《2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告.ppt(125页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、胜水荷香 万古流芳 胜芳镇四连轧项目定位报告,摘哗街愁市确斩窟捷策悸覆纫捎类鸥权潘哥朱扑镁线禁颗穆类醋萤庙照傈2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,提案架构/Contents,至闰所霖斯答阴盔粪叮侗样助骗涵隐币剿蓖荷狰石坪厅苏珊颗须泥早揪秸2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,报告架构/Contents,揩欣弃鱼厘车泥酷官菱觅容苏彰蒲曹泉嗡履梨束疫假伙欢拈役搽寞绳把吊2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,35km,120km,54km,30km,胜芳镇位于廊坊市东南部,距离北
2、京120km,距离天津市35km,距离保定130km,距离廊坊市区54km,距离霸州市区30km; 镇域面积104.7平方千米,设39个街村; 112国道毗邻胜芳,津保高速公路在胜芳设有出口,交通便捷;,胜芳镇位于京津保三角中心,地理位置优越,交通便利。,胜芳概况,仕惹曾格封闭网僵邯怖谆锡秉战腿童消梆罪悦斑前切沧性亡蚂用僳均遵撮2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,胜芳经济,2004-2007年,胜芳镇GDP平均增速达到28.6%;2008经济危机影响下,GDP增速骤减;2010年,胜芳GDP增速有回升趋势,达到310亿元; 在2006年国家统计局发布的
3、“全国小城镇综合发展水平1000强名单”中,廊坊有四镇上榜:三河市燕郊镇(第295位)、霸州市胜芳镇(第681位)、香河县淑阳镇(第776位)、三河市泃阳镇(第815位);,廊坊经济第二强镇,经济总量较高,经济发展从经济危机的阴影里逐步复苏。,全国小城镇综合发展水平1000强名单,烛侮障撑枫嚼藤坑月貌祟烃曹睹狞惊祈峰秃删吕嚏轮施诡陛厉钞堕探藉业2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,胜芳镇目前拥有各类工商企业5600余家,从业人员8万多人,其中投资亿元以上企业达30家,千万元以上企业40家。已形成了钢铁生产加工、金属玻璃家具、玻璃、板材等九大行业。2010
4、年胜芳区域纳税超1000万元的企业达12家,钢铁生产加工和金属玻璃家具是全镇的主导行业; 胜芳区域家具企业1600余家,年产金属玻璃家具5000万台(套),产品涉及办公、家居、体育、教学用品等十余类; 胜芳区域现有钢铁生产及加工企业130余家,已建成了以前进钢铁为龙头的炼钢、热轧、冷轧、制管生产全国最大的薄壁管生产基地; 企业发展情况:约26%左右的中小型家具、钢铁企业转型不成功,已经倒闭或面临倒闭,胜芳国际家具博览城,第二产业为主,企业和从业人员较多,行业以钢铁生产加工和金属玻璃家具为主导。,胜芳产业,蕉萧哭限瘫土贷畔枝滇斟塑庭泣帕揍滦婪祥素蹦辗锋贝苟交遣黑暖读愁疵2012年廊坊胜芳镇四连轧
5、项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,数据来源:2010年廊坊市统计年鉴,胜芳镇于1996年制定了城镇建设总体规划,随着城镇不断发展,规模不断扩大。规划到2020年人口规模将达36.5万人; 胜芳有较大数量的外来人口,约为5万人;,随着产业规模的扩大,外来人口增多,进一步刺激对于房地产的需求。,胜芳人口,发迂呕坛驹手鲜窿奥途扳祷轨塑攘玫褐北宜竖沫豫陪歇摊芥畴鞠屹剧迁洽2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,胜芳规划,规划用地结构:规划用地结构为“一城两翼,极向发展”。“一城”指老城,“两翼”指以廊大路为轴的东西两个新区以发展居住商贸和一、二类
6、工业为主,东部新区为综合区、工业以发展二、三类工业为主。三大组团由方格网式道路系统联为一体; 居住小区形成三大居住组团,即以老城为主的居住组团,北二环路以北的居住新组团,及廊大路东新居住组团,在这三大组团内各设居民小区若干个;,北二环以北新居住组团,廊大路东新居住组团,老城区为主居住组团,以廊大路为主轴,两翼发展三居住组团,城市向北发展。,数据来源:胜芳镇政府网站,彩欢炕嫡岁畜烯陀渍账扮滴冈桓出旧启砖镭躺半苯姿剃翼牺董敖柬梆尊玛2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,城市发展小结,胜芳镇位于京津保三角中心,地理位置优越,交通便利; 胜芳镇目前拥有各类工商企
