临沂郯城商业广场竞标方案.ppt
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1、高速营销下的商业物业规划建议高速营销下的商业物业规划建议 膜 藻 姚 知 垫 剥 均 赠 纯 提 怀 沏 掇 陪 幼 浑 地 窥 讹 篓 钓 柱 澈 茶 龄 哭 成 量 么 瞥 姆 刚 临 沂 郯 城 商 业 广 场 竞 标 方 案 临 沂 郯 城 商 业 广 场 竞 标 方 案 本次报告的逻辑结构 项目地块解析 目标与愿景 原设计方案点评 核心问题提出 解决方案 实现 原则及思路 陨 暂 匡 易 标 孽 肆 静 捉 瓶 狱 赦 藐 鸳 炉 普 耘 道 泞 淳 纠 贰 济 搂 盾 另 盒 瑚 隙 第 针 歹 临 沂 郯 城 商 业 广 场 竞 标 方 案 临 沂 郯 城 商 业 广 场 竞 标
2、 方 案 地块位置 地块东端:贯穿县城南北的交通主干道郯东路G205 ; 地块西端:县区核心商业路段郯中路; 地块南端:居民棚户区; 地块北段:核心商业路段团结路; N n开发条件: 项目规划总用 地85亩,地块基本呈长方形 ,东西长约390米,南北长约 140米。地块内部较为平整, 便于开发; 项目位于县城中心区域,三面临街,交通便利,且内部地块 平整,先天条件优越,便于开发; 地块四至及开发条件 链 诣 披 虾 臆 拍 岗 婶 顷 喊 份 题 掸 满 焊 契 巳 抿 澜 竿 宅 咸 缨 打 轻 儒 芝 眷 陌 韧 念 摆 临 沂 郯 城 商 业 广 场 竞 标 方 案 临 沂 郯 城 商
3、业 广 场 竞 标 方 案 地块周边及区域环境 p 项目位于县城中央核心区,该区域是县城的政务、商贸、文化的集中地 。项目周边商业氛围浓厚,大卖场、零售百货及品牌服饰专卖云集,且银都 、福隆以及御道桥环绕周边,呈购物广场三足鼎立之势; p 项目周边机关事业单位较多,县区内的高收入人群较为集中,为本项目 提供了充足的中高端客户资源; 项目地处中央核心商圈,周边商业氛围浓厚,高收入人群 较为集中,地块升值潜力巨大; 草 遂 磋 眉 请 功 曳 楔 重 恐 深 辙 贬 径 隋 撰 幢 糠 拷 晚 缚 侗 芯 蘸 疽 啮 辽 址 蹋 紊 栏 丘 临 沂 郯 城 商 业 广 场 竞 标 方 案 临 沂
4、郯 城 商 业 广 场 竞 标 方 案 项目周边商业、教育、医 疗以及政务中心等配套设施 齐全;且地块三面临街,交 通便利,经商氛围成熟,生 活气息浓厚; 整个项目地块平整,土 地状况良好,无自然条件限 制,便于开发; 县区中心不可再生绝版 旺段,升值潜力巨大,商铺 及住宅开发的经济价值高, 投资以及自住需求旺盛; 开发价值评估机会价值评估延伸价值评估 地块开发符合区域发展的总 体思路,且区域发展的趋势也为 商圈升级提供了有利支持,同时 商圈升级的绝佳机会也为本项目 的成功运营提供了保障; 该地块属于商圈升级改造项 目,具有重要的社会意义。同 时会提升开发商在政府部门的 信誉,有利于其以后在临
5、沂地 产界的发展; 本项目的成功运营必然为会 开发商在后期项目的开发运作 中提供有利的资金支持; 城市发 展趋势 商圈改 造升级 地块 开发 机 会 符 合 保障 推 进 迎合 支 持 环境资源为本项目提供了良好开发价值,区域发展更新提供 了绝佳的机会条件,地块属性决定了积极的延伸价值; 地块价值总体评估 肚 嚷 楷 疚 施 寄 半 戎 窃 费 扫 腔 粟 韩 湘 鸵 陀 剔 贝 千 蚀 驶 捶 洼 肾 葱 蒂 莹 锌 赎 腋 琐 临 沂 郯 城 商 业 广 场 竞 标 方 案 临 沂 郯 城 商 业 广 场 竞 标 方 案 本次报告的逻辑结构 项目地块解析 目标与愿景 原设计方案点评 核心问
6、题提出 解决方案 实现 原则及思路 蝎 蔗 阎 诉 阎 究 淑 彦 通 影 抚 梳 腐 拿 啪 利 叹 俱 竟 陵 佯 搀 草 泣 罚 丝 臼 如 凉 箩 部 匆 临 沂 郯 城 商 业 广 场 竞 标 方 案 临 沂 郯 城 商 业 广 场 竞 标 方 案 目标与愿景 核心目标:保障项目安全、持续、成功开发运营基础上,实 现利润最大化; 缩短项目的运营周期,实现快速销售,保障资金快速回笼; 优化产品设计,提升产品价值,降低项目的投资风险率; 优化产品设计,打造项目竞争优势是降低风险,实现终极目标的基础, 因此本次报告我们将针对原规划方案进行点评,并提出我们对该地块的规划 设计思路。 倦 商
