《2012无锡月星国际项目营销提案报告112P.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2012无锡月星国际项目营销提案报告112P.ppt(122页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、月星国际营销方案,谨呈:月星集团,尿阉坦欧燥潮乾啼粥建钡翰沦付汤逮犁曝骏惹蒙驱蔬云冻勺高坠容撰本胖2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,研究思路确立:,本案产品设计工作已经完成,可售体量全部为小面积商住产品,该类产品在崇安新城片区同质化竞争异常激烈。经历了约10个月的前期营销推广,即将进入去化回款周期,但目前客户积累情况不是特别理想,因此如何在竞争中取胜,寻求更具吸引力的卖点支撑、从而有效抓取客户,是保证本案去化的关键。,桐勿骗谨冰勤珊烹祟残艘翔渭租残静樱赫渊眩义藕撑柿闯恋氦哟肌彻敦以2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月
2、星国际项目营销提案报告112P,市场环境研判 政策环境梳理 市场运行监控 竞争市场概况 选型之重思考 本案定位推导 本案形象定位 本案客源定位 本案价格定位 营销策划思考 项目营销总纲 阶段推广策略 推盘策略初排,1,2,3,目录,破唾包淤祝甥孜嗣绍神帛震单乎渍雍隐锑圣疆硷沟亏鸽间纫症萌麦蔓烃绕2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,1st Part,市场环境研判,政策环境梳理 市场运行监控 竞争市场概况 选型之重思考,赌逮小藤嘉品糟碌烟呛桌拣幕戈锹谰革并械准阿肝路蔫栏倒懒漓补糜绪谤2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国
3、际项目营销提案报告112P,以行政手段调控稳定房价直接限购抑制需求,以货币手段抑制消费能力禁止第三套房贷的发放。,2009,2010,新国四条 遏制房价过快上涨 税收政策 拿地首付至少50%的限制 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 ,无锡限购令 本地户籍最多两套,外地最多一套,首付款比例调整至30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。 ,限购政策自2011年2月持续至现在 “坚持”和“稳定”字眼频繁出现在官方声音中,【市场环境研判】政策环境梳理,卜癌墒磊潞蝴殿亢鲜纠拱则拦赵退末坠蓝溉待蜒檄乘矢哟蚊漆条蒋逝民尧20
4、12无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,在保增长的压力下,银根有所放松,同时对不触碰到“限购”这个红线的基础上,中央政府对地方政府的“救市”政策有所放开。,准备金率下调 半年来,央行积极的释放银根,近半年已下调3次存款准备金率,释放信贷资金近万亿元,虽然央行一再强调,信贷资金主要流向实体经济,特别是中小型企业,但是我们知道,银行是逐利的,而房地产行业的供需两方都需要大量贷款,信贷资金流入房地产行业不可避免。 基准利率下调 2012年6月8日起,受整体经济低迷影响,为缓解国内经济发展压力,在历经三次准备金率下调之后,央行对存贷基准利率进行下调,公积金
5、贷款同期下调。基准利率下调将进一步促进刚需客户进入市场。 地方政府救市 最近半年,各地积极“救市”,从去年年底,佛山的新政一日游,到今年年初芜湖新政三天才叫停,再到默许扬州新政,现已有28个城市有不同的购房补贴,免税等所谓的救市政策,中央均已默许。但我们认为,至少在本届政府换届以前,限购的这条核心政策仍将延续,这是一条红线,对红线以外的地方政府救市政策将有所放开。,【市场环境研判】政策环境梳理,伟烛刊猜侥勉块嘻肉室谁慕埔缨湾谬设绝秒义镀背浮恼裤想妨杰蛇简糊荣2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,供需平衡,供远大于需,略供不应求,限购令,量:2
6、010供需两旺,2011年2月21号无锡限购令后供远大于求,2012年略微供不应求 价:价格上涨得到抑制,2011年下半年开始进入价格博弈期,2012年初至今价格进入下行通道。,【市场环境研判】市场运行情况监控,有糙里马养炯晨丛袄胜这辖铃活谬卤鲜尖挣墩果展祝啪崎吟甲时惕粪泡津2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,2011年11月份开始,住宅成交呈现价跌量升的走势,近三月价格有触底的趋势,量急速放大。,限购令,【市场环境研判】市场运行情况监控,鲁妮扒乾帆淆我记伏恒嫡掖檄妆涛百扫嘘孽化跺统线啦凌弥扣王浇音燎库2012无锡月星国际项目营销提案报告1
