物业经营管理模拟试题(题).docx
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1、.无忧培训机构模拟试题一. 项选择题 (请将正确答案的英文字母填入括号内。共50 题,每题 1 分)1. 物业经营管理强调为业主提供()服务,满足其物业投资收益或企业发展战略及主营及主营业务发展目标的需求。A. 设施管理B. 运行管理C.价值管理D. 资产管理知识点:物业经营管理与传统物业的异同和相互关系p72. 物业经营管理服务的目标是在()的基础上,保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。A. 延长物业的经济寿命周期B. 维持物业正常使用C.维持该物业的物业管理D. 实现物业各期净收益最大化知识点:物业经营管理的目标p23. 在物业经营管理的常规工作现金流和成本管理中,不属于物业服务支出的
2、是().A. 日常维修费用B. 物业管理企业财产保险费用C.管理人员的工资D. 法定税费;.知识点:物业经营管理常规工作p7,成本管理 p169。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用。而物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成
3、本。4. 关于物业维修和维护的开支,表述不正确的是()A. 在建筑物的经济寿命周期中,累积起来的维修成本可能大大超过初始投资B. 业主会尽量寻找能够承担全部维修成本的租户C.物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担D.对于由业主承担维修责任的物业,机构投资者可能会因此拒绝参与投资5. 物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、()、设施设备管理和物业保险管理。A. 日常维护和维修B. 确定管理标准C.资产管理D. 构建信息基础P76. 投资者进行房地产的主要目的是().A. 获得作为房地产业主的荣誉B. 降低其投资组合的总体风险C.抵消通货膨胀对其资
4、产的影响D. 使其财富最大化7. 下列关于房地产开发投资的说法中,不正确的是().A. 开发投资不可能转变成置业投资;.B. 房地产开发投资的主要目的是获取开发利润C.开发投资可以形成房地产市场上的增量供给D.房地产开发投资通常风险较大,但回报丰厚8. 在购买住房抵押支持证券的过程中,债权的转移过程为().A. 银行证券化的专门机构SPC投资者B. 银行投资证券化的专门机构SPCC.投资者证券化的专门机构SPC银行D.投资者银行证券化的专门机构SPC9. 某城市地铁交通线路的建设, 使得沿线房地产大幅升值, 这反映了房地产投资的().A. 各异性B. 相互影响性C. 政策影响性D. 适应性10
5、. 与初始投入的资金相比,投资完成后,收回资金的购买力降低给投资者带来的风险称为().A. 通货膨胀风险B. 或然损失风险C. 变现风险D.个别风险11. 下列对房地产投资中“区位”的理解,不正确的是().;.A. 狭义的区位是指某一具体投资场所在城市中的地理位置,包括宏观位置、 中观位置和微观位置B. 广义的区位理解包括区位所处的社会、经济、自然环境或背景C.广义的区位理解包括在该区位进行房地产投资所需支付的成本的高低和所面临的竞争关系D.投资场所的区位不会随时间改变12. 下列房地产置业投资行为中,属于流动资金投入的投资行为是().A. 购买物业B. 购买电梯C. 购买中央空调D.购买备用
6、路灯13. 某投资者向银行贷款 2000 万元,期限为 3 年,年利率为 8%,若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息、 到期后一次偿还本金, 则开发商为该笔贷款支付的利息的总额是()万元。 .A.160B.240C.320D.48014. ()是业主十分关心的问题,也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。A. 潜在毛租金收入的最大化B. 税前现金流的最大化;.C.净运营收益的最大化D. 税后现金流的最大化15. 下列关于房地产投资的现金流的说法中,不正确的是().A. 有效毛收入 =潜在毛收入 +其他收入B. 净运营收益的最大化是考查物业管理企业管理工作的成功与否的主要方面C
7、.准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出,包括房屋及设备、 设施的大修理和更新D.收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外,物业发生的所有费用16. 关于名义利率与实际利率关系的下列表述,不正确的是().A. 实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值B. 名义利率与实际利率的考虑只在按复利计息时才有意义C.名义利率越小,计息周期越长,实际利率与名义利率的差异就越大D.当计息周期数为 1 时,名义利率与实际利率相等17. 设名义利率为 r, 若借款年限为 P,在一年中计息 m次,则实际利率 i 与名义利率 r 的关系式为().A.i = (1+r/m )m-1B. i = (1+r/m
