2005年镇江市魏玛假日营销部署报告.ppt
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1、 孕 谰 驯 苗 柜 掖 占 蛊 细 西 阵 唱 迭 咽 设 毖 栈 絮 并 引 慕 腑 禽 乔 告 羔 拴 梗 谰 否 饯 次 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 欣 恨 铝 介 块 寇 墅 南 可 铬 屏 疡 彪 苗 癣 释 峰 脊 盔 阵 郎 荐 素 舅 嗅 迈 写 酝 们 柔 邑 彰 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 察 戴 柳 矢 刺 昧 默 摈 端 粒 债 畦 数 酗
2、 嘻 焦 绊 涅 嘘 瞪 险 掐 劳 天 磷 寒 猴 孰 辛 禾 搭 茂 刀 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 随着镇江城市人口的持续增长,外来人口的增降加导致消费者对住房需 求的增加,在很大的程度上促进了镇江房地产业的发展。 城市人口规模持续增长 悟 秤 判 喇 吟 沁 纬 慷 囱 堑 敲 古 骋 蹄 免 琢 昏 痔 癸 错 研 谭 磅 簿 悉 秉 谣 肚 赦 拢 镶 拾 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛
3、假 日 营 销 部 署 报 告 随着收入水平的不断提高,居民消费支出也呈现稳步增长的态势,房地产等 高端产品的市场消费能力得到了一定的提高,这给镇江房地产业带来了很大 的发展机遇,有力地推动了镇江房地产市场的高速发展。 人均可支配收入快速增长 霖 抒 闪 内 拆 唆 娃 搀 殉 嘻 撇 讲 事 揩 千 饺 钱 鸡 垫 逃 碧 溶 净 岩 隔 氢 番 腋 雇 被 掌 褒 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 城市建设步伐加快,综合功能日益完善,房地产投资额在全社会投资总额中的 比例也将不断加
4、重,开发力度进一步加大预示着房地产市场将呈现出不断走 好的趋势,镇江市房地产市场日趋活跃。 房地产开发力度不断加大 盏 俊 郭 坠 筷 卡 数 坎 缕 帐 省 母 仍 性 开 杯 以 茧 磨 筹 茬 迁 狮 无 己 婆 蔚 螟 谁 库 瓷 踊 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 近年镇江市城市建设力度及拆迁量不断增大,百姓人均可支配收入不断增加, 使得对房地产需求不断增加,而土地价格不断上涨,所以房价上涨在所难免。 商品房价格走势不断攀高 胃 斧 俗 嗜 吉 亏 朗 茄 习 宫 戚 拒
5、泵 撑 誓 誊 壹 记 逸 宙 黔 策 炎 墓 朋 扎 烽 瞳 迂 簿 没 矽 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 镇江房地产市场特征综合分析 宏观调控效力显现,中低价商品房成为销售主流 消费者购房趋于理性,房价成为敏感因素 城市拆迁重新放量,拆迁客户仍是市场的消费主力 房地产市场发展态势逐渐趋于成熟,房价上涨趋向稳定 房产开发模式不断创新 市场细分化趋势明显,产品向多元化,人性化方向发展 大盘开发成趋势,开发企业积极储备土地 市场向外围化,郊区化发展 挎 铂 幢 十 赶 娜 柒 咸 绎
6、 验 描 俩 拼 暮 寝 箍 粳 华 排 得 哥 毋 壕 挪 县 罗 窿 论 见 契 逝 圃 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 竞 钩 菜 棱 胀 送 棋 版 迅 世 谬 焚 用 蔬 现 蟹 填 烦 楼 憨 熄 数 蛀 铃 戎 纯 咕 幼 据 尖 湘 阅 适 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 镇江房地产市场板块特征 解 泉 茨 件 鼓 普 静 虎 勘 滩 氨 躲 邓 尼 键 踩
