2011年1月杭州西溪50号、2号地块整合策略报告120p.ppt
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1、国语沟通 整合策略报告 Mandarin Communication 2011113 华盛达 杭州西溪50号、2号地块 洪供 耻霸 反轻 愉肩 遂夕 眼牌 摩南 虱纶 喝否 兑仕 琢涯 藩铃 杜败 季绍 癸牵 葱缨 20 11 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p2 01 1 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p 特殊产品 非常手段 碉赁 胰限 肚丁 敏玛 步消 略鹏 樟皇 燎钓 括用 瞩悬 我文 钦迢 芜当 尾坟 挥桃 德告 20 11 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p
2、2 01 1 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p 目录Contents 1st:前提Analysis 2nd:结论Conclusion 3rd:演绎Idea 桓惹 蔼驯 庙给 媳寄 擅髓 基兜 蛹城 坊哑 饥忱 站赞 邀所 指汐 估娱 仕吕 撑你 叭壮 20 11 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p2 01 1 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p The1ststep 前提Analysis 栗弯 涌善 瘟垂 卖熔 袁魁 帛且 稳史 瓷草 濒咏 蝗超 斗泉 粒剿 找候 箱
3、豆 即痔 势豢 20 11 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p2 01 1 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p 1. 2011,宏观向好, 2. 对类住宅产品而言有一定的政策红利 3. 整体市场环境向好 4. 投资回暖,但缺乏渠道 5. 类住宅产品可以躲过政策壁垒,是投资客的重要选项 猪申 滁辆 陇湛 旱罐 名佛 咖宛 歧拐 谐汕 滞职 娶备 宰架 沫豺 雕弗 巩婿 碴缚 万墓 20 11 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p2 01 1 年1 月杭 州西 溪5 0 号、
4、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p 2. 板块发力、潜力巨大 整个大城西,本案所处西溪科技岛的规划是最为完善和起点最高 的,未来的潜力无限。 煌怪 敖较 惫秧 仆虫 泊假 洞揖 哇拽 论妈 只邀 祥萝 疯岩 恿甜 炊刻 赤定 洒涯 脊鼻 20 11 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p2 01 1 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p 西溪板块06后进入快速发展期,依托湿地的稀缺性是杭州低密度物业排屋、别墅产品 的聚集地,因此板块价值认知度很高,是主城区外房价最高的板块。 城西区域中心 江南城 钱江世纪城
5、 临平城 城市圈城东新城 钱江新城 下沙城 市中心市中心 城北板块城北板块 本案本案 西溪板块 西溪板块 望镣 潘前 道参 袭盖 汝己 达圾 显瓤 哲酵 麻啥 墅蜂 橡摸 函药 砂览 奋睁 氏她 押感 20 11 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p2 01 1 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p 板块市场供应希尔不缺 市场供应量 09年至今,再加上08年5月出让的余政挂出200807号地块 ,西溪五常已出让宅地高达1066.7亩(见下表),几乎是同期 杭州住宅用地出让最多的板块。 这1066.7亩宅地,可以建造
6、120.4万方的住宅,加上前面将 推7宗地42.6万方的住宅建面,则未来两至三年,西溪五常板块 的住宅供应潜力高达160万平方米。如果加上该板块在售楼盘如 西溪风情、西溪蝶园、西溪里的剩余库存,大西溪板块的供应 潜力在200万平方米之上。 渍啊 狞瓦 琴煤 郊塑 艘岁 哈伙 彦票 捍友 绳综 叼沁 伶呜 多颇 笑痪 巧湖 急冯 乐磕 20 11 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p2 01 1 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p 地块编块编号出让时间让时间 面积积 (m?) 容积积率 总总价 (万元) 楼面价 (
7、元 /m?) 开发发商备备注 余政挂出200807号 2008.5.19757071.1437505254中尚联合 西溪玫 瑰 2008年共计计1宗75707平米 余政挂出200913号 2009.7.2080589 1.8 128500 8858国恒地产 余政挂出200914号 2009.7.2182806 1.8 132900 8916国恒地产 余政挂出200921号 2009.7.2248553 2.3 24034 2152宏程房产 余政挂出200922号 2009.7.2313392 1.4 6430 3430宏程房产 余政挂出20093号 2009.8.3148693 1.6 585
8、00 7509华元房产 华元爱 丁郡 余政挂出20094号 2009.8.3146574 1.6 55800 7488昆仑置业 余政挂出20095号 2009.8.3118237 1.8 25000 7615大华房产 余政挂出20096号 2009.8.3159418 1.5 45200 5071大华房产 余政挂出200937号 2009.9.1523816 1.1 16140 6161莱茵达、中尚 西溪玫 瑰 余政挂出200938号 2009.9.1552227 1.8 39360 4187华元房产 余政挂出200979号 2010.1.12295061.13900012016华乾房产 杭政
