化带 绿化带为天然屏障,隔断本区域与
4、外界联系,造成区域封闭及知名度低下 福田保税区以仓储及工业园为主,住宅只是配套设施 新洲河新洲河 福田保税区 保税区隔离铁网 保税区主入口保税区主入口 仓储及工业园区域 福保配套区 住宅区域 商务区域 城市绿化带 摩 摧 记 荫 藕 柜 继 堰 电 输 躁 猿 科 陆 镶 恭 瀑 配 沦 优 赁 惦 卫 骗 挎 吞 伦 藉 调 乎 种 差 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P CBD 广深高速 益田路 新洲路 市民中心 纵向交通为单行 区域主干道桂花 路,双
5、向四道 保税区外接隧道 本案所属区域交通状况本案所属区域交通状况 直达城市中心、广深高速旁、区内交通待改善直达城市中心、广深高速旁、区内交通待改善 益田路直达深圳CBD,新洲路相连市民中心,区域能快速直达城市中心 与广深高速无缝衔接,高速交通便利 配套区内部交通严重滞后 攒 私 爷 钻 酵 银 卉 摄 信 辟 涕 毙 涎 棕 煎 舍 轮 硒 织 涩 悟 素 纶 每 巫 膝 洁 协 遣 穆 堵 馁 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 正佳物流大楼 本案所属区
6、域已存在物业形态本案所属区域已存在物业形态 福保区内为厂房工业园、写字楼,配套区内为住宅福保区内为厂房工业园、写字楼,配套区内为住宅 低层厂房、工业园,建 筑陈旧; 卡西欧大楼 商服配套主要 为写字楼,档 次较高; 长平大厦 配套区只有住 宅,底层为商 场及街铺,产 品较旧; 1.351.35平方公里保税区平方公里保税区 约约5050个仓库及工业园个仓库及工业园 6 6个办公楼个办公楼 约约3 3千户千户 约约1010万上班族万上班族 9 9个住宅小区个住宅小区+4+4个个 经济适用房经济适用房 约约5.55.5千户千户 约约2 2万常住人口万常住人口 很 肤 札 仇 汐 辐 摇 标 港 有
7、趾 辉 并 赔 颖 掷 票 肪 范 谱 虞 痘 面 编 绰 授 部 箕 据 絮 疗 众 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 本案所属区域本案所属区域配套状况配套状况 生活、娱乐配套匮乏;教育、文体配套空白生活、娱乐配套匮乏;教育、文体配套空白 商业为临街商铺形式 3个中小型生活超市 1家酒店 少量生活配套 教育、文体配套 无中、小学 无球场等体育场所 无图书馆等文化场所 福朋喜来登酒店福朋喜来登酒店 佳德福百货佳德福百货 餐饮、地铺、便利店餐饮、地铺、便利
8、店 驯 洛 意 屋 西 扬 乘 北 边 益 仲 届 蛙 借 珊 智 惊 渭 电 搂 循 蝗 瑶 箔 独 嘉 蔫 煞 堰 椎 君 跋 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 福田保税区及福保配套区福田保税区及福保配套区 优、劣势明显,被城市忽略的地方优、劣势明显,被城市忽略的地方 离CBD、市民中心10分钟车程 ,与城市中心最理想的距离 深港融合带,深港枢纽 外部交通发达 深圳湾、香港米铺永久景观 优势优势劣势劣势 区域知名度低 内部交通待完善 各项配套缺乏 讫
9、 面 豹 喻 识 腔 咬 砚 祈 芳 渺 恤 赴 绒 焉 裕 简 石 疲 政 巳 诀 眨 蹈 裕 动 豁 设 焚 尿 梅 撤 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 本案地块特征本案地块特征 占地、规模小;规划、价值呈现难度大占地、规模小;规划、价值呈现难度大 地块技术参数解读: 占地:9600 容积率: 3.5 总建面:33600 覆盖率:40% 绿地率:30% 住宅面积: 32000(预估) 商业面积: 1600(预估) 地块方正, 但面积小 项目进入只
10、能东面实现 新洲河隔断 项目西面人 流动线 保税区铁网 隔断南面人 流动线 9600的占地 地形方正,但面积小 容积率3.5 建筑面积大,产品配比规划难度大 覆盖率40% 无法实现大面积园林、绿化,降低产品舒适性 地块隐秘,私密性强,但交通障碍多,交通流线规划难度大 钵 桃 林 刮 未 镑 凡 诬 纫 险 浦 律 骸 余 苹 存 趴 书 磁 铆 装 堪 僳 涣 臭 崎 嚣 肯 然 皇 苏 瘴 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 东面为临 时公交总 站 西面
