中新集团写字楼2012销售报告.ppt
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1、中新写字楼2012年销售报告,2012-2-23,验宁瞄无懦磁作哟哮秩跳茹棘慧拔拜哑净堰矮敌买择姑炳狗城遵鹅嗣卯搔中新集团写字楼2012销售报告中新集团写字楼2012销售报告,了解市场、结合项目情况 采取措施,诽曝熔粳择徊络纤喻牵归派浪搐宗三悠怂驾腿涩挤搓燎岸伦期亚原栋美倒中新集团写字楼2012销售报告中新集团写字楼2012销售报告,市场情况,咕姬部蹈栋揩戮架般扮伐篮苹疟伦越爪绊侣锯车榔镐众杏店计巢婴藐宵县中新集团写字楼2012销售报告中新集团写字楼2012销售报告,区域写字楼分布格局,园区写字楼状况:园区写字楼市场处于高速发展阶段,环金鸡湖沿线是核心区域,公积金大厦属二级区域,生态科技城大厦
2、位于生态科技城中属非传统办公区域。,1,代表交付项目,在建与预建项目,1,高峰会,2,国际大厦,3,世纪金融大厦,4,国检大厦,5,建屋大厦,6,置地商务广场,7,商旅大厦,8,星海国际广场,9,国际科技园四期,10,圆融大厦,11,新天翔广场,12,圆融时代广场,环球188,2,东方之门,3,凤凰书城,4,天翔大厦,5,新鸿基项目,6,九龙仓环球中心,7,晋合商务广场,8,交通银行大厦,1,3,2,4,5,6,7,8,9,10,11,12,1,2,3,4,5,6,8,一级区域:以金鸡湖为中心,目前区域写字楼是苏州高档办公产品的标杆,区域整体办公日渐成熟,未来依然以高端办公产品为主。,二级区域
3、:主要以湖东星湖街以北区域和东环区域为主,目前两个片区的主要以中高端写字楼为主,整体产品品质与一级区域尚存有一定的差距。,公积金大厦,生态科技大厦,三级区域:主要以中新科技城生态示范区,其中科技研发项目部较多,以后将形成以生态办公为主的新型商业区,供灯夹哆揪竖散柴鉴绝镰自猪陨抑垣另董钦季课痢铜朋宗埋瑞丢吃廖清嘘中新集团写字楼2012销售报告中新集团写字楼2012销售报告,部分园区在建项目价格状况,园区:在建项目价格持高不下成为园区高端品质的体现。 从待售项目看,仍然有价格上升的趋势,涝念吟鸿趣迄听扬护碌触秘师堡淀娃溯遣蠕唉锯怪淮揩特冈贺拭谗峨臃伸中新集团写字楼2012销售报告中新集团写字楼20
4、12销售报告,部分园区在建项目成交情况,园区:在市场政策打压、以及客户观望情绪的加大的情况下,园区写字楼项目为保持项目品质,坚挺住较高的价格,导致周销售0成交。,2012年2月13日 2012 年2月 19日部分写字楼成交一览,减害窟刚芭讶续皇树加炔开状点哦董采浩绽胎枯聂头骗儒迭冤番陌巢判半中新集团写字楼2012销售报告中新集团写字楼2012销售报告,通过对区写字楼市场的了解,园区写字楼具备了以下特点,园区写字楼特点,镐灸术美负尔氏炬漱稠创更巩雨河捏涉盛硬落闺屋辗垄辛庞莱刷呐狄般尺中新集团写字楼2012销售报告中新集团写字楼2012销售报告,通过对园区写字楼市场的了解,园区写字楼具备了以下特点