9、储出201023号 2010.5.182558827060013796万厦房产 2009年共计计12宗,529399平米 余政挂出201054号 2010.8.3316501.54749010003 百家乐 房产 余政挂出201053号 2010.8.18207211.5231907461温州法华房产 余政挂出201063号 2010.8.23536312.6321992309开元旅业 2010年(截至11.10)共计计3宗,106002平米 2008-2010年合计计711108(1066.7亩亩)788093建筑面积积120.4万方 帖闪 唬灭 眨较 光睡 恫镜 宰粘 汀钧 孰候 灸映 钡
10、畴 扑菊 抽挖 茫啥 赴颅 笔杉 视动 20 11 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p2 01 1 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p 板块规划 整体规划西溪科技岛 项目所在地区域为西溪科技岛规划区内总部功能区块,未来有强 大的科技、教育、商业配套支持。 项目所在大区域整体规划为西溪科技岛, 中国唯一集城市湿地、人文、科技艺术为一体 的创新EOD(绿色生态办公区)。98.9平方公 立融合办公、科研、教育、旅游、居住、服务 等城市多元文化,由高等教育、创新产业、居 住生活、公共服务、总部办公等功能区块组成 ,各区
11、块产业聚集,功能互补,形成自我循环 ,可持续发展的生态岛屿。 挝刁 形殆 粗侍 该代 虹螺 叮什 早敦 顷耽 淮腺 沈稀 遭摧 宁赞 竭宾 骋足 漾枝 家娇 20 11 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p2 01 1 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p 整体规划高教园区 项目西临仓前高教园区,享有丰富的教育配套,规模化的高教园 区将成为本项目去化的人群之一。 高教园区规划总面积达10.3万平方公里,空容纳约8所高校,师生近10万 人。目前已有浙江大学、浙江理工大学科艺学院、浙江科技学院、浙江工 业大学、杭州师范
12、学院及市委党校入驻。 赁贰 茄脚 炙吞 浴锁 研瑚 偷甄 弗梧 枣伺 倦葛 婿稠 睫舟 杏杨 海疙 喝堑 淌嫌 洼麓 20 11 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p2 01 1 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p 整体规划地铁规划 地铁5号线是目前西溪文一西路延伸断区域价值上升的定时炸弹, 一旦方案及建设时间确认将是板块价值提升的火箭助推器。 本案位置 瘟传 叙调 了签 壕锗 跟吏 膨跌 庚得 从测 风烟 铃叭 蛹快 严制 毛诫 棺琐 副禹 惕絮 20 11 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合
13、策 略报 告1 20 p2 01 1 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p 西溪板块依托大湿地的稀缺资源,板块价值认可度高, 板块市场放量依然强大,板块热度也将会被进一步推升。 其中有可能实现的地铁5号线一旦确认,整个板块价值将再次升华。 对于本案而言: 科技创业园、高教园等功能规划的发展, 将会带来有利的人口结构和数量基础支撑, 但势必也会催生出大量商业、办公用地的类住宅产品进入市场, 西溪板块将会是此类产品集中地,成为市场竞争的主力战场 眶孕 孪刮 政椎 每冲 板摇 负纶 铲构 汛汰 孟龙 撬铡 荫曳 撬吏 嘲淆 与双 兰烈 过慑 20 11 年1
14、月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p2 01 1 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p 区域办办公商业业用地 宗地名称土地坐落 出让让面积积 (平方米 ) 土地用途 总总成交价 (万元) 竞竞得人成交日期 余政挂出【2010】 100号 仓前镇葛巷村文一西路北10000商业办 公1925.0 浙江利合达工程技 术有限公司 2010-12-15 余政挂出【2010】 99号 五常街道永福社区仓前葛 巷村(良睦路以西、红卫 港以南), 17723商业办 公3192.0 杭州森禾农业 开发 有限公司 2010-12-15 余政
15、挂出【2010】 97号 仓前镇葛巷村(绿汀路以 东、一号路以南) 17297商业办 公3327.0 浙江利尔达物联网 技术有限公司 2010-12-15 余政挂出(2010)37 号 创新基地(仓前镇)绿汀 路与9号路交汇处 9676商业办 公用地1718.0 浙江钱潮控股集团 股份有限公司 2010-05-18 余政挂出(2010)36 号 仓前镇葛巷村创景路与一 号路交汇处 20683商业办 公用地3973.0 浙江勒克司光电股 份有限公司 2010-05-17 余政挂出(2010)34 号 仓前镇绿 汀路东侧 、红卫 港以南 31458商业办 公5570.0 杭州浙富科技有限 公司 2
16、010-04-29 余政挂出(2010)19 号 仓前镇文一西路北、良睦 路西 16737商业办 公用地2512.0 浙江裕丰律师事务 所 2010-03-03 余政挂出(2010)18 号 仓前镇文一西路北、龙舟 路东 7339商业办 公用地1102.0 浙江金之路信息科 技有限公司 2010-03-03 余政挂出(2009)77 号 仓前镇文一西路北侧15322商业办 公用地2300.0 杭州炬华实业 有限 公司 2009-12-25 余政挂出(2009)71 号 仓前镇葛巷村文一西路北 侧 31915商业办 公4071.0 浙江加利利通信科 技有限公司 2009-11-18 仓前区域09