11、隔新洲河 为高尔夫练习 场、红树湾、 米埔 北面为变电站 南面为保 税区仓储 用地 本案地块四至本案地块四至 部分景观资源,变电站成负面影响部分景观资源,变电站成负面影响 西面为景观面,红树湾、米埔 美景尽在眼底 东、南面为低层建筑,中、高 楼层视野开阔 北面为变电站,对项目有较大 负面影响 航 唐 邢 钎 棺 脂 洞 尤 怂 肝 什 煽 舌 宣 微 楞 囊 菊 台 畔 同 铺 篙 拱 漓 舰 烤 珐 誓 铜 僳 坏 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 配
12、套区内开发状况影响分析配套区内开发状况影响分析 经适房为主,未来供应为公寓经适房为主,未来供应为公寓 项目名称占地面积建筑面积 在建商品房 天健时尚 名苑0.5万1.6万 本项目0.96万3.36万 在建经适房 红树绿洲1.9万6万多 桂花苑5.5万19万 储备用地情况 B105-654.3万 12万(预计 ) B105-665万15万(预计 ) 在建及储备经适房建面超过50万 ,供应量大 大量经适房的建设将限制片区房价 的上涨 后续供应以公寓为主 单身公 寓储备 用地 单身公 寓储备 用地 经适房 桂花苑 变电站 已入住商品房 在建商品房项目 已入驻经适房 在建经适房项目 配套区内东面为已开
13、发商品房,相对成熟 本案在西头,附近为在建、待建项目 本案最近的地块为两块大型单身公寓用地 周边开发项目的分布情况:周边开发项目的分布情况: 脑 技 认 砾 檬 蓉 琉 因 摧 默 泌 台 缝 寓 猫 盟 坯 箍 翻 津 雏 履 猴 咎 匈 讽 绸 钓 逊 挫 破 燎 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 1.1.位于城市位于城市CBDCBD南,城市核心辐射带南,城市核心辐射带 2.2.城市对接交通顺畅城市对接交通顺畅 3.3.地块所属位置被干扰性弱地块所属
14、位置被干扰性弱 4.4.地块两面景观优势明显地块两面景观优势明显 1.1.地块小,规划难度较大地块小,规划难度较大 2.地块北面紧临障碍设施 3.所属区域不被城市认同 1.1.所属区域与城市关系紧密所属区域与城市关系紧密 2.2.所属区域内产品类型及功能单所属区域内产品类型及功能单 一、传统一、传统 1.1.所属区域内产品竞争激烈所属区域内产品竞争激烈 2.2.所属区域内配套完善有待时日所属区域内配套完善有待时日 S W OT 本案本案SWOTSWOT判断判断 稚 曼 随 被 逢 灶 荐 骤 拼 染 治 在 乱 挛 戏 甜 措 缕 浓 燎 护 讳 秧 曾 说 十 锯 磐 鸟 虐 徽 柠 深 圳
15、 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P MckencyMckency分析理论简述分析理论简述 Mckency 分析理论 1 5 4 3 2 外部竞争 (External competition) 在区域外部产业细分和产业 竞合中寻找机会 内部挑战 (Internal challenge) 在区域内部产业细分和产业竞合中寻找机会 要素动员 (Factor mobilization) 社会各阶层、各主体的资源整合与优化 产出效益 (Output benefit ) 产业
16、构筑与优化、效益成 级组合 功能替代 (Function substitution) 考虑替代性与同质化,采 取差异化 澈 框 摹 哦 陛 破 方 哇 逃 沁 塘 重 瞻 讹 触 辽 乎 城 骨 楔 纠 同 峻 冀 呸 摊 止 捂 茧 章 砚 逮 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 本案开发策略借鉴本案开发策略借鉴 项目开发 策略 1 5 4 3 2 外部竞争 充分利用本案所属区域的城 市关系,探寻项目的城市机 会,保证开发成果的兑现机 会 内部挑战 在目
17、前区域内产品类型及功能单一的 状况下,寻找产品类型及功能的创新 、丰富突围竞争 要素动员 本案开发应将是综合考虑,以满 足城市及区内更广的综合需求为 前提。 产出效益 通过产品的类型及功能创 造的机会带来可能的高效 益。 功能替代 产品开发考虑目前和未来竞争态 势,在产品的功能上结合区域特 征做到适度领先与超前。 关键点 府 祷 估 烤 绦 寂 蕊 根 因 妓 郊 漫 道 乘 锰 灌 告 远 眩 渤 浩 了 置 赐 讫 命 窟 述 睡 掉 锅 压 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发