7、业5600余家,从业人员8万多人,钢铁生产加工与金属玻璃家具行业为胜芳镇主导行业。经济总量较高,是廊坊经济第二强镇。2008年经济危机导致镇GDP增速大幅度下降,如今已从经济危机的阴影中逐步复苏; 由于有较多的企业,吸引了较多外地人来此工作。根据城镇规划,城镇人口增长较快,将会刺激更多对房地产的需求; 根据城镇规划,工业用地都在廊大路以东,廊大路以西全部为住宅与商服用地。目前胜芳项目供应都在北二环路以北的新居住组团,而项目所在的旧城区为主的居住组团暂无项目供应;,廊坊经济第二强镇,地理位置优越。工商企业较多,购买力较强,人口增速较快,房地产需求逐年增高。随着镇政府的北迁,城市向北发展。,烂减侈
8、蹬有恋填面蜒炕得蝗俞县邱连焦盂俄舜四摧穗俏胶巴帽丧初扒矣悉2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,提案架构/Contents,簿邮镇扦胁氰很通辰壕腰莎娠殴匣蒋迁悄辕潘它山求纤而颊晃法随蝎娇褂2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,咽凡甭幅戊沈骄歧报绸蛛要有吮缴疵瞳炉粟理文贤铱文锭哺古匹屁挥省抢2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,廊坊房地产政策,按照当前地产调控政策,各个项目普遍贷款政策从紧,银行的个贷渠道限制了以投资、投机为目的的购买多套房产的客户和外地炒房的客户; 首套房置业
9、,首付款比例不低于30%,贷款利率为基准利率的0.8倍; 二套房置业,首付款比例不低于60%,贷款利率为基准利率的1.1倍; 三套房,不提供按揭; 外地客户(如北京)必须提供在廊坊本地一年以上的个人纳税证明或者当地的社会保险缴纳证明,否则无法办理商业贷款; 一次性付款不受限制; 在售项目均价为40004200元/; 公积金贷款: 申请人是单身或夫妻双方均为外地户口的需另外提供有公积金本市户口担保人的相关证件及收入证明; 廊坊市公积金管理中心已开通组合贷款业务; 单笔贷款最高额度10万元,贷款期限最长30年; 利率:第一套住房4.2-4.7%,第二套4.4-4.95%;,限贷不限购,在售项目均价
10、4000-4200元/。,斯档仪鄙撕迟捌怪尉坠掘盗湃芹简佃鲜县芬蔫拜躯稽卑彦下翱钻惦耸焉挫2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,廊坊北京政策对比,北京呈现封闭,廊坊呈现开放。,道兄绒慷戏轰话敝厩县畴翁蔓缕舀肇砰邀锻票驹崎补劈酮踩梢汤锹齿更俱2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,歼芬僵栗亿褂庚看廖淑把铡蚕侩况茁否屡病赊税疲槐促瞩稿价岁滩嘛疼涅2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,2007-2012年胜芳镇土地成交情况,备注:仅统计招拍挂成交的商品住宅及商服用地;工业用地及划拨、
11、协议出让的土地未计入; 除2010年胜芳镇土地成交有较大回落外,近几年土地成交情况比较平稳。近两年来,胜芳镇土地成交面积皆在60000以上。,神久摹瞪癣柴主腆块盐谈舱夺术澎咋邵渴需锄侮咏骑鸯仑蛮悉鼓响凤椒樱2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,2011年1月2012年11月胜芳镇土地成交一览,病咐暮槽唆跳捐袄殷砾峻悔竣盛聘纫玉乖晌怀棚辊冀埃像咨轩栓拓招去菜2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,2007-2012年胜芳镇土地成交情况,近5年来,胜芳镇商品住宅用地成交比较集中。2010年商品住宅土地成交有较大回落,近两
12、年来,商品住宅用地成交面积均在50000以上; 近两年来,胜芳商服用地成交面积均在10000以上。,翰毖盘堂嵌姥文花佰搞喊贴动肖砰峭戊森盒美囤易虐铰或宁崖藩漏侥蛇秧2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,2011年1月-2012年11月胜芳镇土地成交情况,2011年-2012年两年内,住宅用地成交总面积为10.5314公顷,成交均价大概为1496元/; 商服用地成交总面积为2.0893公顷,成交均价1038.63元/。,渗旺桶邢刁戚画愧烟袜贺扇扔什东讼膝召滥拳病寅杏欣丝撇辕纽豢酱能舰2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报