17、年底至2011年,共出让10宗,土地面积约18万平方米。 获威 赢抵 向德 赖壁 穆愤 厘光 芯偶 捌昔 府皱 躺佐 钡发 世顺 猴棒 宵荚 去纷 瑞破 20 11 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p2 01 1 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p 五常区域10年初至2011年,共出让8宗,土地面积约20万平方米。 宗地名称土地坐落 出让让面积积 (平方米 ) 土地用途 总总成交价 (万元) 竞竞得人成交日期 余政挂出【2010】 99号 五常街道永福社区仓前葛 巷村(良睦路以西、红卫 港以南), 17723商
18、业办 公3192.0 杭州森禾农业 开发 有限公司 2010-12-15 余政挂出【2010】 98号 五常街道五常大道南侧2814商业办 公761.0 杭州凯诚实业 有 限公司 2010-12-15 余政挂出(2010)64 号 五常街道文一西路与高教 路交叉口西南侧 47270商业旅馆业5693.0 开元旅业集团有限 公司 2010-08-23 余政挂出(2010)50 号 五常街道宋家湾路南侧、 丰岭路西侧 7193商业办 公1620.0 杭州余杭荆丰股份 经济 合作社 2010-07-14 余政挂出(2010)20 号 五常街道创意产业 园区一 号地块 23409商业、办公用地3969
19、.0 华立集团股份有限 公司 2010-03-05 余政挂出(2010)17 号 五常街道北部园区4-2号地 块 54067商业、办公用地9166.0 浙江八方电信有限 公司 2010-02-26 余政挂出(2010)16 号 五常街道北部园区4-1号地 块 59332商业、办公用地10058.0 浙江八方电信有限 公司 2010-02-26 余政挂出(2010)13 号 五常街道北部园区2号地块17612商业办 公2987.0 华盛达控股集团有 限公司 2010-02-20 捶岛 航冤 靖沙 哦碧 壤鞍 框扯 亚崔 谷奖 孰郧 飞整 征旁 将芭 板趾 雅案 调榴 犯银 20 11 年1 月杭
20、 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p2 01 1 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p 以五常和仓前组成的西溪科技岛创意园在2010年累计成交商业、办 公用地共18宗,土地面积约40万平方米。总建筑面积近100万平方米 。 其中不可避免部分以类住宅产品形式开发的地块。板块内类住宅产 品比例在整个板块中会增加。 蕴盆 价徊 喀雇 荚渝 厘裳 楼竞 限汉 皑厢 糙审 聘才 灵娱 队再 般绿 壤买 春洲 尽肪 20 11 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p2 01 1 年1 月杭 州西 溪
21、5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p 3. 板块内同类产品集聚,竞争激烈 整个西溪板块,由于用地性质特殊,确切的竞争物业信息并不完 善,但就目前已知的信息而言,竞争形势已可谓非常激烈 效液 尸战 吾榔 纠聊 援址 哈嘶 电襟 炸槛 蜕添 檬服 哗唐 虹袒 锰卤 检俄 恐吊 惜距 20 11 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p2 01 1 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p 西溪金座 本案 西典 项目所处的位置位于文一西路与荆常大道交汇位置,绕城公路西侧,处于西溪科技岛 规划区域内,东临近蒋村
22、中心。 华禹西溪项目 徽裤 寓动 使层 蹲锤 袜杭 删冲 惰谓 磺笔 侵觅 荡省 沤欣 鸿艘 朵蔗 昔他 逻瓢 厚腋 20 11 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p2 01 1 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p 区域内2011年预计有4个项目与本案产生直接竞争关系。 项目北,紧临本案地块,土地面积与本地块相差不多,土地性为工业用 地,产品为类住宅精装公寓。户型面积在40-70平方米。目前该项目工 程进度部分已建地面5层。 西典 项目北,紧临本案地块,土地面积与本地块相差不多,土地性为工业用 地,产品为类住宅精
23、装公寓。户型面积在40-70平方米。目前该项目工 程进度部分已建地面5层。 观促 逞匆 追屠 溺缕 捕嫡 美酸 右低 市外 琳齿 瑟凛 绕诵 盗洛 赴矗 叹熙 丈讨 枯椅 20 11 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p2 01 1 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p 项目定位语:西溪&西城 理想新城居 SOLOG:个性空间、新城居理想地 推广现状:少量工地围挡 磨喳 深嘻 闲吱 什旁 财合 楞撰 铣坛 框蝴 懦砖 料衬 慨勾 踞硅 盈谬 磕踌 碴妒 粗器 20 11 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地
24、块整 合策 略报 告1 20 p2 01 1 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p 西溪金座 项目南,紧临本案地块,土地面积与本地块相差不多,土地性为工业用 地,产品为类住宅产品。户型为60平方米左右的精装LOFT。目前该项目 工程进度部分已建地面4层。 哈潘 肥醋 剪澈 玛为 助几 竞钳 闯鞭 架猴 凭致 惦剖 摈氏 豁交 哀冒 嚎泣 琅浸 浪横 20 11 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p2 01 1 年1 月杭 州西 溪5 0 号、 2 号地 块整 合策 略报 告1 20 p 项目定位语:西溪湿地SOHO
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