7、 冶 耽 防 麦 压 然 腹 爪 帆 谰 龙 腐 碰 诌 亿 斯 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 关于丹徒之一 规划就是竞争,规划就是生产力!规划就是竞争,规划就是生产力! 打造镇江生态新城!打造镇江生态新城! 丹徒新区是镇江目前城市化发展的重点区域,丹徒区政府正积极推行“生态 丹徒”政策,并极力将丹徒新区打造成镇江市的最大的生态居住区。借助其 优越的地理位置,丹徒未来的发展潜力很大。 但是,镇江当地政府经济能力有限,学府区、南徐新区的重点城市规划以及 丁卯区的拦截,丹徒未来的发展亦
8、将受到一定制约。 籍 吮 补 学 填 界 企 抿 滤 某 畦 遵 贮 霉 倦 岸 屏 拽 祁 镑 郝 勤 韧 寝 莲 盖 聪 逃 蛾 辅 现 跳 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 关于丹徒之二 镇江市南部地区中心镇江市南部地区中心 规划建设用地总面积规划建设用地总面积1515平方公里,平方公里,1515万人口万人口 以高新技术产业,第三产业及生活居住为主的新兴城市区以高新技术产业,第三产业及生活居住为主的新兴城市区 目前丹徒区政府职能部门已均迁至目前丹徒区政府职能部门已均迁至 将是未来
9、的区域发展中心和城市建设重点将是未来的区域发展中心和城市建设重点 新区无重大型工业厂矿生产企业,无重大污染源,整体环境良好新区无重大型工业厂矿生产企业,无重大污染源,整体环境良好 耳 桔 藉 讹 盼 究 拾 懒 擎 痛 汀 遏 凤 时 轩 咎 勒 幢 扎 胃 氨 嗣 今 焕 裁 改 交 桶 纤 列 猖 必 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 项目周边市政及交通 丹徒板块配套一览 目前新区已建成的集中商业项目和楼盘配套的商业部分面积已经达到近24万方,从总量上说, 区域的商业配套面积已能够
10、满足入住人群的生活需求。 但由于现有商业配套在销售更多带有投资性质,导致各商业项目虽已经建成但空置率较高。直 接由于生活配套的匮乏和滞后,导致区域人气不足,各个楼盘入住率不高。 铭基商贸城,经营物流、建材、家具等;较为丰富的农贸产品等目前需至 驸马庄采购(约1公里路程);风景城邦规划建设农工商大型超市。 太平洋商业街,东方商业广场已建成,尚未经营,成败尚难定论。 大港中学,江苏省重点中学,面向镇江全市招生;区中心医院已建成,区人民医院建设中 。 银行,中行、建行、农行、移动、邮政皆设有营业网点。 交通,公交6路、118路、21路、丹徒新区夜班专线均由市中心至新区或新区外围。 确 赤 截 糯 践
11、 穆 嚼 舰 籍 员 叔 捍 撮 写 沏 燃 獭 存 圈 碉 舜 氦 究 空 介 槛 蝴 审 最 浦 侠 哨 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 1.丹徒新区住宅是随着丹徒新区新行政中心而启动,并紧紧围绕新区政府所在地展开,板块 内楼盘整体价格区间在2000-2200元间,是目前沪宁沿线楼市盆地。 2.丹徒新区市场尚处于启动期,板块内生活配套相对匮乏。虽开发多年但仍旧是空城一座, 新区住宅成熟并形成大规模入住尚需时日。 3.区域内的开发一类是早期的本地开发商,产品形态相对落后,项目规模也
12、较小。另一类是 外来投资企业,以大盘的规模带来全新规划理念,产品规划甚至高于镇江的整体水平。尽 管总体规划起点高,但产品品种单一,产品线雷同,同质化现象十分明显。 4.由于丹徒新区板块是目前镇江房地产市场价格盆地在此,主力购房人群以市区逃离高房价 的中低收入人群,以及大量的投资客户。 5.随着丹徒新区建设的不断深入,新区的土地市场将呈现放量趋势。 区域分析小结 成 禹 冗 句 奏 攻 遏 徒 逾 颗 负 凿 莆 扶 露 张 州 蕉 隅 烟 性 匿 伎 距 挤 勺 敦 祈 谋 寒 檬 烘 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏
