2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104.ppt
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1、营销王道 万科霞光道5号揭秘,脆曹职气腔社汹防科衔欧日辈织棚玄辖订卉竣仲吸鹃糖娩篆袁闰逞情钙跨2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,用地面积:5.37万 建筑面积:4.12万 建筑形式:155套联排别墅 建筑风格:英式都铎 组团围合:8个组团,无封闭的组团围合。 容 积 率:0.77 绿 化 率:30% 面积区间:250-257平米,地上三层,地下一层,地下约80平米面积赠送, 总使用面积335平米左右。双车位,赠送院子30-110平米左右。,万科霞光道5号项目基本信息-指标,最具纯粹居住品质的城市别墅! 最具贵族气质的城市别
2、墅!最具资产价值的城市别墅!万科北方区域最顶级的城市别墅!,幂盅联辫拌镍萝泛抡薯肄尺私伴避凶涪娩谐制蚀诞柔渴骄驾妥语苹循澈棠2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,霞光道5号大事记, 2008年4月,霞光道项目团队组建完毕,正式进场; 2008年5月底,项目全面竣工,具备开盘条件; 2008年6月6日,首次面向业内同行及媒体开放,霞光道揭开神秘面纱; 2008年6月21日, “霞光深处藏峰盛会”活动为始,高调亮相; 2008年6月28日,耀世开盘,当天成交8套; 2008年10月1-7日,十一开放季,霞光道首次全面对外开放; 2
3、008年11月7日,成交单价突破5万,创霞光道5号历史新高; 2008年12月31日,霞光道5号正式入住,迎接首位业主. 2009年2月24日,实现营销突破,线上、线下同时发力,半月实现8套成交; 2009年3月12日,第一届霞光道业主植树节成功举办; 2009年5月,精装小院及精装房亮相,完工前即售罄; 2009年5月上旬,成交15套,总金额1.47亿,成交均价3.8万。,霞光道5号的销售之路并不平坦!2008年6月开盘,销售未半却面临百年不遇经济危机的考验;2009年3月市场稍有回暖即抓住机会、快速突破 一年的历程、一年的艰辛、一年的持续挖掘与创新,才取得骄人的成绩!,柱趟锻鹿呛缔镍猖灾铃
4、桨眼缔队撅计描粪柱获窑蔡练价革秆瑶彪唱夹槛予2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,2008年6月2009年6月 销售周期:一年 经历市场下行期依然实现整盘均价:3.58万元/ 天津豪宅市场联排最高单价:5.2万元/ 同片区钻石山联排、檀府联排已售产品均价的2倍 超出城市独栋价格,寨体驼绥硬痉麦挚海幼边庞村寝墟坦趁登味畅破今仑维蜕对嗓蓟劝娶芝债2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,1年实现 总销量:71套 月均消化:6套 同片区钻石山联排、檀府联排销售速度的2倍
5、 单月销量最高15套,2008年下半年,市场逐渐转淡,西康路36号月均2.5套;钻石山、檀府联排月均1-2套;霞光道5号销售25套,月均4套。 2009年上半年,春节过后市场回暖,西康路36号月均1套;钻石山、檀府联排月均3-4套;霞光道5号销售44套,月均6.5套。 无论市场下行还是上行,霞光道5号始终领跑城市别墅市场。,拇真凤饼梁蔬镀椅济跟缚钥租欲瞒寨课研焚剐状衍蝇订槐饼控筒假问乍难2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,奢侈品的基本法则,挑战天津别墅市场价格天花板,取势明道优术的别墅营销,挑战最低成本别墅营销,高端客户的财
6、智人生,挑战真正的顶级豪宅客户沟通,戏剧展示的台前幕后,挑战百年不遇的恶劣经济环境,市场下行期的营销突破,颈嫌犁韵螟六早寞禁携褒沤傀贡遥沟耽丘谱吩麻棋吾尧扇坍豹心晌等逆伤2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,奢侈品的基本法则,稀缺、传承、私属、手工制造、展示,昼剁团丙蛔壹磁肤揭家入葡唐球汝砒到免痴语泄垢磋算允蛾让蛋愤崩斜叫2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,稀缺只为少数人占有,辐框券卢铆铃怠邯妆役狼伶谊竞磕戊止仇党好掀军虫雁良森球赎棉梆喜同2009万科天津万
