2010年沈阳南湖公园项目提案(含所有平面)184P.ppt
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1、铝 颤 矽 楞 致 闹 蠕 纹 亮 过 锻 藏 瑞 肠 幅 焕 鸣 耍 咱 生 惩 墒 苦 福 茄 华 衡 听 煌 绝 衙 蘑 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 南湖公园项目提案 2010.12 观 没 统 刹 赣 钢 讶 巷 汹 趁 腿 迎 浚 彤 牧 柴 尿 署 廓 舒 寻 携 魁 瞧 友 坟 削 喉 温 凿 列 梭 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P
2、 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 本次提案需要解决的核心问题 对于本地块的DNA解码 什么样的产品才能和本地块相匹配 能够最大化的实现地块的经济价值 如何通过营销策略实现其经济价值 渤 尺 卞 渺 图 俞 眼 根 骚 箩 沙 搽 搞 褪 衡 翠 舟 砍 怯 醉 蔽 钧 肖 缔 喝 魂 灶 掘 醇 量 祝 牛 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 第一个问题
3、 对于本地块的DNA解码 篓 葛 泼 槛 屑 衫 铀 彻 制 来 戳 坚 伪 靳 剩 爹 夸 舔 山 芬 清 撬 适 懒 四 涌 租 冬 窝 衬 澳 宏 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 南湖板块三公里范围内的城市资源解析 繁 痰 埂 僵 操 砂 蝎 妆 譬 讹 靠 协 貉 臣 赤 印 樟 诬 鉴 篮 渤 探 反 薄 脊 昔 毅 沈 咀 咒 豫 啄 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有
4、 平 面 ) 1 8 4 P 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 主要街路:文化路、南五马路、建设大路、文艺路、十三纬路、十 一 纬路、三好街、三号桥、青年大街、浑河大桥、五爱街 、 风雨坛街、和平大街、南京街、工农桥、胜利大街、沈 水 路、五爱隧道等等 公共交通:地铁一号线、数十条公交线路,未来地铁二号线和五号 线 教育资源:东北大学、鲁美学院、音乐学院、振兴二校、铁路实验 学 校、和平一校、文化路小学、沈阳九中、二中、中山路 小 学、望湖路小学、南京街第十小学、沈阳英才中学、 134 中学、东北大学幼儿园、文化路小学幼儿园
5、、陆军总院 幼 儿园等等数十所学校 公园绿地:南湖公园、沈水湾公园、青年公园、鲁迅公园、中山公 园、科普公园、体育公园、龙王庙公园、罗士圈生态公 园、南塔公园、南运河、浑河等等 誊 肝 铰 臆 术 纬 刃 枝 莽 纂 轧 刀 条 烘 邹 剑 妇 窃 滓 戍 凯 耕 丈 吼 弱 桂 帛 娩 摸 问 抄 升 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 医疗配套:盛京医院、陆军总院、和平区妇幼保健院、省妇婴医院 、 沈阳市第六人民医疗、医
6、大一院、和平区第八医院、新 时 代女子医院、沈阳急救中心等等 休闲娱乐:中体倍力、采姿女子美容会所、清清湖会馆、和静园茶 楼、盛世桃园、快乐迪、华臣影城等等 购物配套:家乐福超市、万象城、百联购物、久丽商业、世贸百货 、 茂业百货、大润发超市、中国鞋城、五爱市场、三好街 等 等 美食餐饮:蜀香鱼府、沸腾鱼乡、水上渔港、麦当劳、肯德基等等 高档酒店:万豪、喜来登、凯宾斯基、君悦超五星级酒店等等 金融银行:建设银行、工商银行、招商银行、兴业银行、交通银行 、 农业银行等等 奇 缀 郧 橱 坤 麻 喜 缓 扇 川 孪 芝 洋 昌 隙 夜 梅 莱 咙 盏 芯 立 虽 战 绦 线 爸 钮 嚣 陇 僵 当
7、 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 南湖公园 东北大学 三好街 老和平核心 文化路 城市一环 真正的城市核心 传统的沈阳和平区核心 真正沈阳人的首选之地 绝佳的、稀缺的水主题 城市公园 优越的自然景观 辽宁最高学府 书香文脉之地 板块内的地标性区域 商务人流的聚集地 土地DNA基因解码 烦 辉 惟 堰 悯 涵 铲 惊 砧 换 敛 棍 搪 佬 孽 愉 饭 研 僚 袍 虱 番 慌 纂 锹 池 旭 威 致 讶 士 地 2 0 1
8、 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 总结项目地块的核心特点,我们用如下几个关键词概括 : 城市中央 老城核心 历史底蕴 公园地产 厦 厢 花 曰 韵 堪 社 驴 浅 稿 鳖 倚 奋 暑 职 苍 署 腊 霜 任 画 绥 弱 氛 一 藏 蚁 禁 募 霓 扩 兼 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有
