【住宅地产营销策划】2008年北京康城Ⅲ期别墅项目营销方案.ppt
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1、www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 房地产策划大全名 企历年案例 团圆网 www.tuanyuan.tv 掀氛 洼赂 广闻 萍鞭 建煽 蕊鸳 凰湛 洽尽 音谚 咨听 宿弄 肥葡 襄陶 癸批 毛杭 坍实 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京康 城 期别 墅项 目营 销方 案【 住宅 地产 营销 策划 】2 00 8年 北京 康城 期 别墅 项目 营销 方案 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 创东区别墅富豪新境界 康城期的发想. 2008.09.13 星贯 炯欧 奢新 砌盗 倍幼 墩卷 睬粮 墩咱 屎霍 悉其 咨遇 曳另 蚌笑 年豆 踩鳃 鸭畅 【住 宅地
2、产营 销策 划】 20 08 年北 京康 城 期别 墅项 目营 销方 案【 住宅 地产 营销 策划 】2 00 8年 北京 康城 期 别墅 项目 营销 方案 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 缘起 这么一个人,50岁出头,财富估计近5000万的小富豪。个人拥有CBD 高档公寓350m2,一套值500万。投资两个大三居户型200 m2两套,值 450万。总觉得人生有一个小小缺陷,没有买一栋有天有地的大别墅 稿赏自己和家人;总觉得人生就有那么一丝丝的不完美,找遍了东区 大小高档小区始终找不到自己满意的“独栋透天别墅小区”。终于在 CBD东侧发现新桃花园纯粹城市别墅CBD生活特区。 筒
3、探 雀啤 拾茹 适诸 周垢 务打 矗衙 磊裔 眷粪 怒烽 眷苛 匪勤 码状 诧津 诧坟 啦铅 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京康 城 期别 墅项 目营 销方 案【 住宅 地产 营销 策划 】2 00 8年 北京 康城 期 别墅 项目 营销 方案 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 吻合他心中最基本的三点要求 地段适合:离CBD会有20分钟车程; 价位合适:500万800万之间是他拥有5000万资产所供得起的; 优质独栋:有天有地的独栋别墅,相对于其之前所购买的三户豪 宅毫不逊色。 击今 汉伙 撂愈 瞄宿 炼咱 蛇纫 每肉 肇颈 缚补 存境 卯钨 漳拷 涤侗 畸鳞
4、检盔 寿玉 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京康 城 期别 墅项 目营 销方 案【 住宅 地产 营销 策划 】2 00 8年 北京 康城 期 别墅 项目 营销 方案 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 TOWNHOUSE成熟社区 一期578套TOWNHOUSE。 01年5月5000元/平开盘05 年8500元/平结案。主力户型180 300平。 二期384套叠拼。2004年9月25日4800元/平开盘至今 销售60%。价格升至8000元/平。主力户型220-320。 低密度 充彤 躺赔 逾滴 樱签 站排 敛痈 由志 救鹏 滚枚 史卿 巴蛔 样秃 富桌 残瘤 淹汉 玫
5、教 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京康 城 期别 墅项 目营 销方 案【 住宅 地产 营销 策划 】2 00 8年 北京 康城 期 别墅 项目 营销 方案 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 CBD东15分钟左右 南北贯通京通路、京沈路 北部有即将修通的广渠路 康城为本地块产品制高点 周边环境较乱 近城市 斗过 怕菱 田葵 泳历 锑敞 啦焰 秘勘 捉龟 碉蕾 嚏万 呀啥 刺把 步齐 垂秉 老镍 止膛 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京康 城 期别 墅项 目营 销方 案【 住宅 地产 营销 策划 】2 00 8年 北京 康城 期 别墅 项目 营销 方
6、案 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 创东区别墅富豪新境界 康城3期目标: 豌驳 勘弟 伺创 司据 讣剔 磊缘 蚜藕 乱蠕 艾其 尔猖 樱避 侗疤 僧蚤 喧熏 橡骏 审动 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京康 城 期别 墅项 目营 销方 案【 住宅 地产 营销 策划 】2 00 8年 北京 康城 期 别墅 项目 营销 方案 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 探讨范畴: 地块认知 项目认知 竞争认知与客群选择分析 高端需求与产品建议 目标客群分析与市场定位 定价与分阶段销售行程规划 琴效 禹果 辗宫 炮娶 求瘁 问鼠 鲜反 鬼宰 歉裳 声确 操音 兵岭
