【合同范文】商铺租赁合同注意事项[1].docx
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1、第 1 页 商铺租赁合同注意事项1 特征码 mIDaIJacmtLseucuDpqD 商铺租赁合同注意事项: 1、调查商铺的产权 承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产 权调查,确认以下几个重大信息: 1)房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用 房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则, 将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。 2)房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签 署租赁合同。 3)房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁登记 信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租 人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利
2、办出营 业执照。 如果承租人无法查清,可以委托律师到相关部门进行调查。 2、免租装修期 商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要是 由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营 第 2 页 业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。 但“免租装修期”非法律明确规定的概念,因此,在签订租赁 合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体 费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、 电费等还需按合同约定承担。 3、租赁保证金 俗称“押金” ,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费 用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高, 因此建议押
3、金应当适当高一些,以免不够抵充上述费用,另外, 还需要特别注意的是,承租人在承租过程中,不断地拖付相关 费用,押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足 “押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后, 承租人应当在合理期限内补足支付“押金” ,如果经出租人通知 后一定时间内补足的话,则出租人可以单方解约,并追究承租 人相应的违约责任。若合同中有此约定,则可以有效整治承租 人“老赖”行为。 4、税费承担 按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转 租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费: 1)出租: 营业税及附加租金*5.55% 房产税租金*12% 第 3 页 个人所得
4、税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用, 维修费用每次不超过 800 元) 印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳,按租 期内所有总租金计算。) 土地使用税按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实 际征收为准。 2)转租: 营业税及附加转租收入*5.55% 印花税印花税转租租金(总额)0.1% 在实践中,商铺租赁税费德缴纳比较多样,上述标准只是 法定征收标准,不同区域或许存有不同的征收方法,具体可在 签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。 虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同 中可以约定具体税金数额的承担人,此时,无论出租人和承租 人都应当清楚商铺租赁的税
5、费金额比较高,应当慎重考虑长期 税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,不要被某些代 征网点短期内较低的税率所迷惑。 签定合同时要注意的重要内容 5、营业执照 承租商铺的目的在于开展商业经意活动,而商业经营活动 首要条件就是必须合法取得营业执照,因此,在签订商铺租赁 合同时,许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,主要涉 第 4 页 及以下几个方面: 1)原有租赁登记信息没有注销,从而导致新租赁合同无法 办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照; 2)商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没 有注销或者迁移,从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的 营业执照; 3)房屋类型不是商业用
6、房,从而无法进行商业经营活动, 而导致无法注册营业执照; 4)涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、 消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许 可证等证件后,方可取得营业执照; 5)因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。 对于上述第 1、2、3、5 条情形,可在合同中设定为出租人 义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨 碍的,应当承担相应的违约责任;上述第 4 条情形,可设定为无 责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无 责任解除合同。 6、装修的处置 商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修,为了 确保装修能够顺利进行,以及保障
7、装修利益,在合同中应当注 意几个问题: 1)明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及 第 5 页 装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有特别的改建、 搭建的,应当明确约定清楚,对于广告、店招位置也可约定清 楚。 2)解除合同的违约责任,不仅仅考虑违约金部分,因为违 约金常常会约 约定等同于押金,数额不高,往往不及承租人的装修损失,因 此,应当约定在此情形下,出租人除承担违约金外,还需要承 担承租人所遭受的装修损失费用。 3)明确租赁期满时,装修、添附的处置方式。 7、水、电、电话线等 因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线均可能特殊需 要,这些公共资源的供应又会受到各种因素影响,
8、建议承租商 铺前,应当先行考察是否满足使用需求,若不满足的,确定如 何办理扩容或增量,以及办理扩容或增量所需费用,并在合在 同明确约定相关内容,以及无法满足正常进行需求的情形下, 承租人人免责解除合同的权利。 签定合同之后的疑虑 8、租赁登记 第 6 页 租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,此登记的效 力主要包括以下内容: 1)登记与否不影响合同本身的生效,即使没有办理备案等 记,合同依然在生效条件满足时就生效; 2)经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,比如,若 出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁 登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁 登记的承租人
9、,出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责 任。 因此,建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁 备案登记。另外,大多数工商部门在办理营业执照时,均要求 租赁合同经过租赁备案登记。 9、转租问题 商铺市场中经常会遇见许多“二房东” “三房东”情形,这 其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定 的两种变更方式“转租”和“承租权转让” ,依法律规定, “转 租”是指上手租赁关系不解除,本手在此建立租赁关系,而 “承租权转让”是指上手租赁关系,新承租人直接替代原承租 人与出租人(业主)建立租赁关系。在这两种形式下,需要注意 以下问题: 1)转租必须取得出租人书面同意,同样承租权转让
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