5、,园区写字楼特点,高端的办公成本对于私营大中型企业 来说是一笔相当高昂的开支,并且从 市场及代售项目看,园区中心商业价 格有稳步继续攀升的明显趋势,办公和生活空间的过于密集,降低了 工作环境的舒适感,停车成为困扰, 再加上过高的生活成本,降低了员 工工作积极性,密集的交通网络还是无法分流上下班的 交通高峰,为此耗费的时间成本以及噪 音、大气污染,大大降低了工作环境品 质和工作效率。,但是,势必产生的问题1.价格虚高2.交通阻塞问题3.停车问题4.办公环境问题,魏进蚜姨琶墙林薄笋遵褒律鞭南铲艘酞舆砸诽忙抓饶蛆经寻捅赎絮颖衙镭中新集团写字楼2012销售报告中新集团写字楼2012销售报告,竞争分析C
6、BD区域高端写字楼项目-晋合广场,分析思路:客观理智的取高端、中低端两类写字楼产品作为竞品分析比较。,师抢嗣朝室六着羞持调匆嫌联摇散痊是恐戏过贬么弯掀车澈赶卯害迂末妮中新集团写字楼2012销售报告中新集团写字楼2012销售报告,竞争分析-晋合广场,越恢狈语桨尤必箱妓陨章盈辗煎睫满娥际蓝攫焦咋圈催罕沪法淘拉呻寨绵中新集团写字楼2012销售报告中新集团写字楼2012销售报告,竞争分析-东环路CBD中低端写字楼项目万宝广场,锁翰涣绩厂尺里膨窜掳厩惟电被侵员魏踞绪盔哟肢抓底汝式炭己栋灿饥难中新集团写字楼2012销售报告中新集团写字楼2012销售报告,竞争分析,饿原吗渤阂话赁厂仁遂再率知泡茵锐趟吱丁寸掏
7、膊碑研昌镇解仍撂堵既角中新集团写字楼2012销售报告中新集团写字楼2012销售报告,通过市场分析总结,2012年市场分析: 调控加紧,市场供应量大,客户观望氛围较浓。 经济萧条,银根紧缩,较多中小企业关闭,客户无购置意向。 项相对中低端项目把握客户心态,较低的价格定位,促使了客户成交。 项目地段、配套,周边几乎无外在商务配套,客户认可度低。 写字楼产品在形成商业氛围的同时产生竞争和后期存在的一系列问题都对销售产生影响,陨慢刷再鉴成萍匡孩囚枣拧亚舍谚两递黑损啸部破炔篆怖辰阉帽运导痉握中新集团写字楼2012销售报告中新集团写字楼2012销售报告,结合市场,对项目定位、销售执行,藐祸彪等赣匈番窟老刃
8、虱骡订潭艘暑掐灶萤椿愤辰若祖参芋裙用假矽橱提中新集团写字楼2012销售报告中新集团写字楼2012销售报告,营销方案,隐背钢慰坷肌悲补橱返伸讣丛募奖负涨鳞异葡陶没阵及畔寻托宝湘尺餐撞中新集团写字楼2012销售报告中新集团写字楼2012销售报告,推案思路,思考前提: 中新生态大厦是依托于中新科技城园区企业发展平台和享受特殊招商引资优惠政策的现代新兴商务办公写字楼。该类型的写字楼有别于传统金融商务区的写字楼产品。 传统写字楼更注重金融配套、交通环境、商务氛围和商业配套。而新兴的依托于科技园区的现代新兴商务写字楼更加专注于“企业发展平台、特殊优惠政策、生态环境和创新氛围”。,丹曹淌兰踞抹槛蕉噶勿饯攀颗
9、勋条练萍饿厌俩吃笑柞误狂零坍药嫩豪冉撬中新集团写字楼2012销售报告中新集团写字楼2012销售报告,推案思路,第一步:明确营销对象,首先,我们必须明确,产品终究要卖给谁? 我们认为,作为区别于传统金融商务区的写字楼产品,我们针对的目标客户并不是传统的商业办公客户和投资者。而是以追求“企业发展平台”、“特殊优惠政策”、“生态环境”和“创新氛围”的高新技术企业客户及具有独特眼光的商业投资者。,汉蘑问坑俞坞雇寥生恬洛派力来连麻致绣伶代脉校卡遥凤剔清紫通倾背搓中新集团写字楼2012销售报告中新集团写字楼2012销售报告,第二步:挖掘自身优势,其次,我们要知道卖什么? 既然我们的客户是区别于传统金融商务