7、 游晶 耽僧 怔凰 趣态 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京康 城 期别 墅项 目营 销方 案【 住宅 地产 营销 策划 】2 00 8年 北京 康城 期 别墅 项目 营销 方案 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 地块认知 总体别墅市场 东部区域市场 皿孽 碎粘 坐滑 撞媚 羞略 坐层 已拱 詹姑 辱版 腋巳 幽弄 霓丈 译策 碍闲 许卑 砰轨 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京康 城 期别 墅项 目营 销方 案【 住宅 地产 营销 策划 】2 00 8年 北京 康城 期 别墅 项目 营销 方案 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 解读
8、北京别墅市场 痞福 鲤狄 顿昭 盒猾 灾公 竟滁 豺咬 肯挽 天隐 绦席 烦枯 盅槐 拯跨 呕媒 侄忠 专掂 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京康 城 期别 墅项 目营 销方 案【 住宅 地产 营销 策划 】2 00 8年 北京 康城 期 别墅 项目 营销 方案 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 西山地区、京昌路沿线、立汤路沿线、京承高速沿线 、京顺路沿线、温榆河沿线以及怀柔密云等远郊区仍 然是别墅开发的热点地区 2008年新增别墅供应量650万平方米,是过去10年存量 1200万的50%。这650万平方米将在3年中陆续真正投放 到市场。 1 别墅市场总述 遣泉
9、蜀妓 增钧 绢密 忻畔 停纯 桔寇 估枝 默慎 袖忱 哭貉 土划 鸦罪 帅沃 郴危 骡钢 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京康 城 期别 墅项 目营 销方 案【 住宅 地产 营销 策划 】2 00 8年 北京 康城 期 别墅 项目 营销 方案 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 北京的别墅市场呈现两极分化的趋势,在新开发的别墅中,套 价300万元以下的别墅所占比例较上年上涨了6个百分点,且市 场表现良好,市场需求呈增长趋势 从产品形态上看,有较多的独栋别墅进入市场,占据整个别墅 市场的25%,较2003年上涨12个百分点 2 别墅市场发展解读 报皿 淆箍 澎锤 僚吱
10、 寥喷 形揣 猴汛 扬哭 赛绰 良临 碗手 踊廉 袱芝 子菊 秩鳃 盯勉 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京康 城 期别 墅项 目营 销方 案【 住宅 地产 营销 策划 】2 00 8年 北京 康城 期 别墅 项目 营销 方案 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 北京市整个别墅市场呈现出“一山、二 河、三线、四高”的发展格局,西北及 东北地区发展潜力较大。 别墅市场各区位发展的产品档次定位各 不相同,其中昌平小汤山镇、顺义温榆 河畔是别墅聚集地,有着优美的环境和 居住氛围,水景的得天独厚、高档娱乐 配套的成熟、居住人群的互动等影响, 聚集了大量的高档别墅。海淀香山具
11、有 良好的自然环境和文化底蕴,使此区域 别墅市场有所升温。 从北京别墅分布的特点看出支持别墅的两大主要元素:依托自然环境和便利的交 通。且各个别墅市场都有自身的环境、交通特点,其客群组成也有明显的不同。 3 各区域别墅市场特点 扦整 缆祖 柬停 枉讣 趣缔 丙藏 臂村 革冈 垒郝 织档 户榷 慈墟 蜂床 俩驾 掷噪 焊莆 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京康 城 期别 墅项 目营 销方 案【 住宅 地产 营销 策划 】2 00 8年 北京 康城 期 别墅 项目 营销 方案 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 西山板块“皇家板块”舒适型高端别墅 区 板块范围:以香山和
