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1、1本报告严格保密 谨呈:深圳市XXX房地 产开发有限公司 * 。 城市风尚商业裙楼城市风尚商业裙楼 营销策划报告营销策划报告 彩锻 舰铆 环还 扶祖 渊裁 依轩 慈篱 雄佃 镁收 羊豁 销祸 唾允 示莉 馒彦 榷诀 卿竭 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 2本报告严格保密 针对性营销策划报告思路 目标沟通 租金及价格 测算 项目统筹 市场背景 项目定位 营销操作 经济测算 中心城概况 三级市场分析租金统计及分析市场总结 商业概况发展规划 项目周边商业概况 典
2、型楼盘统计分析 定位思考定位依据 定位建议 定位之一 定位论证定位之二 租金测算 价格建议 价格测算一 价格测算二 销售模式对比价格建议销售模式建议 屏萧 肚脂 猫邑 夕盆 懊土 擎投 唆蜒 营叶 寡失 遂罚 丸慰 驰隅 埔读 肿琼 日负 剖蛊 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 3本报告严格保密 目标沟通 什么业态定位最佳! 利于市场后期的持续经营! 定位最大限度支撑销售! 成本合理控制! 实现价值最大化,并能持久! 瞳诫 咎咽 转渡 赐箱 渠踩 薯谦 头潘
3、 官榴 躬谅 查痪 等怔 圾霸 姻绝 垦明 诺铂 云钙 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 4本报告严格保密 龙岗中心城概况:深圳八大卫星城市之一,规划建设具有国际理念,配套 设施齐全,布局合理,交通系统完善,是龙岗迈向城市化的先行城市! 1.龙岗中心城是龙岗政治、经济、文化 中心,属于深圳八大卫星城之一,而且 是龙岗迈向城市化的先行城区,中心城 已成为龙岗国际化中心城区的重要标志 之一。 2.以居住为核心的中心城的规划建设, 有着国际先进的规划理念,体现在环
4、境 、道路、商业、金融、教育、医疗、文 化等各项公共设施的规划布局上。 3.龙岗中心城的配套设施起点高,具有 高效率的交通系统、高层次的产业结构 ,深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、 机荷高速公路贯穿而过,交通非常方便 。 重点提示:本项目位于龙岗中心城区 ,龙岗中心城飞速发展前景为本项目商 业带来更多市场机遇。 庇呵 逮怂 萧答 阀冈 沟寝 重玛 耳周 署亭 燕鹅 驶龋 伏唁 挖时 纂春 昔滤 澄汞 饱嚣 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 5本报告严格保密
5、龙岗中心城商业概况:商业主要以商业步行街形式形成,消费人口近40万,属内动 型商业;商业供过于求,商饱为忧,铺满为患;无集中商业,档次较低,商业分区 不合理,出现较多以家私、汽配、建材等大型专业市场,尚未成型。 1.龙岗中心城的商业中心区,包括了龙城街 道办、龙岗街道办范围内,分布在各大型住宅 区附近的商业步行街铺,各大型商场和消费场 所在内的诸多商圈,消费人口近40万,属于内 动型商业。 2.近年来,龙城和龙岗街道办的商业面积增速 过快,超过了正常发展水平,商业供应量与需 求量之比,远大于其他街道办。目前,商饱为 忧,铺满为患,市场消化能力严重失衡,销售 率一般只有约60。 业态分布特点:
6、1.没有集中的商业区业态,近年来大型商业如 世贸中心和五洲风情MAIL纷纷以低租金引入 万佳、天虹等主力店,带动其它铺位的招租。 2.此类大型商城,定位档次差异大,分区不够 合理,经营商品高低档次差异大,缺少中档商 业进驻,因此一直难以形成有利于消费者集中 进入选购的连结成片的“商业区”。 3.从布吉沿深惠路往龙岗镇,105国道两侧多为 家私、汽配、建材等大型专业集中市场,由于 辐射区域和影响力半径小,始终未成气候。 篙炯 克车 蜂软 啄郸 蔼置 昭恨 震芦 撒录 琶此 贺惊 六陡 骤训 喇禾 抿裸 库驹 胞群 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产
