花园洋房产品分类.ppt
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1、XXX花园洋房产品的分类 1 1、XXX4.5FXXX4.5F情景洋房情景洋房 2 2、XXX6FXXX6F情景洋房情景洋房 3 3、XXXXXX宽景洋房宽景洋房 4 4、XXXXXX宽景宽景HouseHouse 辩 汪 芋 锭 操 徊 匡 虱 某 焕 阅 棒 秃 姨 剥 笔 复 互 胃 枣 疆 区 促 祝 腺 线 迸 倪 惋 顿 便 钵 花 园 洋 房 产 品 分 类 花 园 洋 房 产 品 分 类 案例1. 天津水晶城 n区域:位于天津市西青区 ,外环线以外,临近南开 、红桥两区; n占地面积: 38.4万平米 。 n建筑面积: 38.41万平米 n物业类型:情景洋房、公 寓、联排,共27
2、00户。组 团:9 n综合容积率:1 卫 津 河 一期联院别墅 二 期 洋 房 二 期 别 墅 一期情景花园洋房 油 修 缮 椒 陷 琐 力 离 丧 请 唱 镐 酿 陌 魄 坎 癸 屑 溪 寓 弯 透 什 愧 俺 啤 画 归 供 奠 毡 伺 花 园 洋 房 产 品 分 类 花 园 洋 房 产 品 分 类 XXX情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系,立面设计变 化丰富,入户方式巧妙,每户向阳面具有层层退台的台阶状结构 ,使每户拥有南向的私家花园或露台 n情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点,实现了空间个 性的突破,最大的的特色是米的横厅,户户有露台。 n主要为4层半建筑,入户方式巧妙: 首层
3、:南向花园入户 二层:南向露台入户 三层、四层:楼梯入户 二层露台入户 三层露台 首层花园入户 首层情景房 首层情景房 盒 寿 涵 霸 底 材 军 笨 料 读 遗 垣 龋 贬 肢 痴 甭 鞍 彭 悟 贰 毅 绸 篮 岔 旧 傲 篷 仍 椎 忱 牵 花 园 洋 房 产 品 分 类 花 园 洋 房 产 品 分 类 首层户型:南向私家花园入户、情景房、错层、超大面 宽 建筑面积:149.14 架空层储藏室:28.37 错层四室两厅双卫 南入口首层,位于首层, 独享50左右私家花园,花 池的设置,平添主人生活情 趣。 独有情景房,倍添院居情 趣 开间宽大客厅和餐厅,视 野开阔、采光充分 超过20主人房
4、宽敞舒适 ,可设置走入式衣帽间 三间主卧组织紧凑,空间 利用合理 架空层平面 情景房 错层 12米 孟 尽 煮 宪 图 娥 某 辫 乳 僧 瓦 裴 挟 讫 醒 像 鲤 缸 那 槐 板 虽 丰 角 姆 染 趟 喉 者 凤 柬 卸 花 园 洋 房 产 品 分 类 花 园 洋 房 产 品 分 类 二层户型: 南露台入户、错层、客厅7.4米面宽 建筑面积:140.48 错层三室 两厅双卫 独创露台入户方式,私密性、 归属感更强 7.35米开间,近40横向客厅 和餐厅,视野开阔,采光充分 超过20的主人房宽敞舒适, 可设置走入式衣帽间 三间卧室组织紧凑,空间利用 合理 活动区(客厅、餐厅)与休息 区呈小
5、错层格局,空间层次丰富 附带观景露台 露台入户 错层 慕 拎 咨 捍 滤 储 钻 漠 邪 米 油 尔 魄 娠 固 掖 蕴 蛤 惯 隶 着 迅 脊 熏 顶 悲 蕉 激 锻 粗 讶 住 花 园 洋 房 产 品 分 类 花 园 洋 房 产 品 分 类 三层户型:楼梯入户、 南露台、错层、客厅7.4米面 宽 建筑面积:128.92 错层 三室两厅双卫 7.35米开间,近40横向客 厅和餐厅,视野开阔,采光 充分 超过20的主人房宽敞舒适 ,可设置走入式衣帽间 三间卧室组织紧凑,空间利 用合理 卫生间洗卫分离,互不干扰 活动区(客厅、餐厅)与休 息区呈小错层格局,空间层 次丰富 附带观景露台 错层 趋
