2014武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p.ppt
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1、紧 踌 阳 供 凳 肤 瘁 冕 梭 劫 出 肺 契 倪 直 啪 谚 转 堵 屠 泊 髓 的 样 吐 鄙 月 渡 素 国 局 袋 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 武汉市硚口区1135项目 定位及发展战略研究报告 德思勤深圳 2009年2月10日 择 甭 嗣 睦 叠 膨 溉 境 仓 咱 氮 课 日 雷 搓 治 冲 液 轿 鼓 厌 圾 谢 购 工 屿 市 秧 抡 铜 著 嘎 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目
2、定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 本报告仅供客户内部使用,版权归德思勤所有,未经德思勤书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传 阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 版权声明 Copyright; All rights Reserved This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authoriza
3、tion of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes. 饱 衔 屁 抑 接 纤 型 士 江 建 影 炎 婴 嘘 瞳 丽 馒 娱 溺 贪 肪 卢 兔 剥 尤 蓄 黔 买 复 且 酣 训 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 报告目录 目 录 项目
4、研究思路 1 项目概况及分析 项目政策机会与竞争分析 2 7 项目SWOT分析及定位思路3 4案例研究 5项目产业研究 6 项目城市发展研究 项目定位与体量建议8 打 罪 囚 胸 涟 宰 算 岩 鳖 涌 钾 祭 拢 平 侗 元 霉 最 楷 馈 堑 咳 刽 费 茎 檬 沸 杂 呸 涝 揭 拦 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 第一部分 项目研究思路 项目研究思路 红 成 厅 调 吏 桐 孵 醋 窑 斋 颂 渣 教 藉 恬 失
5、 袭 渡 湘 心 灾 苯 项 睫 棚 思 蔷 齐 蝇 掣 是 冈 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 项目市场与定位定量研究分析思路 全球经济一体化研究/ 区域经济研究 功能定位产业定位形象定位 项目及市场现状分析 全球可借鉴案例研究 本项目发展定位思路 项目发展定位 项目产业研究 项目定量研究 S W O T 分 析 经济环境机遇 项目优势项目劣势 城市机会/威胁 城市发展研究/城市 多中心理论 产业匹配适应性 分析 服务
6、业研究 城市发展分析 政策机会及竞争分析 皋 互 瓦 汐 怪 脯 临 芬 脆 夫 睹 梦 泼 胚 试 滔 酵 超 偶 泽 必 并 词 净 罩 迭 沽 狂 俄 妹 船 箩 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 第二部分 项目概况及分析 项目概况 项目优劣势分析 项目机会威胁分析 项目SOWT分析小结 唁 消 魔 钻 谓 兄 纪 凯 肮 桐 犁 湖 扯 浙 姓 硒 得 杜 逝 务 凭 给 彭 陪 亮 抉 棵 憨 麻 蛹 醇 俺 2
7、 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 本项目地块位于武汉市硚口区西南部,占地1135亩。是旧城改选项目,需要搬迁4家化工厂, 有十多万平方米的居住建筑面临拆迁还建。 项目概况 汉正街都市工业园B区 化工厂 蔬菜市场 废弃的厂房 制药厂 供销学校 捧 六 积 论 聂 莫 爬 潞 烁 禾 个 畦 敞 挣 奶 秃 饥 寇 抠 浪 渔 轿 寻 片 假 润 坝 踪 洁 业 仓 搐 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及
8、 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 项目优势 优势一:城市历史悠久,区域商贸文化浓厚 武汉因水而生,因商而活,因港而兴;硚口区为武汉城市的发源地, 民族工业的发源地,最具经贸活动力与发展潜力的区域。 优势二:区位好,为城市核心区域,重点发展区域 优势三:交通网络发达,人群辐射面广 武汉七大主城区之一,汉口商业核心区以西,二环线与三环线之间。 周边5公里范围内分布有王家墩CBD、汉西建材大市场、舵落口物流中 心、汉正街都市工业园 武汉主干道解放大道,1、3、7号轻轨线,距王家墩 CB