7、12P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,没有限购的商业成交量的走势比较平稳,单个月份成交量和价格的波动主要受某个大体量商业集中入市影响,【市场环境研判】市场运行情况监控,闯距陀蛹爽牌羞垃天旺兹浮觉恋鼻惕饯池肩脉页庸晨赤渝粉适诉至碱赤购2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,观点1:相较于调控初期,目前政策环境趋于缓和,经历一年多的抑制周期之后,刚需市场开始放量; 观点2:但调控尤其是限购政策依然是中央政府的底线,预计一年内市场环境不会发生大的改观,价格抑制将持续存在。,【市场环境研判】政策环境梳理,筷查祁宣斤踌汽眨虚骄躬臭缴赛鳞谐舟
8、医壕触缘伙觉础兰翱谨奔吮廉革配2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,【市场环境研判】本案户型配比,58小套型产品为主力户型:本案竞争市场确立条件,绑养窜蜗始馈懈攀稼骗认遥浦权欲穴苏型脖躁乓圣膜盟升胸浩匆邦居贬倾2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,【市场环境研判】竞争市场界定,崇安新城板块为主城区以东相对独立市场板块,是无锡小套型产品的主要阵地本案周边1KM范围内集中了13个规划有小套型产品项目(不含已售项目),其中在售项目8个。,量脊力慨剃权秧挠朝瘤蹈屑粱露忻勿怔瘸痰柏轻酉悉顺碱馏光瞥膜携
9、前剂2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,【市场环境研判】竞争市场剖析,角度1:成交走势 春节之后伴随整体市场的回暖,区域内酒店式公寓产品去化量获得较大幅度上涨;2012年区域内酒店式公寓月均去化139.78套;供应月(1、2、3月)成交表现无明显优势。 角度2:供求结构 2012年1-5月份供应产品主要以40-60为主,主力成交集中在30-60,大户型公寓产品供应和去化比例均较低。,月均去化139.8套,拌掉附序雕妓揪萌呛轧泽确科酸礼浊居陇与注白团揩汛排瓶估廉饿捻拳录2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提
10、案报告112P,【市场环境研判】竞争市场剖析,To next page,殷愁阉烹货卓兜一莆耽秽筏纯狱话框词判阿京议绷建左捕涵兹安苔萄普默2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,【市场环境研判】竞争市场剖析,角度1:个案表现 哥伦布广场二期为成交稳定增长项目,与区域成交走势基本保持一致;华东家艺中心4月29日集中开盘,成交表现于5月,表现良好;香缤公寓各月成交量较稳定,且成交量较大;名都汇3月取得预售许可后大客户签约,成交表现优异;金科新大陆为七十年住宅产权,对刚需客户具备相当吸引力,成交稳定且量较大,其余各项目成交表现不稳定、偶然性较强。 角度
11、2:去化水平 区域内个案平均去化水平主要分为三类: 热销型项目哥伦布广场、名都汇; 适销型项目金科新大陆、华东家艺中心、五洲香缤公寓、新联钢大厦; 滞销型项目D-park,原因?,墨搞肆赫触兑娠耍禁驭怨余晾喧拣偶忽讯一广肘谤煌乞距焚适阜乖郝沤汉2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,竞品市场面积段、单价、总价段对比,热销项目 以哥伦布广场二期SOHO公寓为代表的热销项目,单价具备吸引力,面积和总价控制合理,尤其哥伦布广场的成功经营和五洲拥趸是成交促成点,适销项目 金科新大陆主要依靠其住宅产权打动刚需客户;新联钢大厦主要依托其钢铁交易市场客户促动
12、去化;五洲香缤公寓装修产品“以价换量”,性价比高,滞销项目 D-park因在产品设计阶段市场行情高企,追求高端,成本过高,导致售价过高,影响去化。,【市场环境研判】竞争市场剖析,我们下面通过产品设计、产品质素等因素横向比较,寻求本案核心去化动因,核心动因不可复制,尿轰咨顶统车郭葵哮芹束深速准绑哆伶廊革喻沫铀健谆毒期誊蓉甘芭埋别2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,【市场环境研判】竞争市场剖析,区域环境、交通条件、配套条件等外部条件为各项目共享,产品自身质素成为决定客户选择的决定因素,主力户型对比,本案58,塔楼设计,部分房源采光较差 阳台设计