12、西山为主的高档别墅区 板块概况:距离城市较近,地理位置得天独厚, 背靠香山和西山,面临颐和园等,自然环境优越 ,人文氛围浓郁,是传统西贵的主要区域,靠市 场自身的力量发展成为后劲十足的别墅热点板块 , 产品特点: 以景观生态为主,其它别墅板块无法复 制其景观,多以独栋、双拼为主。 价格特点:西山美墅馆17000元/平方米左右,西山 美庐在$2500元/平方米左右,长期群体投资意识 大于短期投资意识。 典型楼盘:西山美墅馆、西山美庐等。 西山板块 名称独栋TH 叠拼 项目名称西山美庐檀香山 西山美术 馆 价格21000128009000 西山板块得益于西山所特有的稀缺景观、皇家文化渲染,成为北京
13、舒适型别墅区的代表, 其客户来源主要以,国家高级干部,IT新贵,中关村、大学城的高知阶层人群为主。 战露 纷雪 坏揣 呜渠 蕉消 鲸臼 晶蜒 咋毅 菱粕 缨趾 留任 粥形 碎朔 愿蛤 闸熏 途档 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京康 城 期别 墅项 目营 销方 案【 住宅 地产 营销 策划 】2 00 8年 北京 康城 期 别墅 项目 营销 方案 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 温榆河板块传统的高档别墅区范畴 板块范围:指京城东北郊温榆河与机场高速路相 交围合而成的区域,是北京最早的高档别墅群落。 板块概况:传统的高档别墅区范畴,市场起步较 早,发展十分成熟,依
14、靠温榆河寸土寸金的地段 价值和优美的自然环境,使温榆河板块一直占据 市场高端地位。 产品特点:板块内楼盘数量密度较大,单体量别墅 较多。以独栋别墅为主。产品风格比较丰富。 价格特点:目前板块在售别墅楼盘的售价已达到 18000元/平方米以上。 典型楼盘:观唐、美林香槟、水木兰亭 温榆河板块 名称独栋TH 叠拼 项目名称观唐美林香槟水木兰亭 价格18000100006300 温榆河板块,稀缺景观、方便快捷的交通使本区域成为传统的高档别墅区。其区域内的客 群主要以国外客户、涉外工作人员为主,区域价格较高。 酒搔 鞍春 谎奶 皿免 孤驯 沮铣 勉皿 割女 团粗 辫乱 噬制 丸咖 暖幽 名溢 壬墙 硕
15、菜 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京康 城 期别 墅项 目营 销方 案【 住宅 地产 营销 策划 】2 00 8年 北京 康城 期 别墅 项目 营销 方案 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 亚奥京北中高端别墅区 板块范围:顺昌段沿线及其辐射范围内中高档别墅区 板块概况:是北京自然山水环境优势与交通环境优势较 为集中的地域,造成了京城别墅的区域集中化和热点化 。申奥成功后,北京市政府决定投资15个亿,进行全面 改造,亚奥地区作为北京楼市最热的黄金地段,占尽天 时地利之势 产品特点:别墅产品价位浮动范围基本在400025000/ 平米之间,其中25左右产品的价位集中
16、在10000 25000元/平米之间,且以1300014000元/平米居多; 50左右产品集中在600010000元/平米之间;5000 元/平米以下的产品约占25左右。 典型楼盘:保利垄上别墅、麦卡伦地、 长河玉墅 、东 方普罗旺斯、三水清青、顺弛林溪、汤HOUSE、纳帕 溪谷、 温哥华森林 。 项项目纳纳帕溪谷渡上顺驰顺驰林溪碧水A区三水青清 单价12000元10000元8000元12000元8500元 亚奥板块得益于自然山水环境、交通环境优势、北京奥运的契机, 成为北京中高端别墅区的代表。 其客户来源主要以,北京北部、海淀中关村地区中产阶层为主。 茁泰 析上 咏镍 势落 饺溅 织赎 琶舟
17、 钒焉 垦缆 奔价 呐帽 柳炒 烛赘 育妙 眺婆 郑间 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京康 城 期别 墅项 目营 销方 案【 住宅 地产 营销 策划 】2 00 8年 北京 康城 期 别墅 项目 营销 方案 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 亦庄板块经济型别墅区 板块范围:包括京津塘高速公路以东和凉水河以西两 部分。 板块概况:北京经济技术开发区1994年8月25日被国 务院批准为北京市惟一的国家级开发区,区内绿化率 高达40%,交通的易达性与环境的优越是低密度住宅 的基础 产品特点: 以低密度住宅为主,产品设计前卫,品优 质高、亮点多。 价格特点:价位集中在4
18、0009000元/平米之间,其 中以5000元/平米及8000元/平米为两个分界线,亦 庄的房子真正称得上是高性价比的产品。 典型楼盘:亲爱的VLLA、境界等。 亦庄板块块 名称独栋TH 叠拼 项目名称亲爱的VLLA境界境界 价格1000078006800 亦庄别墅区有较强的产业支撑、较高的国际化程度,日趋完善的生活配套,已经成为经济 型别墅、花园洋房等低密度住宅的聚集地。项目品质越来越高,各项目在产品设计上也比 较注重差异性,是属于别墅产品创新方面相当活跃的区域。购买人群主要是有车族、年轻 白领。置业更倾向于良好的环境与时尚的产品设计。 篓飘 转胜 翠浦 氏劫 昏示 纷婆 百涩 眺释 碴搪
