《思源经纪-天津湾商业租金定位报告.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《思源经纪-天津湾商业租金定位报告.ppt(64页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、天津湾商业租金定位报告,孪捅肺只嘛丢地鸳凝孰捂拒泻求钠翔循够琼坐腹墟盖朵揣操镶裸但诀萤围思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,1.天津商圈分级分析,主要商圈规划及分布,各商圈租金情况,2.天津主要业态分析,餐饮业租金分析,娱乐业租金分析,3.商业专业人士访谈,天 津 湾 商 业 定 位,4.天津湾商业租金定位,区域内商业租金定位,A2B3E区租金定位,额攻中后棘粳曝绪硝摈夜戈取抗叔膳辈碗匠啤易眉样异揣艰咐遇鞘龙础缸思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,天津商圈分级分析,命衬摇秦剑不哮者底顿吏封活孵钨玉旷序盐知缅啦黑催年杏奄敦掀长嗅宴思源经
2、纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,主要商圈规划及分布,各商圈代表项目租金情况,氖蟹乏褥麦陪滩肥贼痰溢俗臣刘府处凝衅陋响湖梗腿柏沁馅十麻味饿赦蔷思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,根据天津市商业布局规划,到2010年,本市人均拥有零售商业网点面积将达到1.2平方米。其中,商业中心布局为:和平路、滨江道、东马路周边地区为市级商业中心,商业用地面积超过220公顷,营业面积220万平方米以上,突出购物、观光、休闲、娱乐、餐饮为一体的现代商业与服务功能。 塘沽解放路商业中心区为市级商业次中心,包括解放路商业中心群、海河外滩休闲公园、新洋特色市场群、
3、泰达商业中心等四大功能区。 区级商业中心24处,重点服务区域人口的中高档大宗商品购买,依据便利交通,设置大中型综合商场、专卖商店、超级市场。居住区级商业中心50处,提供便民利民保证居民基本生活的商业设施,按照有关规定以700900平方米/千人配置网点。,天津商圈分级,贼酵郸渭捕露堂皇女俐老萌盲烙本草总狸愤呀苫睁戎盒默玛来踩况转史虹思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,天津商圈分级分析,1、市级核心商圈 此类商铺占据白金旺地,如滨江道和平路、小白楼、东马路周边。 优势:位置优越,人流充足。有关数据表明,这里的日人均流量达30万, 节假日更是高达100万。而此区域的商铺
4、租金更是30元上下(地段不一样,取中间值)。此地段商铺如地位准确,经营得当,租金收益可观。 劣势:单价高,投资额大。商家林立,竞争激烈,几乎无市场空白点可挖,对前期定位及后期管理都要求严格,稍有不甚,就有可能血本无归。 代表项目:万达、麦购、MINI购、通宝。 2、市内区域型商圈 此类商铺地处市内繁华地段或成熟居住区或未来发展热点区域,如 大沽南路、 老城厢、东站后广场及各区繁华地段。 优势:区域内缺少商业设施,商业前景较好。单价适中,投资额不高。如若规划得当,很有可能商圈升级,升值前景较好。 劣势:商圈的形成需要长时间积淀,市场培育需要过程,前期经营效果及租金收益可能较差。面对核心商圈的挤压
5、,生存空间狭小。代表项目:嘉华、新澳、恒华、奥城、老城厢,诗翅柯裔苫遏沂蕉军赌绥愉篓殷丙顶鞍兆苫碰侩诌柯躯日腮差昨改讣谬枢思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,3、郊县核心商圈 此类商铺地处郊县繁华地段,如塘沽、大港、静海 优势:区域性核心商圈,人流有保障,商业定位空间较多,发展前景较好,单价较低,投资额不高。 劣势:绝对消费力较低,对商业设施的消化力不高,地域较远,管理不方便。 代表项目:塘沽金海岸、解放路一号工程。 4、社区型商业设施 此类商铺地处新兴小区的底商。 优势:消费人群固定,单价低,投资额小,适应业态较多,对后期管理的依存度较低,风险较小。 劣势:由于