8、)C. i = (1+r/m )- m -1D. i =1- (1+r/m )m-1- m18. 下列关于设备磨损的表述,不正确的是().A. 设备有形磨损是设备在使用或闲置过程中发生的实体性磨损;.B. 由于社会经济技术环境变化造成的设备贬值是设备有形磨损C.设备有形磨损使设备精度降低,设备最终丧失使用价值D.无形磨损不表现为设备原始价值的贬值19. 下列关于房地产投资中投资回收和投资回报的叙述中,不正确的是().A. 投资回收通常用提取折旧的方式获得B. 投资回报常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率C.在公式 A=Pi (1+i)n/ (1+i)n-1=Pi+Pi/ (1+i)n-1
9、 中, Pi 就是投资者投入资本 P 后获得的投资回收D.在公式 A=Pi (1+i)n/ (1+i)n-1=Pi+Pi/ (1+i)n-1 中, Pi/ (1+i)n-1就是投资者投入资本P 后获得的投资回收20. 下列关于内部收益的表述,正确的是().A. 内部收益率在数值上等于基准收益率B. 内部收益率是到项目寿命期终了时所有投资可以被收回的比率C.如果贷款利率高于内部收益率,项目投资就会面临亏损D.内部收益率小于基准收益率时,项目在财务上是可接受的21. 下列关于静态盈利指标的叙述中,不正确的是().A. 房地产开发项目用于销售时,不计算借款偿还期;.B. 当偿款备付率小于1.2 时,
10、表示当期资金来源不足以偿付当期债务,需要通过短期贷款来偿还已到期的债务C.可用于还本付息的资金, 包括可用于还款的折旧和摊销,在成本中列支的利息费用,可用于还款的利润等D.资产负债率高,则表示企业的资本金充裕,企业应变能力强22. 下列哪一项最能衡量物业区位的好坏().A. 空间直线距离B. 交通路线距离C.交通时间距离D. 空间垂直距离23. 物业价格构成中,土地取得成本一般是由购置土地的价款和 ()等构成。A. 契税B. 土地占用税C. 土地增值税D. 土地出让金24. ()是指某类物业在市场上的平均水平价格,是该类物业大量成交价格的抽象结果。A. 理论价格B. 总价格C. 市场价格D.
11、单位价格25. 运用市场法估价的步骤不包括().A. 搜集交易实例B. 对可比实例成交价格进行处理;.C.选取可比实例D. 求取积算价格26. 评估同一物业时,有投资价值和市场价值,下列各项中对此说法正确的是().A. 投资价值总是高于市场价值B. 评估投资价值与评估市场价值的假设前提是相同的,采用的方法是不同的C.评估投资价值时采用的折现率一般要低于评估市场价值时所采用的折现率D.在净收益方面, 评估投资价值时通常要扣除所得税,而评估市场价值时通常不扣除所得税27. 在商品房销售中,往往会听到起价、标价、成交价、均价等名词,下列对此说法正确的是().A. 起价高的楼盘均价也高B. 标价就是成
12、交价C.成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平D.成交价是指现货交易中的实际交易价格28. 采用市场法对物业进行估价时,要求对可比实例进行修正以求出估价对象的客观合理价格或价值,下列可比实例中修正系数小于1 的是().A. 可比实例的价格是在卖方急切想要出售的情况下形成的;.B. 可比实例是精装修的房子,而估价对象是毛坯房C.可比实例中的卖方在不了解行情的情况下盲目出售D.可比实例采用的是协议出让方式,而估价对象是经过激烈拍卖形成的交易价格29. 报酬率可视为包含无风险报酬率和()两大部分。A. 投资风险补偿报酬率B. 缺乏流动性补偿报酬率C.管理负担补偿报酬率D. 风险报酬率
13、E. 可比实例采用的是协议出让方式,而估价对象是经过激烈拍卖形成的交易价格30. 在采用收益法评估物业价值时,报酬率(折现率)是指().A. 社会一般的收益率B. 收益法中的资本化率C.投资者要求的满意收益率D. 投资者要求的最低收益率31. 有关制定物业管理计划的基本原则,下列说法中不正确的是().A. 实际参与物业管理工作的人员必须参与工作计划的制订B. 发挥物业管理人员的集体智慧C.可由物业管理人员参加和主持物业管理计划的制定D.鼓励物业管理人员参与32. 在物业管理中最常用的预算是().;.A. 年度运营预算B. 资本支出预算C. 长期预算D. 短期预算33. 下列对制定物业经营管理计
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