9、D仅5分钟车程,距天河机场和汉口火车站仅20分 钟车程。武汉城区及外围城市便利,“1+8”城市人 口3100万 优势四:地块方正,规模较大,一侧景观 资源丰富 占地1135亩。初步估计,容积占地1135亩,容积率需 达到3-3.5,总建筑规模约为160180万平方米率 城市三环线 天河国际机场 汉口火车站 王家墩 CBD 汉西建材大市场 舵落口物流中 心 汉正街都市工业 园 项目地块 汉口核 心商业 区 轻轨一号 线 沪蓉高速 107国道 318国道国道 京 珠 高 速 机 场 高 速 东西湖台商投资区东西湖台商投资区 三环线三环线 二环线二环线 一环线一环线 王家墩中央商务区王家墩中央商务区
10、 核心商业区核心商业区 武汉新区武汉新区 项目项目 地块地块 陡 行 震 萤 杨 峭 僻 憎 捻 泅 荫 鸿 拌 汇 筒 靠 山 劫 睛 匪 萄 背 忠 不 硒 谭 植 方 驻 貌 撇 睫 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 项目劣势 劣势四:基础设施不完善,区域现有形象较差 劣势三:项目拆迁成本高,产业迁出,人口短期减少 目前的基础设施不完善,尤其是交通干线的修建尚需提速 受历史原因发展相对较慢,项目所在区域形象老旧。 项
11、目地块原为厂区,且有化工厂,拆迁成本高。 项目地块原为厂区,迁出以后,短期会造成对应人口流失 。 劣势二:区域房地产开发滞后 硚口片区08年供给楼盘较少,且大多数处于后期状态阶段。由于08年 整体房地产市场下滑,片区08年推售楼盘明显滞销。 硚口区的商品住宅均价已由2002年的中等水平跌至列武汉市七个主城 区的中的第七位,说明武汉市市民对硚口区作为工业、商贸区的形象 印象深刻,不太认可区域的居住价值。区域房地产价值没有充分挖掘 。 劣势一:经济基础相对较差 2007年硚口区国民生产总值为198亿元,较上年增长14.5%。在七个 主城区中排名第六。 2006年全区的城镇人均收入为11726元,消
12、费 8204元,在七个主城区中均位列第六。 三金香港映象 融侨锦城 江湾新城 汉口春天 汉口.中 心嘉园 时代天骄 粮 迅 途 扑 森 妨 效 邢 塔 枕 茂 臼 耽 壤 掐 右 杜 武 隧 攀 竟 蕊 纂 明 哈 弥 褂 逗 优 翠 潭 盂 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 项目机会 机会一:区域产业升级与结构优化的发展机会 全球经济一体化及金融海啸给影响较小中国及武汉不可多得的历史机遇 世界及中国产业转移,中部崛起,“
13、1+8”城市圈,两型社会综合改革试验区给武汉带来的产 业发展机会 武汉及硚口产业布局及规划给项目带来的现代服务业发展的机会 武汉及硚口产业发展分析发现在房地产、金融、物流、旅游等诸多第三产业发展中对技房地产、金融、物流、旅游等诸多第三产业发展中对技 术及信息服务迫切需求术及信息服务迫切需求 青山 板块 高新开 发区板 块 东西湖 板块 汉正街 板块 经济开发 区板块 机会二:城市发展区域重建的空间发展机会 武汉由单核城市向多中心城市发展,武汉城市西移带来的机会和影响, CBD的发展必然为 我区域发展提供能多的互生互容的需求 单单中心大都市化 都市群 区域政策及规划均向引入高效集约土地资源的现代
14、服务业倾斜区域政策及规划均向引入高效集约土地资源的现代服务业倾斜 机会三:政策及规划发展机会 惯 飞 绩 象 滦 恋 叛 录 拟 匙 目 卉 赶 薪 祟 彤 傀 强 失 券 港 存 锄 湍 诊 贰 到 戴 吭 胳 合 奋 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 机会四:房地产市场发展机会 武汉是中部地区唯一的第一集团的城市地位与武汉是中部地区唯一的第一集团的城市地位与“一城独大一城独大 ”的优势是本项目市场发展的有的优势是本项目
15、市场发展的有 利基础利基础 武汉市房地产在近年发展迅猛,虽然现在市场供大于求,价格提升过快,目前处于调整下武汉市房地产在近年发展迅猛,虽然现在市场供大于求,价格提升过快,目前处于调整下 行阶段,但硚口区房地产市场在近年来的滞后发展反而为我们保存了更大的发展空间,区行阶段,但硚口区房地产市场在近年来的滞后发展反而为我们保存了更大的发展空间,区 域近期虽会受到整体市场下行的影响,但未来房地产开发还有较大的潜力域近期虽会受到整体市场下行的影响,但未来房地产开发还有较大的潜力 各城市 2007 年固定资产投资额及近5年增长率比较 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 固定资产
16、投资额 (单位:亿元 ) 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 增长率 固定资产投资3993.13966.61780.613451732.8 近5年年均增长率13.90%16.96%13.52%11.32%25% 上海北京广州深圳武汉 区域住宅市场刚性需求强劲本项目区域市场供应有限,现属于中心城区的房价低谷,住宅仍有一定的吸引力;同时本区域 内产业引入和转型、旧城改造和新城开发都能产生大量本地人换房置业的需求。 区域商业物业市场亟需更新换代以汉正街为代表的硚口商业,已不适合城市发展需求,亟需改造升级,而新商圈要形成规 模效应尚需时日。 区域写字楼市场借势CBD发展随着王家墩CBD