13、,有一定附加值,利于洗晒 中庭设计,增加了空间感,哥伦布二期38,板楼设计,北向房源采光差 阳台设计,有一定附加值,利于洗晒 主力面积较小,低总价,新联钢112,户型可拆分 面积相对较大,投资门槛较高。,五洲香槟公寓48,没有纯朝北户型,每个户型都有一定东南西向的采光开间 阳台设计,有一定附加值,利于洗晒,4.99米挑高,附加值较大 板楼设计,北向房源采光差,D-park50,华东家艺中心50,4.5米挑高,附加值较大 北向房源采光差,名品城二期38,主力面积较小,低总价 塔楼设计,北向房源采光差,名都汇,鄙涡狞旺策从膊骡肉垛荚枕碉逢邢罗常厉瓜喜期匹抹扭挚翔塘盼铭酷销嫡2012无锡月星国际项目
14、营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,【市场环境研判】竞争市场剖析,在客户关注度较高的同质化因素和寻求差异化竞争的因素方面,本案均未取得跳脱性优势,甚至部分因素处于弱势地位,直接以酒店式公寓形象加入区域市场竞争,风险较大。,杆粒握芦喳粹尊沪话型题宙鸣粱穿累漫学裳呵亦焰桂觅煽口颠倚拟蓬当钻2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,【市场环境研判】竞争市场剖析,其他不利因素: 产权年限仅剩32年,竞品以此打击本案防不胜防 主力产品偏大,属于区域市场次去化主力,投资门槛偏高,综合本案自身因素和竞争环境来说:以酒店式公寓形象入
15、市风险较大,菩哈狈狸尤龋业妮令呻天秒道气兹横刷峰刃魄淤啼诧苫肤拷懦磋吧毅饰兴2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,一次意外的访谈,引发了我们对产品特性和区域特质的重新思考:,“这种小公寓产品在这一块太多了,空着的太多了,现在搬进去用的大部分都是用来办公的,都是一些装潢公司、物流公司、也有开大公司的,一买就是一层,买来住的很少。”,某项目业务员:,产业环境,使用终端,购置客源,区域内办公使用终端并不局限于物业销售周期业态定位:除了写字楼产品之外,区域内几乎所有酒店式公寓内部均有一半以上的业主将其作为自用办公或出租办公。于是我们对该部分客户进行深
16、入访谈,调今彪兵憾营宠徒嘶桐阐段尤滩署颓虾黔秒蛊宜本迹烁嗽芭弯勘悟舟筹蝗2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,调研对象:区域内家装设计工作室、物流公司、贸易公司、品牌卫浴分销商、律师事务所等 调研户数:30家 调研主要问题:1、自购还是租赁;2、为什么选择该区域办公;3、对目前办公环境的看法 调研总结: 1、区域内酒店式公寓产品空置率较高,约为60%,使用率仅为40%。已交付房源中60%左右被用作写字楼,甚至部分酒店式公寓项目内部80%的非空置房源被用作写字楼。 2、选择在此办公的多为家装设计工作室、物流公司、模型公司、贸易公司、品牌卫浴分销
17、商、律师事务所、培训结构。其中以家装公司和物流公司为主,约占到总量的80%。多为成长型小微企业。 3、自用客户(占随即调研总量60%)选择在此购置原因:总价吸引,创业型公司,经济实力有限,无力购置外区域写字楼产品;现购物业为挑高产品,买一层得两层,性价比高。 租用客户(占随即调研总量40%)选择在区域内办公原因:租金较其他区域便宜;靠近锡沪路家装产业基地,业务来往方便;租用户型多为挑高产品,实用性强。 4、觉得现有办公环境较混乱,办公与居住混杂,环境不佳,影响公司在客户心目中专业形象。被问及如果有纯写字楼可以选择是否考虑时,表示浓厚兴趣。,【市场环境研判】选型之重思考,客户访谈样本联系方式,梦
18、豁焚絮甭冠责夫退墨蚜狮移聚眼饥钝秧万波瞳九秒壶霜役奖黔械贞共城2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,【市场环境研判】选型之重思考,调研结论: 1、区域内酒店式公寓产品与其他区域酒店式公寓产品形成明显区别,已经由一种明显的投资类产品变为自用办公产品 2、从区域产业环境出发,区域存在相当的办公需求 3、前期部分项目以写字楼形象入市,但产品为挑高公寓,使用终端无法控制,缺少纯粹商务办公环境 4、从使用端出发,纯粹意义上的写字楼产品为稀缺型产品 5、较高的空置率反映出在巨额供应下,同质化竞争日渐明显,酒店式公寓市场的租金收益实现难度增大,钡两奥掉咳句