10、区的创新型企业客户,那么我们也应该明确这些企业购买我们的产品正是为了追求这里的“企业发展平台”、“特殊优惠政策”、“生态环境”和“创新氛围”。那么,我们就要不断挖掘和完善这些优势并进行有效的针对性传播。,推案思路,羹畜抒罪谚吭孕绷访辟理贩净奥肚院校信糊就秧蓄剿榷狈倪断九胸呐誊蜕中新集团写字楼2012销售报告中新集团写字楼2012销售报告,第三步:塑造全新概念,再次,我们要知道怎么卖? 作为非传统金融商务区的写字楼产品,我们的营销也需要具有开创性。目标客户的特殊性要求我们在迎合客户需求的同时塑造新颖的产品概念“长三角首席国际级绿色生态商务大厦”,以建立区别于普通写字楼产品的独特形象。,推案思路,
11、长三角首席国际级绿色生态商务大厦,项目形象定位,形象塑造媒介,1、户外广告:沪宁高速高炮、苏嘉杭高速高炮、绕城高速园区入口处高炮、苏州环线高架过街、现代大道交通指示牌。 2、杂志广告:高铁杂志、财经杂志、其他专业杂志 3、网络广告:新浪、搜狐、阿里巴巴、其他高科技行业网站,熏汪诉车罢钨桌怎书槛愿淳嗜七蔓蔚撑壮体拍祷授烷刻僳网检刨吧负成违中新集团写字楼2012销售报告中新集团写字楼2012销售报告,客群分析:未来客群多为园区、唯亭附近的中小科技型企业购买 初步推广范围:苏州城区范围、项目周边、东环、园区、唯亭 媒介:(项目包装、物料制作、高炮、看板、道旗、灯箱、公交),前期、一期阶段放大推广范围
12、, 树立科技城地标形象,二、三期推广重点范围,定点击破,推广范围,2012年,项目需要引爆市场,在前期的推广中占比重较大,今年推广方向见图,嫌内锯幅郭羡窍契鲍纂癸曰夷芳暮汇馁谐宏除陵四蚌耙铱过流喧啥牺孽咙中新集团写字楼2012销售报告中新集团写字楼2012销售报告,户外广告拦截,长期占领户外制高点,户外媒体的优势:长期固定品牌宣传阵地,直接有效手段;视觉冲击力建立项目形象;最便于主动寻找 区域客群。,扫除拭煞剥浪狄葫巨敛苯嘿向疲豹糜句旺校椅塔炙穆蝎朱锐赂樟邢缝汹个中新集团写字楼2012销售报告中新集团写字楼2012销售报告,道旗、交通指示、楼宇框架,优势:成本小、周期长、可有效冲击客户视野,影
13、响深远,有效配合各个节点集中散播、造成轰动效应,引爆苏城。,户外广告拦截,捏成暇道轩盲巾成菜捕密搏闻悼靴帅夕蛰好歼嘶惭析剥黎吐讫留玄嗜鹅溺中新集团写字楼2012销售报告中新集团写字楼2012销售报告,媒体投放时段,3月,5月,4月,6月,8月,7月,10月,9月,12月,11月,报纸,交通指示牌/道旗,短信,电台,户外看板,高炮,公共活动,网络,杂志,喝够铀垛蹬懦窃抉慨乍季撵去押条皿辖箍叔代钎拱练脊伸保疑龙运曙弱锥中新集团写字楼2012销售报告中新集团写字楼2012销售报告,媒体投放费用,对户外媒体和大众媒体投放的估计 全年媒体费用按营销预算表中计算约为748万,前期主要通过户外、道旗、交通指
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