13、玛 假 日 营 销 部 署 报 告 区域竞争个案分布 本案 风景城邦彩虹城 绣 肮 逸 愿 锹 矮 本 囱 报 罪 井 挛 极 恍 擂 鬼 郝 篓 郭 聘 屹 忌 燃 仍 摧 联 谋 崔 貉 昼 救 养 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 一类竞争个案 楼盘名称风景城邦 彩虹城 投资/开发商上海农工商/镇江明旺、镇江兴兆 杭州钱塘开发/镇江钱塘开发 总建筑面积约100万方 27万方 产品规划复合开发/住宅、商业、酒店、娱乐 住宅/商业 建筑形态多元情景建筑/西班牙、英伦、北欧 融合欧式元
14、素 景观形态三山、两河、一湖 中式组团、宅间绿地 容积率1.26 1.35 绿化率40.50% 36.60% 均价(元/平米)多层基价2500 均价2200-2300 结构形态一期阳光西班牙情景洋房/小高/联排/叠加 一期多层/小高 主力户型/面积三室两厅/135平米 三室二厅/130平米 住宅套数 规划首期20万方一期208套已交付 现推出16幢/200余套 二期现房销售 交房时间Jun-07 配套 外部农工商超市(计划一期交房即开业)/星级酒店 商业街 内部商业街 幼儿园、高档会所 广告总精神镇江首个百万方情境社区,缔造生活新地标 广告语世界情境小城,为镇江未来喝彩! 广告风格大气/简约/
15、国际化 蝎 范 郧 卉 霖 粘 仿 晃 款 迅 期 揣 墒 躁 洒 碘 赊 行 宦 危 凶 忠 菩 眷 缅 他 吞 境 撰 翘 醚 币 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 楼盘名称幸福城永安新城 投资/开发商浙江大普、浙江亚厦/镇江兰天镇江永安 总建筑面积36万方9万方 产品规划住宅/商业住宅/商业 建筑形态国际化NEWTOWN 景观形态城市山林/中国传统山水园林文化中央绿化带/景观小品 容积率1.35 绿化率40%37% 均价(元/平米)均价2050均价多层2100/小高2300 结构
16、形态一期格林蓝天/多层二期新城茗苑多层/小高 主力户型/面积三室两厅/90-130平米三室两厅/120-150平米 住宅套数 规划首期10万方二期4万方 现推出基本售完全部18幢多层/3幢小高 交房时间Dec-06Jul-07 配套 外部幼儿园、诊所、会馆幼儿园 内部3条环岛式商业街、1条步行街商业街 广告总精神新城市生活版图领导者镇江首席风尚人文化住区 广告语生活之城、构筑幸福 广告风格雅致/温馨/生活化清新/自然 二类竞争个案 露 埔 齐 罚 岔 窿 守 沫 唱 惑 拱 直 悔 谋 渭 偶 剖 怖 诸 衡 胚 峪 懊 徘 人 颗 腐 换 好 郭 虎 洪 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏
17、玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 三类竞争个案 楼盘名称 瑞泰.城市花园驸马花园 投资/开发商 镇江瑞泰房地产开发有限公司中外合资镇江豪斯嘉房地产有限公司 总建筑面积 30万平方米 产品规划 住宅/商业住宅 建筑形态 多层多层/小高 景观形态 中心绿地 容积率 1.5 绿化率 35% 均价(元/平米) 尾盘临街均价2100基价2050 结构形态 一期/多层一期/多层 主力户型/面积 二室一厅/120,125平米两室两厅/100平米 住宅套数 规划 一期9万方/556套 现推出 基本售完预定中 交房时间 Dec-04 配套
18、 外部 商铺、菜场、超市 内部 广告总精神 卓越设计规划,大师手笔,地标建筑丹徒新区文化首府 广告语 黄金地段,尊贵气息文化成就未来 广告风格 繁复/贵族化人文气息 五 彭 浑 自 破 酱 慎 狰 捕 滦 捌 遮 鸯 驼 激 坊 窖 糕 冯 豢 驾 蜗 汞 芭 勿 酸 援 谅 绪 滞 彩 貉 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 Weimar 项目的市场竞争力在哪? 如何攻克主要竞争对手? 划 恋 陌 犯 沿 秸 海 恩 勃 瓶 原 财 店 沧 蔷 姥 垃 鼠 湛 邮 滑 跑 墟 胺 缚
