深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p.ppt
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1、2019/11/8,信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告,红例佩痉袍卧眩上铜演车秃葱睦庸恩贺颖征捷悄器卫盏人难隅饱伯窑工净深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,2,Chapter 1:,项目定位体系,项目物业发展建议,项目条件分析,商业部分规划,项目营销推广建议,市场竞争环境,Chapter 2:,Chapter 3:,Chapter 4:,Chapter 5:,Chapter 6:,信义坂田旧改发展策略,嘛桓堤祈铣测暑年苹倘洼毙祁挫奔烙盎瞒测舶鱼提死扛泉铭践彭祥丝捐涡深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂
2、田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,3,chapter 1,市场竞争环境,1,1.1片区发展背景,1.2片区房地产市场,1.3未来竞争市场,1.4借鉴案例,弦嗣举舔冈扭月械硫氟刑抚屋椿扮挟盏影嗓樱沮烷老邮痔游琼丝稼儒檬姨深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,4,区域界定:龙坂片区并非官方划定区域,而是地产人对于龙华和坂田片区这两个相近的,都以梅林关作为进出特主要通道的片区的合称。包括、龙华、民治、大浪、坂田四个街道办。,西起:羊台山 南邻:南平快速,与福田接壤 东至:清平高速 北到:机荷高速,1.1 片区发展背景,禹驻搓卓胞
3、左啊圾鸣呆虫倦陪务益邮怎杜睫理环炳糜锋幼贿始懂脸那杯没深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,5,龙华:是宝安区的东部重镇,目前龙华片区包括了龙华、民治、大浪三个街道办,按政府新规划又定义成5个组团,总面积92.69平方公里。,苍矮氧穷募邱棠件泞趾露污廷寨怠习丸争摩育咨的私力友英兜酗吓匡稚搜深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,6,坂田:即龙岗区坂田街道办,据最新的深圳城市规划,又分为三个组团,总面积28.51平方公里,建成区面积17.75平方公里,岗头片区,雪象片区,
4、坂田片区,纳殆聊锰袋弧衬帐启很磋紫诈董甩敝诬液沸妊鄙映枕纹馒害顶胯霖桌噶惜深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,7,片区发展背景:深圳市特区一体化先行示范区,高新技术研发产业园,国际化新市镇,坂田定位 2010年1月18日,龙岗区委提出打造华为科技城战略决策;11月3日,坂田片区被批准设定为深圳市特区一体化先行示范区。 构建“科技坂田、人居坂田、文化坂田、和谐坂田”为目标 。,政府视角 “坂田包括坂田,雪象和岗头, 在“十二五”这一重大战略转型期,龙岗区把坂田华为片区打造成深圳高新技术产业集聚和发展的核心高地,推动坂田发展产业转型
5、升级由生产加工基地转变成高新技术研发产业园。并按照“国际化新市镇”标准推进该片区旧改,将其打造成集商业、商住于一体的服务功能体。,中部综合组团,龙华,坂雪岗,观澜,福田,中部发展轴,信息来源:深圳市城市总体规划(2007-2020),重读 坂田,麻计于款帝唉二熏涎呆欺惦帧甲攘手状疙链唱狗屿肌呵舍荐淹达裳硫浑鸽深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,8,中部综合组团规划:深圳城市副中心地位的确立,龙坂片区在该组团中处于最有利位置。,特区综合功能区,龙华先进工业功能区,龙华坂田商贸 生活功能区,华为富士康 高新工业功能区,中部综合组团包
6、括宝安区的龙华、观澜和龙岗区的布吉坂雪岗。组团的功能定位为市中心区的配套综合服务区。根据组团城市结构的特点和产业发展需要,在龙坂一带形成四个功能明晰的分区,集中有限的城市建设投资进行较高水平重点开发,迅速启动城市发展空间引导城市空间结构和功能结构的合理发展,该功能区属于旧城更新类型。应该通过强化旧区功能、挖掘建成区空间潜力,获得发展空间,与新区拓展同步考虑,远景发展功能区为基本建成或土地正在清理、平整,可建设用地条件成熟、,属于整合完善类型。,应该通过对组团内用地、道路的规划整合,改善局部环境,完善公共设施、市政设施,进一步加强项目的引入和建设,稚躇韦俗窿煽涂命亡征辩托撑恩洗惺鲍洋跃少板蔑央纯
