2011年上海非住宅产品市场研究报告年报_60P.ppt
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1、2011年上海非住宅产品市场研究报告 u 目前上海非限购商品房市场解析 u 典型酒店式公寓产品项目推荐 瞬 间 丹 霞 孝 兢 对 蹭 谋 锌 赂 矿 第 井 粳 皋 浴 棕 冬 读 渴 憋 褥 扛 哀 磁 幂 荷 先 朴 塑 葬 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 目前上海非限购商品房 市场解析 镶 蛋 迫 婆 蓖 闸 刚 豪 公 到 帮 犯 驮 焰 袍 疏 牧 摈 实 俗 腻 峻 谈 付 斗 颊 内 他 捏 愧 穷 亚 2 0 1 1
2、年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 非限购商品房市场解析 主要内容 上海全市非住宅市场整体表现 目前上海办公类产品市场特点 目前上海商业类产品市场特点 上海非住宅产品发展前景判断上海非住宅产品发展前景判断 提供市场性依据提供市场性依据 目的 偏 坑 包 威 躁 停 纸 彻 权 馏 祝 亮 彝 砂 岛 砚 猜 裤 谤 矫 丰 蔡 笑 唾 鸣 洋 晾 弦 胜 艘 街 逸 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0
3、 P 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 在目前宏观调控政策持续下,尤其“限购令”的出台后,上海商品住宅受到了 较大影响,成交量持续低迷,成交价格也有所下滑。但与之成鲜明对比的是,一些 未受“限购令”政策影响的商办产品,在供求方面表现相对平稳,尤其是具有商住两 用、宜商宜居的办公类产品(即:酒店式公寓项目),成为当前上海商品房市场的“ 热点”产品,不仅成交量较限购前有大幅上升,更是体现在新开盘商住项目的持续增 加上。 市场综述 非限购商品房市场解析 大品牌开发商相继推出商住产品,使得貌似“不伦不类、可住可 商”难以准确定位的酒店式公寓
4、市场成为大品牌开发商的“兵家必争 之地”。 “绿地、金地、龙湖。” 邪 皿 穆 盛 猎 虾 貌 畔 节 墙 吉 忽 狮 离 羞 邹 御 氛 卫 天 苹 碟 星 每 谨 它 褂 炽 宰 甘 煮 搁 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 上海全市非住宅市场整体表现 土地市场分析 近期,商办类土地成交表现抢眼,但整体市场相对谨慎,多数以底价成交, 部分出现溢价的土地,其溢价率也不高,且多数为总价相对较低的土地。之 所以出现大量底价成交,除了受土地所
5、在区域楼价制约外,主要原因还是近 期房地产市场的成交量和价格都相对较低,不少开发商拿地也趋于谨慎;另 外,存量房的攀升也导致部分开发商资金趋于紧张。因此低总价拿地成为了 目前市场主流。 栅 众 耘 惯 围 私 筑 齐 亭 瞬 咙 哄 乞 颤 红 壁 腥 盆 船 霜 吮 疵 晌 七 悯 霞 余 跟 隙 饱 胶 历 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 土地市场分析 上海全市非住宅市场整体表现 近期上海成交土地统计 月份 住宅类用地商办类用地 成
6、交量区域成交量区域 9月份5幅 嘉定 3幅 奉贤 1幅 松江 1幅 16幅 浦东 6幅 嘉定 3幅 闵行 2幅 金山 2幅 长宁 1幅 奉贤 2幅 10月份4幅 奉贤 4幅 (南桥新城) 6幅 浦东 3幅 杨浦 1幅 奉贤 2幅 特点: 商办类用地是目前上海成交土地的主流。 土地成交价格以底价成交为主。 奉贤南桥新城成为目前上海土地市场的热点板块。 报 迷 码 粟 阶 霉 音 畅 寂 寐 版 汰 钢 最 侈 稳 伟 秸 注 糕 副 志 幅 大 碟 旺 膝 栈 玖 锦 享 裴 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 2 0 1 1 年 上
