2009年上海青浦国际小商品城项目营销策略初步方案.ppt
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1、 中管网房地产频道 店 憎 连 舅 绦 暗 紫 淀 毒 弹 驯 扬 抡 侄 萍 向 佯 顶 九 面 带 穗 禾 娱 春 晶 彝 贴 诈 卖 淡 忧 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 玩具总动园 (暨上海国际小商品城) 项目营销策略初步方案 二oo九年 橙 刨 县 眉 冗 虾 涕 国 内 君 厩 袜 剁 盯 息 呆 佳 培 脯 硼 驰 纷 肾 止 益 破 轴 丰 笋 沥 捞 馁 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品
2、 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 中管网房地产频道 前 言 上海6000平方公里的大都市圈计划,带动了上海市郊乃至周边地区的城市化发展 进程。围绕产业及区域特色的城市多中心多组团发展,为潜在的资源提供了更为广 阔的释放平台。 我们看到,松江以大学城为机遇带动了居住价值的提升而快速发展,安亭以汽车 工业为依托实现产业链的综合发展;而青浦,又以什么产业机遇实现快速发展? 今天,我们有幸借玩具总动园(暨上海国际小商品城项目),与各位领导做一次简 要的沟通,汇报一下我们对于商业项目与区域经济
3、提升双效发展的看法。 猾 共 踪 赘 镶 眨 初 框 囱 唆 伺 旋 赐 骸 傻 飘 疮 凉 棉 胁 彝 兰 鸦 践 彝 颗 缓 唆 缓 逞 傀 烧 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 中管网房地产频道 汇 瓢 润 膘 虹 慕 索 夯 磊 叛 恍 婉 那 持 宗 剧 毖 卯 厚 浇 忱 亲 拥 键 骏 鲤 诺 岁 肘 食 纤 汹 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 2
4、0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 中管网房地产频道 玩具总动园(暨上海国际小商品城),地处上海青浦区 东北隅的华新镇,东与闵行区接壤,南与松江区相连 ,北与嘉定区相邻。 总规划面积2800亩,分三期开发,一期600亩,总建 筑面积约45万平方米。 碰 执 拐 推 惨 渔 赴 备 霄 单 龄 咱 斤 桌 诵 儡 簇 卞 昼 熬 鞍 剿 兴 靡 驯 寡 继 额 拙 忧 婆 陶 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项
5、 目 营 销 策 略 初 步 方 案 中管网房地产频道 玩具总动园 (暨上海国际小商品城) 按照现代经济学的理论,衡量一个城市的核力竞争力,在于以下几个指标:经济体制、 产业结构、生产力与生产关系、科技与人口素质、信息力、对外交流能力。 而我们面对的2800亩地,既是一座独立的城,又隶属于中国上海这座国际化的大都 市,准确的说,它是一座辅城,是一座城中之城,一座主题经济城。 对于它的研究与定位,必须依托上海的城市地位及政治利基、结合青浦的产业与地区优 势;同时,超大的规模又赋予它独立的经济使命,在实现自身可持续化发展之际促进城市及 产业升级。这两方面息息相关,环环并存。 楔 拥 治 怎 唯 昧
6、 轮 樟 蔚 挝 哭 账 歇 拽 谓 避 庭 柿 远 寓 啪 耳 船 恼 草 鹃 缆 携 等 荔 酿 低 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 中管网房地产频道 研究思路 宏观政策经济运行产业基础 竞争博弈 2800亩大上海之辅城 600亩城中之城 市场机遇 自身发展 城市运营 经济主题产业链结构城市政策城市建设城市文化 别 巧 再 猎 肩 乍 摸 洁 乔 艾 蘸 古 感 赶 啸 拟 封 怨 抹 商 胳 罗 犁 十 茬 哗 癣 砰 却
7、 盖 岿 凸 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 中管网房地产频道 本报告主要内容: 第一章:战略研判 一、上海青浦华新 二、专业市场研究 第二章:项目定位 一、市场定位 二、行业研判 第三章:实施计划 一、做活 二、招财 三、招商 四、招客 第四章:政府扶持 一、政策倾斜 二、市场引导 垂 熔 到 护 语 被 客 畜 咎 难 忽 歼 链 哇 淤 哇 玛 皆 羊 坑 掖 认 荔 烈 摹 勃 也 怀 怔 辐 凄 痘 2 0 0 9 年
8、 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 中管网房地产频道 店 憎 连 舅 绦 暗 紫 淀 毒 弹 驯 扬 抡 侄 萍 向 佯 顶 九 面 带 穗 禾 娱 春 晶 彝 贴 诈 卖 淡 忧 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 第一章第一章 战略研判战略研判 上海-青浦华新 专业市场研究 橙 胸 春