19、坠权凳斟吴塔扁孜曰言冰竟菌钥铸棍向翟锐呻郝世攀壕拒肢2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,【市场环境研判】选型之重思考,区域内现被用作写字楼项目均为挑高产品,售出后使用终端无法控制 缺乏真正的写字楼后续配套服务。,祁甩粤统炮伍络繁扑驭搔秽虎迢速掷艾军锭裙凳狠囚译供枉亡卵拧硝深镊2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,【市场环境研判】选型之重思考,同等面积下,前期以写字楼形象入市项目哥伦布广场租金收益高于以酒店式公寓产品形象入市的甲壳虫; 主要经营业态以中小型贸易公司和装饰公司为主。,噬屠慷跋演
20、沾限撑调寿谣全署涟诲删樟庄涤竣彻敞追腆云毋鄂操熊试巷釜2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,【市场环境研判】选型之重思考,从使用终端对区域市场进行考量: 纯粹写字楼产品在区域内具备相当市场机会点 写字楼是跳脱区域竞争的形象化提升,而非功能性提升,是从项目形象包装意义上的差异化竞争策略 写字楼产品相较于区域内酒店式公寓产品覆盖客群有所放大 使用终端以小微型企业为主,是购置客户构成的主力,摆菏束冠泡馁忠登抵刽主叮号窖茵垢昌裁坠庚董沸客山霉赖蔷氮路坊卿梧2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,2nd
21、 Part,本案定位推导,本案形象定位 本案客源定位 本案价格定位,篮披麻琉竟惋洼呻停百粒舒尹枣厨克啃超蔗彦阎铱羌卷桥胖睡号褥次裔紊2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,【本案定位思考】形象定位,形象定位:,引领产业环境独享办公领地,从使用终端为出发点,以成长型企业为目标客群,打造明显区隔于现有市场的办公氛围,一路乓谣芳务独吨醛典款味逛沫泼耶猩陆熏骇南科科负捎议扭饱亩纂板庙2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,每5层中庭设计 东西向柱间距8.1m,局部4m,单套开间4m 南北向套内柱间距8.
22、4m 面宽进深比约为1:2 标准层高3.1m 承重柱延伸出承重墙,不便于多套打通使用 带卫生间设计 带烟道设计 共4部电梯 共15个停车位 花岗岩+铝合金外立面,【本案定位推导】产品认知,邻卞玉臀穴肤谅佯酶盲茅汝科馅瞪搽爸株鞠侩信仗询劝凯借故祭案轿铂狡2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,优势,中庭设计,独特办公氛围 铝合金+花岗岩外立面,质感强,劣势,相较于标准办公产品,层高偏低 办公空间分割利用受建筑结构影响较大 车位严重不足 电梯偏少 烟道设计影响空间利用,机会,版块内无纯写字楼产品在售 围绕家装产业产生相当的办公用房需求 区域内产品对
23、外部价格挤压性客户具备吸引力 现有写字楼档次普遍较低,本案较易实现突破,威胁,板块内酒店式公寓产品高度集中,产品形态同质化明显 二手房市场分流本案购置客源 租赁市场一定程度分流本案购置客源,【本案定位推导】写字楼导向SWOT,本案定义为写字楼存在明显市场机会点,但为满足写字楼质素需求,产品需进行提升,捌因喀摸意躬诞辗馅浮辰谱馆维鄂提苍滤荤侠事釉付夫缉颂岳笺鸭孺幻腰2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,【本案定位思考】客源定位,从区域内酒店式公寓项目客户购置目的来看, 单纯的投资型客户,仍然为各项目主力客源,投资目的主要有: 低价入手期待物业升
24、值 投资固定资产作为抵押融资的重要渠道 自用和自用兼投资的客户约占到4成左右,本案自用型客户相应放大,精准客户定位,衷辟讼证畜惧馈劲瘤效腹箱规三单布坯沁坟讽缔散字火召荒盆毋慰均狱蚤2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,区域内及周边区域(新区、锡山区)客户占到版块内酒店式公寓客源总量6-7成,私营业主是版块内酒店式公寓产品主要购买客源,【本案定位思考】客源定位,区域内酒店公寓产品的消化客源主要来自区域内部,以经济实力较强的私营业主为主,本案在客源覆盖范围及购置群体方面与酒店式公寓产品基本一致。,学废楞疡汀照辱蛙凌惨梧烷厄玉阜园万扶漓赖紊稍汛场擎
25、铆耘爱缴秸旋上2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,本案主力客源为区域内自用为目的的私营业主 从事家装设计、物流、机械和化工贸易、培训机构、律师事务所等为主,属于成长型企业,【本案定位思考】客源定位,抽需祁馆斤慰背怔萧何完沽谣屈抿狸席娄靠凌鸟熄赦喘媚硒摊渭磐匝构段2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,【本案定位思考】客源定位,本案,核心客户区域: 崇安区、锡山区、新区 占客户总量6-7成,次级客户区域: 全市范围投资客 占客户总量2-3成,此外投资公司、外地财团等投资客为偶得客群,咙聂汪铺列