6、逞 溶 赢 蜕 俏 肾 删 菩 什 零 裔 挡 剃 岂 钢 溜 势 独 囊 掉 丽 娠 栏 央 熬 碗 启 财 旧 垣 球 花 园 洋 房 产 品 分 类 花 园 洋 房 产 品 分 类 顶层户型:跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽 建筑面积:186.59 跃层四室两 厅三卫 上层 豪华主人区,设卧房、休闲厅、 超大卫生间、走入式衣帽间、书房 主卧室连通观景楼台,采光通透 ,情趣盎然 坡屋顶,低于2.2米处可设壁橱、 书架等,空间利用充分,富有新意 卫生间、化妆间设有天窗,市内 屋顶采光明亮,空气流通更加顺畅 顶层双向“观景天窗”,近收阳 光与惬意 下层 8.1米开间宽大客厅与餐厅,三间 卧室
7、、三间卫生间 层高达3米,辟有6米共享空间, 空间宽敞明亮 客厅与观景露台相通,便于干燥 通风 附带超大观景露台 露台 主人区 露台 露台 袱 膘 悍 刀 篆 痹 机 步 咸 昼 氧 休 鸿 借 蜘 趣 辉 素 腺 渍 申 假 危 泉 涧 伤 讹 熬 盖 畔 优 忽 花 园 洋 房 产 品 分 类 花 园 洋 房 产 品 分 类 XXX水晶城在陌生区域实现成熟市区的销售价格 与较好的销售速度,洋房类产品形式市场接受度 高 一期情景洋房主要为4层半建筑: 首层面积:150平米左右 价格:80万元左右,随楼附带小院。 二层面积:140平米 价格:7275万元左右 三层面积:128-130平米左右
8、价格:6870万元左右 顶层面积:178-187平米左右 价格:95-100万元左右 n一期情景花园实现均价: 5500元/平米左右(05年洋房均价),实现市区内 中高档住宅的销售价格; n销售火爆,客户对洋房类的产品形式市场接受度高,达到120-130套/月; 毗 烘 禾 谋 旅 揣 堑 臃 斗 吏 怜 姨 拍 颗 残 斯 那 茶 悟 洋 铺 诅 旺 威 沤 睫 帜 履 措 隔 超 袋 花 园 洋 房 产 品 分 类 花 园 洋 房 产 品 分 类 案例2:北京XXX青青 地理位置:位于朝阳区京沈高 速路旁,距国贸仅14公里,离 东四环7公里,驱车15分钟即 可到达; 规模:约25万平方米,
9、容积率 1.1 产品:青青家园分为四期开发 ,一期、二期、三期建筑层数 以4层半为主,尺度宜人;四 期为8-9层住宅,形成视线轴 的上游景观,丰富空间层次。 总户数:1860户,主力户型: 120-180平米,以三居为主。 损 瓢 冬 录 烙 近 法 椭 膳 诣 钉 画 蔗 升 戍 仙 尽 呆 乐 亚 眩 股 毕 伐 草 衡 毫 宪 迫 雇 梦 商 花 园 洋 房 产 品 分 类 花 园 洋 房 产 品 分 类 以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房 特质 n层层退台,由自家退台俯视 室外楼梯,小花园也进入眼 底; 退台 退台 室外楼梯 首层私家花园 俯瞰露台 外置楼梯 步入式花园
10、n 步入式设计,穿过院子才可进入家门 ,回归小院生活;私家花园彰显居住者 生活情调,业主小院落与社区大环境的 结合; n外置楼梯,打破传统”楼道”的 昏暗,增加与自然的亲近; 王 杀 逐 锭 扑 债 像 呈 秘 寓 霜 丁 肝 烬 铰 樟 筷 睡 遥 车 虏 淀 擂 雁 疥 尊 欺 屋 哇 治 牟 痛 花 园 洋 房 产 品 分 类 花 园 洋 房 产 品 分 类 业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化,但接受度较高 ,认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度 n通过访谈发现,业主对露台的接 受度较高,春夏季节的使用频率 高于秋冬季; n在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵 石等,使居者能够充分的
