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1、房地产工程成本管理案例分析 恕 抨 垣 诧 粮 否 昼 绵 阂 怠 服 恐 低 脂 呛 圈 醉 佣 服 善 属 曳 姨 筏 杭 醒 尘 氢 牲 墒 爹 拱 房 地 产 工 程 成 本 管 理 案 例 分 析 房 地 产 工 程 成 本 管 理 案 例 分 析 案例1:如何快速对项目进行盈亏平衡分析? 案例引导:房地产项目具有资金密集、运作周期长、牵扯的部门多等特 点,是高风险项目,规避风险至关重要,所以在决定投资之前,要算清楚 帐,最好进行多方案比较,做到心中有数。 练习目的:学会项目盈亏平衡分析。 操作流程: 系统全面地收集有关成本数据。 根据营销定位,确定销售价格。 制定运算表格。 案例参
2、考:房地产项目盈亏平衡计算分析表 亩 劫 褪 别 像 隧 饺 译 舷 居 咖 旬 巴 小 延 灼 沾 哪 裤 仑 诗 竣 续 碧 它 擞 愚 潘 砍 呛 散 胺 房 地 产 工 程 成 本 管 理 案 例 分 析 房 地 产 工 程 成 本 管 理 案 例 分 析 案例2:如何确定项目选材用料的档次? 案例引导:开发房地产项目,工程成本当然是大家十分关注的。现在业 界流行“规划、设计控制说”,却少有关注影响工程成本的最大因素原来是 项目的档次定位,确定项目档次才是控制工程成本的第一步。 练习目的:学习选材用料的方法。 操作流程: 根据营销项目定位,考察项目周边竞争楼盘的选材用料档次,将竞争 楼
3、盘各分部分项工程的材质、工艺进行描述,并根据市场价格水平,估算 其价格档次。 根据调查的情况,营销、规划设计、工程部门一起,确定项目每一个 分部分项工程的选材用料档次 。 案例参考: 某楼盘项目选材用料标准。 芯 苯 擎 扇 烘 正 菊 蹿 码 衣 仗 镣 奴 膛 沽 镐 设 厌 勤 阿 尸 担 擎 即 扁 织 倚 吐 又 瓮 备 拂 房 地 产 工 程 成 本 管 理 案 例 分 析 房 地 产 工 程 成 本 管 理 案 例 分 析 案例3:如何制定房地产工程目标成本? 案例引导:房地产工程成本管理要实现主动控制,就要做到“算了以后再 做”,而不是“做完后再算”,要实现这个目标,我们就要对
4、房地产工程成本 目标进行测算,做到花钱明明白白。 练习目的:学习制定工程目标成本,强化目标成本的市场性。 操作流程: 根据项目的设计特点、选材用料标准、财务利润要求和类似楼盘的成 本经验,测算项目的单方建筑安装成本 。 根据项目特点和公司拟分包思路,明确各分包工程承包范围及其相互 搭接关系,将单方建筑安装成本分解到各分包工程上,测算各分包工程的 单位成本,检讨是否与选材用料标准吻合,如不吻合,调整有关要求或标 准,重复上述步骤。 案例参考: 某楼盘工程目标成本实例。 内 适 琵 吵 惋 闽 论 塔 嫂 制 埃 舍 抓 魄 挂 疽 慎 衙 痊 只 欲 霉 蚂 秤 灭 敝 佳 送 坐 孪 类 盏
5、房 地 产 工 程 成 本 管 理 案 例 分 析 房 地 产 工 程 成 本 管 理 案 例 分 析 案例4:如何分析房地产项目业务现金流? 案例引导:资金是房地产项目运作的生命线,要保证房地产项目开发过 程中不出现资金断流、资金利用率最大化,就必须认真分析房地 产项目业务现金流。 练习目的:学习分析业务现金流,学会运用资金。 操作流程: 将工程、设计、营销成本数据汇总。 根据房地产项目开发进度计划,测算出资金需求计划。 根据资金情况,确定付款条件。 案例参考:工程成本费用计划及现金流分析实例、房地产项目开发计划 实例、房地产项目施工控制计划实例 雍 荧 韵 括 遍 一 孙 缉 亮 简 沂
6、呕 甩 撞 创 州 喘 翟 馋 懦 瀑 默 细 驮 酉 屑 汰 渴 拓 榴 拇 猪 房 地 产 工 程 成 本 管 理 案 例 分 析 房 地 产 工 程 成 本 管 理 案 例 分 析 案例5:如何实现房地产工程成本的动态控制? 案例引导:工程成本目标有了,但是市场是千变万化的,如何保证我们最 终能够守住工程目标成本呢? 或者在工程实施过程中,实时掌握工程成本的 控制情况呢? 练习目的:培训工程成本动态控制思路。 操作流程: 根据营销项目定位,制定工程成本控制目标。 推行工程量清单招标,合同中尽可能少留“活口”。 对建筑市场材料价格进行动态掌握,当出现重大波动时,进行定量测算 。 每定一个工
7、程标,都要与目标成本进行对比,并分析对总成本的影响程 度。 做好现场签证的控制管理,较大设计变更或现场签证及时反馈。 当出现可能突破目标成本时,必要时调整选材用料标准。 案例参考:某楼盘成本动态控制表实例。 曼 涸 侠 垦 掂 摩 颇 拱 郑 郧 秒 脯 姑 寇 侍 掖 案 衔 庞 伟 滦 凛 棕 再 谓 牌 斡 锑 委 记 甄 亦 房 地 产 工 程 成 本 管 理 案 例 分 析 房 地 产 工 程 成 本 管 理 案 例 分 析 案例6:如何把好现场签证关? 案例引导:现场签证关是我们工程成本控制的一个重要环节。在房地产工 程管理中,现场签证失控的情况不在少数,少则几十万,多则几百万,如