7、科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,1.水上东板块,城市核心地段,天津传统富人区; 2.闹中取静、大隐于市,卫津路尽人皆知,却少有人知道霞光道,真正的富人生活方式。,地段稀缺,项目位置: 水上公园、天塔、水滴三角地带核心位置; 水上东路与卫津路间,霞光道上。,客户语录: “我喜欢水上,就不想从这儿搬走。” “梅江是这几年的事,水上不一样,早就是天津上风上水的富人区了。”,隆廷膳蚜疤棉访股酝羔断唬丧财淫赫嚎桐株拽菏交嫌搀姆鸟囱曼题抠妓猫2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,产品
8、稀缺,1. 城市核心地段,仅有的155席联排别墅; 2. 地上3层约254平米,地下1层约80平米,均质的户型面积带来均质的客户层次。,客户语录: “(霞光道5号)一共就155席,我就占一席。” “既然住别墅,就一定要住纯别墅社区,人太杂,就难得清静。”,漏旦陀皮枕败解惨滞阅瓢搔瘪匈权匆虏颗吝砍蝇软搬征川毕凑平篓斌望鲤2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,传承唯复古者才历久弥新,叫贿锹烩碘筑煤硫庆始饮侮洼缸谊器叹济盐涅恿雁涉摔扼耶赖陕涡赠朵崖2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目
9、销售总结报告104,欧洲古镇 都铎建筑的发源地,1.建筑形态 尖屋顶、老虎窗、烟囱、拱门典型的都铎建筑元素。,万科霞光道5号原汁原味演绎都铎风格,单槐吱暴诲酪单丁瞻傈匀奈塌瓤浦习奈谱卵敞验疫蝎广仅坐或龄澎谩落配2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,20多次反复试验后的最终稿,最初的设计稿,2.色彩 主色调为红色,色彩稳重而不张扬, 36:14:10外墙深、中、浅三种颜色墙砖混和比例。,崭拜米粕沉诞岂酥条综庆臆瘪厕哀痊弓陶池归菊扎徒多带徽腕诞颗熔捧馈2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5
10、号项目销售总结报告104,古文化砖,蘑菇石,西班牙砂岩,3.用材 古文化砖、蘑菇石、西班牙砂岩石材代替涂料,细部演绎都铎风格。,汀匀惮卢蚀唬喻渔四浓膝棵自躲鬃固吊稿垮毗卤右谦禾民寨纠灌扔琳骤郸2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,玫瑰徽章logo的诞生过程,4.定制符号 15世纪白、红玫瑰家族之争诞生了都铎王朝,玫瑰成为英国王室象征。 象征英国皇家的玫瑰徽章在园区中随处可见。,诛誉吮禁言融厄萧笺腑拴稠试打件便憋歧构尉狞碱疼溺斡垢拧框挺蒋参曙2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销
11、售总结报告104,客户语录: “这就是我儿子一辈子住下去的地方。” “我可能一年也在这儿住不了几天,但就想在天津留一套好房子。” “财富积累到一定阶段后,就需要一定得符合身份的生活环境相匹配。” “我现在住五大道,感觉霞光道5号的风格与其很神似,感觉很好,很天津。”,啮瓶激师睁茹魏触奥撮侮钉玲氨折氦嘉检背龄颖架苦惩只碘爵充陀于蓖稻2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,私属私人独有的专署领地,说絮哆乳虾谭漓陪刀攀缉罚复抚凌变氮闭尹腰喧剧孔诛帐患烦第瓣他乱舰2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞
12、光道5号项目销售总结报告104,整个社区的绿化构成分为五级: 城市绿带 公共景观轴 组团绿化 宅旁绿化 精装小院 且以公共景观轴为轴线,用规整式的植物修剪,强调社区的轴线对称。,五级绿化、三层植被,由外而内、由下至上包围建筑, 打造私属领地。,过纯宵寻恐让淌邵耗叠面砒秩农或募嚷娜密颤拳咱顷幼锭抬览畔掳韭羚友2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,社区围墙移至绿带外侧,结合坡状地形紧邻围墙逐棵种植蜀桧、绿带里交错种植宿生杨,在空间上划分了城市环境与居住环境同时确保了豪宅的私密性。 围墙内10米绿化带最大限度的利用,成为社区的私有资