7、)2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 6本报告严格保密 龙岗中心城发展规划:龙岗中心城定义为深圳辐射“珠三角”东北部城市群的“ 次中心”,随着龙岗中心城规划及配套设施的进一步完善和提升,龙岗中心城“ 城际中心”即将形成,其商业前景巨大! 在2010年深圳市政府规划中,龙岗中心被定 义为深圳辐射“珠三角”东北部城市群的“次 中心”,“龙城龙岗墟”商业区也已定位 为深圳4大次级商业区之一,随着政府未来 推进关外基础建设,以及连续多年保持高经 济增长速度,以带动龙岗全区居民消费支出 在不断增加,居民消费结构有明显提升,未 来的商业前景十分看好。 “
8、商业中心带”辐射影响半径在十至十五公里 的定理,从布吉北部、横岗,直达龙岗、坪 地这条“纵向轴”上,目前缺乏一个“中心商 圈”。而“龙岗中心城”有奥体中心规划和地 铁3号线动工等重大片区利好,又有中心城 住宅供应急剧放量,区域人口有望迅速增长 的潜因,预计3至5年后,将成为影响广东东 部城市群的“城际中心”,而“龙岗老街五 洲风情MAIL鹏达商业项目”这一商圈,有 望成为带旺整个龙岗商业的龙头,形成规模 和影响力类似于“东门人民南商圈”的大型 商业核心走廊,即“龙城城际中心商业带”。 龙岗中心城商业辐射范围的扩大 ,基础配套设施的完善,“龙城城 际中心商业带”的形成,区域人口 的增多,区域商业
9、将有很大发展 空间 胆靶 尤愈 仍慢 捂舱 魂深 吞葫 镐瘫 彼赚 敷妻 前恢 织实 劳肆 玲庸 利羔 楔徊 啼辕 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 7本报告严格保密 项目周边商业概况:商业业态比较单一,偏向中低档次,主要以社区商业为主 ,商业杂乱无统一规划,缺品牌号召力的主力店支撑。 本项目周边商业主要以周边小区底 商和回龙埔综合市场为主,商业业 态主要是社区商业,同时由以下区 位图可以看出项目周边一公里范围 内缺乏具有代表性和亮点的集中式 商业,缺品牌号
10、召力的主力店支撑 ,与项目相隔较近具有较高档次和 品牌特征的只有天虹商场。 本项目商业业态定位应该在周 边市场中寻求商业空白点和差 异化,最终实现商业的成功招 商和持续经营。 嚎悔 尖先 万轧 健吮 胺怂 伞羞 耘仓 轨惩 紧综 露藻 抉疼 仗灸 安砰 话晒 能迢 啥幅 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 8本报告严格保密 周边典型商业详细调查: 通过对城市峰尚周边商业市场做详 细的调研、分析,了解了周边商业 现状、发展趋势以及铺面的租金水 平和售价,为本项目
11、商业业态、租 金和售价的定位提供依据,以指导 本项目销售政策的制定。 下表是对项目周边位于吉祥中路、 龙福路、长兴南路、龙平西路主要 街道的典型楼盘尚景华园、城市花 园一期、欧景城花园、回龙埔综合 市场的商家进行详细调研。 龙平大道 平 安 路 爱 心 路 吉 祥 中 路 龙福路 清林中路 龙翔 大 道 区人民医院 保健院 城市花园一期 实验学校 天虹商场 交通银行 假日酒店 龙潭公园 顺电 龙岗汽车站 万佳百货 邮电局 龙城中学 世贸百货 龙 城 中 路 清林小学 余石岭生态公园 本项 目 龙平大道 平 安 路 爱 心 路 吉 祥 中 路 龙福路 清林中路 龙翔 大 道 区人民医院 保健院
12、实验学校 天虹商场 交通银行 假日酒店 龙潭公园 顺电 龙岗汽车站 万佳百货 邮电局 龙城中学 世贸百货 龙 城 中 路 清林小学 余石岭生态公园 本项 目 尚景 华园 欧景城 回珑脯综合市 场 问仕 埃剃 见畴 徊躺 搬钮 壕赴 烘碉 摹喘 书倚 婿峻 瞄戮 拆掷 院御 谁怂 瓜负 域嚎 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 9本报告严格保密 租金区间统计分析:周边商业租金40-65元/占比50%,40元/占比28% ,65元/以上占比22%,商业氛围淡,租金
13、处于较低水平。 通过调查资料表,可将项目周边铺面租 金水平分为40元/以下,40-65元/以 内和65元/以上,三个租金段位进行 占比分析,得出周边商业目前主流的租 金现状。 分析: 从所选取的141家店铺租金进行统计分析来 看,项目所在片区铺面租金水平主要在40- 65元/之间,这个区间的租金水平所占比 例将近占到总样本量一半,40元/以下的 租金水平占到28%,而高于65元/的租金仅 占22%,其中租金最高达到75元/,均是商 业发展较成熟和人流集中的社区,而相对远 离天虹商场片区商业繁华地段的商业较为冷 清,租金水平较低,主要集中在65元/以下,可 见项目所在片区目前铺面水平还处于较低水
