2011年5月2日沈阳汽齿南厂区地块前期策划报告.ppt
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1、汽齿南厂区地块汽齿南厂区地块 前期策划报告前期策划报告 2011-5-2 修 趴 朴 鉴 志 词 恭 寞 泽 甄 烯 凸 钳 辨 橙 鞍 描 灿 吹 妙 沫 祷 萨 题 拽 仁 喂 卞 曰 颓 淖 言 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 PART1 PART1 市场分析市场分析 PART2 PART2 项目定位项目定位 PART3 PART3 开发建议开发建议 报告架构 豢 神 祭 微 麻 剂 瀑 邦 祁 凋 硫 运 奉 武 恤 弗 悍 巫
2、 逸 骗 捧 久 卤 韦 雁 久 符 侨 啦 释 皮 钢 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 宏观市场分析宏观市场分析 政策环境分析政策环境分析 区域市场分析区域市场分析 竞争环境分析竞争环境分析 PART1 PART1 市场分析市场分析 贱 障 褒 扁 揩 惯 痔 蔬 晾 廷 姓 婪 炭 蕊 茅 鉴 回 洲 状 刷 滨 厕 蹦 纤 搔 直 杨 丸 陪 吾 静 富 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前
3、期 策 划 报 告 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 地理位置:沈阳是辽宁省省会,因地处古沈水(今浑河 )之北而得名,位于中国东北地区的南部,辽宁省的中 部,是东北地区的经济、文化、交通和商贸中心 ,也是 全国的重工业基地和历史文化名城。其优越的地理位置 ,整合了周边以鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳和铁岭 为主体的辽宁中部城市群,加强了城市间的内外联系, 进一步提升城市的综合竞争力。 行政区划:全市市域总面积1.3万平方公里,市区面积 3495平方公里,建成区面积约700平方公里。现辖和平、 沈河、皇姑、大东、铁西、东陵、于洪、沈北、
4、苏家屯、 浑南10个市区。以及新民(市)、辽中、法库、康平4个 县。 沈河 和平 铁 西 皇姑 大东 主城区 沈阳地位:东北的第一大城市,经济、文化的中心、交通的枢纽 城市概况 薪 久 摸 说 输 嘱 苗 咐 票 溉 淡 惩 掖 椿 隆 蜀 岁 义 扒 周 跨 沫 翌 红 蒙 挡 诅 哆 隔 幕 悠 无 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 城市功能规划: p城市中心区: 建设现代服务业 聚集区和大都市 形象展示区; 金廊 银带 大浑南地区
5、沈 西 工 业 走 廊 沈北农产品和食 品加工区 东部现代旅游休 闲度假区 p西部:装备制造核 心区、化学工业区 、 钢铁深加工及有色金 属加工业区 p北部:东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心和国家级农产品加工基地 p南部:民用航空整机制造及维修产业基地、现代化的文体中心、会展中心、高新技术产业研制出口基地 p东部:依托棋盘山国 际风景旅游区,建成 国内外知名的旅游度 假区 金廊、银带的十字架构的城市格局金廊、银带的十字架构的城市格局 东扩、西进、南拓、北统东扩、西进、南拓、北统四大发展空间,加快城市升级四大发展空间,加快城市升级 城市规划 搏 光 游 辑 钢 蹦 鳃 趣 站 息 椅
6、 郁 刹 沫 脏 锡 最 崇 侵 寓 逮 智 侮 补 和 街 如 现 估 层 植 褂 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 2010年沈阳经济保持快速增长,房地产业成为经济发展重要支柱 根据政府初步发布的2010年经济数据,2010年沈阳市地区生产总值及固定资产投资双双 突破5000亿元大关,实现了”双五千亿“任务 经济发展 啸 挎 因 撩 篱 泽 奶 叼 锤 疑 讲 糠 承 墓 贸 摈 问 卿 靠 科 秉 讹 氧 查 付 卿 检 港 石 擅
7、 颈 掖 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 土地供销情况 2010年土地成交率一定程度上延续续了2009年土地供销销两热热的势头势头 。 2006-2010年沈阳市土地成交率呈现震荡波动事态,2006-2007年平稳 增长;2008年受全球金融危机影响,供销两弱;2009年土地市场进入“苏 醒期”,供销两旺;2010年供销趋于平衡,成交率稳步提升。 数据来源:沈阳房产局 妄 揣 胰 码 姨 柯 庇 坎 羚 补 瓤 塞 裹 狈 耍 瘪 代
8、瘩 晓 与 想 荫 鲤 黔 嗡 在 蹿 乔 慨 氧 敬 达 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 各区域土地供应情况 铁西区近两年土地市场活跃,房地产开发势头迅猛 32% 数据来源:沈阳房产局 烙 龚 劣 渴 夜 妙 骆 婆 况 梅 瓷 托 锯 幂 二 乐 耍 硫 茄 痰 蓖 务 撮 蛰 鞘 盘 万 妄 乡 体 茬 获 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 2 0 1 1 年 5 月
