房地产泡沫成因与对策.docx
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1、第 1 页 房地产泡沫成因与对策 特征码 xMDydzNNnEzBduXgYqbh 20XX 年,我国房地产市场持续火热,房地产开发投资增 势强劲,土地供应量增加,商品房全面热销,销售价格呈现较 大幅度增长,全国商品房平均销售价格为每平方米 2226 元,增 长 5.8%,增幅比上年提高了 3.3 个百分点,空置面积也出现负 增长。著名经济学家魏杰日前在接受中央电视台房地产报道 记者采访时预言:“20XX 年将是房地产行业的严冬,二月份甚 至可能出现崩盘,七、八月份最严重。 ”本文拟就公众关注的房 地产泡沫问题作一粗浅探讨。 一、房地产泡沫的含义及成因 房地产开发中的泡沫现象,主要是指土地和房
2、屋价格极高, 与其使用价值(市场基础价值)不符,虽然账面上价值增长很 高,但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。由 于房地产是由土地及其附着建筑物所构成,而建筑物是人类劳 动产品,其价格是由成本、利润、税金来确定,这相对比较稳 定,较易判别,因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地 泡沫(地价泡沫) ,而土地的市场基础价值即合理价格是土地利 用效益的资本化。 第 2 页 无论是从现象,还是从本质看,泡沫与一般价格波动都有 区别,主要有以下几点区别:从现象上看,一般商品的价格波 动包括上涨、下降,而且在时间上是相连的、循环的,变化幅 度一般不会很大,而泡沫是价格持续上涨,高到令人发狂的
3、地 步,直到产生恐慌,人们匆匆抛售,从而使价格暴跌,波动幅 度很大,它不具有周期性,而是突然地上涨与下跌。 从本质上看,一般商品的价值是价格的货币表现,一般商 品的价格波动反映市场供需平衡,既是市场机制作用的起点, 又是市场机制作用的结果,价格总是围绕价值上下波动。在正 常的市场条件下,价格上涨、供给增大,投资者预期价格下降。 而泡沫发生的时候,市场机制失灵,人们的行为买涨不买跌, 不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时,投资 者预期价格进一步上涨。1991-1993 年,我国海南房地产价格 正是这样飙升的。1991 年每平方米价格还是 1000 多元的公寓 楼,到 1992 年就可
4、以卖到 3000 多元。有的商品房价格甚至突 破 10000 元。土地使用权的出让价格也大幅度提高,有的地方 仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到 600 多万元一亩。投机者 却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于 在房地产交易中有 70%是投机者囤积起来的。但很少有人会意 识到房地产热骤然降温,房地产热在造就了一批富翁之后,相 当一批公司被套牢在海南的土地上,上亿资金在有限的土地上 沉淀。泡沫并没有带来财富的增减,只有转移的功能。 第 3 页 房地产泡沫产生的主要原因是: 1.房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不 易均衡,而且合同期摊销交易成本低,这是泡沫载体所具有的
5、 一个条件。所以房地产容易产生泡沫,是泡沫的主要载体之一。 2.土地的稀缺性。土地的自然供给是固定不变的,它是地 球表面的陆地与水域的总和。城市面积在城市化过程中可以不 断扩大但是土地资源是稀缺有限的,我国的土地资源相对匮乏, 随着经济的发展,人口的增加,人们对稀缺的土地需求有无限 扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获 利的需求,在土地获利需求的驱使下,把获取的土地权益作为 谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种,它可以反复转手。马 克思曾指出:“没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里, 价值表现是虚幻的。 ”因此,土地的稀缺性及其虚拟资本使地价 运动可脱离土地利用实绩而产生泡
6、沫。 3.地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与 其资产性价格的不一致现象。也就是说,由于人们预期的不合 理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价(市场地价等于 未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收 益的贴现值之和,如果人们的预期地价是合理的,现实的市场 地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和)之间 总存在事实上的偏差。这种偏差越大,说明现实的市场地价中 第 4 页 虚构部分越多或者说泡沫成分越多,反之越少。综观房地产泡 沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。 “要 挣钱,到海南;要发财,炒楼花” ,成为当时海南房地产热时一 些生意人的经典。
7、这一点在东南亚房地产泡沫中无不表现得淋 漓尽致。近几年来泰国的房地产市场发展过热,供过于求,但 是仍有许多新的开发商挤进这个领域。他们认为在前几年冒出 的两万家房地产开发公司中只有 20 家宣布破产,可见这个行业 仍有大的赚头。许多开发商还想从继续建房中摆脱困境,在这 种非理性的支持下,造成泰国房地产市场熊市弥漫。 4.房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由 竞争市场的四个条件(信息充分;商品品质;买卖者自由出入; 交易双方数量众多,因而任何一方不会出现垄断局面)相差甚 远,所以房地产市场是一个准市场(Sub-market)。由于买者信 息缺乏和信息的不对称,许多房地产交易和定价是悄
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