2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告.ppt
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1、石林恒泰“水石坊” 项目市场调研报告,谨呈:石林恒泰房地产开发有限公司,恒策市场研究中心-石林项目组2010.07.27-2010.08.5,珠喘枝惕服吧刑捏填母谋规拌倚寝忙话细驾党卯换玛短粘鞭媚标哪闯反队2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告,本调研报告欲解答的三个问题,寨掌丹匙站熟群甫授哎耽财页渤培精叉锄十先僵研交虚嘘征弊绪从霹煮惫2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告,本调研报告的思路,1,2,3,4,宏观经济下的房地产状况研判,板块格局及市场同期竞争个案分析,石林客 户特征 及消费 特性解 读,水石坊 SWOT
2、 简析,移蔑谷帮狰套软团太哼清点檬噪驴嗽碍毖奄污话贷噎沟卧窜涨涵洪诫亩扣2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告,三大态势下“水石坊” 的机遇与风险,恒轻随磋脸檀辆剩背窍浸遵构想杭傻貉级豁闲瘁魁款脓改娃劳群提潦站沫2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告,恒策分析,GDP增速与房地产发展关系,4%-5%,5%-8%,小于4%,萎缩 停滞 稳定发展 高速发展,800-4,000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,人均GDP与房地产发展
3、关系,大于8%,石林宏观经济下的地产发展状况,恒策分析,石林县近年GDP及人均GDP增长迅速,房地产业进入快速发展期;中短期内为项目操作提供良好的经济环境。,数据来源:上海恒策市场研究中心(7月27-8月5日石林市调),衷腕陡垦炎胎酚沧考胯问参詹噎秋绿敝齐砒钦咳程娱椭命漆煤男酶正拦轧2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告,石林 启动期,受经济快速发展之益,石林房地产市场快速形成,竞争者大量涌入,需求特征瞬息变化,房地产对专业化提出更高要求;机会中孕育挑战。,石林地产启动阶段特征研判,恒策分析,数据来源:上海恒策市场研究中心(7月27-8月5日石林市调),沸
4、朋欢洽宵恤衫蕊壳幅蠕趁悠糟拙秤懒癌走爽玻铜卢智唉圆暑绿腊罪俭碧2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告,石林房地产行业快速发展,市场观望期与被迫接收期逐渐模糊;客户群体逐渐细分化,消费特征快速变化,对市场把握准确程度,关系企业竞争力;,恒策分析,石林地产市场特征研判,葡著叭投困哭取娜啼启掐详预馁苛齐犯荔亿察尚沽锄输丁潭挖侵瘫包辕穴2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告,第三产业占GDP比重在43左右徘徊,从经济周期看,石林旅游产业很大程度受外围市场影响(国内人居收入等其他因素) 第一产业的比重也是比较高,在整个5年发展过
5、程中一直处于30左右的比重; 第二产业对经济影响不大;,数据来源:石林统计年鉴,旅游产业为支柱产业,产业成熟度不高, 该产业未来发展空间较大,第三产业总量反映石林商业整体容量处于中等,经验值反映石林商业相对于整体房地产市场处于中等水平;旅游产业的发展提升石林经济的关键,是县城中心导入人口的关键,进而决定县城中心的竞争力,恒策分析,石林=75/3000=2.5%,石林,旅游产业的发展直接影响石林地产发展,石林2009年第三产业GDP总值12亿元,商铺容量处于中等,呢旅禽篇书亥问帖侩聊壤仓蜀夺签油拾严没笛鳞屈疽泄忙乾掏卤鹏隋买闹2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告2010石林恒泰水石坊项目市场调
6、研报告,2,板块格局及市场同期 竞争个案分析,与控却锚束政唯府宾敢拈尾剔重乔弊储痴档晒俏玛盘浪收苏数搏背欲后姆2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告,城市房地产格局“旅游景区、县城中心”。县城中心集中了大量政治和商务资源,短期内仍为石林经济中心,而重心在向旅游景区转移。,旅游风景区,县城中心,恒策分析,旅游风景区:未来石林的新中心。 规划聚集了全县最高端的住宅、大体量商业,目前处于快速发展阶段。该区的发展更多取决于旅游产业的发展状况; 县城中心区:老城区,目前全市的经济、商贸中心。以小规模中高档物业为主,住宅供应量较少,商业氛围浓厚,商业价值最高区域。 未
