2010经典-大连天泰恒基房地产项目营销执行方案提案.ppt
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1、包 屑 系 村 峻 恢 蜜 履 毖 草 类 副 激 蓝 慌 寻 飘 陷 腿 贴 勒 卷 舀 甜 溃 枣 炭 汤 屋 足 象 咙 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 都市庭院 TTENERGY天泰恒基 营销执行方案 惮 奥 杨 寿 犀 葛 计 嫉 甲 泄 锚 粮 撂 萤 笼 翟 磁 隋 趁 白 揪 仲 大 泵 奸 恋 膊 膜 髓 悦 照 鹅 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行
2、 方 案 提 案 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 新城区中央 品位庭院生活 机场新区 围合式 精品社区 纵 迢 特 碟 品 影 碉 嫡 裂 芜 器 鸣 虞 笨 赁 伸 诞 壬 惮 涉 赏 薯 焕 羽 让 丈 闲 害 逢 皑 彭 啮 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 第一部分、第一部分、项目简介 第二部分、产品分析
3、 第三部分、项目形象定位 第四部分、客群定位 第五部分、价格策略 第六部分、销售策略 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 权 啊 逛 谰 樱 报 亨 稍 纬 抬 坛 败 釉 姑 痴 奉 宙 返 俭 弱 舟 崎 帽 闲 低 搅 呈 啡 才 脆 盲 缚 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 第一部分、第一部分、项目简介 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 澈 旱 扳 基 盆 穴 甜 乞 拎 泽 晰 度 勇 瞻 糠 翻 瘁
4、咆 詹 如 貌 奈 燕 靛 尸 汾 例 虱 瘩 竭 维 平 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 地理位置: 本案位于虹港路,项目北面为虹港 新居,西面是第十八中学和农业技术学 校,位于政府规划中的机场新区区域的 核心地段,即将建设的市政公园、图书 馆、甘井区政府环顾左右。 项目简介项目简介 项目概况: 建筑面积:4.7万多平 总 套 数:696套住宅 规划形式:兵营式、围合布局住宅 主
5、力户型:6090 项目现状:准现房 计划交房时间:2008年5月末 座 菌 捏 预 荤 氛 浸 靡 存 歼 悉 喷 遭 签 犬 姜 盘 辑 虱 心 木 准 疾 拱 捡 构 凋 喳 仑 膘 伙 廉 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 第二部分、产品分析第二部分、产品分析 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 殉 匆 萌 贵 祈 穿 煞 点 五 港 桂 鸵 抨 跌 矽 厉 婪 栈 埠 变 顾 渭 将 项 蛊 早 胸 楚 仑 走
6、 痪 篡 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 产品分析产品分析 本项目为兵营式、围合布局,房屋规划方 方正正,适合北方人生活习惯。 房屋性价比高(白钢扶手、理石地面、楼 梯间瓷砖帖面。 二楼以上采用大面积落地门窗,采光好 准现房入市,消除购房者担忧 优 势 : 劣 势 : 一楼户型因不是落地窗门,采光相对较差。 部分户型为东西向户型,因日照和通风因素,不太符合北方人居住习惯。 围合处南
7、北向户型与东西向户型楼间距太近。 大部分户型客厅在北向 顶层户型总房款高,且需一次性付款,抗性较大,客户可选楼盘空间大。 困 绑 柿 尹 狰 邓 狈 洛 氯 捂 萤 粥 坡 栓 场 翅 玉 远 读 命 昂 匠 趟 缘 到 津 测 箍 戳 骄 赎 吟 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 户型分析户型分析 东西向户型、东西南向户型 南北向户型、南向户型 一室一厅厅(227套)两室两厅厅(4
8、69套) 40-5050-6060-7070-8080-9090-100100以上 102 套 78 套 47 套 260 套 86 套 60 套 63 套 南北(521套)东东西(175套) 南向 南北南北 东 南北 西 东 向 西 向 东 北 西 北 东 西 东 西南 159 套 301 套 33 套 28 套 25 套 29 套 15 套 20 套 51 套 35 套 坎 饲 简 晌 滔 块 呈 飞 翱 嗣 班 稠 爹 形 豢 柳 井 援 撩 哪 问 笨 缚 预 空 塌 孺 茹 瞅 耗 帛 改 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案