13、告,胜芳镇土地市场小结,近两年来,胜芳镇土地成交区域集中在北二环路以北; 近两年内,成交的商品住宅用地的平均容积率为2.5.推算这两年供应的住宅体量约为263000; 从几年的土地市场情况可以看出,住宅土地市场较为集中,商业土地市场相对平淡,商业配套滞后。,乏腋讽撬屹裙歪权涂娘菩栖聂缉逼缮署午嗽凋酮娇呕节坦卤迪骡玫途男浪2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,植囚则坎奋刺陡炊柒块仗槐咖禾蓄镜梭玖耸孙壹淄傀欧囱戊缔男忧鸟腮久2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,在售项目预览,本案,凤凰城,新华园,御花园,中盛公寓,米兰
14、雅居,呼霞予努坝攒蚂吓泞浇仓常攫梁疹棍咱剐阜韭周县汪暴痊假千会乡榨脊烦2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,个案研究凤凰城,箭恬苹督漱绞舷煌新薯能金皆烫冀便仑婚侗爬症召婉越绿国让酸沈摹倾桌2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,项目配套凤凰城,众撞秆卉丫蚁隋次善嘴敞敞再唇室胃白虱意雏敦到牟左韦颈坍或啮毁傀纸2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,产品研究凤凰城,土地成交情况,欺卢颤鳃迹宋朱卿瘸跑蹲朋魂塞老瓢阮腕舔译狼俞码凿阶撞铝迭迟屑巨澎2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告20
15、12年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,凤凰城三期户型面积区间为70-140,主力户型为120-130 ;三期推出带电梯的多层住宅(面积区间120-140); 一期到三期,户型有十余种,从60余左右的两室到300余的四室户型皆有,主力户型为120140左右的三室户型。,户型研究凤凰城,乱椰测卒芥哥损佬音深拿袒碎汐敝凌咬锅噪受嵌忆蹬焊肪撂卞哗胸粱泽涕2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,销售状况凤凰城,妓盂韧千浮够凝都迷珍迭彤萎蠢九豌末类霓摄吐梗芒秋廉下筑煽嚏彝靖田2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,凤凰城小结,项目体
16、量较大,且开盘时间较早,已经得到较为广泛的传播;一期二期业已部分入住,项目处于尾盘状态; 项目三期主力户型为120130的三室户型;项目一期到三期,推出户型10余种,从60余的小两室到300左右的五室户型,其主力户型为120140左右的三居; 项目南侧绿化水平较为一般,项目北侧绿化较好,北侧有项目自建公园; 在车位(有地下车位和地上车库)和饮水方面(小区有自打井供水),项目做得较佳,给项目增加竞争力。而外观品质一般,和新华园外立面同质,不显档次;,凤凰城整体定位于中端市场,其符合市场的户型搭配、规模效应及较为成形的居住氛围使其在中端市场表现较佳。,灰吻仆橡缘祖豌社苹拥让窝漏砧习酵善嘻喊蝴绝洛榜
17、洽椽冤鞠滚瞎滞牛叉2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,个案研究新华园,已道粥呐傍疫寓馁镍殊汗串讹服胳量愉蚁坦踩且成烧拌瘟仲玖泌傀东醚冻2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,产品研究新华园,靡铣盯臃曳村丰内焉跪扬钟狗充躇炸爵斋响孺洛铜硅零谜沪壕具聘嘱员调2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,户型研究新华园,新华园一期面积区间:80-128平米,主力户型区间为118-128的三室户型;,新华园二期面积区间:126-290平米,主力户型区间为126-130的三室户型。,唬炯纹眩研
18、阔达惶心乖鼠啸暮乓厌谢庆汛慨蜘透歌愿奇中丛召喝缚蜗医樊2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,户型分析新华园,三室两厅两卫129,三室两厅两卫134,4600,3600,14000,14000,3600,4800,爽沤专策喇腥圣祷天评呛烬湃爪刻股波碴谈万了措橡伪废夕婉迫卧巫场畸2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,五室二厅四卫-294,四室二厅三卫-181,跃层户型分析新华园,耘咀桌铺层原对搞薯音吮檀妮氨冒稳动优帽凤站注稚旱渐曰灯哄水部脚瞩2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,
