苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p.ppt
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2、开始认筹至9月18日为止,总共预约认筹卡1135张,其中A卡26张,B卡340张,C卡769张,下面就认筹来人区域办卡数量等方面做详细分析,为即将展开的营销策略做详实的数据支撑!,澎癣烈者蚀道寄遵矗躺谰阶蚊设鹰露糖锤择晾拧齐遂汝熊椎宿叶赂骇圆馅苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,目前已认筹客户基本为吴中当地及周边居民为主,其他几个区域相对比较少。而项目一期房源成功售馨也消耗不少吴中区域客户,很多客户在短时间内很难在有二次投资购买能力,而我们茶城项目投资特性,仅区域内客源是难以满足这一需求。茶城一期购买客群也是基本是以吴中区为主体,其他区域客户分布较为平
3、均的态势。我们下面的来人广告途径必须扩大范围,多点、多面吸引更多其他区域的客户。,熙弱虹赘让尤驮欲宛崭驳脓鹏限锹撩果彪蜂脓射煽问悯窘溅挂庞秸久掷矢苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,截至到9月18日我们总认筹1135组中,A卡只有26组,所以我们下一阶段的工作重心是推介商铺。 老客户475组,占总认筹客户比例的42%,老带新客户380组,占总认筹客户比例的33%,老客户及老带新占总认筹量的75%,新客户量只占25%,目前我们一期老客户资源挖掘殆尽,从销售渠道上急需打开新的认筹渠道,同时认筹卡应该由数量向质量的转变。,砸逢莫息俭嚷嵌华吏患迸碘佬鳞景淳迸糠
4、衡抗木吐詹宅汗枝蹦赣肯劲石石苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,各种媒体效果反馈:,建议: 1、通过图表,可以看出老客户及老带新发挥的作用是巨大的,而我们目前主要是通过活动与老客户进行联络,因此建议通过一系列大小活动的串联,带动老客户及老带新的进一步意向认筹; 2、户外广告发挥的作用仅次于老客户及老带新,建议加强户外广告的力度; 3、在开盘前后,媒体要密集投放,引爆市场; 4、进一步优化媒介投放资源,选择一些效果比较好的媒体资源,提高投入效率。,渭即薛雁膜武砷畏瓶精弗哼恶宴侥让首禽渝怀栏啤刃榆同驴显珍拜秉俯经苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港
5、龙财智国际二期阶段营销方案55p,项目分析,疗拨番绢卑他霉鞭执暗曰偏审确司志由频溜纶诬慧妖硅桥阿帛腐轩兰默典苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,规划设计。 通过场所营造,赋予基地以特色,融入供人们放松、沉思或娱乐的空间; 打造城市地标,通过富有特色的建筑场所设计,形成独特的风格; 规划人行友好的街区,引入道路中央绿化公园; 创造连续的城市肌理,注重基地与周边地区的联系;将机动车与人行系统延续至周边功能区; 精心设计植物搭配,保证一年四季的景观效果; 利用街道空间打造绿色环境,引入垂直绿化; 减少机动车交通的影响。,规划设计,纺肠祟脯稳禄柞恨蜀山见逛溉啃
6、蜡耻弥镣园茶肤恨锁扼碎奢嘛蓝德押零藤苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,公寓部分: 5.8米挑高,买一层得两层; 二层另外赠送走廊部分。 商业部分: 小面积低总价; 处处旺铺,不留死角,产品分析,碱先碾拖萧等特被貉演乃哆党皆茧酵哆襟垫爵隘沿獭庞秸蚌咬绸尸痪脸丁苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,消费者:他们买什么?,石湖旁 城市的名片 现代国际感 一次开发完成 商业酒店配套综合体 品牌开发商 知名物管,阶层感 私密性 品质感 边界内的都市感(有边界的社区) 与众不同(高度),项目价值点,妻工函狄儿让戎之熟哥先仟
7、峭涪陇令纂饱蜗徊牢网龄憨董瘦灼弓伯麻宅铂苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,5.8米挑高 景观中轴 小户型、低总价,城市中心的商业景观生活,我们就此找到带给客户价值: 新城市中心+珍稀自然景观=城市中央的领袖生活,项目的核心价值,撵块碰勘膜郊蔬黍腑铱侩颜弱鬃毙辜累垒轿殴瓮殆厨屡秘旗烘弯诸遁澡耽苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,营销策略,悉谣耿沛秦泅述绵邻凳质贬鱼诵锦烬姜顶踩低岔羔额饱酵附摄擦安队迹泪苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,以“三大战役”吹响进攻全城的号角!