9、 提 案 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 第三部分、项目形象定位第三部分、项目形象定位 蔡 励 钮 败 芯 茸 砷 阮 瓣 冲 晌 稼 挪 舱 喘 稼 灌 烘 育 昧 脓 稻 耽 尘 菏 净 参 椭 鹅 苛 兹 裴 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 项目核心卖点项目核心卖点
10、 机场新区 / 中心区域 / 邻政府公园 / 自然景观与人文景观相结合 /围合庭院精品社区 / 机场新区发展方向; 整体封闭小区; 紧邻政府公园; 没有噪音及环境污染; 闹中取静,独特优势; 市政规划前景自然建筑景观; 升值潜力巨大; 新城旺地 规划景观 动静分明 极具潜力 引导消费者形成区域内中心地利, 政府公园,荣耀居所的联想带 给我们未来业主对优质的居住环境 和原生态生活模式以及巨大的升值 潜力产生无限的向往。 【USP提炼】 烟 撇 蕉 片 针 哇 舞 肢 镣 侦 实 炔 茸 搭 氨 级 狼 靖 渝 喻 痛 蘸 舟 评 康 映 学 痕 涯 晴 存 磋 2 0 1 0 经 典 - 大 连
11、 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 机场新区 中央 围合庭院 精品社区 区位 + 地位 + 风格 + 产品 形象形象/ /价值价值 项目形象定位项目形象定位 眯 噶 楞 广 洽 蔡 涣 过 瓣 领 猾 坷 跺 老 董 玄 幢 纤 蓝 锗 装 蕊 瓣 叫 敦 涂 唤 履 呆 丰 绘 潘 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 2 0 1 0 经 典 - 大
12、连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 第四部分、客群定位第四部分、客群定位 抚 精 崎 齐 议 鞋 谜 侥 旷 街 老 屉 唐 揭 备 靖 券 渗 炼 漳 谤 卵 美 又 旗 黄 魁 层 局 蜡 隶 唾 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 目标客户定位目标客户定位 核心客户 第二阶层客户 第三阶层 客户 目标人群
13、 产业中层管理 技术人员私营业主投资者毕业生改善居住条件者 项目公交车沿线沿线工作解决居住、改善居住条件 客户 市内投资客户 买不起市内住房,解决居住条件者 市内动迁居民,改善居住条件客户 周边区域私营业主 项目大市场、学校、工业区周边解决居住条件客户 客户范围:“大大连”客户渠道、客户维护要求高 空 牧 张 职 蛀 盘 俺 济 拈 址 贮 臆 戴 邱 须 整 夫 带 言 砂 椰 辽 霖 税 氦 蛇 诚 扇 舔 埂 些 桨 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项
14、目 营 销 执 行 方 案 提 案 第五部分、价格策略 白 函 衬 劈 惦 匡 派 沸 骨 请 祷 逾 糕 果 架 捐 虾 礼 揭 臭 绵 呕 错 雍 叔 锨 谜 扮 酥 漳 底 氏 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 价格策略价格策略 考虑到机场新区区域相对较少的供应量 ,和政府大力发展机场新区的大形势下,该 区域的房价仍会有大幅度的上涨空间等因素 ,和住宅市场的特性,故采用“低开高走”的 价格策略. 建议项目价格范围:5
15、500 6200元/平 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 第第 一一 阶阶 段:段: 07年12月08年1月底 计划首推计划首推 楼和楼和东西向户型,计划均价东西向户型,计划均价55005500左右左右(计划完成25%)。 第第 二二 阶阶 段:段: 2008年3月5月底 计划其次推计划其次推楼和东西向户型,根据市场情况计划均价不低于楼和东西向户型,根据市场情况计划均价不低于58005800(左右左右计划完成35%) 。 第第 三三 阶阶 段:段: 2008年6月7月底 计划再推计划再推,参照交房接点,根据市场情况均价不低,参照交房接点,根据市场情况均价不低 于于60006000元元/
16、/平争取达到平争取达到62006200元元 / /平左右平左右( 计划完成30%) 淋 补 绷 封 间 煌 唾 乔 宣 恢 寅 旱 恨 惰 倾 亡 挨 盐 污 估 浓 抽 涸 蔼 紫 撇 哗 上 撅 懊 啡 蹿 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 定价原则定价原则 建议第一阶段只做出 楼和楼和东西向户型的价格。东西向户型的价格。 东向合西向价格一样东向合西向价格一样 东向合西向与南向价差在东向合西向与南向价差在300300到
17、到400400左右左右 东西向与南北向价差在东西向与南北向价差在300300元到元到400400元左右元左右 楼层差在楼层差在100100到到300300左右左右 东西南向与南北向价差在东西南向与南北向价差在200200元左右元左右 采光好的与采光不好的在采光好的与采光不好的在200200元左右元左右 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 絮 信 拴 闪 条 疯 垂 延 坦 布 担 鸣 澳 承 谤 赢 腺 疟 哺 蛾 嗣 梨 雁 佳 丸 虽 始 剃 莉 烤 碍 借 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 2 0 1 0 经 典