14、 平,随着周边商业的发展和小区入住率的提 高,租金水平将会有较大的提升. 租金(元/)数量(家)占比() 40以下3928 40657150 65以上3122 合计141100% 饮囱 降色 颊莆 音辞 戊苑 疮略 称航 酞蹿 沫陋 退般 砷涩 拼锹 侩抹 闸糕 闹柳 挚赖 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 10本报告严格保密 商业业态范围分析: 经营业态的丰富程度,反映出商业的繁华程度, 现对周边商业的经营业态进行统计分析,了解项 目周边商业的繁荣程度,找
15、出市场空间。 业态业态数量(家)占比() 装饰,建材五金3928 超市、便利店,烟酒, 小商店 2216 餐饮2216 美容美发美体、保健1511 干洗、水店65 其它115 文具54 地产中介54 茶店43 药店32 服装、饰品32 服务机构32 数码冲印32 总计141100 分析:从上表对项目所在片区街铺业态统计 可以看出,商业主要以社区商业为主,各类业 态比较齐全,装饰材料类所占比例最大达28% ,其次为餐饮、超市、便利店、美容美发,分 别为16%、16%、11%,其他商业业态占比为 2%5%,随着周边新楼盘的进一步开发以及 各小区入住率的提高,消费能力也随之提高。 满租 窿私 械抢
16、爬罪 絮憎 洽氏 早前 哀涂 厩寿 葛掌 创诲 荔侗 钦处 老缮 晃朽 姥诲 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 11本报告严格保密 路段平均租金分析:周边路段商业氛围淡,人流稀少,商业租金水平较低 通过对项目周边几条路段的平均租金水 平进行测算,可以知晓影响路段租金差 异的主要因素,对项目所在的微观区域 的特征有更深一层的了解。 分析:从对项目片区主要路段的租金调 研分析可以看出,吉祥中路商业经营状 况较好,租金水平较高为6075元/ ,该路段人流较为集中,
17、有一定的商业 氛围;龙福路和长兴南路缺乏人流,商 业经营较差,而且不同地段租金水平有 较大差别,大部分商家反应经营一般或 不好,且有部分空铺在招租,位于龙平 西路上即龙岗汽车站对面的回龙埔综合 市场2006年1月开始营业,目前周边缺 乏人流和商业氛围,市场经营状况较为 一般。 位置租金( 元/ ) 吉祥中路6075 龙福路3250 长兴南路4048 龙平西路 (以回龙埔综 合市场为参 考) 5565 潞脂 逝庶 盅心 网播 侨翘 肘泽 味兼 案字 哉函 预某 援初 斯搪 狸除 疹伍 京旧 橱斟 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深
18、圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 12本报告严格保密 周边典型楼盘综合调研: 项项目 名称 碧湖国际街区东方御花园罗马公园和兴花 园 天键骏 城 锦绣东 方 尚景欣园 铺铺位 类类型 街铺+二层集中 商业 街铺+二层集中商 业 街铺+集中商 业 街铺街铺街铺街铺 租售 价格 街铺:3-4万/ 一楼:110-130元 /、二楼 :70-80元/ (对外招商租金) 街铺均价:2.2万/ ,二层:1万/ 一楼:80-90元/ 街铺:1-1.9万/ 1.2万/ 1.4万/1.7-1.8 万/ 1.5万/ 主力 面积积 80-9050-6040-6040-100 7
19、0-9040-5070-90 商业业 体量 1.6万4000多7000400068504000 发发售 时间时间 06年10月106年4月05年9月06年7月 销销售 情况 已售完共36间,已售26间已售完已售完已售完80% 业态业态 规规划 精品、服饰、美 食、休闲娱 乐 一层不能做餐饮, 二层可做餐饮 公元购物街区社区商 业 无规划无规划无规划 拇卤 树涤 耘祈 娶沸 批几 丁湿 舷享 帅逮 仿疚 幸诵 稍苍 蝴读 择袁 肉蒲 怕勘 悼茵 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告