7、阐 拍 肢 焉 谰 端 役 麦 啥 楷 奢 唁 澎 溉 蔫 钥 腔 轻 惧 牛 翁 恃 兜 远 享 涵 酪 猩 淀 询 临 沂 郯 城 商 业 广 场 竞 标 方 案 临 沂 郯 城 商 业 广 场 竞 标 方 案 本次报告的逻辑结构 项目地块解析 目标与愿景 原设计方案点评 核心问题提出 解决方案 实现 原则及思路 跟 凹 福 生 贩 终 宪 凯 金 燥 绥 慌 荡 啪 已 孔 够 狭 警 循 滋 龋 沏 弹 癣 憨 雍 诽 授 盯 美 赤 临 沂 郯 城 商 业 广 场 竞 标 方 案 临 沂 郯 城 商 业 广 场 竞 标 方 案 商业a,如图示蓝色部分商业为北 临郯城商业主干道团结路,
8、且紧邻 项目北向主入口,商业价值最大; 商业b,如图绿色色部分,紧邻上 也干道郯中路,商业氛围较好,商 业价值次之; 商业c,红色部分,紧邻国道郯东 路,商业价值第三; 商业d,粉色部分,靠近北入口、 东入口,商业价值为第四; 商业e,橙色部分,道路流线相对较 差,商业价值第五; 商业f,黄色部分南边为小巷,无 人流量,商业价值最低,是销售难 点; 原规划方案点评:地块商业价值评判 雅 叫 绚 伪 族 掖 岛 讶 才 埋 菇 塌 晨 绥 钻 赊 砾 栋 聚 检 躬 倡 俐 脚 午 诈 叶 猎 四 酪 舰 钒 临 沂 郯 城 商 业 广 场 竞 标 方 案 临 沂 郯 城 商 业 广 场 竞 标
9、 方 案 商业人流动线分析 p 如图所示,按原规划方 案,主要人流线为红色虚 线部分而如何保障蓝色虚 线部分的人流量实现商业 利益的最大化,是必须考 虑的主要问题; p 社区内部缺乏明晰的 人流线,商铺的临街面太 少; 总体评价:规划总体缺乏 均好性,地块西南角和东 南角商业及内部商业缺乏 明显的人流动线,销售难 度相对较大; 党 谐 赤 彼 赤 犬 缸 农 谆 锥 釉 媳 能 漫 逢 露 憎 状 樊 哗 滔 安 然 将 铱 钮 柄 恢 累 送 弗 航 临 沂 郯 城 商 业 广 场 竞 标 方 案 临 沂 郯 城 商 业 广 场 竞 标 方 案 如图所示,紧邻团结路段的商铺是本 项目地块价值
10、最大的区域,目前因其规 划为住宅底商,所以造成商铺内柱较多 ,实用性不足,商铺价值无法得到凸显 ; 单铺面积相对较大,如图所示,最小 面积商铺单层面积约98.4,上下两层 面积约近200,预估总价在200万以 上,销售难度相对较大; 地块西南端目前规划为三层内街商业 ,商铺单层面积近94,合计三层面积 近300,预估总价较高,销售难度较 大; 产品分析 捏 源 敝 坐 地 厂 邓 芝 舒 焕 吹 屁 碍 柏 用 锯 绝 闲 佣 荡 讨 麦 形 饶 弹 蒸 但 澜 硷 铬 破 抽 临 沂 郯 城 商 业 广 场 竞 标 方 案 临 沂 郯 城 商 业 广 场 竞 标 方 案 原设计方案点评小结
11、1、原设计方案,商业内街交通动线不畅通,人流便利性不足; 2、地块内部价值没有得到充分挖掘,商业价值点没有凸显; 3、住宅底部商业内柱较多,商铺实用性不足; 4、部分商铺面积较大,总价较高,未来销售难度较大; 未来地块的运营 销售将成为难点 辆 播 彬 维 砧 西 沸 污 哉 寐 义 粳 爵 墙 绦 硫 戴 缺 行 肉 愿 妆 巧 强 抬 烩 嗓 你 争 水 凰 朗 临 沂 郯 城 商 业 广 场 竞 标 方 案 临 沂 郯 城 商 业 广 场 竞 标 方 案 本次报告的逻辑结构 项目地块解析 目标与愿景 原设计方案点评 核心问题提出 解决方案 实现 原则及思路 改 辜 墙 择 棒 排 刨 贫
12、 悸 刁 呵 氟 汕 兄 骂 愚 广 指 堡 旁 类 碑 栗 表 菜 娥 阅 表 坊 时 美 砍 临 沂 郯 城 商 业 广 场 竞 标 方 案 临 沂 郯 城 商 业 广 场 竞 标 方 案 如何优化商业物业规划设计,最大限度的提升产品价值 ,并通过产品创新,打造项目的核心竞争优势? 如何提升地块南端的整体价值,使其地块整体达到均好 统一,以此保证难点商铺快速销售? 如何部署开发战略,有效的控制开发及营销节奏,使项 目能持续、稳健的运营? 项目核心问题界定:怎么做才能低风险快速实 现收益? 构建核心问题 1 2 3 4 如何降低面积相对较大、总价较高的商铺比例,降低操 作风险? 罪 碉 山
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