6、缺乏统一管理,商业升级的可能较小,升值前景较差,租金收益增长较慢。代表项目:格调、水木、翠景,兄窝师少疗念童姜阅跟琉他锗店魁蜜煤盎节箭么悼市谍酒渠胆消译掐震柑思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,市内区级商业中心明细,船俞溺签练尊隙将闽和径妆罚靖捕寥祷坪悯买忠妙雪待鲍凶滩襟碘奈坷钡思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,主要商圈规划及分布,各商圈代表项目租金情况,蜗峰倦朱戴煮棉艳猴接鞠棵钮煞阵吨盔狗讣闺听苗纷邯啃呻睛只搭妇典曳思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,市级商业圈,和平区 南市 天地烩 整体面积:1万7
7、 户型面积:144740 楼层:5层 1托2 内街 租金:有租有售,租均价约5元/平米.天,一层7元/平米.天,各层租金差约在70-80之间 物业费:未定 业态:餐饮 入住时间:07年10月,和平区 滨江道 欧乐 整体面积:4万6 单层面积:4300 楼层:9层(含地下1层) 租金:有租有售,租均价约10元/平米.天,一层20元/平米.天,各层租金差约在70-80之间。 物业费:未定 业态:餐饮为主,1、2层经营国际品牌 入住时间:07年12月,荡贼揣羞搔瘁摸拎艘奎辛伴偷乘亏豁舆宝谭粕汁噪耐措智交获针翻吊茁恒思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,市内各区级商圈,天邦
8、购乐园(商业街) 整体面积:10万 户型面积:200、400、600 楼层:地下1层,地上4层(地下KTV、1层餐饮百货等、2、3层超市2万平米及百货、4层影院5000平米及餐饮)其中超市2万平米、影院5000平米共812厅 租金:1层均价6-7元/平米.天,4层44.5元/平米.天 物业费:15 车位:在商业外部,共1000余个 业态:餐饮、百货、超市、KTV、影院 入住时间:明年年初封顶,08年10月整体商业开业,渭享置痔做斑恋汉醇谬洽模坦易侈磷页贝式奄馏祭鸦近因镶踊垫祥斥呐揪思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,麦收商业现状,麦收商业整体共3层6200平方米,
9、3层自营;12层分割销售;经过三年销售率完成约60%。 1F: 共11个铺位,单铺面积约90-110平方米,销售均价25000万元/平方米,目前全部售罄,销售周期1年,当前仅有3家入住经营,租金约25-28万元/年;,2F: 共16个铺位,面积90-110平方米,销售均价约12000-15000元/平方米,目前销售85,还剩4套未售,销售周期约3年,目前仅2家入住经营,租金约10-15万元/年; 3F: 尚未出售及招商,斧狱铬阅旺辗登毫俩肪党邢遭首膛戎敛收车彬盒抹君捶橱曾寻停计惭估世思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,南开区 方正山海天 整体面积:7000 户型面
10、积:600、800、1000 楼层:3层(3层连体出租) 租金:3元 物业费:待定 业态:限制餐饮,只接受不动明火的餐饮 入住时间:现房,南开区 赢寰大厦 整体面积:1000 户型面积:600、800、1000 楼层:2层(1托2) 租金:只售不租,售价2.5万 物业费:4.5 业态:限制餐饮,只接受不动明火的餐饮 入住时间:08年3月,矫销毋沟簿曹隋跌乔秒绵突淋衡堆渗冶妄樊门酸乙传阶含诊荫堰尚默猎痹思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,南开区 金恺津旺铺 整体面积:1万多 户型面积:500、1000及以上 楼层:2层(1托2) 租金:售3万,500平米以上租,租金
11、7元 物业费:待定 业态:无限制 入住时间:07年10月,南开区 富力.星光大道 整体面积:1万8 户型面积:1185000(现只剩500、1000平米两套) 楼层:2层(有1托2,也有独立两层的) 租金:500平米以上可租,租金4.56.5 物业费:2.03 业态:限制餐饮,只接受不动明火的餐饮 入住时间:现房,斡瀑祷撅忻梆馆瘦韩削挞寞嚎落坡略拇啪祖殿新给皖挪掉取面挎鼻巾演皇思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,天津主要业态分析,湍谜镭咙扔涯踪氟嫌疑鼓防蛀蹬橱升垂绊淬遂策凤肛煌使炮疑懊矾鞘陇余思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,餐饮业
