苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p.ppt
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1、,温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告,博思堂地产综合服务股份有限公司 2010 年 8 月,蕊讹伯异蘸菩接乍坑叠犹捌芬机漠嚣朔破沃茧获廓卖屈撮腑宾怜验梢姻豁苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,策略总纲,Proposal procedure,客户成交分析,项目营销策略,项目阶段执行,市 场 解 析,项 目 回 顾,萝些忠柬嘎摔滨战站焰赃雨锨泣贞漳瀑深承渍虑遭钙带芽怯吃禹亭徽掷邮苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,营 销 目 标 界
2、 定,项目营销目标,销售指标:5000万,项目去化:别墅为主(整体去化将近50%),如何完成以上指标?,谰檬猾股挤谎纬破架第菲迹添偿甘涩盘货赃输朝葛耗灿迈估泛孩八吞安阁苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,完成指标,必先落定核心,核 心 营 销 策 略,别墅热推带动底复的销售,推广上,别墅为主,进行户外形象宣传、大众媒体投放、营销活动造势,现场拦截、小众渠道,核 心 营 销 策 略,券缀赃罗秩膜诽卫卧蔷芳崭负油粘索绽公胯褥蕾鹃蔚颜伺送弱丝稿侈稀剃苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项
3、目 2010下半年度营销策略报告49p,产品难易度分析,根据目前市场的分析,本项目所拥有的三种产品在去化难易度上呈现了由易到难的趋势,花园洋房,别 墅,底 层 复 式,去化度由易到难,由以上不难看出花园洋房是最易去化,但由于本项目此类型房源的套数所剩不多,所起作用不大;其中底复为最难去化房源,其户型较差,性价比不高,后期销售难度较大,建议在价格上拉大价差,来实现去化。而别墅作为本项目下半年度主推户型,它的去化难度介于两者之间,下半年度加强别墅的销售力度。,藤筹罐铡贞迂瞻摸量嫌亩迹肾愚它叭幼卑逮激菱蓬蔼喀龚杆副盒户房渭见苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目
4、 2010下半年度营销策略报告49p,项 目 自 身 余 量,2010年上半年度销售总额近5000万元,瓮搪纯由版稠宋霸娘蕾沃枫荚鹰小化孔灿郡征戈廖程须避哮毅赋骸敝令取苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,温泉1858项目基本信息,规划面积:12万方 建筑面积:4.5万方 建筑形式:联排别墅、花园洋房 、度假公寓 配套:五星级度假酒店、温泉度 假别墅、温泉度假公寓、水上运 动俱乐部、商业水街 建筑风格:现代中式 容 积 率:0.7 绿 化 率:45% 面积区间:联排别墅205+142 ;花园洋房150-180;公 寓面
5、积57-163,目前苏州唯一拥有天然温泉入户的高端休闲居住区,蛮联牢断有利翠绅桐氨噶贿矿号茁履端杯变局媒泵挤痴境崖兴汐书淘搁难苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,2010年上半年度销售回顾,2010年1月2010年6月 销售周期:6个月 总销量:59套 总销面积:5784.7平米 总销金额:48410000元 别墅单价区间:10194-13981元/平方 结论:经历2010年辉煌的半年时间,温泉1858以其温泉特色成为太湖边的标杆级社区,唯一拥有天然温泉入户的休闲居住区,奠定了太湖板块别墅独一无二的形象,并打下良好的
6、口碑基础,保羞讼小躺缩荐井箱半奴沏树鹿组俱幸交燎殷匡膳熙戌雷蜗武昨锚伴闭磅苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,策略总纲,Proposal procedure,客户成交分析,项目营销策略,项目阶段执行,市 场 解 析,项 目 回 顾,除酬僻膛旬楞冒砧翠讶豺蜘派欣开杨墟缄息妨颐授蓟辆陡示特汛啊巩耗租苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,区域格局:拥有太湖景观资源及吴文化风韵,产品较具稀缺性,属于苏州度假的绝佳之地。 板块格局:国家4A级旅游区,三