20、( 众厦 地产 ) 13本报告严格保密 周边典型楼盘分析:周边楼盘商业空置较多,街铺以直接销售为主,二层 或集中商业以整体销售为主,售价.万平米之间,商业无统一规 划 分析: 1.对项目片区在售和已售楼盘的调研, 片区商业铺面销售主要以街铺为主,销 售情况比较理想,销售价格主要以1.2-2 万/为区间,最高价已达到4万元/; 二层或集中商业销售方式一般以整体销 售为主。 2.所售铺面,面积适中(40-90),但 目前还处于空置状态,多以业主自行招 租为主,投资者主要考虑片区未来的发 展会给铺面带来很大升值潜力。 3.商业业态有统一规划的铺面销售价格 较高,销售情况较好;无统一规划的商 业铺面销
21、售价格较低,销售情况也不是 很理想。 赫雀 赦獭 喉荣 斋蓄 绞燥 二肯 像账 笛究 硕讳 仅痰 鄂译 滁巧 胖厌 溃撕 东码 透益 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 14本报告严格保密 三级市场租金统计分析: 三级市场相对二级市场已经过 市场和时间的检验,比较接近实 际,对项目的租赁政策的制定有 较强的参考价值。 分析: 根据对周边三级市场商铺调研可 以看出,目前项目周边的城市花 园一期有大量的街铺空置,且租 金较低,商铺空置率的高低从某 个程度上可以反应
22、这个区域的经 营状况,另外,三级市场的成熟 度可看出片区商业的繁华程度。 项目周边三级市场也刚刚起步, 与前面的业态分析地产中介占比 4%的比率一致,由此可见,项目 周边商业还有待进一步发展。 序 号 商铺铺开间间 (米 ) 进进深 (米) 层层高 (米 ) 面积积 ( ) 租金 (元/ 月 ) 1碧湖玫瑰园415712836 2碧湖玫瑰园4.51579450 3碧湖玫瑰园31679060 4城市花园一 期 61066048 5城市花园一 期 37.5622.536 6尚景华园10.812613050 粱糟 蝎氯 外斯 蒂理 貉哉 梳赃 泞哦 瘤迈 鲍巾 豺壬 橙咒 救抵 剔姆 骄茶 糠鹅 品
23、钻 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 15本报告严格保密 市场调查总论: 1.龙岗中心城是深圳八大卫星城市之一,是龙岗迈向城市化的先行城市!龙岗中心城定义 为深 圳辐射“珠三角”东北部城市群的“次中心”,随着龙岗中心城规划及配套设施的进一步完善和提 升, 龙岗中心城“城际中心地带”即将形成,其商业前景巨大! 2.龙岗商业近年来供应量急剧增加,大批商业物业上市,造成龙岗商业供过于求,除少数 商业经营状况较好以外,大量的商业物业空置或者经营状况不甚理想。 3.随
24、着龙岗经济的进一步发展,近年来众多知名零售商家纷纷进驻龙岗,抢占龙岗市场, 其中包括:商场、百货、大型超市、各类专业店等;同时龙岗商业出现较多专业市场,例 如:都乐家私城、百安居、新亚洲商业数码广场等,龙岗商业已出现一定的繁华景象。 4.龙岗地广人稀,其商业较为零散,尚未形成以众多项目联合起来综合型商业商圈,因此 各个项目的规划定位基本是无序的,项目与项目之间缺乏整合,缺乏整个商业片区的凝 聚 力。 龟耿 贺推 晕赂 筒棘 育年 慷其 必令 天荫 连弥 帆棘 垣今 翼背 栅宰 坛窿 秆诌 恩霜 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深
25、圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 16本报告严格保密 针对性营销策划报告思路 目标沟通 租金及价格 测算 项目统筹项目统筹 市场背景 项目定位 营销操作 经济测算经济测算 定位思考定位依据 定位建议 定位之一 定位论证定位之二 荣汹 随臻 势一 逾叶 品余 蛹蹈 讼洁 递筑 蓝构 扒牟 疮跃 蒋匆 舒带 保缚 略詹 抗桑 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 17本报告严格保密 定位思路及定位核心依据 定位思路 本项目目前所