7、海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 上海全市非住宅市场整体表现 商办市场供需分析 类型 时间 商业类产品办公类产品 供应量成交量供求比供应量成交量供求比 (2010.62011.2 )限购前 203.9万173.2万1.17202.8万113.3万1.78 (2011.32011.9 )限购后 111.2万124.1万0.9101.9万128.8万0.8 对比(环比)45%28%23%49%14%55% (住宅类产品限购后,供求量下降的同时,供求比也由1.0上升至1.6) 楔 冕 埔 郴 冯 叼 锨 趾 陋 铜 皂 射 功 份 私 郧 珊 莫 寥 节 姨 牺
8、 冤 名 咖 菱 财 晓 陵 滦 绞 求 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 目前上海商业类产品市场特点 “嘉定、宝山、浦东、松江”是目前上海商业项目上市的热点区域。 “奉贤、金山”等相对远离市中心的区县,商业产品呈现了求大于供地现象。 渔 芬 择 笑 汐 核 鞭 挟 品 痕 哟 礁 眯 蔬 诸 蝗 音 窗 狱 灿 鼓 喳 纯 株 志 诈 伏 搬 历 鼻 矾 锄 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报
9、 _ 6 0 P 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 上海各区商业类产品市场特点 嘉定区 的商业产品特点及热点板块分析 嘉定主城区和江桥板块依托其原有的居住浓厚氛围,仍然是目前嘉定商业产品供求的热点板 块,商业产品主要以生活、娱乐配套的集中商业和社区商业为主;另外,安亭汽车城板块的商业 产品也相对活跃,商业产品除了专业性市场产品外,还有部分商业地块性质的商住类产品,例如 尚都国际,户型50-60平米的平层和复式型酒店式公寓产品。 热点板块代表性楼盘项目性质产品类型产品特点 嘉 定 江桥 板块 江桥万达广场城市综合体商铺两层、180-3
10、00 爱德佳苑社区商业沿街商铺两层、100 新世界生活广场集中商业步行街铺两层,200 主城 区 绿地嘉尚国际商业综合体集中商铺40-60/4.5m层高 保利海上五月花社区商业沿街商铺100-200 安亭 汽车 城 尚都国际产权式酒店 酒店式公 寓 平层和复式(5.4- 5.7m),50-60 上海机电五金城专业市场商场街铺49-60为主 南翔 板块 嘉天下生活广场集中商业步行街铺50为主 嘉定新城是嘉定区住宅产品成交 的热点板块之一,但由于板块内居住 氛围不够浓厚,市场商业价值体现预 计周期较长,致使一些已规划的商业 项目迟迟未动工,因此该板块未成为 嘉定区商业产品成交的主要板块。 佯 钳
11、呸 关 蜂 啃 荒 蛋 鹏 剔 映 辊 尤 晰 辙 京 畸 岛 碗 菇 猜 蕴 窍 郡 序 医 潦 槽 柔 涵 约 捎 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 宝山区 的商业产品特点及热点板块分析 相对于嘉定区的商业产品分布板块略显集中的特点不同,宝山区的商业产品分布区域均 匀,各板块都有商业产品出现。其中张庙(共康路)和顾村板块是区域内商业产品市场最为 活跃板块,也是城市综合体项目产品最为集中上市板块,例如万达广场、风尚天地广场以及 绿地的综
12、合性项目;而宝山区其他板块的商业产品主要以住宅项目的社区商业为主。 热点板块代表性楼盘项目性质产品类型产品特点 宝 山 张庙/ 共康路 宝山万达广场城市综合体步行街铺150-200为主 风尚天地广场商业综合体步行街铺100-220为主 顾村 世纪长江苑社区商业沿街商铺350、17 采菊苑等项目社区商业沿街商铺配套房商铺,不对外售 上海各区商业类产品市场特点 炯 咐 柜 羚 势 怯 婚 寂 变 胆 夕 绅 有 圣 莫 篱 堂 辰 害 消 联 嗓 矣 斤 眶 床 吨 徒 赡 伶 纺 乖 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 2 0 1 1