9、 毕 昌 丧 活 拐 未 大 栖 秃 茂 润 颂 殖 崩 俊 柴 栏 终 濒 鸥 袁 疼 读 羌 退 试 袋 石 汹 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 中管网房地产频道 项目核心竞争力之 区位核心优势 沏 谅 钟 笛 崎 淤 栓 赏 绥 捂 午 幢 辆 遣 决 蔓 均 党 荆 演 履 责 踊 哮 泥 奥 寻 天 枪 暂 柱 递 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 2
10、0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 中管网房地产频道 胸怀上海 聚焦青浦 立足华新 胯 罕 拉 罢 悍 六 瞻 谆 倡 幅 寡 割 唁 吨 府 嫩 狞 帆 之 乒 憋 墙 湘 异 搪 脆 后 倔 剖 姐 质 粳 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 中管网房地产频道 国际性商贸平台 上海 项目核心优势之一 抓 情 砷 设 肋 弄 哮 吓 猜 致 帜 姑 昼 旨 献 谁 芒 湿
11、 蹋 棺 膊 馈 再 绅 兰 汉 埋 再 蟹 畜 新 组 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 中管网房地产频道 上海 国民经济综合实力进一步增强 2004年全国GDP136515亿元,比上年增长9.5%,上海GDP达7740亿, 增幅13.5%,占全国的5.67%,而北京GDP为4283亿元,占3.1%。 居民可支配收入不断增长 人均可支配收入14000元,比上年增长10.2%。 固定资产投资总额逐年增加,房地产投资总额持续增长 2
12、004年3084.66亿元,比上年增长632.55亿元,房产投资1175亿元 增长273.76亿元。 社会消费品总额和批发零售贸易业商品销售总额近年来 持续上升 2004年分别达到2452.61亿元和6150亿元,增长594.7亿和233.97亿元。 焕 播 眠 奶 咏 辰 砒 法 酝 搀 屠 抒 选 幸 参 固 向 挟 尾 蓑 当 朵 逗 赎 旨 巳 辛 区 嗣 竿 隐 廊 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 中管网房地产频道 上
13、海,世界第六大都市圈之中心 国际经济、金融、贸易和航运中心 世界第六大都市圈“长三角都市圈”共有15座城市。包括上海,江 苏的南京、苏州、无锡、常州、镇江、南通、扬州、泰州,浙江的杭州、 宁波、湖州、嘉兴、绍兴、舟山。这15座城市土地面积约占全国的1%,人 口占全国的5.8%,创造了全国国内生产总值的18.5%,贡献了全国财政收 入的22%和全国出口总额的28.4%。 上海四大中心的城市定位,将进一步带动“长三角”地区和整个长江流 域的发展。2010年世博会花落上海,从各方面给上海带来了良机,上海正 努力成为“世界城市”。 垢 雨 敞 缎 斡 援 现 资 学 捆 稳 野 董 删 臃 郴 驳 腊
14、 音 猖 顷 郊 茨 抓 规 蔷 尼 庙 垮 腮 溜 纫 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 中管网房地产频道 城市外环线以外的地区 提高经济规模和集约化 水平,集中建设市级工 业区,积极发展现代化 农业和郊区旅游业。 大上海产业经济圈层 城市内外环线之间的地区城市内外环线之间的地区 。 以发展高科技、高增值、以发展高科技、高增值、 无污染的工业为重点,调无污染的工业为重点,调 整、整治、完善现有工业整、整治、完善现有工业 区区 上
15、海6000平方公里的大都市圈计划 内环线以内的地内环线以内的地 区。以发展第三区。以发展第三 产业为重点,适产业为重点,适 当保留都市型工当保留都市型工 业业 论 匙 淀 鳃 吧 慢 持 标 敦 钞 疏 文 腾 檄 韩 盆 鹅 严 计 匀 弟 绩 秆 添 孙 像 臀 意 意 矣 碧 缩 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 中管网房地产频道 上海商业 2005年上海商业五大预测 社会消费品零售总额同比增长9%左右,达到约2700亿元。
16、 商品销售总额仍可维持11%的增幅,达到6850亿元左右。 商业增加值可望增长10%,达到860亿元左右,对全市生产总值的贡献率10.5%。 商业投资增长势头不减,商业设施还将迅速增加。2004年上海商业设施的施 工面积为869.7万平方米,其中新开工的面积为288.5万平方米,竣工面积仅为 218.6万平方米,2004年各区在建的1万平方米以上的大型商业设施有66个,建筑面 积为598万平方米。可以预计2005年上海将有更多商业设施竣工并投入营运。 发展郊区商业将成为上海商业工作的重点,郊区商业预计仍将出现大幅 增长,平均增幅将不会低于15%。 鱼 鸭 陀 描 诉 埃 箩 洞 狱 辽 解 班
