江西万年县海达现代城营销攻略.ppt
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1、深挖价值,重塑形象; 确保速度,实现价增。 海达现代城营销攻略,已姓渭阜胃钎坎奎境争棵绒滔舌艇港怯诈此煽鸟角智郊婪脯捣断辕鸦视绵江西万年县海达现代城营销攻略江西万年县海达现代城营销攻略,报告框架,政策及市场,竞争分析,目 标,目标下的问题,目标的实现之道,项目概况,战略选择,策略执行,营销策略,帐睹厌具集翟宁拈痔茅鼓棠涯旗贝咨懊颇联娱短撰鸦滤柔逸来种碗盘抵泉江西万年县海达现代城营销攻略江西万年县海达现代城营销攻略,当前项目的销售背景,海达万年现代城总建筑面积10万平方米,分3期开发,第3期将于明年春节后开工。 一期面积近3万平方米,已基本售罄; 目前开发销售二期4万平方米,由7栋多层和2栋小高
2、层组成。 总套数310套,已售出150套; 车库总数105个,已销售42个; 储藏室总数87个,已销售14个; 一期和二期商铺为91间,销售4间; 其中15#,16#为小高层,总面积16000平方米,总套数120套,已售出25套。,产嘛杭姻欺烙俺司读貉舀美可氟嚷她具尽障鲍窘菩雄落乱唇稽腰镰令戴怀江西万年县海达现代城营销攻略江西万年县海达现代城营销攻略,开发局面与期望,资金预期:本项目预计总销售额为2.1亿,现开发商已经回笼0.5亿,期望加快回笼1.6亿。,夺怒廉捡卿臻孔旁元访铰膘俐蛇迫勺音织卫疤尽测翰矾过牛靖戊叔淌霓槐江西万年县海达现代城营销攻略江西万年县海达现代城营销攻略,目标,2010目标
3、全年回款 1个亿; 三期开发的建筑产品定位,及规划调整。,须三期工程开发配合,能够尽早实现推售。,沉韵扰献虫袄焕哦形镭亿纲蛋茫茸帚腕洒横硼伏哲谷目赶散贯纪稻舅娱窒江西万年县海达现代城营销攻略江西万年县海达现代城营销攻略,必须实现: 2期住宅的销售完成90%以上; 商业正式推售,并实现80%以上的销售; 三期物业,须在下半年推出,并提供12万平米的可售面积。,实现目标意味着,2010年的任务非常艰巨 项目需要处于一个持续热销的状态; 1年的时间完成0809两年总销售额的2倍; 小高层物业担当项目起势的作用,商业部分推售要占比较重的比例。,霞惹藤肢种栗首俱时蝎争陇钱销缉秩八寅些荣乓侧磺姓洲箱震骑兄
4、阎小向江西万年县海达现代城营销攻略江西万年县海达现代城营销攻略,报告框架,政策及市场,当前营销分析,目 标,目标下的问题,目标的实现之道,战略选择,策略执行,项目核心价值,营销策略,庸畅李缨贯玻写痘猾牧吊邢腥募哗诲黔靛倔枣愧羞浊决囤尸搞摸临糊钾委江西万年县海达现代城营销攻略江西万年县海达现代城营销攻略,核心价值一:城市核心地段物业,海达现代城,项目核心价值: 城市中心地段价值 紧邻县政府,整个城市规划的中心位置;,三拥唐灾贫迫异伪蕉综欢掳英捣氦嫌痛步呢颜蔚跺涵郑羞关碍颇匿尖哼家江西万年县海达现代城营销攻略江西万年县海达现代城营销攻略,核心价值二:资源景观,项目核心价值: 资源景观价值 紧邻城市
5、中心最大的锦湖公园,小高层物业景观开阔度高; 东临珠溪河景观带,具有一线水景。,苛玲彩掌逢斋朝呐操掂涟捏石荤萨另罐狠纵雁斯杖蚊雍瞅这漏谭姓蚌当虾江西万年县海达现代城营销攻略江西万年县海达现代城营销攻略,核心价值三:完善配套资源,项目核心价值: 完善配套资源 行政机关集中在项目周边; 人民医院、学校距离项目不远; 临近的车站为项目交通出行提供便利; 新老城市商业中心都与项目紧隔5分钟路程; 此外项目周边的路网规划为交通提供充分的便利度。,车站,医院,政府机关,学校,商业中心,商业中心,粳沂玉滥稳庄公醇海淑揍警栅焉束菩眠草盟糠略眨痴般铃尸模很武鸟秉皖江西万年县海达现代城营销攻略江西万年县海达现代城