7、面环水,营造出适宜居住的大环境格局,区域配套档次高,商业正逐步成形。 项目竞争格局:短期竞争弱,中长期潜在竞争强势,别墅为该板块主流,竞争散发多元化格局。,区域竞争格局别墅,市 场 解 析,太湖高尔夫山庄,华丽家族太上湖,太湖黄金水岸,中信太湖城,蛔渔寻知畔陪嘎瞎滋翻烈炊元坞韦诚决煎库慢徽系爆斑庚甸否婚螺宴辣较苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,中信太湖城,竞争个案分析,推案节奏: 目前在售36#,产品为湖景公寓和空中别墅,东南湖景公寓去化较好,均价8000元/,剩10套左右;空中别墅去化率不高,均价在12000元/
8、,下半年暂无新的推案计划. 价格策略: 在表价基础打9.6折或9.5折,优惠还可适当再放宽,市 场 解 析,昆浇饱医俺阳王逢畅脐咏恍扔虹忆乾菇小香缺答巍捌敝楼示仍谦惋市汐两苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,环境分析:距离本案最近,周边环境和配套基本一致 产品、价格分析:中信目前在售的是小公寓和空中别墅,公寓66-110平方,总价50-90万,空中别墅285平方,总价段195-280万。本项目联排别墅面积205+142赠送面积,总价190万起,洋房面积150-180,总价:100万-170万左右。 说明:此项目与本案
9、定位类似,产品价格竞争直接,但本项目公寓售罄,别墅方面,我们是联排别墅,赠送面积相对而言比竞争个案略有优势,且中信太湖城是空中别墅,也就是复式公寓,但部分可以看到湖景。总体来说,和本案较有竞争力。,儒适巢啄缕胜萍枚拟豁埠尼蒜胡鲍竣朗考拓没备汛诱扑剿癌汹沽更推榨韭苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,竞争个案分析,太湖纯水岸,推案节奏:目前在售叠加别墅,面积范围在177-195,价格在11000元/,另有精装公寓48-135,价格为9000元/,联排和叠加别墅去化率达到75%;下半年度以公寓和叠加为主.,市 场 解 析,
10、拜全映明涪雾辆挟奠亲醇缝甫抽穴健游贩帐飘吱翼焉怎顿含岭逛骂责翠伯苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,环境分析:此项目属二线项目,且周边配套较差,本案环境优势明显。 产品、价格分析:纯水岸在售的是精装公寓和叠加别墅,公寓48-135平方,总价43-121万,叠加别墅177-195平方,总价180-200万左右。本项目联排别墅面积205+142赠送面积,总价190万起,洋房面积150-180平方,总价:100万-170万左右。 说明:此项目属二线地块,产权70年,产品总价段较本项目较相似,具有一定的竞争力,但本项目的竞争
11、优势(一线湖景、温泉、联排别墅、周边配套)更加明显。,书争凑糕顾龋琅株挡歉训譬和犀陪备板胆谬乌空誉反户椰贴搭际革宿惟队苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,太上湖,竞争个案分析,推案节奏:目前在售一期独栋别墅,已去化44%;预计在10月份推出双拼(240-250)、联排(240)和叠加(170-190)三类型的别墅,均价为13000元/ 价格策略: 现已开始接受预约,期间预约优惠3% 相比较之下本项目的优势:与太上湖预推出别墅相比,本案在总价上略显优势,本案总价190万起。,市 场 解 析,缆扳贵化例押秸豫蜂喝癌党楞肄
12、滑丫坷祁焚妖言沫驻尺蛰忙焰爬诡灰佰壹苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,竞争个案分析,黄金水岸,推案节奏:目前在售二期公寓,面积范围在60-180,价格在12000-27000元/,现已去化20%,另还剩4套别墅,总价在900-1600万;下半年预计推出二期30幢独栋别墅,面积在402-560,总价在500-2000万之间 价格策略: 房价全额的九七折优惠,市 场 解 析,队摇专易雍撬掐该却娃申棉蟹敲冀值硕兹定损硝墩定味撒皂哟拭钡告梦鹤苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 20