26、拄庄摊账锚澄齿堪镊厉鸥私赊抖蕾薪贸敷幻午顷围窥芋谜拒币2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,【本案定位思考】价格定位,本案周边写字楼项目租金月1.9元/*月,写字楼物业按年投资回报8%反推售价为8600元/,价格测算市场比较法,通过市场比较法初步得出本项目静态均价为7150元/ 注:计算公式 Px= Pa*25%*Qx/Qa+Pb*25%*Qx/Qb+Pc*25%*Qx/Qc+Pd*25%*Qx/Qd,奏封摩奏斌浑绑卵爷多芥蜜这渭宛贡胡竿速裔误汪县郑傈舜旅贩怪雾尖执2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报
27、告112P,3rd Part,营销方案思考,项目营销总纲 阶段推广策略 推案策略初排,瑟纽数压晃蕴柏牙湾诣丹条吸躬绚喀右横蝉臼瞪渣洛馆蜕沧汛操寇烩捂栏2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,项目定位既定, 关于策划推广,我们的重点是, 如何通过产品打造,实现项目商务功能升级 如何通过推广调整,扩大客户地图,激增客户总量 如何通过现场执行,准确把握客户,提升项目销售业绩 作为月星集团进驻无锡的首个项目 作为崇安新城首个纯办公项目 集合品牌与业态的综合优势 让“崇安办公”一炮而红!,瘩仆蒋火可射存沥拓厩朱贯罗簧冗似稗屹惰甲抖钙橇棉饭职劲唤润班茵逛2
28、012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,价值提升,扩大客源,现场执行,通过产品升级和定位调整提升项目价值; 调整媒体通路,同时运用我司广泛渠道资源进行客户拓展,扩大客源; 针对性的现场执行保障体系提高来人成交比。,项目产品力提升,项目形象调整,整合推广 策略,渠道行销 策略,业务执行 策略,【营销总纲】策划战略,头烫茵狱宏烘阮喘遁沽搜炳菊只诬探滋世散侠魁幼卧屉误牡弱岸镐辰淤杠2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,【营销总纲】价值梳理,月星国际,品牌价值,交通价值,商务价值,产品价值,区位价值,多
29、元化、连锁化、全球化、国际化大型现代企业集团; 打造特大城市综合体逾600万,崇安新城新核心; 多商圈、综合体环抱; 邻锡沪路、广南路、广益路三大财富重地与市中心无缝对接,1公里米之内有3个快速内环出入口; 据地铁口一公里以内; 途径十余条公交线路,纯正ArtDeco建筑血统,区域领军; 共享超大中庭空间; 多元化户型满足格式需求,6万人中高档小区;200万平方米专业市场集群; 商业体量客观,但目前仍无纯正写字楼入市,是项目一大利好,项目价值体系丰满,但目前产品对项目纯办公业态支持严重不足,需从产品力作加分!,阐潍堕冒姻咒人诡冶捏敌拴律调晕玛魏撵县升苛锯战辱煤骡沉恼哼社勺姑2012无锡月星国际
30、项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,装饰五星化,精装大堂 引入酒店服务,将大堂打造成我们的项目独有的风格,树立项目形象,我们的目标客户处于蓬勃发展阶段,追求物业的形象所带来的面子感,大堂整体调性应符合他们的特点,体现品质感。,公共廊道 根据客户充分利用细节进行到底,采用高档石材与局部金属,公共走道建议采用石材高档墙纸,融合与大堂相协调的 装修,形成特有商务特质。电梯要求使用名牌产品,例如:西子奥迪斯等。,公共卫生间星级标准 容易忽略的写字楼细节,卫生间细节之处体现品质高低。公共部分全部装修,厕所内洁具全部使用知名品牌。,【营销总纲】产品力提升,虏至帐惫朴年叠栋
31、忻赁辫倘嘻怒阵诫逮规焦靴共队唁拦猛蘸地解糜躯怎歼2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,中庭主题化-现代简约,【营销总纲】产品力提升,现代简约的设计给人最大的感受是简洁明快,应用于项目中庭则在保持项目品质的同时加入了明显时代气息!,枫水稳性排鲤劝皮坪赏咋裳视喉梭道椅疆焙魔逝丸断尘衷儡吼汰帛玫丁肄2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,中庭主题化-绿荫植被,【营销总纲】产品力提升,绿荫植被风格的设计是最常见中庭设计,在室内中庭中!采用植被装饰将大幅提升项目的可观性,同时也可改善办公环境空气!,酣脂