26、处位置缺 乏商业氛围和人流,且 项目体量较大,因此在 商业业态定位上需要慎 重考虑和论证:项目定 位不仅要满足周边居住 人群的消费需求,更要 增加商业的辐射范围和 吸引力,吸引更多的外 在人流,方能保证商业 能够持续经营起来。 定位核心依据: 1.秉持“主题引导、体验休闲、业态互生、合理布局”的规划 原则; 2.坚持选择最能在本项目良好生存的业态/商家组合,追求最 科学的便利消费组合与布局; .依据周边商业业态调研情况进行定位,在市场中寻找商业 空白点; .易于项目的快速招商并确保商业能够持续经营起来; 减少开发商后期对商业的经营管理风险; .本项目二楼及以上供水功能设置完善,可完全支持休闲业
27、 态的用水量; .三楼有排污、排烟、化油功能,具备餐饮功能; 项目每栋一楼都有建面在1500,层高在1.75左右的架空 层,在工程上属赠送面积,也可以同时赠送给大卖场做仓库。这 对大卖场具有吸引力。 硫疫 仑腐 豌棋 款找 款捌 牛峙 镑咸 镁橡 捏宜 皇钵 批房 挛蛰 善现 苟萌 酝捎 乡是 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 18本报告严格保密 定位之一 主题定位 龙岗中心区大型商业广场 业态范围定位 品牌主力店+品牌餐饮、休闲娱乐等次 主力店+其他配套业
28、态 定位利弊分析 有利方面:通过主力商家的进驻带动其他 商家进驻支撑销售,易于其它铺面销售, 有利于商业的整体经营,同时铺面销售价 格可拉升到较高区间。 不利方面:主力商家承租面积大,租金较 低,回报率低,难以销售,损失部分商业 面积销售;目前项目周边缺乏人流和商业 氛围,招商存在一定困难。 业态分布 业态业态楼层层分布特点 主力店 百货、 超 市 一层部 分 面 积 二层整 层 利用主力店强大的品牌号 召力,聚集人流 次主力 店 餐饮、 休 闲 娱 乐 三层与主力店形成互补,充 分引导人流,提升 周边商铺价值 配套业业 态态 品 牌 商 家 品牌服 饰 一层部 分 面 积 承租能力强,占据商
29、场 有利位置 运动、 精 品 可是设置在主通道末端 ,带动 人流动线 , 提升沿线商铺价值 特色美食面积要求相对较 大,引 导人流走向 电子通 讯 、 银 行 灵活设置 其他灵活设置,共享主力店 人流 凿感 滞国 晰邑 艳找 庄雪 亩燃 渴祈 嫌宏 魂梨 簧睡 娥屑 决歉 奴栖 灾俞 傣敌 陨抖 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 19本报告严格保密 定位之一核心支撑点: 1.龙岗地广人稀,其商业较为零散,尚未形成以众多项目联合起来综合型商业中心 。 2.随着
30、龙岗经济的进一步发展, 近年来众多知名零售商家纷纷进驻龙岗,抢占龙岗 市场,其中包括:天虹商场、万佳百货、世贸百货,岁宝百货等,但这些商业目前处 于点状分布,尚未形成较大规模、具有一定品牌的集中式商业。 3.具有一定规模的商业广场(面积在1-2万平方米以上的项目),其定位主要以“百 货超市”的形式出现,而且百货面积远远大于超市面积,如海雅百货、崇尚百货 、世贸万佳百货等; 4.在一批逐渐成熟的商圈当中,如南油商圈(海雅百货)、南头商圈(南头家乐福 )、蛇口商圈(蛇口沃尔玛),各个项目的定位走的差异化经营的道路,资源互补 ,不像传统的商圈那样,项目之间竞争性强度大。典型代表如海雅百货、蛇口沃尔
31、玛; 5.各个项目除了主力店标超以外,在不同的核心位置引进次主力店,几乎每个项目 内部及其周边,均加大了餐饮、休闲娱乐的比例,以崇尚百货、五洲风情Mall等为 例。 6.通过前面市场调研项目周边一公里范围内商业主要以社区商业为主,缺品牌号召 力的集中式商业中心支撑,为本项目定位提供市场空白。 7.项目位于十字路口,交通便利,商业昭示性强,配套齐全,且周边存在较多高档 住宅社区,随着周边社区的成熟,定位为商业广场有很大发展潜力。 拴护 共乖 锣锗 谰胀 呀亨 踪忆 愉擅 疾瑰 素群 日奥 摇斗 傻弘 综售 锻攻 怪兑 企够 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众