13、年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 浦东区 的商业产品特点及热点板块分析 主要的商业产品市场分布在中环以外区域,其中位于外郊环区域的川沙板块是区域内一 些集中商业项目上市成交的热点板块,例如绿地东海岸商业广场项目,其今年7月份上市的 3.4万平米商铺已销售了83%以上(包租20年,保底年均收益率为7.5%,成交均价22000元/平 米)。另外,外高桥、唐镇、三林等板块的商业产品主要以住宅项目的社区商业为主。 热点板块代表性楼盘项目性质产品类型产品特点 浦 东 川沙 绿地东海岸广场商业综合体沿街商铺80-150,层高5.5m 万家新天地商都集中商业街铺
14、1F/2F 80,3F 100 三林金谊河畔等社区商业沿街商铺60-300 外高桥高桥新城社区商业沿街商铺60-70、450-500 唐镇 东庭悦江苑旧厂房改造街铺 集贸市场专业市场商场街铺 上海各区商业类产品市场特点 办 痒 省 袋 园 舍 磊 琢 额 受 暗 拳 呻 属 去 桅 要 饱 糖 赌 苇 骸 咋 婴 咖 颇 藤 抨 糕 惑 降 津 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 热点板块代表性楼盘项目性质产品类型产品特点 松 江 泗泾 新
15、凯家园社区商业沿街商铺70-140为主 上海国际礼品城专业市场商场整体出售 同润山河小城社区商业沿街商铺70-140为主 松江 新城 保利西子湾城社区商业沿街商铺 55-88,部分大面 积 荣欣苑社区商业沿街商铺90-170为主 绿地诺丁山社区商业沿街商铺97-200为主 松江的泗泾、松江新城板块是区域内商业产品市场的特点板块,主要以住宅项目的社区商 业为主。 嘉定、宝山、浦东、松江区域商业产品的同性 这四个区是目前上海商品房供求的主要市场,成交面积和成交套数都位列上海全市19个区县 的前4位,并且四区合计成交体量占全市近50%。大量的商品住宅项目的相继开发和入住,使之 成熟度不断提高,区域内
16、相关生活、娱乐商业配套产品也相对比较丰富,出现了城市综合体、集 中商业、大型项目的社区商业等多形态商业产品。 松江区 的商业产品特点及热点板块分析 上海各区商业类产品市场特点 雷 薪 气 疏 驶 殷 仲 分 榆 迷 门 胶 乒 癣 椿 痹 吓 攘 关 峦 理 躺 瓦 匈 娩 奏 挽 竣 褂 途 齿 赡 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 南汇、奉贤、金山区域的商业产品特点分析 这三个区域为上海市郊区县,其商业市场具有鲜明的传统地域特征,基本
17、以大型专业市场 为主,并且产品多数呈现为单元面积小、价格低、总体量大的特点。限购以来,一些投资客为 规避政策限制、降低投资风险,投资转移到这些具有定向投资前景产品,是区域内商业产品成 交量保持相对稳定的一个重要原因。 热点板块代表性楼盘项目性质产品类型产品特点 奉 贤 南桥新城 奉贤农产品市场专业市场商场内铺53、102 南桥国际商业中心集中商业街铺44-90为主 金水苑商业街集中商业街铺120-800 奉城上海箱包城专业市场商场内铺45、95为主 金 山 枫泾上海服装城专业市场商场内铺46、92 金山新城 金山国际贸易城专业市场商场内铺44-49为主 金山豪庭社区商业沿街商铺170为主 南
18、汇 周康绿洲康城 等社区商业沿街商铺整体出售 惠南 欣春苑 等社区商业沿街商铺整体出售 绿地富强新苑社区商业沿街商铺70为主 航头亿联家居博览中心专业市场商场内铺 上海各区商业类产品市场特点 咕 持 嘴 浇 叮 颠 述 鹏 粮 钠 豢 旋 渍 淬 询 块 防 啡 聘 绒 酷 沏 输 搅 醉 绎 捣 橱 毛 破 哇 隆 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 重点板块分析 奉贤的南桥新城和金山的金山新城,作为上海重点规划发展的其中两个 新城,在部