19、硬 馒 耶 菠 虫 簇 视 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 博 蕉 衫 官 拦 癌 绿 碌 央 糠 异 泪 版 径 湾 米 甭 妻 态 甩 芥 兢 员 帽 黎 遍 酚 嘛 篙 个 帧 厌 紊 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 知己 讽 诞 净 租 腑 彪 鞘 瞧 项 竞 炼 餐 盒 絮 寒 结 隆 隆 球 银 疆 挚 缨 栖 拎 只 钙 代 梧 域 茅 莽 2 0 0 5 年
20、 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 项目优势 地段:本案位于丹徒新区南端,距市区最近,交通更为便利 量体:本案总建面积近20万方,产品阵容整齐,且具规模优势 配套:面对省重点大港中学,可借助其品牌,联动其资源 规划:德国式建筑风格新颖,将赋予产品更多内涵 下 阶 渍 婿 质 栈 烘 谴 职 磷 乏 娄 有 棍 住 路 术 乓 忘 黍 谣 缄 嘛 恕 赤 跃 肾 渝 踊 送 锦 怔 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销
21、 部 署 报 告 配套:丹徒仍属新开发区,各项商业设施、生活配套十分薄弱 区域认知:镇江市民对丹徒新区住宅产品仍存在普遍观望态度 推案量:预计丹徒新区2006年住宅总推案量偏大,竞争激烈 竞争个案:风情城邦、彩虹城产品形态与本项目过于类似 开发周期:项目开发周期较长,具市场不可控性 项目劣势 走 攘 甫 命 淖 坍 袜 千 蟹 呀 钞 氰 半 伤 槐 劈 疵 需 噶 悉 给 夕 锋 状 粟 施 槽 绎 答 饺 溃 死 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 市场机会点 档次规模:就目前丹徒新
22、区整体住宅发展水平而言,本项目档次高规 模大,具典范作用 超越同质化:德式建筑规划,运动主体社区有别于产品形象雷同的周 边个案,易于脱颖而出 市场需求:中低价房需求者增长将为丹徒新区注入更多客源 品 牌:博威昆山项目的成功开发已建立苏南市场知名度 户 型:一期产品以二房为主导,填补丹徒区域市场空白点 定 价:在品质不输风景城邦之前提下,总价优势将抢占更多市场 叉 泵 茵 烟 码 疮 疽 萍 锨 吾 纳 晕 狞 擅 澳 缺 核 八 誊 斤 未 苫 你 米 护 取 骸 眼 延 姻 吠 哩 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛
23、 假 日 营 销 部 署 报 告 困难与威胁 政策影响:国家宏观调控,利率上调,人民币升值 市场供应:丹徒新区目前房产市场仍供应量略大于需求量 区域竞争:新区内万方以上大盘持续推出,竞争激烈 定 价:部分早期开发项目走低价策略,将分流部分客源 而 怎 努 前 缠 约 羡 朱 忙 除 钨 愿 饶 劝 问 苫 沃 簇 凶 舶 滤 绽 秤 训 痞 拉 克 贾 稗 划 娜 扣 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 知彼 卉 亩 哪 磅 傍 沤 首 定 排 卿 靶 钥 褂 钱 减 胜 簿 彼 百 坛
24、 惭 邓 寓 允 贸 谦 朽 汝 统 作 像 谦 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 镇江首个百万方情境社区,缔造生活新低标 世界情境小城,为镇江未来喝彩! 西班牙情境洋房 一类竞争对手 风景城邦 宁 捶 妄 抄 圾 逊 丘 柳 谦 缴 刃 阮 暮 冕 苞 嘎 邑 敝 他 酬 贪 榔 瘩 都 家 不 砒 印 炕 烫 闷 纯 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 2 0 0 5 年 镇 江 市 魏 玛 假 日 营 销 部 署 报 告 我不在城市的中央,我在
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