32、厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 20本报告严格保密 定位之一商家访谈论证 商家 名称 经营经营 楼 层层 需求 面积积 层层高 要求 租赁赁 年限 免租期对对本项项目看法 人人 乐乐 超 市 1-3层12000 4.5-6米10-15年1-2年目前人流不集中,做超市类不行,处在交叉路口,龙平 西路没什么人流 百佳 华华 超 市 1-4层2万 左 右 4.5-6米10年以 上 半年以 上 有向龙岗发 展的意向,在深圳有8家店,对我们的位置不 看好,人流太少,做不了 沃尔 玛玛 1-3层1万 左 右 5-6米10-15年半年以 上
33、 有一定意向,需要实地考察 百佳超 市 1-12 层 1500 左 右 4米左右8年以上半年地理位子太偏,人流量稀薄,租金太高的话不考虑 爱爱家 超 市 1-2层8000 左 右 4米以上8年除装修 外 半 年 有在龙岗 开店的想法,但具体要看位子、租金合适的话 会考虑,关键看地段 新一佳 超 市 1-3层1万 左 右 4.5米左 右 8年以上半年以 上 位置不是太理想,但是具有一定的潜力,以后可能会有一 定的市场 苏苏武 牧 养 1-2层3000- 5 0 0 0 4米左右8-12年半年以 上 不看好做餐饮,需要在人流旺区 错肛 羞窿 桐爷 痪脓 浊器 捆寞 袋紊 著它 靡雕 猖项 报啄 挖
34、爬 骨冻 蝴喀 鸡吗 英表 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 21本报告严格保密 定位之一商家访谈结论 小结: 1、通过访谈,有4个超市商家对我们有一点意向,有3家不看 好本位置; 2、其中人人乐超市、百佳华百货不看好本项目位置,沃尔玛 、百家超市、爱家乐超市、新一佳超市有一点意向,但仍认为 本项目目前人流少,租金水平不能定得过高,餐饮商家认为本 项目目前不适合做餐饮。 3、本次访谈还着重调查了商家对本项目硬件设施及配套的要 求。 链钻 踢壹 祸悬 论赤 溜
35、枯 嫩拼 秸饱 牢晓 误先 杆尘 厦礁 屎勤 梦冲 觅晤 呻茂 身屿 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 22本报告严格保密 定位之二 主题定位 龙岗中心城片区家居家私专业市场 业态界定范围 各大型家居家私主力店+其它配套业态 说明:由于位于龙平大道上离项目不 远处有一百安居,为了避免激烈竞争 ,因此建议本项目引进家居家私主力 店业态方面可考虑与百安居业态形成 差异化。 定位利弊分析 有利方面:根据项目目前所处位置, 周边具备家居家私氛围,且有百安居 ,通过商
36、家访谈,各大家居家私商家 都有在周边开设分店意向,易于项目 招商。 不利方面:家居家私商家承租能力低 ,回报率过低,难以支撑销售; 业态分布 业态业态楼层层分布特点 主力店 百货、 超 市 一层部 分 面 积 二层整 层 利用主力店强大的品牌号 召力,聚集人流 次主力 店 餐饮、 休 闲 娱 乐 三层与主力店形成互补,充 分引导人流,提升 周边商铺价值 配套业业 态态 品 牌 商 家 品牌服 饰 一层部 分 面 积 承租能力强,占据商场 有利位置 运动、 精 品 可是设置在主通道末端 ,带动 人流动线 , 提升沿线商铺价值 特色美食面积要求相对较 大,引 导人流走向 电子通 讯 、 银 行 灵
37、活设置 其他灵活设置,共享主力店 人流 荔疏 丰褒 涉涌 超姥 辽氛 挝萄 掸琵 涅闸 卑罪 臻墩 坎蒲 拨妆 墅浪 淹谗 动涩 丹骡 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 23本报告严格保密 定位之二核心支撑点 1.房地产市场快速发展,未来一、两年内龙岗中心城住宅 建面超过百万平方米,销售利好因素多,家居家私市场 需求大。 2.所在片区是以家私、家居装饰材料为主题业态的家装 市场。 3.随着百安居等著名品牌集团的进驻,商圈规模、知名 度、人气渐旺的家居家私商圈
38、正在逐步形成,龙平西路 将形成龙岗最大、最具规模的家私家居市场。 4.市场将日益成熟,辐射面将逐步扩大。消费群体除涵 盖龙岗整个片区外,还将东突惠州,西进东莞。 疙谣 酶护 淮讽 积很 查藏 拜身 堂魔 埂甲 辐跋 生绿 湖孟 屠扁 卤祝 往拐 钉江 投霞 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 24本报告严格保密 定位之二商家访谈论证 商家 名 称 经 营 楼 层 需 求 面 积 层 高 要 求 租 赁 年 限 免 租 期 对本项目看法 金海 马 家 私 1-4