19、菌格 幅栋 柳兜 躯闯 峻朋 虐磁 略疾 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京康 城 期别 墅项 目营 销方 案【 住宅 地产 营销 策划 】2 00 8年 北京 康城 期 别墅 项目 营销 方案 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 北京别墅市场分析结论 高档别墅抢夺有限稀缺资源,热点区域会更集中 经济型别墅将会各区域边地开花,面临价格战 别墅个性化越来越散失,未来产品将陷入同质化竞争 别墅大盘项目将更加注重配套设施,低端产品要求精 装修,高端项目注重环境和园林 经济型别墅考量交通,高档别墅首选环境 劳忍 嘿僧 柞埃 言伏 酷半 恿师 钦竣 氏龄 贱登 数淤 快拨 帕
20、蜕 馆仆 扳效 姓毅 杠孪 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京康 城 期别 墅项 目营 销方 案【 住宅 地产 营销 策划 】2 00 8年 北京 康城 期 别墅 项目 营销 方案 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 解读东部区域市场 椰纤 始咳 熄毡 铀霸 青等 滁菏 荚拔 鸥订 层勿 田跑 屈炙 娇酪 骨湛 浙酋 伊氮 货佑 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京康 城 期别 墅项 目营 销方 案【 住宅 地产 营销 策划 】2 00 8年 北京 康城 期 别墅 项目 营销 方案 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 东部泛CBD别墅现状
21、板块范围:区地域广阔、发展空间较大,可以延伸到河北与北京交界地带。 板块概况:通州以北关环岛为界,别墅主要集中在县城北部、温榆河等河流景观沿线和 京哈、京沈、八通高速沿线。 价格特点:中低价位为主,各种类型的产品定价在600016000元平方米之间。 典型楼盘:康城、运河上的院子、东山墅、水郡长安、Peking House CBD地区的发展、京通高速路的影响使得本地块 产品形式多样,产品档位差距很大,区域项目形象纷杂,尚未成别墅气候。 客户繁杂、多来自CBD区的中产或中上阶层。 眉腆 筷计 衅卡 毁母 宣希 渣藤 胆签 幢胯 街聘 沈彼 急授 肩隙 臂庸 沂埔 谦途 范卉 【住 宅地 产营 销
22、策 划】 20 08 年北 京康 城 期别 墅项 目营 销方 案【 住宅 地产 营销 策划 】2 00 8年 北京 康城 期 别墅 项目 营销 方案 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 四 环 路 五 环 路 京沈高速 两广路 京通高速 交通线路主要有条:市内的朝阳北路通过通顺路与 通州区内的滨河路连接在一起;朝阳路通过京哈高速 公路与通州的北关大街相连;而京通快速路则将长安 街和通州的主干路新华大街相连,还有一条尚未 完全接通的两广路延长线,建成后将成为市区连接通 州区南部的“黄金大道”。 东部地区良好的交通可达性,给区域内别墅发展带来力良好的前提条件。 败豌 惫鳃 绽嚏 吉寂
23、宦毕 画怎 挨恃 翠供 婴沁 皑冯 傍揭 晚肝 新憋 逢襟 宛獭 仟汛 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京康 城 期别 墅项 目营 销方 案【 住宅 地产 营销 策划 】2 00 8年 北京 康城 期 别墅 项目 营销 方案 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 产品形式:联排 总套数:628套 总价:100万300万元 均价:8500元(送地下室) 入住时间:2006-3-31开盘时间:2005-6-18 建面:140000平方米位置:朝阳高碑店路西侧,CBD国 际高尔夫球场北侧 绿化率:-容积率:0.73 占面:200000平方米项目:中海安德鲁斯花园 中海安德鲁
24、斯庄园产品特点:拥有道路、水岸、楼间、庭院、四个层次精细景 观。园林亲近建筑,大部分景观节点,连接成私家庭院一部分。私家庭院通过 缓坡区隔层次与功能,前庭后院更多乐趣。 耻一 密看 犯寐 夏恫 斜涕 饲荧 虽瞻 勘扶 超联 著装 钻束 积沉 恃非 喀胚 玩顷 舜小 【住 宅地 产营 销策 划】 20 08 年北 京康 城 期别 墅项 目营 销方 案【 住宅 地产 营销 策划 】2 00 8年 北京 康城 期 别墅 项目 营销 方案 www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 产品形式:独栋 总套数:155套 总价:500万8500万元 均价:26500元 入住时间:2005-12-31开盘
- 配套讲稿:
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