32、猩坠沃姓剪桨龙循滦玻未臭霞赞抹末狞糜怒裔悲邪芯蔚跺锋谤沮精猛2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,中庭主题化-硬朗商务,【营销总纲】产品力提升,硬朗商务型中庭是商务氛围最浓的设计,对于企业形象保持和提升有绝对作用;同时硬朗商务型设计更容易体现项目的高品质!,拾狈扛赏戮抢膳百丽餐尼藐予池若肥膳彬粗现始勿雕驰砧甘雹贮使桔鼎抑2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,中庭主题化-后现代,【营销总纲】产品力提升,后现代风格设计在办公楼宇内并不多见,但因无锡此类装修较为罕见。若采用该风格,必将引起办公市场
33、一阵全新体验!,弹烁井蔑敌械蛰嗓侍署随儡隶否赴磊脸烃娥弘耗家哥保染肘愧优挺薪蛰塞2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,通过设置一系列先进的天气预报显示、全城交通出行系统、写字楼租赁及人才需求显示等的数字化信息平台,为入驻客户提供全方位的“智能+互联城市”网络系统。,信息化导向示例一,天气状况及时显示及查询,位置设置:大堂,信息化导向示例二,及时路况播报、共享,信息化导向示例三,写字楼租赁及人才需求播报及状态显示,信息数字化,【营销总纲】产品力提升,床襄蛰禹否墙硫泪鞍滚搞盖祭躬丙眼温立志待镰脑磷煮森魂棱纹茁镭筷戏2012无锡月星国际项目营销提案
34、报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,建议前期聘请仲量联行或世邦魏理仕作为物管顾问,物管公司建议选择一线品牌物管顾问,确保大厦整体经营管理,借助其品牌给予客户物管信心,提供国际化的物业服务。,全球写字楼一线物业品牌,全球写字楼二线物业品牌,国内写字楼一线物业品牌,物业专业化,【营销总纲】产品力提升,胞脓疗歪哺搂高租久卖失抚龋弊有寝焦磐濒练磊贪灌肪酷福减蛆屯虑井险2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,【营销总纲】车位问题解决,建议本案底层商铺拿出部分体量打造机械停车场,以解决停车位严重不足的情况。,薯往敌宋盏氓渐痒彦返徽绞素
35、椭溃雍邪那止肤租倡烈氢稍芹种邯眉河檄蝉2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,【营销总纲】电梯问题解决,本案现有电梯数量较少,但硬件方面无法改进,可通过区分高低楼层的方式提高电梯运行效率,以缓解电梯不足的压力。,酱共派肿沤乖露鞍祝镇粮几忧者拜瘩食蔚蝗冻恰侈戒晒憨沛烦篓狱划慕契2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,现场围墙高度较矮,约2.1m,昭示性不足,周边项目围挡高度普遍在3m以上,建议本案外墙围挡做足3.5m。,【营销总纲】包装建议,售楼处包装:售楼处硬装改动成本较大,可从软装着手,营造简
36、约、时尚的办公氛围。,纺庸码易渔凰忿员梧况疵释外伎耽嘶帘满衙形果姨浴苑搏撅赃蓄颓蔫掠硫2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,【营销总纲】样板房建议,样板房设计为办公室形态,不设置公寓型样板房 样板房设计结合本案产品最大亮点中庭同时考虑,建议样板房所在中庭、公共部分实景展示之后公开样板房 建议样板房选址于7层图示位置,对内观赏中庭设计高度适中,对外朝向哥伦布广场,欣赏区域商业繁华 样板房内部不设置卫生间,薄啊符狡姻谁某奇熄孩沈捐据谷靴搬宁丽尊勃吸帧总加谊峙簧贡晒捎枉祁2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报
37、告112P,【目标客群需要的】,商务办公条件 企业形象展示 经营成本比较 企业发展平台,【本案能给予的】,标准写字楼的综合素质 区域地标级的商务办公平台 融资便利总价适中 家居产业链集中的互通平台,【营销总纲】客户关注分析,与客户需求高度契合!,印妊屋熙卑灌用香解僻驰括胃轰貉抉喇袋膘未抱精氛还馒袱疚秃怯窝兢裳2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,从“无锡装饰建材第一街”到“长三角最具规模的家居建材基地” 锡沪路家居建材商圈,已然发展成为锡城副中心 区域内拥有商业氛围,但没有形成成熟的商务办公氛围 区域内不缺少写字楼,但没有真正意义上代表性写字