9、2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 商品房/商品住宅供销情况分析 经过2009年的经济复苏,消费者购房欲望得到释放,市场给予开发商充足的信 心,加之2009年产品供应量不足,刺激了2010年沈阳市商品房和商品住宅的供应。 2009年我国及地方政府纷纷出台一些救市政策,使得2009年产品销售量出现反转态 势,2010年顺势在商品房和商品住宅方面也是量价齐升,但由于国家在2010年出台 了一系列控制房价过快上涨的政策,也使得2010年沈阳楼市没有预想一样迅速发展 ,而是稳步发展。 从供销情况分析,沈阳房地产发展趋于稳定 数据来源:沈阳房产局 仰 瞪 烩 像 负 奋
10、梭 控 物 插 满 秧 惶 柴 悬 都 隔 按 裳 紧 蛇 禾 霜 槛 经 椎 擞 眶 簿 碉 腮 捕 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 商品房/商品住宅价格走势 2009年经济复苏以来,沈阳市商品房和商品住宅价格较为快速增长, 2010年,万科,金地,华润等品牌开发商纷纷开发豪宅市场,在价格方面 拉动了沈阳市整体价格 。 数据来源:沈阳房产局 呆 岭 野 址 帽 畴 膛 党 懂 绵 傍 绒 矛 稻 拘 恒 龋 疥 恃 泊 舵 脱 沦 丰
11、 幅 送 屡 共 婚 绘 陛 引 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 小 结 沈阳市城市高速发展 居民购买力持续上升 房地产市场发展健康 本项目已具备了开发的前提条件 耘 粪 甭 妮 郴 煤 珐 铬 账 瞪 须 苟 习 啮 妇 酚 溢 颧 姥 深 坤 勘 欲 撞 婆 兄 纳 东 碟 芋 役 篱 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿
12、南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 宏观市场分析宏观市场分析 政策环境分析政策环境分析 区域市场分析区域市场分析 竞争环境分析竞争环境分析 PART1 PART1 市场分析市场分析 坪 尘 焉 著 埂 揭 谜 注 插 萤 鸟 医 世 粪 知 菩 隧 胁 程 菲 紊 床 搔 震 忿 鲤 惮 扁 篱 市 夯 织 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 沈阳经济技术开发区位于沈阳市西 南部,创建于1988年6月,1993年 4月经中华人民共和
13、国国务院批准 为国家级经济技术开发区。 2002年,与老工业基地铁西区合 署办公成立铁西新区。2007年, 在与细河经济区合并之后,沈阳经济 技术开发区的总规划面积已达400余 平方公里,是国内第一大开发区。 同时也是辽宁省和沈阳市的发展重点 沈西工业走廊的中段。 区域形势 溜 厌 挽 载 畔 僵 袜 寿 览 镁 虽 局 潍 暇 嗅 低 蔓 戊 阜 衬 皖 驾 销 宙 处 出 限 落 鹿 攒 辟 橡 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 铁西
14、通过“东拆西建”,将城市核心和发展重心逐渐西移 。 东拆西建 老城区 开发区 区域发展格局 紊 轩 馏 蔓 庚 册 啤 万 套 么 置 锡 副 驮 峪 斯 蝉 辙 忻 劫 梢 吻 子 瓢 踩 尔 蛰 信 暑 透 调 不 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 铁西区东拆西建改造布局示意图 区域发展格局 雌 酋 蔡 瓦 耕 脱 壹 绿 鄙 虐 杜 奶 资 踌 挑 芳 但 遣 魏 谦 街 龙 众 莹 壁 分 学 珍 蝇 在 盔 志 2 0 1 1
15、年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 随着沈阳城市的发展,老中心城区 沈河、和平已经饱和,东西方向扩大中 心城区范围势在必行;西向方面,铁西 老城区由传统重工业区开始向商贸生活 区转型。 铁西区 大东区 铁西老城区改造示意图 工业发展严格限制区 工业转型区 商贸生活服务区 区域发展格局 问 胯 毯 碎 讶 匈 罩 妹 恰 为 僳 哩 恶 嫁 近 腿 拳 芬 公 娟 杖 腿 沽 暇 稍 澳 否 犬 谆 锐 证 硫 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽
16、 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 从传统工业区到商贸生活区,历经8年,铁西老城区逐渐完成了形象上的转身 2001年2002年2006年2009年 沈阳市全面启动铁西工 业区的整体改造,拉开 了区域改造的序幕 铁西区与沈阳经济技术 开发区两区合署办公, 成立铁西新区,“东拆 西建”进入实施阶段 历经三年多年搬迁改造 ,有约110家工业企业 搬迁至开发区,集中连 片的棚户区被彻底消灭 ,取而代之的新居和大 型商贸流通企业,绿化 覆盖率也达到37.5 累计迁走239家企业, 拆迁面积达59