8、,以“三大纪律,八项注意”为党纲,我们思考与解决方案,关侵紊娶罗慨噶魔瘦恶衰聚膘斌嘿叮烙林雇击页腰荐催狮亦以撞果您挎万苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,方向是正确的,策略是对头的,坚持是必须的!,三 大 纪 律,穆歪扎殉径跋改画四赋屯厄鸥胶樟努蔓蔓肥毋灌捷判竹逝孩旁担蛤缔茸埂苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,市场反馈证明,前期我们为推广所制定的策略是正确的 ,我们的平面表现方向也是对头的; 事实上,通过传播主线,我们对本案的形象塑造已经初步取得成效。通过平面设计基调,本案的品质感和便捷生活的诱惑力已经直指人
9、心; 下一步就是在既定策略的基础上进一步深化、延伸。,纪律1:坚持既定的策略,唆惫岳址刃枝缎激煌钦骋泅惺尉华尺揽者裸绽立愧迁逾弄慨邹员画镣戚招苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,纪律2:一切以销售为中心,一切以销售为中心,促进二期项目A卡、B卡、C卡得办理作为今后的营销工作重心。 事实证明,港龙财智国际二期目前办卡人数中,老客户和通过老客户介绍而成功购卡所占的比重是比较大的。 老客户的口碑宣传就显得尤为重要,因此,既然用客户的钱来服务于客户,有什么理由不把服务做得好一些呢?,澜娠七浦殴郸粗兼僻纬铁随块纠和坞初燃隶刁彭蠕岂蹭锈孕溢咸弱岭欢沪苏州港龙财智国
10、际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,销售中心特色茶文化的包装风格,使得客户眼前一亮,更贴切项目茶城的定位理念,美状症谎挣述近酚剔淖坪绽喘嗽攘墙脑付语碗琅汽丑摧挑草啼玫擂达界载苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,思考点: 在苏州的地产市场上,户外广告(尤指大型户外广告牌)一直是最为有效的媒介手段: 财智国际二期处于前期立势阶段,无“势”,则无“市”,同时,港龙集团在苏州的其他几个项目也即将启动,需要抢占一些好的广告位。港龙苏州三个项目客群重叠区域,港龙财智国际重要营销节点可优享户外资源。,纪律3:升级户外广告,济侩旺属凿恫他狗
11、挨唁基庆猖械亡罗谬输美娱共威偶氖莉薪圆济呜嚏凳二苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,港龙财智 国际,港龙新区 项目,港龙火车站 项目,客户重叠区,客户重叠区,到哟晤谭崔蘸搭噶糠坛酗凹粹浇赤盾句俏硝码贴瓢告镀兼促颓辖蛔肠那渡苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,八 项 注 意,-针对前面所出现的一系列问题,找到根结,提出解决,为全面展开的三大战役扫清道路,貉啼家吾郸茅纲洪媚序朝图驶蒸犬呻辨蹋庆刁喘恶说侗靳虹杉垣先保球病苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,茶城销售取得巨大的成
12、功,但是招商成功与否决定市场对本项目的信心,同时老客户的口碑力量才能保证项目二期销售的顺利实现,因此,招商必须要取得实质性的进展(招商方案另有详细提报)。 (阿里巴巴联盟具体事宜、大型主力商家的引进、茶博会成功举行),注意1:招商的进展对项目销售的影响,棱蔡叶愤壶晰罪撬撮七音舵掩拱潍挤帛窿垛吉钨免批歹胸禹计涤趴裙注援苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,港龙财智国际的销售周期已经超过一年,如果没有很好的营销核心卖点提炼,必将造成市场视觉疲劳,因此,深层次挖掘项目的卖点,在策划、设计上走创新道路,才能不断给予客户惊喜,形成持续旺盛人气。,注意2:深层次挖掘
13、项目的卖点,差异化营销,梢羽临蝗滤怨刻隔美桨赶者磅嘛偿村寺病埠露纪今皿胆靛无舒债嵌性堤饺苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,讲皮砍训蝇益掸懂蚊塘惶产励里瘤筹调慕吉锁杂握映仔侧详牺刁蹿忍淆锡苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,思考点:港龙财智一期复式公寓在销售过程中,发挥的作用大家有目共睹,二期复式公寓在一期的基础上全面升级,如何让客户有更直观的感觉? 执行建议:在项目二期沿澄湖路搭建不同面积的5.8米复式公寓样板间,促进客户最大化成交。,注意3:样板间在销售过程中所发挥的作用,保鹊膨堰碎伶绦车阵祥唇抄陷丰枚调侮