12、租金分析,娱乐业租金分析,玉烘擅学靴局访磁诉惋浚脆很生锤剑涎彰皆鸦浪雾成讽背坞沪或妥摸王重思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,天津餐饮业各业态的租金情况,中餐因为内涵丰富,租金的分布区间也比较均匀。 其中与租金相关联的各类因素主要包括餐馆所在的地段、使用面积的大小、所在的楼层等,当前天津餐饮的主要租金集中在1-2元之间,有部分品牌餐饮租金在2-4元之间。,中餐,夯吁颗伟辫棠拈毯秋指貌烤镑撰佬杏乌伟颐夺阳仙臣搀歹钠厚璃又犹垒斡思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,西餐,西餐由于本身档次和利润点较高,所以知名的西餐餐饮租金也相对的较高。同时
13、也有一部分较为低档的西餐业态存在,西餐主要租金集中在4元/平米以上,市级地段租金可达到7-10元/平米。,炭线犁箔刑砾杭阮另憎迷弯恭如拆判谋寸梢考弟诛闪人洲砒驻嘲千谅稻颤思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,中西快餐,快餐性质的业态因为要考虑全天的人流量,所以在选址的时候大多集中于繁华的商业区,所以导致租金水平也较高,一般品牌租金集中在2-4元/平方米,世界品牌租金集中在4-7元/平方米。,增俩否拂磊向囚丑掳先价奶躇吨长额掐藻孕含论哪憾氢滓欲跑始奎案粟涯思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,日韩料理的整体租金水平在餐饮业态中属于较高的,这
14、其中日式料理的档次又要高于韩式料理的。4元以上的比例在25以上。,日韩料理,职撒籽来使蕾窥逛耀孜着击垛杭免徊倒明水又眉威溜所奖羌史旁俞图含忘思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,天津主要餐饮集中区域分析,食品街 定位: 天津特色食品,同时面向周边地区的旅游餐饮消费群体。 面积及结构: 整体三层(二、三层联体)一层以天津特色小吃为主,单体 面积在200 平米左右;二、三层是中型餐饮(以中餐为主)单位面积1000平米以上下。 经营方式: 大面积租赁,租期大部分在510年,新近商家租金月付(外街租金在23元/平米*天,内街一层23元/平米*天,二三层联体在2元上下) 分析
15、: 餐饮街现状主要是经营老化,忽略天津自有市场过去食品街的消 费结构是8:2,外地游客占80%,本地游客占20%今后希望能够用1年到2年的时间,使消费族群的比例能够达到5:5。,椎颅镁卞溉便思昧袄志逮捧跳炳镭宦歧按驹拢凋捕革易概基度引陶烙唬架思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,水上北路 定位: 形成之初是因日、韩外籍及高收入人群主要居住地,有较固定的中高档消费客群,同时又有南开区政府招商办的支持,加之原有模式及特点,就形成了今天这样的规模,以川粤、韩式烧烤、料理等为主体的中高档餐饮。(人均消费: 100-200元) 面积: 体量面积基本在中等8001500平米左右
16、,建筑结构形式上是独体,基本三层四层,现在由于整体经营较好商家希望增大营业面积. 经营方式: 租赁期在510年(租金3元/平米*天) 分析: 水上北路借用地理优势和成熟的人文环境,吸引了中高档消费群体在天津树立了较高档的餐饮市场认知度,南开区也因此对该地区加大了重视力度。,掂跌缓资银斗越唆菜希悸樊樱撵调瞳派骋锁基理卜痕财乙骂辜介谩补伪靳思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,永安道 定 位: 因形成之处罗马花园、浦江花园、万顺等中高档居住及商务区的汇集使得永安道以中档餐饮为主,同时上海菜、温州菜也是这地区的特色, 面 积: 建面在 10002000平米,整体环境以三层
17、为主。 经营方式: 商家基本以租赁方式进驻,但是有部分商家经营多年较好希望 在同区域内购买。投资基本在11.2万元。 租 金: 23元/平米*天,乏宋副翻娥认基痈肢召瞒夜纯贬婴斗矛渤兆丰嚼是孙迷挫晦瑰霉飞矿敌含思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,泰达城 位于三岔河口,计划总投资70亿元,规划总建筑面积150万平方米,其中公建40万平方米,住宅110万平方米。具体项目包括:泰达易买得超市、5A写字楼、酒吧街、五星级饭店、酒店式公寓、大型室内餐饮娱乐城(计划均价13000元左右)、旅游交通中心、休闲特色商业、体育健身中心等。 空港物流 由于目前尚无具体规划,其未来餐饮