17、5万平方 米,腾出来7平方公里 多的土地,区财政从土 地出让中获得的资金是 140个亿,土地地面价 由2002年的200-500元/ 平方米,升值到2009年 的2000元/平方米-6000 元/平方米 改造启动期宜居型转变价值得到提升 区域发展格局 蚜 捧 哩 梦 漠 戌 凹 预 戮 杜 萤 郑 谐 倡 骨 比 东 杆 茧 床 誓 羔 锹 掇 迁 馆 遭 电 拘 扯 茁 公 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 第三板块 第二板块 第一板块
18、 第四板块 目前区域内可分成四个板块: 第一板块:一环内,生活配套优越、 商业繁华、交通发达,原铁西工业区 ,现新盘楼集中区域,目前地块紧俏 ; 第二板块:一环外、二环内保工街东 侧,生活配套成熟,原来铁西居民居 住核心板块; 第三板块:一环外,二环内保工街西 侧,生活配套比较完善,目前新、老 楼盘参半; 第三板块:二环外,区域配套完善中 ,目前重工业厂区已迁至此区域。 板块分析 宽 舀 喳 轧 挚 理 试 苯 看 郁 绸 绿 业 躯 或 蔼 舌 舜 需 链 苇 边 介 钧 悬 音 网 弦 脚 搞 钧 酞 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划
19、报 告 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 品牌房企铁西布局,从零星开发到集群开发,从城市热点中掘金 万科在年后重返铁西,同时华润以凯旋门项目、置地广场项目高调入驻铁西,铁 西原以本土企业为主的开发格局将被打破,万科的回归,华润、金地、保利、恒大的到来 所产生的品牌集群效应将在很大程度上提升板块的影响力。 区域房地产分析 万科 世代 鑫丰 宏发 鑫丰 世代 宏发 鑫丰 保利 鑫丰 宏发 世代 保利 万科 华润 零星开发 集群开发 万科 华润 金地 恒大 时间 唤 服 翌 蜜 吾 蝶 鸯 川 臆 稻 赚 锯 野 胰 沛 央 柳 兢 敲
20、逮 酶 郸 巷 嗽 寒 益 衅 窗 治 粹 支 尝 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 数据来源:沈阳房产局 区域房地产分析 2006-2009年产品销售与批准预售比率呈逐年上升走势,2009年达 到高峰,2010年区域内产品销售与批准预售基本平衡,市场稳定。 掘 汝 则 勘 公 起 冷 响 丹 哥 嵌 祟 盲 禁 继 井 碧 击 讲 蟹 索 枢 驰 肩 芦 谬 骏 宫 峨 霍 湃 谊 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南
21、 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 区域房地产分析 铁西区产品成交均价保持同比正增长,2010年12月商品房成 交均价突破6000元/。 2010年下半年,铁西区产品成交均价稳步上升。商品房同比始终表现 正增长,同比涨幅保持在20%上下,供需平衡刺激了产品价格的稳步上涨。 数据来源:沈阳房产局 混 冗 敞 擦 呼 扑 嚷 稗 茸 猛 捂 饺 吃 坐 扫 洛 挛 床 挣 滁 卷 胎 陈 暇 效 烧 霖 挠 鲁 朴 厂 瘫 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前
22、 期 策 划 报 告 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 小 结 区域已然定性西部崛起之城 未来铁西必然成为沈阳龙头、东北龙头 区域房地产市场将成为开发最热点,让全市仰望 里 撰 诡 蹄 醚 代 奔 芥 梧 吨 流 或 肿 惕 皆 蛹 匆 筛 具 楚 绝 馋 谜 谋 翌 锨 原 拖 努 递 躇 岿 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 宏观市场分析宏观市场分析 政策环境分析政策环境分
23、析 区域市场分析区域市场分析 竞争环境分析竞争环境分析 PART1 PART1 市场分析市场分析 贷 渴 铆 萌 芯 瓣 困 斤 方 斤 馁 鄙 窍 仗 砷 阻 熔 谗 圃 躺 云 纬 滥 抬 去 嗽 蛔 合 整 引 涪 膝 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 恒大华府 万科朗润园 假日普罗旺斯 美好愿景 凯荣禧乐都 保利心语花园 肇工街 竞品分布图 本案 似 组 葵 低 牲 坊 预 秧 除 彪 致 硅 膜 砒 男 恤 醉 宛 钧 者 勒
24、痛 死 果 玛 淆 败 钥 兜 涣 脸 汁 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 2 0 1 1 年 5 月 2 日 沈 阳 汽 齿 南 厂 区 地 块 前 期 策 划 报 告 假日普罗旺斯 地理位置铁西重工街32号 开发单位 沈阳嘉熙房地产开发有限公司 物业管理公司 俊豪物业 物业费1.00元/平方米月 占地面积(万) 10 建筑面积(万) 20 建筑类型 多层、高层、洋房 总期数/现期数现销售7期 总户数5000户 容积率2 绿化率35% 开盘时间2007年12月 交房时间2009年1月 车库/车位车库 痘 护 稽 芦 裁 科 趣
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