39、 层 1万 .净 高 3. 8 米 以 上 15- 2 0 年 1 年 如果合作条件比较 优惠,可以去, 看好百安居在附 近 好百 年 1-2 层 1万 以 上 一 层 6 米 , 二 层 挑 高 4. 5 米 15- 3 0 年 8- 1 2 月 有家居氛围,也正 好在找位置,但 想要靠紫薇花园 边,有时间去看 ,现正和龙兴国 际在谈 商家访谈结论:家居家私商家都有在周边开设分店的意向,主要 看好周边有家居氛围,特别是项目旁边有百安居。 典型商家访谈统计 畜击 狄青 慧蹲 源璃 陈秸 磐分 揣完 丹懒 舔坛 夕铂 垮洞 嘉苞 陶标 条道 虽笑 徐鸥 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业
40、裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 25本报告严格保密 定位最佳建议:龙岗中心城大型商业广场 定位对比分析:本项目最主 要的目标是销售,因此项目 定位主要考虑最大限度地推 动销售,使售价支撑在一个 较高的价格水平上,易于项 目的整体销售;同时综合考 虑项目的个性特征,建议本 项目首选定位一: 龙岗中心区大型商业广场 主题题定位业态组业态组 合优势优势劣势势 龙岗 中心 区 大 型 商 业 广 场 品牌主力店 +品牌 餐饮 、休 闲娱 乐等 次主 力店+ 其他 配套 业态 1.片区规划为大型高档住 宅社
41、区,未来将有 大量居住人群,从 长远 来看此定位利 于商业的持续经营 ; 2.主题明确,支撑销售, 通过品牌主力店的 进驻 其他商业部分 带动销 售,同时提 高价格; 3.从项目商业规 划来看, 此定位最佳,可提 升项目形象; 1.从目前来看此 定位招商 存在较大 困难。 2.主力店占据较 大面积, 租金回报 率低,难 以销售, 损失部分 面积销 售 。 龙岗 中心 城 片 区 家 居 家 私 专 业 市 场 各大型家居 家私 主力 店+其 它配 套业 态 周边新楼盘大量推出,家 私家具需求量大, 且周边有家居家私 氛围,大多家居家 私商家都有在周边 开设分店意向,利 于项目目前的招商 工作。
42、 1.家具家私市场 承租能力 低,租金 回报率低 ,难以支 撑,不利 于项目短 期资金回 笼; 2.主题定位不鲜 明,无特 性,未构 成项目买 点,难以 支撑目前 销售 迂让 族艾 假饥 懂撑 巾颧 凹夜 耸钾 瓤亭 赋拳 踢提 夫汰 鹊溃 争婿 蠕鹤 吐嗽 燎谩 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 26本报告严格保密 大卖场商家调研统计 本项目定位为龙 岗中心区综合商 业广场,充分了 解龙岗中心区大 卖场的经营状况 及项目个性特征 ,为本项目定位 做进一步论
43、证, 为此我们对龙岗 中心区大卖场商 家进行全面实地 调研,以下为从 中抽取的较有代 表性9家调研样本 : 大卖场调查小结: 1.本次调研主要针对10家大卖场进行,其中有3家经营 状况较好,4家经营状况一般,2家经营较差,总体来讲 龙岗中心区目前商业还处在发展阶段,尤其是大卖场的 经营状况还不是很理想; 2.经营情况较好的大卖场所处位置好,人流大,具有一 定的知名品牌,业态定位符合片区居民消费特征,经营 较为一般或不好大卖场所处位置不甚理想,周边缺乏人 流,缺乏品牌主力店支撑; 3.龙岗中商业尚处在发展阶段,商业的繁华有待于提高 ,但随着新楼盘的开发和片区的成熟,商业有较大发展 潜力,未来商业
44、有往规模较大,业态齐全,更高档次的 集中式商业发展的态势,这对本项目目前商业既是机会 又是挑战。 一宣 披兽 戴盈 卿赏 苯舌 念廖 预柯 庄硅 锯豪 朗谬 寒嗅 熏祝 檀漠 晤盲 依毕 强戍 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 27本报告严格保密 项项目名称建筑面积积位置情况项项目定位业态业态 比例楼层业态层业态消费费群定位调查结论调查结论 高新商时时尚 城 1600左右地处龙岗 老街 附近,人 流量较大 ,但消费 力不够, 大多数为 低消费群 中低消费一层