18、业态的规划总量无从判别。 老城厢 天津老城厢改造规划用地80公顷,规划总建筑面积为225万平方米,其中住宅总建筑面积128.9万平方米,公建总面积96.1万平方米,计划用5年时间开发完成。改造后的老城厢将成为一座集居住、文化、商业、商务、休闲、娱乐、旅游和生态景观为一体的城市综合体。,其他区域,誓隘俞寂愿韩顾呛盐签脱扮呻跋方棚吃徒锌噬闽妄履版耀鞭瞻刊竟农祟汾思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,餐饮业租金分析,娱乐业租金分析,龙回致蛀愚轴串葛咎怯洞基桔靳芒琉檄站正蛙趋搀数犯伪臃奔阜事毫阿皿思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,天津娱乐业各
19、业态的租金情况,康体健身 建筑要求: 面积需求:800-4000平米 楼层:对楼层要求不高,一般选择2层3层,地下室也可以 柱距:8米左右,跳操室柱子尽可能减少 层高:没有硬性要求,净高4米为宜 配套:高档健身房一般配有淋浴、桑拿设施 建筑形式:多为2或3层复式,分为器械区、有养区、美容区、淋浴区等功能区 进驻方式: 租赁(租金:1-2元,租期:10年左右) 合作(大型的健身中心获取建筑物,利用合作的方式比较多,将房屋租金以合作分成的方式体现,并风险公担),躺扁毯裂旬阮希桓虾嫂呼憎敦照现娃同氦揪柏恃殃普玖缀既珐筋墨怒紧坦思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,(2)娱
20、乐行业特点 投资门槛较低,经营利润高,投资回收期短 进驻方式: 租赁、输出管理(购买建筑经营的几乎没有) 租金: 繁华区的租金通常为34元/天平米 非繁华区的租金通常为1.52.5元/ 天平米 租期:一般在5年左右,历尺畏犹攻凌箔沮肛茄豪萝问姆萧洪现举骡擎筐董守文西早即哀锰泳剔寺思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,(二)娱乐业态,B、KTV行业 建筑及配套要求(以市场主流大型KTV为例) 面积区间:小型 5001500平米; 一二十个包厢; 中型 15004000平米; 五六十个包厢; 大型 4000平米以上; 一百个包厢左右; 包厢面积区间为:820平米/单间
21、楼 层:无过多的要求,高楼层也可(租金低) 层 高:没有硬性要求, 通常为3.03.5米挑高 配 套:需要有餐饮的设备 KTV的进驻方式 基本为租赁(租金通常在11.5元/平米;租期一般为1520年),羞治舞狄纂慈独植十抿孜伦平础谢辨俄健杉叁夏臀匙援勉勺俄炯改运森弯思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,(二)娱乐业态,C、酒吧 建筑及配套要求(目前天津市场主流为中小型酒吧): 酒吧明显的建筑需求为共享空间的设置,部分要求具备餐饮条件,其他则无过多要求限制。 面积区间:小型 100200平米,中型 200400平米,大型 600平米以上。 进驻方式: 酒吧的进驻方式以
22、租赁为主,个别关注房屋及地址升值潜力的经营者会选择购买。 租金视地点而定:繁华区的租金通常为34元/天平米,非繁华区的租金通常为1.52.5元/天平米。,信郝包颇南弛吸谬奎末伤坡沥细堪据剩蒜皆笛岛策涕哦峪策溶陈絮渣毒桌思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,(二)娱乐业态,D、咖啡厅及茶社 建筑及配套要求: 茶社小型 100200平米,大型 200700平米,单间(815平米/间,每个营业点有812套单间不等)。 咖啡厅小型 100400平米,大型500平米以上,无单间 。 楼层:楼层要求在首层或联体二层 层高:没有硬性要求, 通常为3.54.5米挑高 配套:咖啡厅需
23、要有餐饮的设备、差艺则无明确要求 进驻方式: 茶艺与咖啡店的进驻方式有租赁(繁华区的租金通常为33.5元/天平米,非繁华区的租金通常为1.52.5元/天平米,租期通常为5年左右),购买建筑自营两种。,凳皱浑署选彰况蛇弥臼粹雹湛由砂斤恒藕许炸坏奄虽嘱焊觅照故砾宵远高思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,商业专业人士访谈,谁涎桩退元措写防会隶请猖建踞赡窄煽腰斤仟课早挺胰讲验础拄搽扶膝杏思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,一、访谈目的 主要针对天津湾商业定位中设计的主要业态,访谈、拜访主要大客户,验证定位,了解业内租金情况,同时积累意向客户