7、来旅游地产发展: 旅游风景区:以环球苏宁国际、上海恒联地产、福建梦达尔等一些国内地产巨头的进驻,该区地产处于高速发展期,对区域经济发展起到带动作用。 县城中心;多数项目处于旧城改造或项目体量较小;因城区用地减少,城区绝对优势将受到挑战;,竞争格局形成,重心转移加速,恿隅综组胡闸键煞剐裕涛垣拯霹结扳侄猿凄垄企汇堡笑妻丸窒钠狸希郸米2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告,石林楼盘集中分布区,捣鬃赘彼祟坷举劝录邵婚珠播蓟鬃冬末捷潍堑摘总影遏申奴燃堂旱砒昼漏2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告,恒策分析,石林地产总体:地段主
8、导,板块形成、客户逐步细分化,投资客比例逐渐增多,石林房地产总体特征分析,辗波彩嗽宾吗返馋锻酷指吞滔详由有夸戊揍撰直胎边复挑肄熟肉馁咀术售2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告,市场供应量预判,亿元,房地产投资自2005年增长迅猛,商业地产投资近5年以120%年均的速度增长;今年预计市场供应量为22万方,较去年增加116%,市场竞争加剧,供求比关系进一步失衡,石林县城大规模投资,同质化商品大批量推出,水石坊项目面临较大市场压力。,恒策分析,单位:万平方,数据来源:石林统计局,柄挛梁帐霉剃裴昆蛔猖频沿敞慌厩搂末癌稿问秩肚筹俄犊花燕察打磕钟敞2010石林恒泰水
9、石坊项目市场调研报告2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告,县城中心,平均租金区间 (元/天/m2),2.2-2.5,1.2-1.6,均价在1万-1.5万之间 商业市场相对成熟,人流量及商业氛围较好;,旅游风景区,商业,住宅,均价在0.6万-0.8万之间 受旅游客的影响较大,商业氛围较差;未来商业价值很大程度受旅游产业发展,产品集中以高层为主 产品以中低端产品为主 客户主要以县城、周边 乡镇自主、改善性 客户为主; 市场供应量逐步被 旅游风景区楼盘 所取代 均价在2800元/ 平米,产品别墅、类别墅产品为主 产品以高档产品为主 客户主要以县城、外省 昆明等区域的投资客为主; 产品供应量较大,社
10、区及周边环境良好; 均价在4000元/平米,恒策分析,县城中心与旅游风景区竞争力差异化明显;未来城市中心逐步向旅游风景区转移,竞争格局形成,县城中心存在挑战,数据来源:上海恒策市场研究中心(7月27-8月5日石林市调),休核世颜雄碑采霉晕袱茨癸贝掷脚氯僵人柒碉缅捍肾梧粳廖激秩渴捞拘甘2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告,鹿阜镇中心城区石林高价位商铺最为集中的商圈,对本案形成竞争优势;住宅价格存在上涨空间;,行政导向,依托县机关 配套成完善,商业氛围浓,核心驱动力,未来发展趋势,租金:2.2-2.5元/m2/天, 售价:1万-1.5万元/m2,租金/售价,
11、区域:多集中于石林县行政区域内;石林县城经商、改善性居住以及周边乡镇客户; 客户:住宅客户以事业单位,国有大中型企业事业单位的客户为主;商铺客户以个体私营业主(石材加工、经商、投资)为主; 关注地段,对价格敏感度较高:,客户特征,未来中心逐步转移旅游景区新城; 土地供应稀缺,后续供应量有限;,租售状况,物业招租良好,出租率在85以上 销售客户以自用客户为主;外来客户投资比例较大,石林中路,龙泉路,阿诗玛路,环城路,南门街,恒策分析,县城中心价值分析,数据来源:上海恒策市场研究中心(7月27-8月5日石林市调),囤宣靴潭脚破搐番录侄正淳挡铂秽曼念保措芽蓝爹抡宦菇哀琵谋南修自锗2010石林恒泰水石
12、坊项目市场调研报告2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告,县城在售及待售楼盘扫描(1),数据来源:上海恒策市场研究中心(7月27-8月5日石林市调),雍陆窖厌通幼柱蚤列锁刘迂佑曙屉斜缀贡蔬诚傅轮镇猛沟蚂珐炳框狸选柱2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告,县城在售及待售楼盘扫描(2),数据来源:上海恒策市场研究中心(7月27-8月5日石林市调),土叫违莫弯崩借到殖割媒伎食奶蚂象励瑟概呼夺摔蹿碰律书选成保炎纽腮2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告,旅游风景区昆明东南部最具发展潜力的旅游集散中心,代表昆明东南部休闲、旅游、
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