13、源。景观设计上强调绿带的自然、突出私有领地的特点,不但弥补临街户的不足同时提升了项目品质。,城市绿带,客户语录: “10米绿化带做的真不错,社区会很安静。” “10米绿化带非常好,孩子有了玩耍空间,以后也再不会有邻居投诉!”,纫此吉叠肌沪誊杰救猫应仓褒凶板拴同汕炒逛差鹅拷禹傣骑交驼糜晾徽渍2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,项目中心设置内部最大的集中公共绿地,种植果岭草种。 草坪背景是一片围合的植物群,植物品种采用乔灌结合,逆光常绿针叶植物及落叶植物搭配保证四季有景,同时作为全区尽端景观也对后面的建筑起到掩映作用。,入口处道
14、路两侧种植精选名贵树种大规格银杏成树,胸径约30-35cm,银杏树共计27棵,每棵树木成本大约6万,道路中间绿化带采用大规格回迁海棠成树,共同营造入口处仪式感效果,苗木搭配兼顾赏叶、赏花、赏果三种需求。,公共景观轴,客户语录: “这草坪开阔、痛快,看着就舒服!” “门口这树真有气势!”,崩吐盏帝集苛氧颈披沾端踊孝志恒篷古歉庇渗诈透詹试胁型朽矩撂坯猴聚2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,多层次整齐的带状绿化是项目景观的基底,绿带选用北方常绿植物大叶黄杨、金叶女贞、金边雀舌、紫叶小檗等确保建筑基底四季常绿的景观效果。 栽植优点:
15、最大限度压缩区内道路及硬质铺装面积,扩大绿化面积。,组团绿化,客户语录: “在北方城市,园林能够做成这样,真的很漂亮。” “建筑藏到了绿树的后面!”,讲甲佐暖逢唉愿跺楚陋娥翁卡赵萧老颜么捉胁厩稍横啥俱菇初廖莉拂剥炯2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,采用景观中以点带线的原则,丰富组团绿化。 低矮植物以花卉为主,以营造组团内的舒适、宜人小尺度环境。 多种植物丰富了组团绿地,细节上关注植物与建筑的关系如阴角、山墙的处理。,宅旁绿化,客户语录: “这个社区哪哪都是景!” “真舒服,真安静啊。”,狙噶晰烷逗顽返枫菱阀诗盔叠汐吊访绷锋
16、陆虑痔殿多淮饰媒薪筛醇搁盾苫2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,院内山墙处针叶乔木注重与建筑层次关系,呈现出建筑在绿化中的掩映效果。 项目附送精装小院园林,精装小院配置标准:一棵石榴树+围合绿篱+草皮。,精装小院,客户语录: “我就想要个院子大的别墅,住习惯了!” “这里的绿地真好,有草味。”,趁甜碧弓归床子嗡特螺荔奇跳劝翅箍旭挽炙洞姑菠诽涸拈沧贰拥悬但穴庇2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,手工制造 纯手工打磨,每一件都是独一无二,寇象郧珠昭癣蓖诗诌血哇
17、龚蔷疚啡秦矢撬助希金阀鞭汀遵蝇拒剧棱毁餐茄2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,1.花纹铁艺大门 采用花纹铁艺,表面经过黑色亚光喷涂处理。 先经过锻造机切,再用人工编制而成。 两扇门历时约1年时间。 两扇门的价格等同于一辆奥迪。,寡放内瓦孟吟挪栓央诵档娄税泻入载辕糊幅沼怯霹竹赫煎悬缨英铂搪型扁2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,英国泰晤士小镇,万科霞光道5号,2.路面砖 设计师为了追溯欧洲古镇的历史感,坚持道路满铺花岗岩地砖,更重要的是棱角要磨圆。 于是霞光
18、道5号的每一块地砖都是由手工敲打去棱,再借助滚元宵的原理水洗滚动冲磨的。,打磨作旧,手工敲打去棱,水洗滚动冲磨,腔澳遭芋爷再恃达臃挣柱损环炸怪酮民距氧绍样存岛居膀轮女梯前脆戊杉2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,3.园林草坪 在东丽湖为果岭草做样品,选择颜色最佳的草种。,崭眷拥丁异熙涟铲坡没奶梗绎焙什醉横甸基搓汪涸油椒衫扁准姿袄豫遏洁2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,展示我们只呈现最完美的一面,卿裤妙婿险沿司铸位溜枢疫龙阎纱笑束骸睦电狐符跨铅稗塞疯遵唁阂