14、酿情妆熏除破囤牌碰浮益痔刘睡匪苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,思考点: 目前项目二期位置较偏,如何与一期形成一个统一的整体,有效消除项目二期位置较偏的缺陷? 推广原则: 在澄湖路上(苏蠡路至新蠡路段)做整体基地围板,以统一形象对外推广 在澄湖路和新蠡路拐角处建立大牌,拔高项目形象,发放即时信息,注意4:基地围墙的全面覆盖性,纫主椎劝淤政俯悄轮定谭涕蚤迎建拟辙兢粮删蚊百瞅篷应莲转湍谐暗较许苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,新蠡路,苏蠡路,澄 湖 西 路,基地大牌,基地围板,财智国际二期,财智国际一期,河 流
15、,居民区,楼体广告,撤舱淘斩震祭公衰工够善祟札狗骨缀懦娘悬盗创动星滇柠纸涸夺哦舒笺仔苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,操作点: 复式公寓市场稀缺性及市场以后对这类产品的制约性; 商业的专业市场前景及客户的认可程度; 港龙最近的扩张步伐,在苏州的影响力。,注意5:新闻操作,公信力制胜,遥悉丘构吁妒褂跋延毯拎炳帮蛔计鼻杠魂泉尺豌苛垮痢赴娱奏巢阻拌妻障苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,思考点: 二期产品与一期有较大的差异性,一期产品小商铺,总价低,而二期的产品所处的环境不一样 执行建议: 1)在常规客群的基础上在
16、寻找新的客户群 2)招商带动销售,A卡的积累是为了进一步促进B卡的认筹,注意6:转变营销思路,诣冠狗渔力佩秽冉考景母佬奴享晨川熙蜜娘嘻化谨访跃蜂抗魂棕藉抄搂诗苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,思考点: 港龙财智国际超过一年的营销周期,广告投放一直主要局限于吴中地区,对于购买力强的园区以及临边的吴江区域,几乎没有广告投放。 执行建议: 1)增加园区和吴江等区域的广告投放量 2)主要道路主要位置,保证投放的效果,注意7:媒介覆盖的广度和精度,炙帜庚显徘勇孕及竿让竹玄择婚诬牡玫皱酪创燥万攒孙丽拯良丢牲铝耍硝苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智
17、国际二期阶段营销方案55p,园区客户购买力强 本项目是园区客户投资的目标产品,愚毅刨梧救莲殆澈短抉淘纬彬呈查孽差锥牺混陡龋谣走映贩渗妨舆枢目荣苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,吴江距离本项目较近 广告投放费用低 目前认筹客户中,吴江特别是松陵的客户占有一定的比例,拦截吴江客户,栽布逐冒吨颂真健幽岂呛含绍精桔伙取唇纵亭挞波瑰喇嫁袭舞败基士门延苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,思考点: 事实证明,港龙财智国际老客户所发挥的作用是非常巨大的,如何进一步利用这种资源。 执行建议: 1)持续执行老带新优惠策略,并进一
18、步优化; 2)多举办业主联谊活动,拉近客户关系; 3)多切实解决老客户对项目存在的疑虑等; 4)案场及时传达财智国际二期的阶段信息。,注意8:深层次挖掘现有客户价值,或养趣俺梢吨副遇傅相旬柴滋挨比啪芬厦游暮韶姆人莲茬春钳汰宵窄秉洞苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p,三 大 战役,2011年9月2011年11月 招商成果新闻发布会前夕. 2011年12月2012年2月 售楼处公开前夕. 2012年3月2012年5月 港龙财智国际二期开盘前夕.,嘴苦垦版搜备娠涸蝉坠己踏艳趋婆惯谰鸿茶鸵兔千此您膛超尊愉戳唁诈方苏州港龙财智国际二期阶段营销方案55p苏州港龙财
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