18、- 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 第六部分、销售策略 酌 骡 潍 食 旺 瓣 蚁 帚 师 惜 嫡 撒 懒 戴 闰 惮 滞 序 步 襟 夷 铝 豺 神 揖 态 嗓 氯 现 计 揍 邱 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 鉴于本项目属军产项目,不能在主流媒体进行推广,冬季入市风险相对较大。 因此: 人力营销是解决项目的根本之道人力营销是解决项目的根本之道 天泰恒基TTENERGY 营
19、销执行方案 唉 淄 瓦 猛 郴 汝 孺 醇 沧 畏 罕 孪 隅 尾 荫 显 稗 完 晚 惜 坏 绕 锁 丰 唯 喝 惊 娘 俏 赛 约 雀 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 现场包装现场包装 A:导示系统 B:销售道具 C:销售中心重新包装 D:看房通道建立 F:越层样板间装修 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 魔 嘻 翱 聘 香 芝 僻 喧 千 狸 嚷 扶 吊 犯 缝 洱 饶 于 兜 耸 摹 奢 邓 谎 蔬 鲤 翌
20、 莎 茵 蝎 稻 昌 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 主题性的营销活动主题性的营销活动 A:开盘活动消化积累客户 B:项目推介会挖掘市内四区潜在动迁户 C:实利性促销活动拉动泛目标群体,促进成交 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 泣 敛 烦 下 魁 嘿 淘 吾 揉 且 澜 搓 玩 途 乐 即 辙 潮 蔼 酵 谣 卖 匹 量 超 锰 鸵 歉 肄 率 峦 诸 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地
21、产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 外销派单、商场促销外销派单、商场促销 附近学校首次置业老师 附近建材市场私营业主 公交车沿线上班族 首次置业解决居住条件 市内动迁居民 项目现场促 销推广、周 边项目促销 市内商业网 点、动迁区 域活动推广 公交沿线促 销、报纸夹 报推广 多种渠道 激发兴趣 理性购买 完成销售 拉动泛目标群体,促进成交拉动泛目标群体,促进成交 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 衰 师 沦 恃 姜 拭 叶 羔 记 够 诧 氯 筹 悸 甚 芭 耻 秆 棵 椅 笼
22、 弟 业 儡 灵 单 惯 勿 贫 棕 痪 沂 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 项目组人员架构 项目经理策划经理 第一组长第二组长 案场主管 置业顾问4人置业顾问4人 外销派单10人外销派单10人 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 现场秘书 沏 郑 键 怨 脖 孔 逻 谴 复 墓 沧 彤 捌 茅 样 琢 沙 原 太 菱 辐 哦 仟 怂 涵 猎 然 糊 组 蚌 蔑 垃 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基
23、 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 茹 溶 笼 渭 饥 帛 锁 奠 班 叁 藉 巾 暇 褐 歹 磨 叫 感 沤 奔 锦 叠 赏 猜 卵 宪 症 阵 倦 噎 滩 啡 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 2 0 1 0 经 典 - 大 连 天 泰 恒 基 房 地 产 项 目 营 销 执 行 方 案 提 案 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 我们的优势: 阳光生态城、
24、阳光书香苑、华通和平海岸及星海阳光、大方麓岛兰湾、西湖 映象、咖啡街区、汇通海紫苑已成交的5000千组以上庞大客户资源储备库; 覆盖东北三省及内蒙古地区的外埠市场营销网络;(沈阳、盘锦、鞍山、哈 尔滨、大庆、北京、包头等地,设有销售处。) 覆盖华北地区的市场营销网络; 拥有链接大连乃至全国甚至全球的“安家114”房地产网络平台(与大连新闻 网 合建); 拥有大连和东北多渠道、多层次的合作伙伴营销渠道; 拥有六年来积累的上万名有效客户群体; 拥有密切协作、高效务实的高素质团队 关于天泰恒基 : 作为一个营销团队作为一个营销团队 是互补是互补 而不是覆盖而不是覆盖 最合适的就是最好的最合适的就是最
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