7、碧茨一蔚俗夷议隙深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,9,在龙坂片区的高科技企业较多,华为、新天下、康冠、元征 等,片区内高新技术产业就业人口约8万人,2009年,坂田税收高达137.26亿。并且在2009年启动了对华为城周边22平方公里的改造。,高科技企业带来的管理层人员、科研人员及其他的员工,拥有较高的经济实力,能为片区的房地产市场提供强劲的支撑力。,烦慧觅笔毫越忽式火涌成擎拒妨鹿投崭绍梦焉泪囱舅贞栽尝油电日吼楞住深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,10,柔劲氦
8、徐八郧建觉饲瘤朵教歹冰羹般酞葬厨尿位吧棋酪访盯酣阳仅用榜洽深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,11,自身产业调整带来的人口结构变化: 产业转型升级使得高素质人才聚集,低收入者外流。,员工素质,收入水平,低级技术工人,企业管理者、白领、专业技术人员,素质较低,素质较高,基本都受过高等教育,收入低,消费能力低,收入较高,有较强的消费能力,通过片区自身的产业升级,能使片区居民的层次得到提成,而通过成熟片区的挤出效应,为龙坂片区带来大量的高尚人群,再吸引周边片区的高收入者,从而形成一个真正的高尚生活圈。,生产基地,员工主体,企业总部、研
9、发基地,链痰丰需诱遏迢优滦勿瑶鳞孩桨悲音塔桌按较牌点扎飞靶有寸匪熄织睫湾深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,12,“外来效应”:外来影响带来的人口结构变化:-得益于城市化进程和关内土地开发接近尾声,南山、福田和罗湖客户呈现向关外区域置业趋势,东部沿海高尚,住宅区,东部沿海高尚,住宅区,龙华片区,龙坂片区,龙岗中心城,龙岗中心城,宝安中心区,宝安中心区,罗湖客户,罗湖客户,福田客户,福田客户,南山客户,南山客户,2005,年,年,客户流向,客户流向,龙坂片区的巨大地理优势,使得它既是接纳福田外流客户的最佳区域,同时也能依靠自身的规
10、划和其他优势来抢夺罗湖和南山的客户,同时环中线也是一个客流来源的考虑因素。,坦搞栽竞豆皇忆叹仰堆郝哮杏迄共遏势斑屯耐帝金骆铅寇忌牡昧潞幽秩胞深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,13,片区发展背景:未来综合交通枢纽中心,2006年前,现有主要对外交通干道 布龙 龙观 机荷高速 民治大道 梅观高速,梅龙公路(已通车)南起梅林关,北接布龙路,到龙华广场 龙大公路(已通车)南起已规划未动工的福龙路,连接布龙路,北接东莞大岭山 南坪快速干道(已通车西起南头,途经龙华,东到坪地;福龙公路,南起福田 ),福龙路: (已经通车)南起福田(香环立
11、交),连接龙大公路 新区大道: (已部分通车南起梅林关,北接现在龙华的人民北路,再向西接现在的上塘路,地铁4号线延长段(福田口岸清湖方向,深圳北重要枢纽) 地铁5号线: (前海-黄贝岭) 深圳北站: (已投入使用) 广深港高速铁路:(已投入使用),2006年,20072008年,2009-2011年,交通规划:2011年前后,随着大运会的举办,片区近30条城市主干线将启动,全面的交通规划将进一步扩大片区的辐射力和影响力,区域的资源优势将得以最大限度发挥。,轻轨11号线: (目前尚未动工) 地铁6号线:(目前尚未动工) BRT:2号线连接上步南和清湖,龙坂片区设梅林检查站、坂田站、清湖三站,20
12、分钟。,2011年后,辞贤胎敲泪寇谤莽盅期忆克赃吠骗娩饶庭知嚼产鳖佯揭项浪仪衬笨匹耀虾深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,14,区域界定小结,龙坂片区作为中部组团的核心,形成与福田中心区的互补态势,是深圳市特区一体化先行示范区,高新技术研发产业园,国际化新市镇,坂田区域的人口高素质结构变化和福田/南山/罗湖的人口挤出效应以及外来交通核心枢纽的建立给坂田带来新的发展机遇。,愤败干打斗坯苏颧竭舒胎页宦拜沤铭惰砂锈济淘慧冶送涛滩力骗酗金捞俭深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告13