38、楼 板块商业升级的同时,本案将带动区域商务水准相应的质的提升,【营销总纲】项目定位思考,信虹喉室章薄夯哟帧估伎镍里啃备瑶琉检家斑亨逮铃熬稍琶辖肺涌缴廉冕2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,综合以上,本案塔楼有条件成为代表中微企业核心利益的写字楼由此推导出塔楼形象定位:,崇安核心企业成长基地,【营销总纲】项目定位,崇安核心: 标明项目地理坐标,同时告知项目区域地位; 企业成长基地: 指向使用终端,明确目标使用终端客户感性认知。,磨侨蜘允白草感绵学倚送脯娠札分宫飞闷蹲皆瑟敬拐好堰敲稽驻阉萎而菏2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012
39、无锡月星国际项目营销提案报告112P,月星国际,【营销总纲】案名,月星国际广场,更名为“月星国际广场”既可与项目办公业态向吻合,同时也是对整个项目综合体的诠释!,均陵报墓涂屹逮萤圃笛烛训潦沏谐俱痒揖聪界盗生磁震漆芹乡挛扯截捻乱2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,办公标杆 聚变崇安 月星国际广场引领崇安办公新风尚,【营销总纲】slogan,瞻纬抵支概拒刽触你惮如诈履隔剁箍营谤慑烃萄琅匡捍椿稠死猿惯丸京运2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,价值提升,扩大客源,现场执行,通过产品升级和定位调整
40、提升项目价值; 调整媒体通路,同时运用我司广泛渠道资源进行客户拓展,扩大客源; 针对性的现场执行保障体系提高来人成交比。,项目产品力提升,项目形象调整,整合推广 策略,渠道行销 策略,业务执行 策略,钉同颖狸篆廓接疼储悟嗜烧讽帖柞邵塞沽超靳医性枕意肢衫激乡坎乍滤膝2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,【推广策略】策略核心,展示价值,借势造势 广圈客户,集中成交,客户重点锁定区域市场,但在推广上跳出区域,对外推广,引源造势。 通过媒体造势炒热本地市场,提升项目的价值,确立本地客户的认同。 渠道深挖,全市拓展。以区域外客户挤压区域客户成交,藐媚济
41、毗祟懊仟膳症棒冀贾段瞩饭们蔫伯嘉控戚饰比导圃词刘筒明革垒猩2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,形象启动,蓄水开盘,强销,持销,1.软文炒作,提升项目竞争 2.媒体合推荐 3.小微企业发展论坛,1.全民销售 2.样板房公开 3.全城公开,1.老带新 2.案场活动,1.加推 2.答谢,形象力阶段,产品力阶段,【推广策略】策略铺排,7.1,8.1,9.1,10.1,11.1,12.1,截绎蔽餐汕歼暑喷竭捷单舟膀势河辐训瞪凭龚幂悉迁呸克溺集患啥斜羞釜2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星
42、国际项目营销提案报告112P,联合政府,媒体发声,崇安办公代言人!,与日报、晚报、快报合作,发布项目系列报道(硬广软做) 反复强调板块转型、小微企业发展发展与项目给予支持,将项目于小微企业成长相绑定 软文规划建议: 1、向锡城小微企业致敬(预热) 2、2012 锡沪路转型企业孵化成长区(规划) 3、月星国际广场, 开启小微企业成长新纪元(项目价值),【推广策略】营销动作,古焉双发栏缎锅冰舰绊鄙揉震欣魔喉菱写憨坠何涧祖扁蛤鸯膳察萎妙拣牧2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,相信品牌的力量、汇聚全城的目光,邀请嘉宾:无锡市各类型新闻媒体 活动形式
43、:以新闻发布会的形象展示项目的整体品质,介绍塔楼的整体定位及释放塔楼入市信息。 媒体配合:所有到场媒体会后的跟踪报道。 物料制作:推介会后即制作报纸版宣传单,作为短期内对外的主要物料,“20余家媒体力荐”与月星国际广场紧密相扣。,新闻比广告更好的广告,【推广策略】营销动作,致舱殿烁辩旁秤睡溪弟固顶伞莲钳秩筑齿滔悄纷熙研潭吕背挑葱发袁孔鼠2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,策划思路: 联手政府、小微企业服务链各端口,通过媒体等合力炒作、同时展示项目对小微企业的成长激励 邀请区政府领导、开发商领导、业内专家,纵论板块对发展规划变通即可 活动主题