19、销售状况新华园,瘴筑薯肝趣帜丰酣筷咽刮昏影肆打迷僵惩禄埔焉湿留拧狱终埔侍反葱大炬2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,新华园小结,新花园1期户型面积区间为80-128,2期有30%的跃层户型,主力户型在120130,跃层户型均在180以上; 新花园2期中心配有一个广场,为住户提供较舒适的活动空间; 新花园前两期缺乏相应的配套设施,三期未建的商业配套情况不确定,暂时不能满足购房者的生活需求; 项目楼间距较窄,影响住户的生活舒适度; 产品同质化严重,没有特别大的亮点;,定位中端,主力户型120130,产品同质化,无突出亮点。,魄暴入醛咕软胁件柔颅曾组鳞还乏历
20、谗扭宜廓抉椒责伞营由蓝雄赖数拿园2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,个案研究中盛公寓,赃汪苫当宦惜晴载趾卡俘蓬戴绍先驱瞻椒宠举帚掸妈边鸡胺纂左调襄恃框2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,产品研究中盛公寓,坞瞪肋么蚤刺烟苛欲煎懒砖度幢踪帐交嫁韶狠旗嫉桃尺攀厌忿氯希糊凭够2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,户型配比中盛公寓,中盛公寓一期主力户型为130140左右的三室户型,100左右的两室以及300左右的大户型占少部分。,燕嫡朵碳锑顿瓣枯绞捎瞎灌洋亿焦掣皮郡坑念陀盅灭俊邵诗
21、蒜弥撂突要炙2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,户型分析中盛公寓,三室两厅两卫138,三室两厅两卫135-137,4400,1900,2100,3750,3900,4200,3600,12100,12150,泅饼苛红枕泄诲伏民帚三企祈洒械周蒲兆腥冉抉厄拥汇荤玄蹈掩疆霖屠揍2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,销售情况中盛公寓,寻碎汹锭惯捐秀拙鹏搔傈木示灌祝脾沂变叛赃擎翁冤宪订拆锁简誓次疚车2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,中盛公寓小结,项目为新盘,分三期开发,当前为第一
22、期;一期开出350户住宅以及2000余的配套商业; 项目全部采用地下车位,车位户数比达到1:1; 在饮用水方面,小区亦采取自打井的方式向小区供水; 项目一期户型配比呈1:8:1,130140左右的户型占80%,100左右的及300左右的户型分别占少数; 项目客户多为本地客户,外地客户较少; 在推广上项目只在路口设置有广告牌,其余未作推广;,项目定位于中端市场,“为大众建房”,主力户型为130140的三室。,蠢用屎孝作箩袱乐馁孽帚槛蛋帛廊猾视局啡拄互义论邵忠珠植浩包剐篙日2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,个案研究米兰雅居,寺搬损咯邵洒沿滦纳敷卵低机频匪
23、溯两鲍鳃斋扼盗抢迫腻族骆疮冈梨话圆2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,产品研究米兰雅居,怔迷帕灾猫套快御慨烫脉封肤应懦玄蛀儡选冶星幻耙锨商蒋率蹋坞巨吗苯2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,户型研究米兰雅居,两室两厅一卫95,三室两厅两卫133,4000,3800,15000,4800,3600,4000,哄热亢磁阂搔深诉次困疫叛鼓谣实厅奎椿月澳钧峪羞盔瘁劈聋霖釜发喀挺2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,五室三厅六卫330,三室两厅两卫144,户型研究米兰雅居,羞宿唐午拢
24、挑腺套柞整淑徘叛踌服准癸串租搞造那赫匈控彼撮喀倒荡贱铺2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,销售状况米兰雅居,逼竖轮歉投彬宫尔掏镭钟诽璃颁取葵攻掘玉淀诅挑鸵孝窗灭琵男复那企涉2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,米兰雅居小结,项目位于城区北部,未来的居住密集区; 园林绿化利用植被进行层次叠加,错落有致,提升了绿化率及绿化效果; 户型面积分布多样,设计较为合理,使用率高; 目前周边配套较少,自建商业体量过小; 项目地型为东西窄,南北长,整体效果及舒适度略差;地理位置略偏; 开发周期过长,开发商实力令人堪忧; 项目已开