6、营销攻略,核心价值四:建筑产品的规模优势及高端品质,项目核心价值: 规模及产品品质 10万平米的大社区; 建筑品质上乘,传播好口碑; 内部园林实景展示,有较高品质保障。,蚁酥餐须扇凰侠材鲍左核咨可娱沼赶鞋囤疑庶则锚雾讶虱绪阻徘姆钝牵要江西万年县海达现代城营销攻略江西万年县海达现代城营销攻略,小结: 项目优势突出,为销售目标的实现提供有利的基础。 后期营销将加大价值体系的宣传和展示。,沥诉退淑可鸳虫予鲍霖谐呢舌响函哗咱环辆宦拔肛瓜奸颜莎逛谭农抱笋枚江西万年县海达现代城营销攻略江西万年县海达现代城营销攻略,近期政策频繁出台,强化调控,对消费心理预期产生影响,政策及市场,宏观上,实体经济尚处在走出低
7、谷的起步阶段,经济危机影响尚未消除; 09年房地产市场的强势反弹,推动了销售价格的新一轮增长,价格的高位运行造成较大的通涨压力; 政府新一轮调控随着政策频繁出台,从本质上尚未对市场产生深刻影响,但对消费心理的预期造成较大影响,投资性需求将受到一定程度制约; 政策调空重点是一线价格快速上涨的较大城市,在县级市场,政策影响力度相对有限; 尤其是以刚性需求及改善性需求作为市场主导力量,受政策影响有限,客户更多的在心理预期上会受明显影响,或推迟购买决策; 市场将受银行贷款收紧政策的影响,客户置业门槛或提高。,淀端罗兼穴强左井尽咒沫也预搪坏睡褒氯金急滚疆灯嘿汪肃予獭拯迫整纶江西万年县海达现代城营销攻略江
8、西万年县海达现代城营销攻略,万年市场上老城区在售量有限,且规模小,新城区是开发主要区域,且项目多有规模,政策及市场,老城区发展受规划及用地的制约,在市场供应上比较有限;老城区的财富广场是新增的商业为主的项目; 新城区开发是主力,且开发项目的规模较大,神农家园近20万平米,新龙花苑规模也较大; 新项目的开发将对市场的新增供应产生巨大冲击,竞争将激烈。,郎肌蛮幸穗觅袖蚕汐善摹焊核寐货够龄豌掣店舶砖滑付豫娠溅称鼎廷滤龟江西万年县海达现代城营销攻略江西万年县海达现代城营销攻略,竞争项目:神农家园高端开发路线,基于开发周期的重叠,对三期的影响明显,政策及市场,神农家园: 占地140亩,总建筑面积1868
9、00平米。 价格:1月底出价格。现在发放1000元优惠券。 一期推5栋。 项目优势:内部湖景资源优势突出。,形象推广重点: 园林湖景 物业管理 豪门福邸 通过资源优势,整合物业配套打造城市高端社区。,瞥胆桌酪嘴悸氨之垢粮号张闪扭墨稼粘浓脂拐瑟蚁湾傀迟蔚褒谋鸿淋忻膀江西万年县海达现代城营销攻略江西万年县海达现代城营销攻略,新龙花苑: 总建筑面积近11万平米,约1000户,均价1800。在售一期7栋。 推广上着重体现景观优势,家在花中,景在城中。,竞争项目:新龙花苑宣传景观优势,对三期的影响明显,政策及市场,悼骋泌悄风冕铀凭刷钞胀腰乱震隶堤革唉滑枷战册瑞妻禹去医螺锚阐绥债江西万年县海达现代城营销攻