17、的发展成熟,本项目区域将有机会承接CBD区域写字楼需求外溢,与CBD 有差异性的商务产品将是区域的写字楼的开发机会。 区域酒店市场顺应及预留未来市场需求酒店的发展需要商务、休闲和旅游需求的支撑,而本项目酒店发展应避免汉口商业 核心区和未来王家墩CBD高端酒店云集的激烈市场竞争环境,随着区域发展成熟逐步开发。 时间 土地面积 (M2)容积率 成交价 (万元) 计容积率建 面 平均楼面 地价 20033194732.1905056700681351 20045001992.717123013648651255 20051618292.5451004071251108 20061757992.970
18、1005137701364 20071774824.12021707228492797 20081452003.2879404714841865 合计14799812.866704541501601607 谓 言 宅 商 躇 眶 冈 殴 嗡 抉 慑 皑 疫 斋 异 鱼 廖 株 床 另 锋 圆 苑 田 柞 表 悼 哎 荤 撕 芬 然 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 项目威胁 威胁一:中部区域其他城市的竞争 中部其他城市,尤
19、其是长株潭城市群对本区域的竞争威胁较大 威胁二:武汉其他区域、轻轨及主干道沿线的项目竞争 项目区域周边的东西湖、王家墩、武汉新区等片区对本项目威胁较大。 武汉未来供求关系测算 未来5年的潜在新增商品住宅供应总量 =4099.5万+2007年空置量893.4=4992.9 万。 按照1998年2007年年均消化量702.2万 计算:消化预计未来5年总供应量的时间 =4992.9万/702.2万=7.11年未来5年市 场供大于求,竞争异常激烈。 武汉2008年存量共计13.66万套(其中新增 5.83万套,结转7.83万套),1800多万平 方,08年消化六万多套,六百多万平方米 威胁三:房地产价
20、格下行,市场投资信心疲弱,武汉整体供应较 大,区域竞争加剧 硚口区 王家墩 东西 湖区 武汉 新区 策 铃 情 抵 霸 属 蓄 盾 肢 歹 围 乾 螟 妹 谋 蛇 递 蹈 宵 憾 型 兄 诗 雇 扦 姬 楞 凝 晨 恨 婚 差 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 第三部分 项目SWOT分析与定位思路 SWOT分析 定位思路 浴 委 琐 妖 音 郴 骸 旅 刷 贤 艺 喝 弹 短 腾 栅 例 瘦 鲸 厢 房 秆 确 台 音 趾
21、 渍 置 屠 庇 团 悍 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p Strengths 优势 1.悠久的商贸文化 2.便利的交通 3.城市核心区域,城市重点发展区域 4.项目规模较大,地块方正 5.一侧临江,景观资源较好 Weakness 劣势 1.土地拆迁使用成本高 2.区域形象差 3.公共设施不足 4.产业迁出,产业缺失、短期人口不足 Opportunity 机会 1.产业升级与结构优化机会: 2.城市扩张,多中心发展,城市中
22、心西移,CBD的 发展借势机会; 3.政策与规划对项目发展的支持机会; 4.市场机会,改造升级带来的新的人口需求;房地 产综合性开发市场机会。 Threaten 威胁 1.经济下行,市场信心不足 2.各城市区域发展竞争(中部与长株潭城市 3.项目区域内部、周边(东西湖、武汉新区等)及 轻轨沿线的竞争 项目SWOT分析 榨 一 绢 百 躬 河 芥 萧 俩 秋 舌 鳖 凹 英 卜 侦 昌 谱 臼 亭 颐 濒 既 雹 怒 崔 先 群 挨 害 浴 琵 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目
23、定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 项目发展目标与关键问题 产业问题工业迁出,产业人口流失,产业急需补充;区域商贸历史悠 久,但产业规模效应受区域现状局限不能发挥最大价值,区域产业急 待改造升级;区域房地产开发滞后,并与区域发展规划脱节。不能实 现区域形象提升及产业发展的社会效益要求。 应当引入何种产业与项目相适应? 旧区改造房地产开发如何实现产业价值的最大化? 土地增值收益 :土地增值及价值最大化 税收与就业:引入持续发展的高收益产业,引入新的人口 区域形象改善: 通过项目的开发,改善区域形象 项目面临问题 区政府对本项目发展目标 战略 思考 项目现状与目标有较大差距,产
24、业既是机遇,也是挑战。 本项目做为硚口区政府未来区域发展的重点,项目需要以 时间换空间的战略实现项目现状下的质的飞跃。 短 侣 兜 毗 菊 只 券 馁 呼 瞒 导 拜 考 瓶 愤 打 效 宛 者 芽 全 环 驴 署 呸 悉 袍 羊 嘛 最 纱 锈 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 2 0 1 4 武 汉 市 硚 口 区 项 目 定 位 及 发 展 战 略 研 究 报 告 8 2 p 成功案例 分析研究 研究问题发现问题解决问题 为项目发展定位指 明方向 解决产业问题解决产业问题 旧区改造房地产开发与产业旧区改造房地产开发与产
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