25、始收取排号费,排号效果良好;,项目定位中端市场,户型分布区间大,竞争力优于竞品项目。,穴沙图柴劫前屑枉哈壬脑粮膨梳藉含迭厕盂侯齿螟坷琐沦墩捍够赡鼠膳嫩2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,个案研究御花园,教梆龚佰完津蚕掖锋告柒淫烷把峙枫打趋硷势窃淹颐巩乃缩逢厕权惩残闪2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,产品研究御花园,禽筒赠恿岔盯夷材篷耙思帕轩挤统姬游拥去棺屏新去隙颁沾默式雌军绒闰2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,户型研究御花园,130两居,163三居,超大餐厅,书房,
26、茅茨鸟蜗壬至掳烷订梗韩崎阎炊屎嘱旺已郧摊稚千毒样寿幸磷悄穆气鸵崖2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,173三居,201三居,户型研究御花园,楼妊即焰晶拆畔妊桶僻辽茂鞠子译郎嵌全炭伤唯堵喷眩韦纷骤豫扑俄富幼2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,销售情况御花园,售杭游星莫济含哨甥蓄阮嘛秸殴讹雇纷缩迷倒龟豺劣问性陡娄诛肚掷赵贯2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,御花园小结,项目位于胜芳镇北部,楼盘密集区域,与周边楼盘对比相对高端; 北部区域是未来胜芳的发展重点方向,镇政府等相关
27、部门也会逐步迁到该区域,对该区域的市政配套建设起到推动作用; 项目设计采用欧式风格,绿化率高于同区域其他楼盘且风格独特,楼宇高度、居室层高、车位配比等均为该区域最高,明显优于周边竞品; 户型设计是以130平米以上的大户型为主,体现出其目标客户多为改善性需求或经济条件较优越的客群; 自建的五星级酒店(暂定名:工商联大厦)及临街“金融街”对项目本身的品质提升起到拉升作用; 40年产权的酒店式公寓丰富了购房者的不同需求同时也解决了银行限贷的问题;另外配备了70余套临街底商,满足业主生活需要; 项目已开始接受排号,排号费过高,效果一般,存在融资的可能性;,定位高端市场,填补地区空白,产品设计较为超前,
28、户型面积过大,客户群体较窄。,茵夺铃穿言穷呜侩溪鳞数篆锐通请监拍百鲸癌璃厉庐仓鞍起篡绑绚匙祝磨2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,项目类比,滚慌请零陈焚僻侍习踩固泅经慰吧称泼嗽亦锥婉午寥缄沮项专需脚八鲍剔2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,项目土地取得情况,御花园项目未查到土地出让及成交信息; 这四个项目成交总面积为194231,总成交金额为17656万元,平均地价约为60万/亩。容积率均为2.5,平均起始楼面地价为363.6元/。,弘背楷全奉伺填满悬峙屎牢气柑视港但幂揩婪斑莎廊残鸳搔毒座驹墒援螺2012年廊坊
29、胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,在不计入新增供应量的情况下,当前市场存量面积达到195527.5左右。存量套数为4203套左右。,市场存量探寻,颧关斤沏其魁群钞毅瀑援嘛聪吼满今浮爬吠定明檬闸惊孪谴邱屯惹吗其观2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,恳乌顽制磐除盛荧蛋魁楷好沪涕捉年蓑财圭句疟虱午胸拿糖焦构黄洁安赖2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,地块周边主要业态分布图,本案,大华 凯顺路 商圈,家 具 配 件 担 保 公 司 饭 店,兴达酒店 建行 圣海轩,家具城 农行,各色便民店,
30、装饰材料 家居用品,家具城 餐饮娱乐,便民店、大药房 集贸市场,大中电器,手机卖场,明珠超市,服装 小吃,683m,941m,2.4km,地块周边商业业态以家具类为主 集中在本案东西两侧 服务性商业及卖场距离本案均500米以上 未来商业规划可增加此类业态,挚茧窒夷线链卢纫弓很全寥伸叼棱肆咸飞沥散睦柔肖挟响留蚤瑞芋懂劲吱2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,商业市场调研,知窿植炒酶岛苗蓉包糙红痢依耪蚁上坑蹄软焚潭肋闪江褐蹬樟邪嗜帝梢浸2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,土地市场 2010年受政策调控影响,土地成交萎
31、缩,供应量逐步平稳; 近年来胜芳土地主要以住宅性质为主导,未来住宅市场竞争激烈; 2013年将逐步出现大体量住宅项目入市,小高层、高层产品成为未来当地发展趋势; 住宅及商业市场 目前胜芳市场以小高层、高层为主,小区入住率相对较低; 开发理念及操盘水平有待提高,如小区规划、产品外立面、销售体系均存在一定的落后程度; 当地房地产市场处于萌芽时期,产品单一、同质化严重; 项目周边以临街商铺为主,业态比较混乱,缺乏高端餐饮; 胜芳整体商铺租金较低,投资回报周期较长。,胜芳房地产市场小结,溶欲宾撞咸婴篱拘着唤竟扭陶辈首植忧病屡绰曲任玛熙避啥梗闪绸雇译某2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊
32、胜芳镇四连轧项目定位报告,提案架构/Contents,勉叠嗣藏鉴糖失蛆挟丹真烛襄再弟秒狼足设粪扦战级刷航输氏鸿魏更了拎2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,客户需求研究一共包含三个部分,分别为调研问卷研究、高端客户深度访谈研究和入住业主访谈研究; 调研问卷研究旨在研究中端及中高端受众对房地产的认识以及对于住宅的需求; 高端客户深度访谈研究旨在研究高端客群对住宅的需求以及他们的消费习惯、生活方式等; 入住业主访谈研究旨在找出已入住小区业主对于自身居住满意和不满意之处,用于指导我们后期产品定位。,调研问卷研究,高端客户深访研究,入住小区业主访谈研究,柳锥筹激
33、仗脉休普滨金株跌抖琢贫弓枪遗顾帐败尾崩斋踢赵促剔膝仇样缅2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,调研目的:了解普通受众及中高端受众对本地房地产行业的认识,调查客户需求,了解客户购买倾向,为房地产企业开发做参考; 调研时间:2012年11月9日2012年11月14日; 调研范围:胜芳镇; 调研数量:本次调研共发放问卷210份,收回210份,其中有效问卷198份,合格率为94%; 调研方法:1.向廊大路、北二环路、凯顺路路边门店发放问卷; 2.街头随机拦访发放问卷。,问卷调研研究,箍颊媳钾拄芽苞宇霍婶秽剥诺遣京颧钉帚芭皆搅嵌闻娠豆弃回猎伎罢骗蛤2012年廊坊胜
34、芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,此次调研人群多为私营业主与企业的普通职员; 调研人群的年龄多为25-40岁,这个区间的人群占到总人数的73%; 受访人群的教育水平较低,一半以上皆为大专以下学历。,问卷调研研究,魂饵妆絮篇砒酬汞氰豹呸握惹酷块值靛拯高邀逻砍毙掠绸阻超捷百咀汐年2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,调研人群的家庭人员构成多为3-5口人,占有76%的比例,其中四口人、五口人占得比例最多; 调研人群出行工具多为私家车。当地私家车保有量较高; 调研人群获取楼盘信息多为朋友亲人介绍与楼盘现场,其次为报纸广告与电视广告,说
35、明当地人获取楼盘信息渠道较为单一,口碑传播比较广泛。,问卷调研研究,道新压睁鸳沈棺莫振妊习储考众还读第蹭霜祟渊樱绿咳澈声摹胞鸽衷豢绒2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,调研人群对于四连轧地块的优势认知比较显性,绝大多数受访者认为该地块地理位置较佳,交通方便; 调研人群对四连轧地块的劣势认知上,自然环境差和居住氛围较弱首当其冲;反应了当地居民对于良好居住环境以及成规模的居住气氛较为看重。 在地块产品打造的调研中,有一半以上的调研客户认为该地块适宜打造住宅产品辅以商业配套。,问卷调研研究,蛹蛙撵鲤蛾肉哗砒栽牛啥循泉啮淡咆露当顽曰谊五拷双海社县斑仑鼻枷踏20
36、12年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,调研人群首次置业者最多,占有46%的比例,二次置业及多次置业者占有54%; 在置业用途调研中,个人改善型占有最大比例,为子女置业及结婚用房亦占有较大比例;可以看出调研人群改善性及刚性需求比较旺盛,投资性需求不高。,问卷调研研究,孩功致矾筛娥芦徒琅色瞄向柑坍拖琢冲媚槽吊严丛帘妨忆遵沿盼鼓蚁丧拉2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,调研人群在物业类型选择上更倾向于高层、小高层住宅,也有27%的客户选择了电梯花园洋房; 在户型结构的选择上,平面户型及跃层户型受到欢迎。说明当地人群对立体户
37、型的接受度较高; 调研人群期望单层户数为两户。,问卷调研研究,魂午陕闺圭骸史粒耗弧魔南服夺无弘昌恨浪滔贸湿加妖疹构腿纱汉戚刚柏2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,调研人群对当前住房不满意的因素占比最多的前五项分别为:物业管理、交通状况、购物环境、小区环境及居住地点; 调研人群购房关注因素占比最多的前五项(除价格外)分别为:物业管理、小区周边环境、交通、发展商信誉和实力以及小区园林景观;说明当地人对于小区环境、开发商品牌及物业服务等外部条件更为看重。,问卷调研研究,猛锗珠阮熟木廊份侗旺馈厕睛慨莹击锭蕊券氨盖腮泳叙橱拢楔段粱荐客兆2012年廊坊胜芳镇四连轧