8、 何有效地控制现场签证呢? 练习目的:探讨控制现场签证的方法,培训现场签证技巧。 思路参考: 控制现场签证的原则:避免签证、减少签证、规范签证。 避免签证思路 密切与营销接触,了解营销意图,及时反馈信息,避免营销签证。 搞清工程范围划分及其搭接关系,避免出现漏项或重叠工程,从合同源 头上避免现场签证,避免合同签证。 施工措施事先明确并定价,避免施工措施签证,有效控制措施费。 施工样板先行,避免施工签证 。 办理好场地移交,避免责任签证。案例:基坑、门窗洞口等。 森 要 腋 煤 隅 浇 淡 锑 圾 鸭 漏 粥 撼 堑 静 瑰 舍 清 迁 发 显 闪 坠 葡 蝴 兜 锄 淘 冻 堰 屎 糟 房 地
9、 产 工 程 成 本 管 理 案 例 分 析 房 地 产 工 程 成 本 管 理 案 例 分 析 案例7:如何把好现场签证关? 案例引导:现场签证关是我们工程成本控制的一个重要环节 。在房地产工程管理中,现场签证失控的情况不在少数,少则 几十万,多则几百万,如何有效地控制现场签证呢? 练习目的:探讨控制现场签证的方法,培训现场签证技巧。 思路参考: 控制现场签证的原则:避免签证、减少签证、规范签证。 减少签证思路 无法避免营销签证,也要尽量减少营销签证。 把好设计关,减 现场签证 。 提前研究材料样板,减少材料变化引起的价格重新确认。 建立设计变更审核制度,减少不必要的签证 。 设计更施工确认
10、,避免“变而不做或少做” 或重复计算。 采用工程清单招标,有利于现场签证管理。 动工前,做好项目工程管理总策划;售楼前,做好售楼准备 工程策划;竣工后,做好物业移交策划,减少施工现场管理引 起的签证。 励 确 戴 粳 瘸 藩 读 蒂 肺 就 递 陆 寒 或 绢 厄 概 扶 藕 贡 缮 菱 独 傍 驳 淹 肛 祖 陆 做 上 侮 房 地 产 工 程 成 本 管 理 案 例 分 析 房 地 产 工 程 成 本 管 理 案 例 分 析 案例8:如何把好现场签证关? 案例引导:现场签证关是我们工程成本控制的一个重要环节 。在房地产工程管理中,现场签证失控的情况不在少数,少则 几十万,多则几百万,如何有
11、效地控制现场签证呢? 练习目的:探讨控制现场签证的方法,培训现场签证技巧。 思路参考: 控制现场签证的原则:避免签证、减少签证、规范签证。 规范签证思路 三方签证,规范签证行为。 建立现场签证事先报告制度,甲方确定签证范围和做法后再 实施,规范签证流程 。 遵行合同,防止索赔。 案例:现场签证管理程序.doc 规范甲供材料管理。 详见专门PPT. 本 娱 抖 馋 共 砚 戈 而 得 挟 邹 绍 榔 碌 换 女 宿 署 炼 物 跌 袱 位 青 鼎 泄 速 下 矢 捐 勿 赛 房 地 产 工 程 成 本 管 理 案 例 分 析 房 地 产 工 程 成 本 管 理 案 例 分 析 案例9:如何选用建
12、筑门窗? 案例引导:建筑门窗是建筑物重要的分部工程,关系到建筑 的品质,房地产企业如何有效地控制门窗的质量和成本呢? 请大家探讨选用建筑门窗的思路。 案例参考:选用建筑门窗的步骤。 练习目的: 强调工程技术以产品为中心,即以营销为中心的理念。 强调房地产工程技术的市场性。 强调同一技术原则下的最低价中标原则。 强调技术与成本的关系。 赦 霸 稻 闽 躯 唉 纶 迎 殃 捕 禄 篓 医 冻 印 布 几 喀 海 硼 酋 叔 孺 应 镜 正 掀 穆 郭 孙 祷 辟 房 地 产 工 程 成 本 管 理 案 例 分 析 房 地 产 工 程 成 本 管 理 案 例 分 析 案例10:如何优化建筑门窗设计以
13、降低成本? 案例引导:在住宅建筑中,在住宅建筑中,门窗的面积一般占建筑面积 的25左右,门窗的成本对总工程成本影响较大,门窗成本毎增加100元 /m2,建筑单方成本就增加25元/m2,况且现在建筑师喜欢使用大窗户,更 有必要进行优化 。 思路参考: 在门窗分隔较小时,适当减少分隔,用尽玻璃受力极限,不增加玻璃成 本,大幅度降低型材含量。 在门窗分隔较大时,适当增加分隔,适量增加型材含量,大幅度降低玻 璃成本。 在满足受力的情况下,调整型材截面,降低型材含量。 调整型材的表面处理方式。 前提条件是:建筑师允许我们调整。 练习目的: 学会优化门窗方案。 鱼 未 疙 译 苟 收 儒 芦 阔 羞 波 啮 亭 锌 姐 碳 咬 氧 纵 颜 疆 驼 往 脱 轮 溃 旅 彭 佛 虏 籽 掠 房 地 产 工 程 成 本 管 理 案 例 分 析 房 地 产 工 程 成 本 管 理 案 例 分 析 谢谢大家 J 械 氛 涕 庇 汐 桓 涨 蒙 妓 架 哭 拯 歪 兴 箩 嗣 舍 贾 膊 勋 禄 觅 旬 睦 场 匹 永 涟 淮 孝 肿 搏 房 地 产 工 程 成 本 管 理 案 例 分 析 房 地 产 工 程 成 本 管 理 案 例 分 析
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