9、平 面 ) 1 8 4 P 城市中央:座落城市一环文化路沿线,真正的城市中央位置。交通 便 捷、配套齐全、生活便利。 老城核心:随着沈阳城市化进程的不断发展,城市核心的概念越来 越 模糊,但是真正的老城核心才是真正的市中心,才是真 正 被沈阳人所念念不忘的区域。这里代表着城市最优质的 资 源,最繁华的地段,最稀缺的土地价值。 垛 直 痛 绒 阁 膳 悟 熬 牺 杭 淀 蛰 刨 船 疙 某 庙 稽 酶 任 味 传 搓 觉 藐 龋 贷 闪 途 森 聪 疗 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公
10、园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 历史底蕴:南湖板块因为其座落于老城核心的位置,因此他具有非 常 浓厚的历史底蕴。例如南湖公园始建于1938年,至今已 有 七十余年的历史,东北大学始建于1923年,历经近九十 年,鲁迅美术学院可以追溯到1938年,辽宁工业展览馆 始 建于1960年等等,区域里云集着这种历史底蕴浓厚,具 有 历史厚重感的建筑。 因为这种历史的底蕴,本区域是真正懂得沈阳的人,懂 得 沈阳历史的人,对沈阳有感情的人,有文化,有品位, 有 档次的沈阳人所向往的地区。 公园地产:城市最优质的自然景观资源的浓缩。是一个城市最稀缺 的 自然资源的代表。特别是对
11、于沈阳来讲,市中心的公园 地 产已经是绝对稀缺的和不可再生的。 苛 熏 暴 瓮 搏 诣 嚣 围 气 高 儡 邯 察 叼 辩 履 造 桔 叶 谋 坊 石 蔼 服 栅 戳 哑 跨 虫 倍 征 两 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 第二个问题 什么产品才能和本地块相匹 配 咳 扎 皮 蜒 块 坯 田 盆 勾 缮 肺 承 氟 贡 韧 竞 箱 歪 胰 教 知 闪 零 肾 向 怎 遥 孵 角 乌 羞 遇 2 0 1 0 年 沈 阳 南
12、 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 项目SWOT分析 优势(S) 项目比邻沈阳市最大的城市公园 南湖公园,具有优越的景观价值 项目据守老和平区核心,历史文化底 蕴深厚 座落于城市中心位置,一环文化路旁 ,地理位置优越,配套完善,交通便 利。 比邻辽宁最高学府东北大学,书 香文脉之地 劣势(W) 距离三好街太近,人员过于庞杂,商 务和仓储为这部分客户的主要需求 项目四周不临主干道,出行稍有不便 此区域目前还未形成一个高端的生活 社区和高尚的生活氛围 项目地
13、块形状不规整,不利于规划, 景观的均好性受到影响 项目周边存在一些老的住宅区,对于 项目整体形象有一定影响。 机会(O) 南湖板块虽然具备出色的基本素质, 但是区域的整体价值还没有被市场所 认知和认可 南湖板块一直没有出现一个标杆性的 领军式的项目 南湖板块的项目整体规划设计水平不 高,并且营销推广水平普遍较低,缺 乏营销意识和品牌意识。 威胁(T) 浑河沿线、长白岛及浑南地区成为新 的房地产开发热点,对本项目会产生 一定的客户分流 国家宏观调控政策的威胁给项目的未 来带来一些不确定性 牟 荧 硝 赞 檬 蜗 骡 盖 箱 盗 涟 唉 竣 急 分 轮 择 仿 郭 咽 寇 纂 筐 炉 伐 麻 伙
14、土 额 惕 擎 馒 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 从项目的自身资源和项目的SWOT分析,我们可以看出,本项目绝 对是一个好地块,而且是处于一个发展潜力无限的区域。 占据沈阳市最核心的位置、最稀缺的城市资源、最优越的自然景观 、最浓郁的文化氛围、最繁华的黄金地段 拥有这么优秀的基因,占据如此绝佳的地段,实际上我们对于本项 目的开发可以有多种选择: 撞 琴 酿 否 逾 针 侗 试 瓢 篆 脆 户 叼 菲 辅 肄 乏 页 候
15、 衫 屹 迂 御 服 栋 盖 尉 丫 匝 眠 赎 伸 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 中低档住宅:以艾特国际花园和泰宸湖畔佳园为参照 中档偏高住宅:以雅宾利花园为参照 豪宅:区域没有,区域的领军 他山之石可以攻玉 鸭 泉 酵 会 妮 恍 厢 凡 食 攻 铀 则 褂 绘 奎 拴 知 呜 涧 枢 已 荧 笨 哦 技 疤 抛 阅 挎 译 吩 挥 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面
16、 ) 1 8 4 P 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 艾特国际花园产品定位的失败 艾特国际花园在2002年左右以3800元的价格上市,当时堪称是一 个天价的价格。从当时的价格来看,定位于一种豪宅的产品。 但是由于项目离三好街太近,而且项目规划了一栋小户型的公寓产 品,在销售之初,许多三好街的业主购买小户型产品作为仓库来使 用。这种情况一出现就一发不可收拾,整个项目后期都成了三好街 的仓库。 后期面对这种情况已经无力挽回,彻底将项目名由国际花园改为商 务花园,彻底商务化。 后来项目将其他滞销的大户型产品,全都改成了小户型,整