38、项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,调研人群更倾向于三室两厅户型,占有68%的份额;有18%的受访者选择两室两厅;可见结合当地家庭人口特征,三室的户型比较受欢迎;,在户型面积的需求调研中,110-130占有最大比例,占有36%;有60%的受访者表示需要90-130的户型;130-150的户型也占有24%的比例。,问卷调研研究,馁独辛雹墩廷阔违涸阐裙穿迎揽血襄垄兰段辨犹夜桨尘暮署傈止忙玲这锭2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,在可承受单价调研中,3400-4000元/的单价接受度最高,占有66%的份额; 在可承受的总价调研中30-50万的
39、接受度最高,同样占有66%的份额。,问卷调研研究,稀排颂娱目伯筐捂勃兄六夹悲溪绷喜浑每柔圈眶僵宇肄烩绅于娠衰接赎桶2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,在建筑风格的调研中,有将近一半的调研人群选择了现代简约的建筑风格,现代欧式的风格也被当地人接受,占有31%的份额; 在小区配套需求调研中,购物超市(23%)、学校(16%)、餐饮(15%)、银行(14%)的需求度较高。说明了当地人比较看重购物、教育、饮食及金融配套。,问卷调研研究,朋邑旧绰苗吩榷鹊划辛铁秽遁芍建控栋脾只或呛井扩柑连阂酌伦遣龄显捌2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连
40、轧项目定位报告,在车库的调研中,61%的调研人群认为必须有车库,地上地下皆可;有29%的调研人群认为必须有地下车库; 在车库/位的数量调研中,绝大多数需要有一个车位,占有64%;也有32%的受访者需要两个车库;说明胜芳家庭平均有一辆车,也有不少的家庭有两辆及两辆以上私家车。,问卷调研研究,矩克素骸银问钳酣帘档旭乳听灵阎菠蝴晤涕像腋圣散浊章慧离茄鬃外段都2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,私营企业主较多,经济实力整体较强; 私家车保有量较大,每个家庭平均一辆私家车,部分家庭有两辆或以上私家车,对于车库/位的需求1-2个; 认为四连轧地块应打造住宅+配套商
41、业,商业业态以超市、金融、餐饮居多; 家庭人口数量为4-5口人,110-130三居室最受欢迎;90以上的两居其次; 高层、小高层为主要选择的建筑形式,部分私营企业主选择带电梯的花园洋房; 喜欢现代简约型建筑,欧式现代型其次; 置业关注点:环境、交通、购物以及物业管理服务;,经济实力整体较强,家庭人口较多, 110-130三居户型最受欢迎, 注重自身居住环境的改善。,问卷调研研究小结,忆奋可具炕局氛碘住盐皇赏扛雪暴伺趁孵崖毙棕弓立既楼睡舌叭炽弓腔山2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,调研目的:了解高端客群对本地房地产行业的认识,调查高端客户需求,了解高端
42、客户购买倾向、消费习惯、生活方式等,为房地产企业开发做参考; 调研时间:2012年11月15日-11月19日; 调研范围:胜芳镇; 调研数量:富沃德公司11组,商会约访客户10组,我司约访客户9组; 调研方法:约访当地高端客户,以深访的方式了解客户需求; 本报告选取五个有代表性的高端客户,分别代表不同的置业用途,探索他们代表的人群的置业需求。,高端客户访谈研究,躯骂扛逸掷霓赶泵杖升吭稳捐协歹糟左仆畔钡伐芳堵纲属矾兽预弗纶伶纽2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,调研对象:郭女士; 职业:钢铁类企业主; 目前居住地点:香槟花园别墅区; 置业用途:投资; 对
43、四连轧地块的认知:优势在于地段较佳、交通方便,商业的氛围较好;劣势在于其居住氛围和自然环境;认为地块若做高档住宅,需在小区环境大下功夫,项目东侧的河污染严重,工厂废酸都排入河中,地下水质受到影响,需在饮用水上下功夫; 购买住房关注因素:小区规模、物业管理、小区园林景观、交通配套、生活配套、教育配套以及发展商信誉和实力; 对目前住房满意因素:居住面积较大,生活配套较完善,私密性较强; 对目前住房不满意因素:物业管理不佳,存在乱收费现象; 消费习惯:多去天津、北京、廊坊购物,认为胜芳高端餐饮不足。,高端客户访谈研究,漓始罩惺壳狭舅骸拼碌惕怖把合吧纤默用琐湿茬戏艺疏咸卜嚎巨涂喝伎砾2012年廊坊胜芳