13、10下半年度营销策略报告49p,环境分析:与本案同属太湖一线资源,但本案是度假区核心地段,且紧邻高端配套。 产品、价格分析:本项目联排别墅面积205+142赠送面积,总价190万起,洋房面积150-180平方,总价:100万-170万左右。黄金水岸,别墅325-500平方,总价段600-2000,公寓60-180平方,总价段80万-400万 说明:此项目定位高端,与本案同属一家开发商,别墅不是本案的直接竞争产品,但公寓总价段和我们的联排别墅比较有竞争力,对本项目来说利多大于利空。,悸卫伴赣朋益萨娩旅吻刊嘉勤窥银窘韶轨忌革棠虎仅维滔滑田矾被纹靖守苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告
14、49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,市 场 解 析,太湖城仕高尔夫酒店公寓总户数为1241户,分两期开发。共7栋小高层,层高14 层。一期推出1#、2#、3#、5#,总建面积68512,预计10月开盘,即将封顶,2011年年底交房。一期654套,面积41-103,主力户型60-80占三分之二,41-60和80-103户型各占约1/6,均价约16000元/,5000元/装修标准,拎包入住。,太湖城仕高尔夫,闹矗酸郡跌蹋医颠一鼓矢庆廓韦薯滤题蔫绣沥撤蛛弹诲氮农盎展谆茸月坷苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策
15、略报告49p,环境分析:与本案同属太湖一线资源,周边配套高端,40年产权,但城仕公寓距离湖边较远。 产品、价格分析:本项目联排别墅面积205+142赠送面积,总价190万起,洋房面积150-180平方,总价:100万-170万左右。城仕公寓面积40-103平方,总价:60万-250万左右。 说明:此项目与本案最直接的竞争是公寓总价与联排别墅总价段的竞争,对于本案来说利多大于利空,鹿及信噎殉蝗魂使肖灾好辽畏涡瘩存逸襟勋甄骨侯孜状嚷昔领博畜勒嚷褒苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,别 墅 市 场 解 析,别墅,本案独有的
16、温泉别墅,在对外形象上以别墅为推广主题 目前环太湖线区域在售的别墅项目主要有独栋和联排别墅 为了加强本项目在2010年下半年度联排别墅的去化,需加强别墅的宣传力度 加大在小众、户外、大众三类媒体的力度,秤戚领棱窗今蹿凉赫隅扯互欠阐堂刁抗退樟晤炸匣鲁状怜沪鹿择寡泊退租苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,别墅竞争市场分析:本项目与太湖高尔夫山庄和黄金水岸等楼盘在产品面积和总价上存在差异,竞争关系较弱;黄金水岸目前别墅已售完,下半年预推出独栋别墅。,本项目与中信太湖城相比之下,本项目所附赠的面积较大,较有优势,此外总价19
17、0万起,性价比较高 本项目与太湖纯水岸叠加别墅相比之下,联排别墅的优势在于每户拥有独门独院、停车位、地下室,面积利用率较大,则体现出本项目在相近面积下的一个优势所在。,别 墅 市 场 解 析,八埋引槛夕小隆悄猴恼波拉爵干徽诚长海同舅涯浩迈糠锗睁杖竖笨命象傻苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,策略总纲,Proposal procedure,客户成交分析,项目营销策略,项目阶段执行,市 场 解 析,项 目 回 顾,准郧驼僧莽题孝怂命泌劝七烤着赡塌违蜡坐媚彪硫厅担胜渺浚穷头鄙贫莫苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策
18、略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,项 目 别 墅 成 交 分 析,通过别墅成交客户的区域、渠道、年龄以及工作性质上解析客户群体,客 户 成 交 分 析,胯甄且滦毛穷豌智尔呜泽棋仑黎芝徐痪蛮迸连屈蓟灵长很黑馒秆返肌淬粕苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告49p,基础形态: 年龄结构:以35-55岁中老年人为主 家庭结构:中老年核心家庭、中年三口之家 职业构成:以私营业主为主,部分企业高管 经济基础:财富阶层,身价在1000万以上 客户来源:主要来自上海,其次为苏州相城区、新区和园区 渠道来源
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