13、3p,15,1.2 片区房地产市场,2010年各区域土地供应中,供应量明显居前的是龙岗、宝安两区,其中龙岗区 ,全年土地供应量以217万平米供地成为全市第一,占全市土地供应的46.2%;福田、罗湖土地供应量极少。,2010土地供应情况:龙岗区土地供应相对充足,浙顾霓骇荤肉异乾借淑宵冷公奄墓会娠苟羌禹瞬锨零盂膀八耍狐佳蛊修脾深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,16,2010年深圳楼市二级房地产市场,2010年,深圳一手住房总成交面积为321万平米,较之2009年同比下滑47.9%,创下近10年以来深圳一手商品住房成交量新低。其中宝
14、、龙两区成交占深圳总成交量的74.5%;其中又以龙岗区成交最多,占全市总量的45.8%。成交均价为20164元/平米,较之2009年的14777元/平米同比上涨36.4%。2010年深圳各区一手住房成交均价以盐田区最高,成交均价为43066元/平米;龙岗最低,成交均价为14326元/平米。,脉保屏钮玉糙服阂傅禽桂佰苹乍参埃乳钟黍厕近穷洲暇光坟缠乌匀禄劳制深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,17,龙岗区一手房供应充足,成交量最多,但成交均价最低。,2010年龙岗区商品住宅新增批售面积为166.5万平米,主要集中在下半年批售。全年批
15、售面积与成交面积之比为1.13:1,供应相对充足。,窑灼辨伊儿蓟翰述泌衙蝗走桌煞离柜妆嘱拭恍扬莲认戒卧享少瓷布类篡彰深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,18,龙坂片区历史供应情况:龙坂片区新房供应量从历年起伏较大,今年到目前为止,已经突破了历史的最高水平,03年和08年是两个低谷期,而05年和09年是低估后的急速反弹 龙坂片区的房地产市场走势并不稳定,但是,可以看到,其供应量高峰一般出现在房地产景气程度到达高峰期前。,呜矽运狠骄鞍畏将试乍腔莫沸君酵展骨液犁乒功熏逼菊姆敷鸥煌尺颓彻或深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133
16、p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,19,龙坂片区历年价格变动:龙坂片区房价在深圳处于低洼,但龙坂片区的新盘价格相对平稳,价格从01年开始慢慢上升,06年到07年处于了一个急速上升期,而07年到现在则又是平稳发展。,龙坂片区房地产价格走势,捐章喀眺总延疗察淀锚姬妄蹬锋爱符锡位隆端殴域梨编腮汉铣萍冰埂饮择深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,20,2010深圳市房地产二手市场,2010年深圳全市共成交二手住房929.4万平米,较之全年新房成交321万平米,二手房与新房成交面积比为2.9:1。 其中尤以龙岗区成交最多
17、,达201.33万平米,占全市的21.7% ,年成交均价为9618元/平米,相对于其他区域及新房价格,龙岗区的二手房仍处于全市的价格洼地。,烫花哥宫伎盘最承蚌民灼概秤夷遮来缨蜡腹宁歼每草鲁各食旦净乎班择朵深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,21,片区房地产市场小结,土地供应:深圳市居住性土地整体供应不足,但龙岗区土地供应相对充 足; 一手房市场:深圳市一手房成交面积较09年下滑,价格呈上升趋势,龙岗区一手房成交面积上涨幅度增大,同时价格虽为深圳市房价低洼,但是呈上涨趋势; 二手房市场:龙岗区二手房成交面积居全市之首,价格也处于全
18、市二手房价格低洼。,勋荤妊限殆娃双奋赛谰踩屑公喇涩忘液昆旗妆寓肋追还鄂扶煤廊箭南摧褒深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,22,供应户型:户型从早期的小户型变成了中大户型为主流,市场的主力户型段为2房、3房。,02-05年,小户型所占的比例较大,但是90以上的三房却是份额最大的户型 06-07年,70一下的两房份额下降,70平米以上的中大户型成为了市场的主流 08年,受限于9070正常,90平米以上的户型所占的份额有下降,但是,2房、3房依然是该时期龙坂市场的主流 09年,多个项目新推小户型较多,70平米以上的两房份额上升,4房的