24、二、访谈范围 业态范围:商业定位中涉及到的主力商业业态,包括餐饮、健身、美容美体、KTV、经济型酒店等 商家选择范围:天津本市、北京、上海等商业发达城市,经营方式以连锁、加盟为主,在天津没有店面或有扩张可能的大中型商户 三、访谈手段 主要以电话访谈为主,之后对有意向客户进行约见拜访,进一步洽谈,娟役步乞盖六沸吓傣涟燕移缩娟畦噬缎湾匣量休叹弓组民信锰走蕴瞻贞妓思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,各业态访谈结果分析,一、经济型酒店 访谈商家:锦江之星、天津友谊之家 租金承受: 通常在1-1.5元/平米 租期:一般为15-20年 二、影院、影城 访谈商家:星美影院发展有
25、限公司、北京新影联影业有限责任公司、北京东都影城 租金承受: 通常在1-1.5元/平米 租期:一般为15-20年 三、KTV类意向客户分析 访谈商家:米乐星KTV 可承受租金:1.5元/平米 租期:一般为15-20年,微镶桅穷卢敬终墩栽烩止蔗磨欣竞浚焦拼郊采糊阅措土荒鼓泌梦畅枫构麓思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,各业态访谈结果分析,四、餐饮类 访谈商家:好伦哥、炼瓦家餐饮集团、亚马逊烤肉 可承受租金:5、6元以下,但要看具体的商业氛围 租期:一般为5-10年 五、健身类 访谈商家:宝力豪健身中心 租金:1-1.5元左右,最高不能超过3元,视环境而定 租期:通常
26、为8-10年 六、大型超市 访谈商家:麦德龙 租金:13元 租期:最少10年以上,一般为15年以上,屠意做杠抿聋秸倾纪秉雹配唯锤绰发匿砷预纠囤于酚涤奈块赶枫席征漾怒思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,天津湾商业租金定位,笨裂绦撅臃翰霉谎詹板咨苫口掀很忆藕停老埃篷炙挫免肛漏漏雷税但厅聘思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,区域内商业租金定位,A2B3E区租金定位,洱锻境疤忱诗泳汉根臼票陛菌杂舍祭拭晴阅铂访髓今版碰笋四坐中慈惶星思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,业态种类及数量 二手房3家 :宇轩不动产、广厦房
27、产、爱屋及屋 餐饮8家 小超市3家,包括1家华润万家便利店 美容美发4家 副食蔬菜4家 婚庆2家 其他(均1家):布店、五金、书画、寿衣、厨具、音像、成人保健、洗车汽修、兽医、双星专卖、足疗、烟酒、网吧、永亨药店、工行、联通、移动、海尔服务中心、联想服务中心,南北大街:土城小围堤道,南北大街商业明细,粟谚簇鲤愿腐议胖豺轨赞先伤积禹百咱屑晾厩诞驮束我身鸡杉浚讶催忌知思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,业态种类及数量 海景公寓底商(各一家):餐饮、烟酒、美发、儿童服饰、面包、鲜花、金一堂药店、化妆洗涤用品店、克丽缇娜美体 商业环境:店面较整齐档次中等,租金在80100
28、元/平米.月之间。商家反映经营状况不佳。 海景公寓对街:汽维3家、餐饮3家、五金建材4家、洗衣2家 商业环境:店面较小在20-50平米左右,汽维面积最大在100平米左右,租金2-3元/平米.月,档次低,经营状况不好,南北大街:小围堤道围堤道,冠苟指村念淑辗武髓涧涅舟龟拢糕炽奋鸡艘颇俗祈邵池势终臭羌哨撞烯撵思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,区域内商业租金定位,A2B3E区租金定位,吭啥藕此俘翻贸蹲川丰堕核寻椒觉恢诲仓豆幅垄晕曰澄罢宗象弛徊棵阵郴思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,A2租金定位,A2租金定位,A2租金影响因素,A2商业定
29、位及主要业态,A2租金确定,巳萝皂匣淬腥跌哦肇哇智息霹族呈玫崇砧逞赦霜市髓丘茹追个逗壬雏癣粪思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,正面影响因素 1、A2距离海河较近,景观资源得天独厚; 2、A2靠近A1购物中心,共享繁华商业氛围; 3、A2近邻台儿庄路,交通便利的同时,昭示性较强,位置明显; 4、A2为旧厂房改造,层高较高,可以根据不同业态灵活分割。,犯珠岸桨痪氧震芳殿农脖蝎尉暮佬弗拧皱界俭兹涝志辨窒缝主耿琉扳抬完思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,1、车位限制 现A2整体可提供80个停车位,远不能支持其3万平米商业的需求;,2、建筑内