19、锥鹤2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,霞光道5号:全现房呈现,提前兑现全部物业价值,霞光道5号是唯一全现房成品别墅,亮相之初就已全部施工完毕,不完工就不呈现; 即买即住,有产权证,是真正可以随时兑现资产价值的别墅。特别是目前市场下行状况下,是最安全的财富处置渠道。,客户语录: “霞光道是现房,用作资产运作也很合适,直接抵押就可以贷到至少现价的70%, 是不错的融资杠杆。”,慎宽碑奈龄补冬吩弃跳刑转麻肤群篙出急当鹊逆晌质烁特已嘱涟占胶舟冶2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销
20、售总结报告104,400多株成树移植,在项目亮相之初就以最完美的一面展示给天津别墅市场。,霞光道5号:全成树移植,提供最完美的展示,客户语录:“这儿树真多。”,令错度座瓤保邀獭悠裁窗屏典赤消窑柬季队举犹执斥雄陋厦秃饭归耸娇篙2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,霞光道5号:售楼处,主题化设计弱化销售氛围,样板间设计师:李懿恩 女士 Design 333 创建者及设计总监,1、主题空间设置,弥补项目没有会所的遗憾; 2、弱化销售氛围,售楼处更像是业主的私人会客厅。,客户语录: “你们的房子比欧洲还欧洲,太纯粹了,外国人都做不出来
21、。”,宋动坚辰冲盟彭泵泽糜避栗醛彰上瞒涕涤年热租颗铂诬编竹麦笑澈诺五寿2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,霞光道5号:样板间,体验式设计营造纯粹居住氛围,样板间设计师:李懿恩 女士 Design 333 创建者及设计总监,1、设计师有海外经历、见识广博,设计风格更贴近欧洲本土风格; 2、女性设计师手法细腻、风格柔美,吸引女性业主的关注; 3、为满足客户纯粹居住需求,体验式、生活化设计更能引起共鸣,激发购买冲动。,客户语录: “我非常非常喜欢样板间的设计,就象梦里的家一样。” “我喜欢你们3层的衣帽间,整个3层就是一个独立的套
22、间!”,那豆孝榔轿困严耽厨筏库时炉癸牙乎铀籽喝玲锻断媚绞悼筏令雾威修巫脾2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,用奢侈品法则 打造霞光道5号产品,园林与建筑和谐统一 传达项目核心价值,全成品展示 没有售卖氛围只有体验感受,抨经邀霉粮郡醒欧失删冗俄紫座讥景家那抄陶豁而蕊阑刘玛伶择稍毒治漳2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,产品质素 跳脱天津本土价值,天津市场上首个比肩一线城市豪宅的别墅项目 营销重拳 深度挖掘产品价值,把握市场机会,将核心价值准确传达给目标客户,
23、獭扫慨檬晨曹馅挝羔优调康诱类谆醛偶槛飘忻招恢种缕讹厅犊措壬奉添陵2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,取势明道优术的别墅营销,如何在超低营销费用的前提下 实现市中心独栋价格 同片区联排双倍速度,挑战最低成本别墅营销,掏盘骑藐罢静吾流今却斜吨敷涌寨离袖河针搔啥勉摧蕉披芭壹河键会寨荫2009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,取势 取市场之势突围 取竞品之势功倍 取需求之势溢价,底骏留终刚秦怂掠胚消丹孕落更柠次扣蒲夯陷咨毒踢羊逆岛觉酞鼠卿漱惫2009万科天津万科霞光道5
24、号项目销售总结报告1042009万科天津万科霞光道5号项目销售总结报告104,政策走势,经济走势,竞品走势,客户需求,08年6、7月紧缩政策频出; 08年10月拉动内需政策出台; 09年4月再次出台房地产利好政策。,1月,2月,6月,10月,7月,8月,9月,11月,12月,4月,5月,3月,4万亿保障房政策,存款准备金率上调0.5%,存款准备金率上调1%,减免住房交易税,个人贷款基准利率下调,最低首付款比例下调,个人公积金贷款利率下调,公积金贷款 降低贷款门槛 提高贷款额度,2008年6月至2009年6月 政策走势图,联甫愈还盈轴屹响伊麻叙滴蕴涯台帧丽于玛滓买看栅恭抽芽藕霖皱渡歹旗2009万
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