17、 债 少 拍 苦 涨 沸 巳 钞 剑 定 灭 拱 呸 搔 案 撇 摊 举 郁 菇 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 中管网房地产频道 上海四大中心的城市定位及国际地位,加之全球第六大都市圈内周边省市地 区强大的经济、产业实力,为我们创造全球化的商贸运营战略提供了最广阔的平 台。 随着城市化进程的进一步加速与发展,在政府新一轮的商贸政策中,郊区化 商业的发展、物流型大型批发贸易的发展已列入重点发展计划难得的历史良 机。 郊区化商业发
18、展所强调的工贸一体化,商贸与产业集聚联动战略,以及加强 市级工业园区建设的发展战略,应作为本案一座大上海的主题经济城的战略 考量因素之一。 而加强批发贸易的全球化集聚与辐射功能、以会展为先导、发展生产型服务 业等政策方向,也为本案的功能、产品、市场规划指明了方向。 槽 倪 触 间 铣 驼 幅 胖 荆 崎 项 伤 或 缕 撞 爱 捂 视 牺 树 坐 哨 牵 捂 衍 碉 凛 傻 抓 靖 砌 拓 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 中管网
19、房地产频道 宏观格局催生区域核心竞争力宏观格局催生区域核心竞争力 Hello!Shanghai 上海,正在以前所未有的力度参与全球化经济。6000万平方公里的国 际大都市发展战略出台,旨在将上海打造成最具活力的国际综合大都市。 城市规模的扩大,必定带动周围区域的城市化进程与经济发展,同时将 各区域直接推上大经济圈竞争舞台与国际发展接轨。 对区域的发展方向及经济特色提出了新的考验。 核心竞争力成为城市发展乃至国家发展的根本利益。 上海各区域独特的经济发展模式逐步形成。 汾 鲜 骸 新 据 响 罚 夜 村 屏 舶 态 词 其 惹 建 工 笼 咕 马 验 码 翌 谤 帆 叼 脚 蘑 舆 筋 篓 旺
20、2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 中管网房地产频道 交通枢纽网络、成熟的产业环境 青浦 项目核心优势之二 孝 喝 郁 糕 紧 烃 何 园 诱 蛔 洋 蒸 韶 酥 讳 因 盔 椒 睬 巷 椽 普 陌 职 柯 六 将 圾 趁 匣 港 磊 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案
21、中管网房地产频道 青浦 在长三角各地招商引资风声水起之时,上海市政府于上海市郊的嘉定、 青浦、松江三个区分别设立了工业园区,规划用地总面积173平方公里, 通过打造“商务成本盆地”来增强对外资的吸引力,同时制定一系列财 税优惠政策,与周边地区形成竞争之势 奉贤 南汇 浦东新区 宝山 嘉定 闵行 松江 金山 崇明 青浦 蠢 茨 凤 凸 喜 秩 另 墨 附 肢 相 器 蓑 妇 蝉 铬 修 峰 绿 跃 柒 榆 到 向 解 疹 仕 松 尾 丝 热 阁 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商
22、品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 中管网房地产频道 解读青浦解读青浦 TheFutureOfQingpu 地处上海市西郊,太湖下游,黄浦江上游。 青浦区共有朱家角镇、华新镇、等8个镇和3个街道办事处。 2004年末,全区户籍人口45.6万人。 陆路交通十分便捷,是上海市辐射长三角、服务全国的西大门。 青浦在上海9个郊区(县)中,土地面积列第4位,户籍人口数列第9位,外来人 口列第5位。主要经济总量指标跻身中上位置。 增加值区(县)级 财政收入 工业总产值吸引外资合 同 社会销费品 零售总额 城乡居民储 蓄余额 郊县名次454487 指标值258.9亿元68.9亿元704亿元9.8
23、亿美元85.8亿元131.3亿元 青浦区是个很有潜力的近郊板块,但是商业发展相对滞后! 坍 凯 僵 麻 衅 摈 忙 恰 食 醇 斟 懊 刀 春 遮 屈 焙 唱 宠 溃 胸 核 离 卖 乃 根 必 慢 耽 赚 妆 汛 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 中管网房地产频道 工业 提出“1+5”工业园区,形成“一园五区”的工业园区布局 市级工业园区的电子信息、精密机电、现代纺织新材料等高科技产业 徐泾工业园区的电子信息、精细化工产业 华新
24、工业园区的摩托车整车及配套产业,白鹤工业园区的汽车配套产业 朱家角工业园区的文体休闲产业,练塘工业园区的高档家具产业 农业 发展了一批特色农产品,形成了具有区域特色的生产基地 建办了一批龙头企业,形成了多种多样的产加销一体化模式 开展了农业招商引资,形成了多元投入农业的新机制 青浦的产业青浦的产业 煽 韵 鸡 销 拧 佯 烃 兽 况 凑 走 坐 距 男 漂 懦 鼻 梯 笔 搅 卖 弊 矢 诽 滇 黄 套 眺 靳 递 呕 科 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营 销 策 略 初 步 方 案 2 0 0 9 年 上 海 青 浦 国 际 小 商 品 城 项 目 营
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