影响我区房地产发展的制约因素和对策.docx
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1、第 1 页 影响我区房地产发展的制约因素和对策 特征码 YopxwQpqxEgSNIRGvKID 区委政研室 根据区委领导的安排,区委政研室会同有关部门对我区房 地产市场发展情况进行了调查,现报告如下。 一、我区房地产市场发展的基本情况 1999 年以来,我区先后建设了沿河、林运、酒厂、阳场、 西苑、金庄、文化住宅小区(组团)7 个,开发建设了台北商 贸城、箭道街、台湾街、车站街等商业街。据统计,房地产开 发投资完成 1.8 亿元,各类房屋竣工面积 13 万平方米,城区居 民人均居住面积达到 25 平方米。累计完成旧城改造面积 24 万 平方米,城区居住人口达 5 万多人。纵向比较,城市建设有
2、效地 改善了城市居民的居住条件和生活条件,使区驻地城市面貌大 大改观。横向比较,我区的房地产市场发展与全国房地产市场 持续升温的发展状况相比,仍处于“冷”的状态之中。尤其近 三年来,我区完成房地产开发面积仅 5 万平方米,开发住宅 400 余套,净增城市居住人口 1 千人左右,阻缓了城市化步伐。 但从我区的有利条件分析,台儿庄地处徐州、枣庄过渡地带, 京杭运河穿城而过,积淀了深厚的运河文化,旅游资源丰富, 第 2 页 生态环境优美,地绿、水清、气爽,城区面貌颇具江南水乡特 色,是人们较为理想的城市居住选择地。城市规划面积 30 平方 公里,建成区面积达到 12 平方公里,建设了七纵七横道路框架
3、, 城市基础设施较为配套完善,容纳城市人口的余地很大。所以, 与全国抑制房地产市场过热的局面相比,我区房地产市场处于 发展的初步阶段。 二、制约我区房地产市场发展的主要因素 在全国房地产市场投资规模居高临下、房价快速上涨的形 势下,我区房地产市场发展不温不火。针对这一问题,我们进 行了调查分析,认为影响我区房地产市场发展的因素很多,但 主要问题是土地供应不畅,规划滞后,影响了房地产发展的规 模。具体表现在以下几个方面:一是供地时间长、效率低。由 于国家对耕地的严格控制,房地产市场只能盘活存量土地,从 城市存量土地中取得土地,按理政府应该高度垄断一级土地市 场,随时为二级市场提供土地,但是我区土
4、地储备中心没有资 金储备净地,无法为开发商及时出让土地。如果现储备、现拆 迁,时间周期长,外地开发商担心在土地拍卖时有许多不确定 因素,只好别寻它处投资。这样就形成一个怪圈,即没有净地 外地有实力的开发商不来;而有实力的开发商不来,政府又不 先行储备大宗土地。如此恶性循环,供地效率低下。二是供地 零星,规划滞后。实行招标拍卖挂牌出让土地以来,共拍卖土 地 23 宗,面积 98810 平方米(148 亩) ,平均每宗土地只有 6.4 第 3 页 亩。在供地时,只是将沿街、沿闹市效益好路边地块拍卖,没 有将稍远的地块整体捆绑、统一规划后拍卖。由于缺少整体规 划或者规划和供地不能有效结合,零星插建控
5、制不严,供地零 散,住宅区开发建设规模较小,建设不配套,不便于实施物业 管理。三是开发力量弱,拆迁费用高。我区房地产开发公司只 有四家,除区建设局下属的城建综合开发公司成立稍早外,其 余 3 家都是 20XX 年后成立的,且 4 家开发公司资质为允许开发 房地产的最低级(四级) ,由于成立时间晚、经营规模小、管理 不规范,缺乏资金实力和综合竞争力,只能承揽一些零星插建 工程,又要追求利益最大化,加之房地产市场监管不力,开发 的商品房存在这样那样的问题也就见怪不怪了。另外拆迁费用 高也影响了我区房地产市场。开发商一般只愿购买净地,但是 政府无资金先拆迁,而拆迁补偿标准呈每年递增之势,甚至土 地出
6、让金不低拆迁费用,增加了拆迁的难度。如阳场小区四期 开发工程补偿费用需 80 万元,而土地出让金估计 40 多万元, 政府要赔一半,对于我区吃饭财政来说,无力投入,拆迁难以 进行,即使开发商愿出 80 万元购买土地,财政也没有收益。 三、发展我区房地产的建议对策 随着城市化进程加快,农民变市民是不可逆转的历史趋势, 一部分先富起来的从事二、三产业或为子女求学的农民要入城 居住,城市居民追求更加舒适的居住环境,这两方面的住房消 费需求,将有力拉动我区房地产在较长时期出现快速增长。从 第 4 页 调查情况看,房屋销售基本上不存在积压,人们购买力旺盛, 房地产处于买方市场。我区房地产市场潜力巨大,如
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