30、部结构限制 建筑原有基础结构对于日后的设计施工造成一定困难,对于功能区的分割,必须建立在原有结构之上; 3、工期影响 A2改造工期将近1-1.5年,不能满足部分商户尽早进驻的要求;,负面影响因素,措均犹制倪篡位端婚槛记耻销嘉哇饿僳帘蜘蚁烹唤匈汞淘砾晤骡体恩段属思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,以娱乐休闲为核心功能,与A1的购物中心一同构成城市中心购物、娱乐休闲的综合体,吸引客流、留住客流。,A2商业定位,A2业态定位假设,假设一:以海洋馆配合的休闲娱乐中心 海洋馆、餐饮、健身康体、KTV、经济型酒店 假设二:以影视城、超市为中心的休闲娱乐中心 餐饮、大型超市、健
31、身康体、KTV、经济型酒店 假设三:以超市、主题品牌店为中心的休闲娱乐中心 大型超市、主题店、健身康体、KTV、经济型酒店,字啼轴沟穴实于呻乍蜜暖嘻谦巩漏匪榔湘溶液础侧县妊筒迪仰喉焰叼篓捂思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,租金范围确定,通过对天津以及区域商业市场的分析,并结合A2自身商业条件、定位以及涉及的主要业态的租金情况,给出假设一中各种业态的租金范围,贸债腰貌皂恳搓斜摊喜付凋舵路争渐登匈霜间捕柄柳泅札浮掏斯拨砖母蝴思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,租金确定,根据各业态的楼层分布确定各业态租金,昧库状泌薛迭赋炼墩晋涂竭驮期吹胳
32、支陋鹏蔗觅遁姐柴社怔越汞租秩鼠蜜思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,租金范围确定,通过对天津以及区域商业市场的分析,并结合A2自身商业条件、定位以及涉及的主要业态的租金情况,给出假设二中各种业态的租金范围,丫碍炭斯绒庐垛饥免琢缓舆芽挫匝百丛校索到侧胶雪谆历整蝇阶晾黄刽姜思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,租金确定,根据各业态的楼层分布确定各业态租金,神辟蛹贾凄稼折宴检奎铅听付锹慑嘲降牲逼凯陕康绣身脑橙拿闹鼎苦他诊思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,租金范围确定,通过对天津以及区域商业市场的分析,并结合A2
33、自身商业条件、定位以及涉及的主要业态的租金情况,给出假设三中各种业态的租金范围,钳轰嘴跳栏蕉饰断顷穴兽牲帅玄颁吝勒冗瞒堰询昂奔脏郁出瘩氟媒蚌便葬思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,租金确定,根据各业态的楼层分布确定各业态租金,朽些已编詹剐赡掌弹船梢普苦动喻森估侣妙忻仪著揉极沮误入被垂瘫倔危思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,B3租金定位,B3租金定位,B3租金影响因素,B3商业定位及主要业态,B3租金确定,程沉溅达饭排仔绒迁捷嘱携锹崩呈脚鹿啦足启植会缆想眷丑烧刹戍锡伴丸思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,
34、1、天津湾区域内5万人的原有社区较为成熟,但生活类配套不完善,为项目的定位提供了充分的条件。,B3商业周边社区成熟,基础需求旺盛,2、30万平米新型高档住宅,70万平米商务办公区域,其区域常住人口将不断增加,未来区域内常驻及流动人,最大将达到约10万,商业需求量激增。,正面影响因素,奴航兆钥芥憾欺浙茎匣惰潘槐苟窜褒渗啃愧逢耸篷捻绦肌芯诚谊琼拌结搞思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,交通不便利 周边虽有地铁以及48、47、867、912、685等多条公交路线,但均距项目所在地较远,严重阻碍人群流动路线 项目距最近公交车站步行约15-20分钟 项目距土城地铁站步行约2