19、分住宅项目开发带动下,一些相关配套的社区商业产品和集中商 业产品也相继上市,并且市场表现良好;尤其是南桥新城,近期商业产品的 成交量占到了奉贤总体成交量的60%以上,有效去化了区域市场存量。随着 绿地、恒盛等知名开发商在南桥新城的商品房项目上市,以及近期土地市场 上多幅该区域地块成交,未来一段时间内,南桥新城将成为继嘉定新城、松 江新城之后另一个热点卫星城镇,而区域需求市场的持续热度有待进一步观 察;尤其是一些商业比重较大的项目,在区域居住氛围还未成熟情况下,集 中上市将有一定的销售压力。 由此看出,南桥新城的商业产品特点、需求特点与这三个郊县的其他区 域略有所不同,更类似于嘉定新城区域。 上
20、海各区商业类产品市场特点 陕 每 态 疾 沈 百 潍 己 硅 听 辉 声 汉 蕴 舜 蚤 乖 簿 耿 润 裴 负 刮 蹬 屑 饵 酝 台 陶 彩 格 娜 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 目前上海办公类产品市场特点 从上图可以看出,目前上海办公类产品成交量区域分布较广,市中心 区域和中外环商品住宅项目开发热点区域都有一定成交体量,在供应量有 所减少的情况下,整体市场一改以往较为低迷的局面。 原因? 侄 康 薄 倍 碉 霖 灸 涕 从 逝
21、缠 溢 妖 揉 毡 梳 逢 件 戴 届 锅 学 爆 涂 呀 洁 番 劲 拒 咖 磕 畸 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 原因一:“纯办公楼(写字楼)项目整购成风” 目前上海办公类产品市场特点 3季度上海整购或整层成交写字楼项目统计 月份项目名称区县板块环线 成交面 积 成交套 数 成交均价 7月 中铁中环时代广场闸北.彭浦中外环2.463516397 国浩长风城一期普陀.长风内中环0.67320606 8月 嘉瑞国际广场浦东.陆家嘴内环
22、内4.2517442434 上海港国际客运中心商业配套虹口.北外滩内环内3.452460288 漕河泾现代服务业集聚区W19徐汇.田林中外环2.741613462 上海环球金融中心浦东.陆家嘴内环内1.04383000 上海宝山万达广场宝山.张庙中外环0.7312423722 “国浩长风城”一期普陀.长风内中环0.67320217 9月 二十一世纪中心大厦浦东.陆家嘴内环内2.281102955 浦江双辉大厦浦东.陆家嘴内环内1.89747426 漕河泾现代服务业集聚区W19二区徐汇.田林中外环1.451213374 解放大厦闵行.莘庄外郊环0.45535704 通过相关系统对成交数据统计发现
23、,上海2011年3季度这一现象达到了高峰,共有12次整栋或 整层写字楼事件发生,其中7月有2次,8月5次,9月4次,累计成交面积22余万方,占全市3季度办 公楼产品总成交量的40%,成为推动产品成交量的重要因素。 鹿 玫 运 专 搬 颁 漠 嘲 鲸 起 潞 浸 武 酌 滋 采 略 愉 吴 伤 体 瘩 膳 虱 埂 俊 深 虏 障 鲁 仑 骋 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 2 0 1 1 年 上 海 非 住 宅 产 品 市 场 研 究 报 告 年 报 _ 6 0 P 原因二:“酒店式公寓成为办公类产品项目开盘主力军” 目前上海办公类
24、产品市场特点 随着商办物业中酒店式公寓产品市场成交量的上涨,众多房地产开发企业,尤其一些知名开发 商,积极调整开发策略,集中推出大量类似酒店式公寓的商住产品,并以可居住、总价低为主要卖 点来抢占市场,以便达到有效回笼资金的目的。 据不完全初步统计发现,截止10月,上海全市累计在售商住项目共有40余个,较之限购前增 加了近1倍,成为了办公楼项目上市的主要产品形态。同时,从在售办公类项目成交量来看,成交 套数位居前10位中有7个为商住项目,成交面积位居前10位中也有7个为商住项目(除整购办公楼 项目)。因此表明,限购以来办公类项目的成交量,尤其是成交套数的出色表现,一定程度上是来 自于以往表现平平
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