18、展 建 议 1 1 0 P 关键点沟通关键点沟通 城市机会探寻大势需求下本案产品的机会1 区域机会创造 内部竞争下的产品类型机会 内部环境下的产品功能机会 2 屹 涛 辨 吸 张 挣 撼 熬 庙 椽 甜 畸 慰 位 翌 轩 酪 而 乐 掉 娜 状 单 晰 匙 剑 狄 肌 肩 弯 治 船 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 关键点沟通关键点沟通 城市机会探寻大势需求下本案产品的机会1 区域机会创造 内部竞争下的产品类型机会 内部环境下的产品功能机会 2 娥
19、踞 绣 驱 步 瓤 逮 怖 烛 且 牧 桓 映 衷 肋 滴 苏 递 柯 夷 吾 喷 铁 勇 俏 罩 猩 挫 偏 汹 桅 破 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 龙岗中心城龙岗中心城 中大户型为主, 龙坂片区龙坂片区 中小户型和大 户型为主; N+1,拼合; 后海湾后海湾 中小户型为主, 拼合后为大户; 宝安中心区宝安中心区 纯小户和纯大 户型为主,二 极化;N+1, 大赠送; 深圳过去深圳过去 2 2 年房地产开发区域分布年房地产开发区域分布 关外开发占主
20、流,关内仅零星项目开发关外开发占主流,关内仅零星项目开发 阳光天下 深港1号 金翠园 东方怡园 关内土地供应稀缺,仅后海湾供应较多,现只剩两项目,总建面约15万 福田、罗湖仅有零星项目开发,影响力弱 关外项目成片开发,产品创新度高,影响力强 贾 筑 类 狄 硬 圈 留 殖 懊 挽 昏 托 辊 助 摩 氖 浆 嚷 帛 迅 盂 韩 缸 技 士 椰 幕 钟 阉 涡 滩 鳖 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 光明光明 新区新区 龙岗龙岗 新城新城 龙坂龙坂 片区
21、片区 坪坪 山山 新新 区区 宝安宝安 航空航空 城城 年 度 用地总 量(平 方公里 ) 商品住 房用地 (平方 公里) 特区内 住房用 地(平 方公里 ) 20 09 1.71.40.3 20 10 1.51.20.4 合 计 3.22.60.7 深圳未来深圳未来 2 2 年政府土地供应年政府土地供应 未来供应在关外,关内仅少量土地未来供应在关外,关内仅少量土地 0910年,深圳特区内商品 房供应土地仅为70万; 近80%土地由关外提供; 时 炭 贺 凋 奈 赞 泌 嫁 青 急 钙 咋 锭 内 坷 陪 仁 沥 引 唉 服 牵 烤 倍 但 寓 羽 然 惯 冻 逞 虏 深 圳 福 田 保 税
22、区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 套数(万套)建筑面积(万平方米) 商品 住房 15.12 新供应 住房用 地 6.13 1349 新供应住 房用地 546.5 建设住 房 利用存 量土地 2.42利用存量 土地 216 建设住 房 旧城旧 村改造 6.57旧城旧村 改造 586.5 建设住 房 普通住宅的土地供应主要分布在关外,占到总量的80% 通过在轨道沿线地区等重点区域优先供应土地的政策交通拉动房产 旧城改造力度明显加大,占总建筑面积43% 继续遵循中央推出的“90/70
23、”原则 深圳未来深圳未来 2 2 年政府预计住房供应规划年政府预计住房供应规划 普通住宅供应在关外,旧改项目比重加大普通住宅供应在关外,旧改项目比重加大 政策解析: 董 稍 胰 众 暗 雾 嫌 砒 假 柱 椭 烁 驴 澈 聘 肉 诞 侵 剂 冒 木 曝 始 阿 乞 及 驰 守 屡 秤 结 茶 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 旧改共19个商住项目,占地约71万,建面约310万,其中住宅近210万 项目集中于南山(四个)、龙坂(三个)、宝城(三个),福田仅
24、两个,且规模小 新洲、石夏两项目总建面约34.5万,住宅仅21万 两项目预计于2012年后才能推出市场 深圳未来深圳未来 2 2 年城市更新项目影响分析年城市更新项目影响分析 福田区仅两项目,入市时间晚福田区仅两项目,入市时间晚 新洲项目 石夏项目 粘 拨 饭 腺 矢 状 絮 损 奔 禄 烈 宴 携 铣 蓄 纵 那 潮 糊 濒 冀 拒 移 铝 拙 峨 背 吻 炯 梗 沦 巷 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 深 圳 福 田 保 税 区 项 目 定 位 及 物 业 发 展 建 议 1 1 0 P 关内土地供应十分稀缺 旧改项目进展缓慢,缓解
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