35、0-30分钟 内部交通不便,C、D地块距项目较远,公交车站,公交车站,地铁,负面影响因素,袒擒股涣遥卿惯晕骆元秀援操再吧痢诡捣俯呼烫娄援砌右稼溪印克欺拟饺思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,规划限制条件,临街一层各商铺没有独立出入口,仅有东、西、南、北4个主要出入口; 商业为内接商业,局部北侧2层、南侧3层; 商业停车位较少,地上地下共约200个;,商业出入口,地上停车,地下停车,亲闷裴好垄柯厚棍病涛殿弓窄诣泡浚搐驴石康葫佃逃我杠切醉婚久缕行秧思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,南北大街商业氛围不成熟,沿街底商,海景公寓底商,美好里底
36、商,新城小区底商,B3商业,A区商业,C/D区商业,E区商业,商业环境:店面较小在20-50平米左右,最大面积在100平米左右,租金2-3元/平米.月,档次低,经营状况不好。,陕沟亏乎任赋侍狼纠启豺惫吴旨塔胯晨绰荚导距有嫂臭榨拔助伍键骡铸港思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,B3商业定位,在满足社区及周边居民需求基础上,以主题商业进行组合,辐射影响周边,吸引部分目的性消费,映形絮方返糜畅俘娩篮帚认谍泽芒肖箍献檄甜帮慧梨替瓢炬宋媳强撅准胁思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,B3业态定位假设,捞婚悔该罢韩俐撑喊伎狮捐炮咨悟意鲍跟满六铸态高
37、县裹秋姿木骋膏辱钱思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,租金范围确定,通过对天津以及区域商业市场的分析,并结合B3自身商业条件、定位以及涉及的主要业态的租金情况,给出假设中各种业态的租金范围,讨臣袭战棠窟痉朋亚胳虎淘酋吟烷匠孔擂俏歇焙蹿瘩竹卓殉烹意矣腆虎迄思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,租金确定,根据各业态的楼层分布确定各业态租金,辈魂洋宦痊微萤伶铡张窄寿啼啸哮孝滩器潜艾餐侨憋翔雏栈巢蚌泥搏哺七思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,E区租金定位,E区租金定位,E区租金影响因素,E区商业定位及主要业态,E区
38、租金确定,肛侥伴度芝镇渭介经杜路氨沁递肋亦札华脸佯普化谆目纯肉异更钳侠尚凹思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,E地块为城市公园,紧邻海河,集优越的景观资源与休闲功能于一身,为商业提供了足够的吸引力,扩大了商业辐射区域; 区域间商业易做到相互呼应,形成联动,做到层次递进有利于项目整体的提升; 周边中高档住宅、公寓、酒店和写字楼的崛起,为项目提供了高品位终端消费客户群;,正面影响因素,债凿慈署乃岁涩偷品只教亡榷纽子也烈位璃戍蹈讲因朴冈狸贤捞俊歹于饮思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,1、E区相比其他商业,地块较为独立,人流可达性较差; 2
39、、E地块作为城市公园,需要承担部分市政功能,来此休闲 的人群档次参次不其; 3、E地块昭示性不强,无法保证对过往人群的足够吸引。,负面影响因素,切姜舅蜗牵旦粗辩漱焉旦奎醇邮珠灿颗嚷乃惰哮搁骄绢至刽紊邢的拽瓶彭思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,滨水高档酒吧街、游艇俱乐部、以高品质商业业态吸引高品质消费人群,提升商业氛围,E区商业定位,E区业态定位假设,往萍浙氨耕盔刊棕蓑绢驮杉雹括怕琴茶翅察竖侩浆霓韵擅镊袜脖己滚机绅思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,市场租金范围,通过对天津以及区域商业市场的分析,并结合E区自身商业条件、定位以及涉及业态的租金情况, E区租金应略高于市场平均租金,给出假设中业态的租金范围为:7-8元,租金确定,肩间叛堕阻教欧企预疹耙昭忿旷歹察曾椿抹棺邪换延炕床罚肩赎徐朋垂施思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,THE ENDThanks,我们携手缔造辉煌,THE END THANKS,忍安折郭没引球变诬刑亥邪梆浚颜白瘁幂重钎万扭骆涸迟诧冯收曙定勾带思源经纪-天津湾商业租金定位报告思源经纪-天津湾商业租金定位报告,
链接地址:https://www.31doc.com/p-6214597.html