44、:小微企业再生!小微企业发展潜力价值高峰论坛 媒体配合:无锡电视台全程直播,日报、晚报等跟踪新闻报道、网络媒体系列软文,牵手政府 小微企业发展论坛,【推广策略】营销动作,犀仟隶两盆吝斯脯即筛撮台迂菱扑字贼村召锨渝墅潦续须谐掌微老格如艇2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,成立月星俱乐部,通过成立月星俱乐部,低门槛邀请商户及月星品牌维护者加入,提高项目的形象,另外,赋予俱乐部会员以特定的优惠,只要加入俱乐部,就可以得到俱乐部会员卡。 会员卡附加值:1、带朋友看房、购房给予购物卡奖励2、在购买办公楼时享受到额外的优惠,3、具有参与月星国际广场定期
45、举办活动的资料,4、在月星家居消费享受优惠;,【推广策略】营销动作,物晚滴搞蓝酒虫墒涎雨呻恃椽忌亏挟字焚烃侠谦吴泵脏议畅寅笼兜衰烽枷2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,盛大开盘,目的:利用现场氛围的营造及选铺形式的制定,提高成交量;并通过热销场面带动更多的现场成交及口碑传播。 内容:选房、餐点。 要点:蓄客量达到一定数量;经过客户筛选后,剩余客户诚意度高,经铺号引导后基本确保无意向扎堆情况 。 需说明,具体形式开盘前根据实际情况制定“开盘方案”。,【推广策略】营销动作,赖老扭完驮芬包妈粉期彦亥洞廖兼俄匣活稚殿奔纠熙殖网以镐赦章搅裙慢2012
46、无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,维护好已成交来客户的关系,促使老客户介绍新客户,是最有效的蓄客手段之一。,形式: 邀约老客户参加现场活动 老带新给予优惠活动 节假日关怀短信 重要节日礼品回馈 项目工程进度、营销进度及时告知,操作要点: 保持合适的频率及持续性 让老客户感受到项目对其的关怀的真诚 培养客户对项目的归属感,老带新活动,口碑相传增强美誉度,【推广策略】营销动作,磕玩溯乡面窃均缓狗团于颧勺于措搁涯漳兜莫惮蔡旦健拨趁抹撮梧椽尾摄2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,拉斯维加狂欢节活动 大
47、电影节活动 售楼处周末抽奖活动 ,以各种活动的名义将新老客户邀请至售楼处参与活动,吸引更多人气。 参与活动者派发礼品,小礼品对项目的运作有着很微妙的作用。,售楼处节点活动,【推广策略】营销动作,捻烃遵储誊硅怒沼呼钮笋圭罕韧辞晋侣站纠鞍炸婶蚜管椭洋少稗泣填驾跃2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,不同时期,不同应用,线上媒体,小众大众相互补充,户外媒体,网络,报纸媒体,巡展,直邮,短信,报纸,影响力开拓、形象提升,(2012年8月2012年12月),项目强势销售阶段,部分户外,线下媒体,短信,DM,品牌+区域,开盘信息,项目形象、开盘信息,(2
48、012年6月2012年7月),【推广策略】媒体铺排,唤徊粉饿幽蹿嘎曾拯陀铺俭郊推炔医犊怯播莲砾坠闷链搽涌悦物着氧予烩2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,根据以往经验,SOHO性产品前期形象搭建需约200万元,加上计划7000万*1.5100万,建议本案推广预算约为300万。,其中,建议户外广告、大众媒体(电视、报纸等)占40%,约120万 其中,建议网络、短信、直邮、渠道等直效媒体占20%,约60万 其中,建议活动投入占25%,约75万 其中,建议销售现场包装,单页、海报等销售物料投入占10%,约30万 其中,建议预留5%作为弹性费用,约1
49、5万。,【推广策略】媒体费用,撵留文阴跑帝拢窥岩筋家漓氰泡冈篙山吴终玲札虾弓军棒猜撂魁寇肌训她2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,博鸿观点,渠道=资源整合+方法+执行力,在非常规市场情况下,真正能最有效抓取客户的方式就是渠道营销,经过多年的渠道开发和积累,博鸿认为广阔的资源+经验与方法+强力执行是实现客户抓取的主要途径和方式。 而作为渠道经营的行业领先者,博鸿始终坚持着渠道资源整合的先行工作,【推广策略】行销策略,牢庄横谆侈跃铜剖空删抿副蚤豢故砚豁溢洞汤予洪屁汉豺然悄糜红瓜苦厕2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,我司渠道资源,5大平台、8大触点、8大举措,深耕无锡,致力于线下渠道挖掘,直接与客户对话 依托公司6大联盟平台,采用8大举措,开展客户攻略,【推广策略】行销策略,写镑侯徊壹梨人瑞模好颜傣祭昧执斩腾至部胺迫澜骤枕菲琢泪泄传萨靳罐2012无锡月星国际项目营销提案报告112P2012无锡月星国际项目营销提案报告112P,五大联盟平台,会员联盟平台,大客户联盟平台,自由经纪人 联盟平台,商家联盟平台,中介联盟平台,依托公司五大
链接地址:https://www.31doc.com/p-5936504.html