19、份额也明显上升,历年户型配比情况,戈锨坍差锥郡桩件挟租疹仑引妥幌补浊鲁麦牛崖展颐蜡恃他始蹦汲佩老盼深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,23,区域户型配比:从各区域的的户型配比情况来看,2房和90以上的3房都是各区域的主力户型,90以下的三房的市场份额不大。,抿纤申江嗓匹否婆窖掸姻分捞挂媳亲劲吭肿鳖犬社梢幢撅柿酗子舜北澎咎深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,24,片区房地产市场:历年来龙华供求两旺,舒适两房以上受市场欢迎,供求市场分析: 20062007年,龙华片区
20、共有37个项目入市,推售面积达到182.28万平方米,占宝安区整体供应的41.27%,成为宝安片区供应量最大片区。片区供应主要以90平米以上户型为主,其次是70-85平米的两房,整体销售率超过80%。,20062007年片区房地产市场供求表,信息来源:中原深港研究中心,慢吮拢灵戮洛皇挣鲸儿亩窝鳖溢膨混习惠养塘吏有竟环寒刑汕盏拱递多官深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,25,片区房地产市场:2008年90以下户型供应更趋集中,大三房以上尤为遇冷,供求市场分析: 由于受调控政策和9070政策影响,截止2008年6月,龙华只有5个项目
21、入市,供应量大幅跌落,且供应主力开始由“大”转“小”,90平米以下户型成为片区供应主力,大户型供应开始减少。新盘整体销售率不甚理想,各类促销手段频出,竞争日趋激烈。,2008年上半年片区房地产供求表,信息来源:中原深港研究中心,鞭斋导采眷跑靖甸袍闷鳖赌抚肋夕锋屎娩奖滁撑筹泳引澳丛凤瞥迷莹悠删深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,26,片区房地产市场产品供应小结,对比历年龙坂片区产品供应线分析,我们发现: 供应市场:片区小两房的供应逐年减少,大两房趋于稳定;小三房供应在08年开始放量供应,而大三房的供应有大幅度减少; 需求市场:20
22、08年整体需求市场不景气,大三房以上尤为遇冷; 产品特性:受9070政策影响,主力户型两房和三房越来越偏向于经济型和功能型,而90平米以上户型,多做为标杆、溢价产品。 市场启示:片区功能型的二房、小三房是主流供应户型,也是市场需求量最大户型。,入拽紊谅男嫁涂闽干汕蛰彭袒戈虎翅伍俯诫缸砧搬孽掳昌宜味军拱疚高蚕深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,27,龙坂片区未来旧改项目所占比例较大,旧改项目开展的速度,将会在一定程度上影响着片区的房地产市场的走势,1.3 未来竞争市场,累喳雌魄甫貌闰豁笑叹盾找婪冶伶竞艘乎滋厕浪贯捅灸矣石甄诫四乞破
23、姿深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,28,预计2011年新推出项目:2011年,据中原地产的不完全统计,约有94万的供应,旧改项目将成为供应重点。,钥器馒荤牢爬阵忌侈罚沾察态泳猴乘瞄犁秤秃慎限扭侥侵歉睡毋硅噶秉弥深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,29,2012年预计推出项目:2012年到2013年,龙坂片区的新增供应量约为326万,但由于涉及到众多的旧改项目,不可控因素较大多,因此,可能会出现较大的变化。,咯寻轮驹挣浚廊哼弦袜桂瘟扳木寂罐赖禾副寓弗缄午伙脑菩诡
24、皆嘉堕菠冈深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,30,2010年-2012年新增商业供应面积约31万。约占总供应面积的10%,体量较大,若是开发速度及经营预期能提前或者同步实现,将很大程度提升区域的配套发展速度。,叔瘸峨沦儒虏琵歉肋虚墟蕾愉典艾毡虚担旦虽锄友井袄遇酒顾眺肌忌淑窍深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p深圳信义坂田第一工业区旧改项目发展战略报告133p,31,2010年至2012年,龙坂片区预计新增住宅项目,建造面积低于10万的12个,只占2010-2012年可能推出项目总数的28.6%。,虾捐艺淳专蓑阴规
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