11、接触自 然,同时丰富了生活情趣; n超大露台的赠送也是洋房类产品 的一大卖点; 抛 微 而 翘 拟 叛 至 钦 邵 收 兢 翔 哎 练 操 碳 馒 火 灶 牌 秆 框 彻 誓 鼻 氧 疟 严 淆 矮 睦 丽 花 园 洋 房 产 品 分 类 花 园 洋 房 产 品 分 类 n销售状况: 一层与顶层销售最快,花园与露台客户接受度高; 一期开盘当天销售60% ; 二期销售未作任何推广,开盘一周内也销售一空; n销售价格: 三期04-05年实现价格6000元/平米 该项目在房地产开发陌生区域,实现较快的销售速 度与成熟区域的销售价格 三期产品以4层半建筑为主: 首层面积:150平米左右 价格:95万元
12、左右,随楼附带小院。 二层面积:130-150平米左右 价格:74-86万元左右 顶层面积:160-180平米左右 价格:96-108万元左右 案 播 叉 身 掣 抉 树 绥 骏 忿 戊 魏 踌 谗 猩 域 刺 绎 粉 冀 危 谢 腰 羊 几 吞 电 冻 藐 止 隋 宗 花 园 洋 房 产 品 分 类 花 园 洋 房 产 品 分 类 北方客户对洋房类产品的市场接受度高,春夏季节使 用率高 从洋房类项目的销售状况上看,市场接受度高 n客户追求的是低密度的生活感受:对于花园洋房类的,花园洋房是一种介于别墅形态和板楼产品之 间的产品,可以让买家找到舒适与价位的最佳接合点。花园洋房和户外的联系最大的特
13、色就是退台, 多层产品的阳台是扁长的坐不下人,而露台是方正的,没有顶盖区别于阳台更有花园感,能够真正把 室外和室内的空间结合在一起。 n得房率高、实惠:在户型设计上都力求方正、紧凑,面积控制合理,拥有较高的得房率,同时,户 主还能获得赠送面积,享受更大的实用面积。底层户型还赠送地下室、花园,二、三层赠送露台。 从终端客户的使用情况上看,春夏季节使用率高 n功能空间与情趣生活的丰富:花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通,实现每户都具有一片自 有的室外空间、绿地,增强了室内外空间的互动与交流,在北方城市春夏季节的使用率较高。 n改变人际关系:公共空间开敞化,让邻里之间交往更为容易。人与人之间的关
14、系比较轻松,互相之 间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼,进行交流。 n私密性、安全性:在露台、花园的活动多为种植、观景、娱乐活动等,对私密性要求不高,甚至可 以和邻里分享、参与;安全性方面,首先对人的因素考虑,同类产品的客群匀质,所以在这种低密度 社区客户素质比较高,不用担心邻里相处的因素,因此,社区的保安工作是业主安全的根本保障。 疚 统 拆 歧 汪 愉 滋 卢 直 戎 松 搪 歼 饺 甩 龋 北 粤 杠 型 她 凸 沂 浮 筋 恍 等 征 纹 悠 卯 尺 花 园 洋 房 产 品 分 类 花 园 洋 房 产 品 分 类 关于洋房产品的建设成本 单体建安成本(土建+安装):1400-1
15、500元/平米 北方城市洋房产品单方开发成本(单体建安+小区绿化+市政配套+前期工程费等 ,不含销售费用、税费、地价): XXX测算标准:2200-2400元/平米 金地测算标准:2500元/平米 候 遂 偏 永 经 愉 掏 抿 亮 仇 潍 盂 哈 穷 颓 滓 鸳 座 吻 炼 整 谍 哦 讣 裕 债 捕 盈 枝 浦 魔 躯 花 园 洋 房 产 品 分 类 花 园 洋 房 产 品 分 类 XXX花园洋房产品的分类 1 1、XXX4.5FXXX4.5F情景洋房情景洋房 2 2、XXX6FXXX6F情景洋房情景洋房 3 3、XXXXXX宽景洋房宽景洋房 4 4、XXXXXX宽景宽景HouseHous
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