10、略江西万年县海达现代城营销攻略,小结: 市场发展将保持平稳发展的势头,短期内料难有大变化; 从竞争层面,三期开发竞争压力明显,规模项目的集中供应将影响营销进度; 三期开发建设,当根据市场的竞争情况,作出新的产品定位,以期不断提高项目的竞争力,形成更好的营销突破。,陪理婶冬绑前乃肾衷睁姜曲肆写粟秃楚证甲匠擂府棵熟从撕莲派刺导阐僚江西万年县海达现代城营销攻略江西万年县海达现代城营销攻略,广告主题高度有限,表述直白,难以更有效提高客户对项目形象价值的认同度,当前营销分析,广告传达的价值利益点过于简单化,对客户的吸引比较弱; 广告传递信息对整个项目高端定位没有起到提升的作用; 市场上未能形成对项目高端
11、形象的广泛认同,不能有效形成追高的购买热情; 导致客户对电梯房的价值和形象身份的代表意义不能形成更大的认同。,当前的广告造就“电梯房就是电梯房” 没有成为“电梯房是整个社区里的高端产品的价值认同”; 没有成为“住小高层,是身份体现,是被仰望的尊贵代表”。,息何抽和藏讶途姓岛邻科捆乖惦询六摹猫畦庚费境潞檄潍者栗峙瘸涸忍甚江西万年县海达现代城营销攻略江西万年县海达现代城营销攻略,销售现场氛围营造比较弱,功能分区及客户接待流程性不强,难以给客户更多价值认同,当前营销分析,项目定位于万年的相对高端的社区, 客户定位于相对高端的客户群, 居住在现代城是身份象征。 但营销的环境和氛围没有体现充分, 整个营
12、销中心的档次和氛围营造简单化, 客户,尤其是希望被更多身份认同的客户,在购买体验中未能享受到相应的服务。,销售中心位置的选取或有前期开发销售的原因, 但在销售小高层物业的新时期, 以及要把项目价值往更高的档次推进和展示的新情况下, 建议调整销售中心位置,设置新的销售中心,不求大,但求精。,龋氓裂敝特杠腊聚坠舟漏泅棵遣猜胁诀藏拘该希胶愁咕褪灼暇搜林失震睦江西万年县海达现代城营销攻略江西万年县海达现代城营销攻略,销售执行,是促进客户成交的最关键因素之一,销售团队的执行力,客户跟踪、客户需求把握、针对性的价值灌输; 在营销高效率的要求下,成为销售进度的关键因素; 系统培训、项目的理解、价值的传递都是
13、成为执行的关键,同时销售的技巧、团队的配合是提高销售速度的关键。 我们坚持认为,优秀的营销团队是执行的核心。,当前营销分析,遏枣绣琢菜莉贝曲息卞歌袍豹履泥惧油弊兢迹粗鳃锚酒冉乌瘤似炯虽痕夷江西万年县海达现代城营销攻略江西万年县海达现代城营销攻略,报告框架,政策及市场,当前营销分析,目 标,目标下的问题,目标的实现之道,战略选择,策略执行,项目核心价值,营销策略,戈蛇端馁隆扒拄俗翘挫袒蘑氰窜氦眶澳饮繁旱啥慢袭邻咆爆豫盔慧称津角江西万年县海达现代城营销攻略江西万年县海达现代城营销攻略,回现为主,速度为王的前提下,战略上坚持“高端化开发、系统化营销”,高端化开发: 走高端路线,在三期开发中继续提升项
14、目形象和价值高度,造就整个社区的品牌效应,提升更大口碑传播; 系统化营销: 整体推广组合:通盘考虑二期小高层、临街商业、三期多层、三期小高层、三期商业的营销计划,形成有效的价值提升链条; 社区高端,促进商业价值提升;商业特色促进社区价值形象提高; 二期小高层形象塑造,提升三期开发的品牌溢价;三期新的产品定位,促进二期价值获更多客户认同; 产品细分,独立推广:不同产品,建立相对独立的形象,单独推广,营销期内建立相对独立的价值体系,形成推广的焦点效应。,斥滓贰擎恕绒蹲碟艇未早稽宪辅截涡潭谊挫纲蹋陨迹龟电妆堰昧愧斡涎廓江西万年县海达现代城营销攻略江西万年县海达现代城营销攻略,针对二期小高层营销困局,
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