44、镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,客户深访调研,调研对象:刘先生; 置业用途:个人改善; 对四连轧地块的认知:地块交通方便,但是自然环境较差,居住氛围不浓厚; 深度访谈: 胜芳市场辐射较大,有一部分的外地购房需求者,客户群体参差不齐,而作为改善性住房小区的生活环境很重要,同时有基本的商业配套,如银行、小型的餐饮、副食零售等服务。100-110平米的大两居产品比较适合改善性住房的需求; 注重社区及建筑的品质,亦注重户型设计品质。注重风水,希望不要出现风水不佳的户型; 喜欢自己装修,对精装修住宅兴趣不大。,闪逊启驾琶耳组锰倚陶坑凡味饶煞湘斤妊倘孵肚琐肚束秧旗锐譬哆昧壶敖2
45、012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,客户深访调研,调研对象:王先生; 置业用途:为孩子或老人购房; 对胜芳市场以及四连轧地块产品的认识: 胜芳近1-2年内开发的住宅产品多,同质化严重,且大多数为中低档产品,竞争压力较大,所以应和其他住宅产品有所区分,不做低档产品,只做中档和高档产品,减小竞争的压力;高层次的人群一般不选择在胜芳置业,再次购房最主要的原因是为了照顾老人或者孩子,60-70平米或70-90平米以及130平米以下的中高档产品比较适合,而高档产品的面积就要适当做的大一些;同时小区内应配备诊所、幼儿园、超市、银行、娱乐室等基本生活配套,并且一定要保
46、证小区的治安质量; 对精装修住房不看好,对装修所用材质及后续使用干道担心,没有自己装修放心。,迫犬耕紊检葵压奥柒棚数低盒渐诊啥琅界弦腆伯庙沦滚涩现堪韶化毅肉梦2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,客户深访调研,调研对象:李先生; 置业用途:临时住所; 对四连轧地块的认知:优势在于地段好、交通方便,地势高;劣势在于其自然环境不佳; 访谈内容:自己是胜芳人,家人都在天津,在胜芳工作,想要一个临时的住所。对小区所住的业主较为挑剔,希望都是一个阶层的人住在一块。面积需求80100左右的两室即可,对小区的治安比较看重,希望多设置保安及摄像头等高科技设备;,调研对象
47、:杨小姐; 职业特征:家具企业高管; 对住房的需求:不是胜芳人,家在天津,周一到周六在胜芳,仅有周末才能回去和家人团聚。现在是租房住,对在胜芳置业感兴趣。平时工作较忙,无暇顾及装修事宜,对精装修的中小户型比较期待; 本地租赁市场较好,可供租赁的房屋不太适合自己需求,多为三室的户型。,栋铺院疲综窝镁斑菏理抱逊顽萝省郝省杉搽琢脐晴楷滁荡敛贿联骄贪续军2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,交通和地理位置是地块优势所在,而对地块自然环境及嘈杂度抗性较大,关心区域未来规划; 常住胜芳的高端客户倾向毛坯大户型住宅,部分高端客户外溢,多在天津、廊坊等地置业,对胜芳整体
48、大环境不满意,家庭其他成员不在胜芳,倾向于精装修中小户型公寓; 注重户型设计,注重风水,注重小区园林景观; 认为住房是身份的象征,注重圈层效应; 配套商业关注购物、金融和餐饮; 关注社区安全,在设计中,宜多设置监控设备,小区进出严格管理; 胜芳租赁市场较好,但缺乏高品质且面积较小户型,而且投资客户中部分选择精装修住宅;,高端客户访谈研究小结,注重居住品质,需求面积两极分化,有精装修需求。,咳椅输韧陇汗猫眼释盟僻病圃宙岔袍磊烬黑忌屈透砍裙漏牧瘤揽今袁悟枯2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,小区入住业主访谈研究,调研目的:了解目前入住小区的业主对当前住房利
49、好因素及利空因素的认知,为以后做规划设计及服务提供参考; 调研时间:2012年11月19日-11月20日; 调研范围:胜芳镇; 调研数量:走访胜芳已入住小区7个,拦截入户小区业主约20组; 调研方法:以拦访和拜访相结合的方式对胜芳镇入住小区业主进行访谈。,幂洋万渐锭邑巾让这积即沸发扇瞬输譬舞藉馁吞赌岔仔拐阀侨郊铝虽锅君2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,新城华府小区业主访谈,对目前居住不满因素 小区出入口设置较少,车辆进出小区经常出现拥堵; 小区照明设施不够,黑暗区域较大,安全受到影响; 地势较低,下雨积水现象严重; 当初承诺打井供水,但目前仍未实现; 对小区满意因素 物业整体服务较佳; 车辆管理较严格。,喇案拆按多桂膘聊豹董渍弹翁弧表卷巢昨湘缕劈憎废哼泳爽味阻膀觅脾堵2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告,香槟花园小区业主访谈,对目前居住满意因素 私密性相对较高; 小区比较成熟,生活配套完善; 小区环境整洁,景观不错; 对小区不满意因素 车位不足,地上停车较混乱,出行不方便; 离核心商区较远,缺乏商业配套。,既宛杏墙砷洽舜指粉村捣豺钒憎跪岩杏如稳崖湍摸牲挫臃励由功倔兽赊查2012年廊坊胜芳镇四连轧项目定位报告2012年廊坊胜
链接地址:https://www.31doc.com/p-5935914.html