17、个项目 由最初的豪宅定位,彻底沦落成了三好街业主的仓库,项目形象一 落千丈,几乎丧失了其居住的功能。 殖 培 载 邑 胖 仿 旗 仰 哎 廓 椎 婆 放 肛 阁 每 嘎 叼 像 煎 燎 整 乐 胸 扎 袭 党 棋 僧 囊 抗 哭 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 泰宸湖畔佳园于2003年3月份开始动工,2004年7月份开始入住。 但是销售情况并不是很理想,七八年过去了,项目还有将近10%的 剩余产品。 项目本身其实具备较高
18、的素质,但是由于开发经营和营销的问题, 一直树立起高端项目的形象。 相反泰宸湖畔佳园在区域内反而成了中低端项目的代表。 泰宸湖畔佳园营销的失败 绸 党 升 串 外 收 回 鬃 欺 烁 忱 发 先 篙 娟 奖 被 矣 鳞 征 演 朗 拧 隶 遏 骤 黔 歧 尸 蓝 衔 销 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 项目省体院原址,本身具备较好的基本素质,可以实现北观南湖南观 浑河的双重景观优势。 但是项目在规划上却以中小户型为主,大
19、大降低了项目的档次和品质 ,并没有将项目的优质基因发挥到最大化。 虽然这样的规划也能让项目正常去化,但是与项目本身具备的素质却 并不相符,完全没有发挥出项目所具备的各方面优势。 在营销推广方面,项目一直在强调自己是浑河沿线的景观楼盘,而忘 记了自己更应该属于南湖板块,站错队让项目的营销工作陷入尴尬。 原本具备非常优越素质的项目,却成了一个普通的中档项目。 雅宾利花园产品定位和营销策略的双重失败 轿 泞 淌 幅 髓 浪 甄 秒 桩 锰 沿 囚 态 医 广 德 宜 肠 虑 戒 獭 差 太 绪 哨 管 拙 磋 虞 钾 企 听 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有
20、 平 面 ) 1 8 4 P 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 开发模式去化速度经营风险经营收益综合 中低档 住宅 中档偏高 住宅 豪宅 圈 俏 嗜 贾 虚 晤 蔫 囤 贱 售 滦 疽 嚼 讹 存 殿 花 高 睦 旱 秽 卸 萍 弓 骡 慧 釜 奴 抬 犊 合 篓 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 虽然从目前的常规的情况分析,三种经营模式从去化速度、经营
21、风 险和经营收益几个因素来看,综合比较相差无几。 但是前两种开发模式已经基本定性,可变的因素不多,可以大幅度 突破的可能性不大。 然而最后一种开发模式,虽然从理论上来讲和前两种不分伯仲,但 是这种模式可突破的因素还是比较多。 通过我们的科学的合理的产品定位和产品规划以及正确的营销策略 、销售策略是完全可以有效的提升去化速度、降低经营风险,而且 可以最大限度的保证经营收益,确保经济收益的最大化。 萨 派 菩 滁 耸 疥 态 证 尝 救 乱 炔 篇 炙 辐 蛛 镐 容 戊 躯 染 躁 捂 镭 传 垢 单 瑟 悸 铀 泡 翔 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有
22、 平 面 ) 1 8 4 P 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 豪宅无疑是本案开发模式的最佳选择 糜 讫 慕 患 僚 协 蕊 理 嗣 涧 蹄 拾 承 记 原 利 暖 欢 渡 岔 养 墟 剐 南 乍 伪 间 碴 忧 印 最 窘 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 也只有开发豪宅产品,才能与本项目所具备的稀 缺 的城市资源+稀缺的景观资源这种绝无仅有的优质 基
23、因相匹配,才是本项目应该完成的历史使命。 真 蛤 肌 垦 促 忍 篇 巴 陪 剑 籽 匠 屉 吩 蛇 划 壳 除 柔 蜗 丽 远 露 厉 饯 疫 夫 聊 馈 兑 叙 疑 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 为了更加确定我们的结论,我们做一个市场检核 拦 谍 筹 宇 影 茅 彦 餐 季 跨 仆 犁 酿 教 射 始 稿 毡 七 喧 专 扳 奴 槽 浇 幌 化 进 遗 赂 萌 矾 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目
24、 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 2 0 1 0 年 沈 阳 南 湖 公 园 项 目 提 案 ( 含 所 有 平 面 ) 1 8 4 P 我们放宽视角,进行一次全球搜索 世界级城市的公园旁无疑都是豪宅聚集地 全球中央公园现象豪宅跟着公园走 目前世界公园住宅项目,最为知名的就是纽约中央公园和伦敦海德 公园,其中纽约中央公园附近豪宅价位已达上千万,而伦敦海德公 园附近的豪宅更已升值至1亿。 2007年,一所阳台面向曼哈顿中央公园的公寓以高达5000万美金 (3.8亿人民币)售出,成为纽约“最昂贵的公寓”。 从法国的凡尔赛花园,到美国的中央公园,再到英国伦敦的海德公 园,每个繁华
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