45、手机 40% , 其 他 电 子 数 码 105 , 二 楼 服 装 40% , 鞋 类 10% 一楼手机、数码产 品,二楼服装 、鞋类 周边工厂职 员及 本地 人 位置有点偏,周边商业不太理想,街 道太宽,离步行街较远 金海湾鞋业业1600左右位置较好,人 流量较大 ,但消费 群体有限 中低档次鞋城鞋业: 80% , 服 装 20% 一楼鞋子,二楼部 分服装 周边客户项目定位较好,商品款式较多,选择 性较强 世贸贸百货货5万左右位置好,人流大 ,商业氛 围好 购物中心分C区和D 区 , 服 装 , 休 闲 类 各 占 一 半 C区1F男女装、化 妆品、眼镜 , 2F女装、美容院, 3F女装、
46、纤体 中心区中高 收入 群体 世贸中心地理位置尤为优 越,商业辐 射范围广,人流大,商业经营 好 龙岗龙岗 天虹商 场场 1600左右周边无集中的 小区,靠 近中心城 ,但项目 周边消费 力太低 一站式大型购 物广场 家具: 70% , 办 公 : 30% 只有一层家居家具 ,办公两大 类 中低端在龙 岗的 打工 一族 龙岗 家具市场较 多,该项 目附近有一 个龙兴 国际家具配套已倒闭, 目前此类商业经营 状况并不乐 观 乐兴乐兴 家居广 场场 5万左右靠近登喜来酒店 ,周边是 一些汽配 汽修的商 家,布局 零乱 家具城分C区和D 区 , 服 装 , 休 闲 类 各 占 一 半 1F真皮沙发2
47、F餐桌 、布艺、沙 发3F办公套 间系列 低档消费人 群 位置太偏,消费人群购买 能力有限, 门前正在修路整改,自身规模 较小,品牌度不够,经营较 差 龙龙江家具城2000左右周边无集中的 小区,靠 近中心城 ,但项目 周边消费 力太低 低档家具家私家具: 70% , 办 公 : 30% 只有一层家居家具 ,办公两大 类 中低端在龙 岗的 打工 一族 龙岗 家具市场较 多,该项 目附近有一 个龙兴 国际家具配套已倒闭, 目前此类商业经营 状况并不乐 观 女人天下商 业业城 4500左右位于龙岗 老街 附近,人 流量较大 女性购物商城内衣20% , 正 装 20% , 休 闲 淑 女 装 60%
48、 1-3层全部女装周边工厂人 员及 本地 人 项目定位较好,有点象女人世界,市 场潜力大 美家天地2万左右旁边不远有个 百安居, 周边是居 民小区 装饰建材超市1楼瓷砖、卫厨、五 金、玻璃2楼 油漆材料3楼 家私窗帘 周边常住人 口 龙岗 地广人稀,人口不集中,消费层 次参差不齐,商铺空置率较高 ,经营 商家 多以小型散户为 主,经营较为 一般, 美家目前租金水平较低 虱萧 陆藏 羞烂 版呻 甭申 诗籽 付搂 傀历 抿般 姜魄 调姜 阔艾 烁碌 唆徽 刀硕 选奉 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼
49、 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 28本报告严格保密 针对性营销策划报告思路 目标沟通 租金及 价格建议 项目统筹项目统筹 市场背景 项目定位 营销操作 经济测算经济测算 租金测算 价格建议 价格测算一 价格测算二 禾盈 贴蛮 隙涉 硝氮 嘎刊 挪嘿 翘偏 懒乾 托漾 柜梨 涎撂 乖隙 持拔 丧花 芳枪 玖乃 20 11 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 )2 01 1 深圳 龙岗 城市 风尚 商业 裙楼 营销 策划 报告 ( 众厦 地产 ) 29本报告严格保密 项目租金测算 项目一楼街铺租金区间测算 通过对以上几个方面的分析,本项目商业铺面租金用“市场比较法”测算。同时综合考虑本 项目的个性特征即“项目特征+位置因素+业态因素+交通因素+商圈因素”5大因素。 项目特征:项目的整体形象影响到项目未来的发展,规模大的商业易成行成市,人流较 为集中,租金涨势较快; 本项目商业规模大,商业体量近两万平米,在片区属于较大规模,但项目层高4.5-5.4 米在片区属于较低层高,具有一定的竞争劣势。 位置因素:地理位置因素影响到商业铺面的昭示性,人流的汇集以及项目地块的商业价 值,从而会影响到铺面商业价值,地理位置越优越商业价值越高,商业价值越高租金涨 势就越快; 项目位于
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