论转让个人住房征收个人所得税难的原因及对策.docx
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1、第 1 页 论转让个人住房征收个人所得税难的原因及对策 特征码 hKsZPYWmxVDiZBkBLmZW * 随着经济的发展和人民生活水平的提高,房屋交易 市场不断活跃,房屋交易明显增多,个人转让住房的个人所得 税问题也引起人们普遍的关注。现行税收政策规定,个人转让 住房应按财产转让所得的 20%征收个人所得税。但由于受多种 因素影响,个人转让住房征收所得税难度较大,效果不理想。 一、个人所得税征收的现状 各地对个人转让住房征收个人所得税采取不同的征收方式, 有纳入房地产交易大厅征收的,有纳税人主动申报纳税的,有 纳税人主动申报与纳税人所在地主管税务机关负责征收结合的, 征收效果差距较大。 据
2、调查,20XX 年全市发生个人转让住房 4500 人次,征收 个人所得税仅 6 万元。由于在征收方式上没有将个人所得税的 征收纳入房地产交易大厅,并在办理房产证前征收,征收环节 的控管不力,同时,纳税人主动申报纳税的较少,主管税务机 关对纳税人交易房产情况不能及时准确掌握,事后的查处需要 投入大量的人力、物力,征收难度较大。 税收政策的规定不够明确,可操作性差,政策执行不统一。 第 2 页 二、个人所得税征收难的原因 (一)税法宣传的针对性不强是纳税人的纳税意识存在差异 的主要原因 对个人出售住房所得应缴纳个人所得税税法早有规定,如: 1994 年出台的个人所得税法规定:“财产转让所得按 20
3、% 税率征收个人所得税” ;1999 年财政部、国家税务总局、建设 部为促进我国居民住宅市场的健康发展,联合下发了关于个 人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知 (财税字 1999278 号) ,进一步明确规定:“个人出售自有住房取得 的所得,应按照财产转让所得项目征收个人所得税” 。但由于税 法宣传对税收政策的专项宣传做得不够、针对性不强,纳税人 对具体税收政策的了解有较大的差距。在实际工作中,有 80% 的个人不知道个人出售房屋要缴纳个人所得税,甚至有不少人 认为对个人出售房屋征收个人所得税是新开征的税种。税法宣 传的针对性不强是纳税人的纳税意识存在较大差异的主要原因。 (二)税收政策
4、的不完善是个人所得税征收难的基本原因 、装修费用扣除标准不合理 按照税法规定,财产转让所得为转让财产的收入额减除财 产原值和合理的费用后的余额。合理费用,是指卖出财产时按 照规定支付的有关费用。费用扣除应遵循以下原则:权责发生 制原则、配比原则、相关性原则、确定性原则、合理性原则。 第 3 页 根据这些原则,装修费用是个人住房成本费用的重要组成部分, 只要纳税人提供了合法有效的票据(因合法有效的票据可以有 效防止和堵塞装修队伍相关税收的流失) ,经税务机关确认后, 应按照合理的标准扣除。现行税收政策规定实际发生的装修费 用按照房屋原值的 10、15的比例内扣除,中心城市由于房 价很高,按照房屋
5、原值的 10、15确定装修费用标准,能够 满足装修的需要,但边远城市、经济欠发达地区,由于房价较 低,按照房屋原值的 10、15扣除装修费用,远远不能满足 装修的需要,因此,装修费用扣除标准的确定不合理。 、应纳税所得额确定难 虽然现行税收政策规定了房屋原值的确定标准,比以前的 税收政策操作性更强,但在实际工作中对公有住房的房屋原值 则难以确定。 现行税收政策虽然规定了公有住房标准面积按当地经济适 用房价格计算,但规定不够明确,操作性差。经济适用房的价 格是政府有关部门根据不同片区、路段、土地购置成本、经济 适用房建造成本等多种因素确定不同标准的价格,不同时期、 不同片区的经济适用房的价格不一
6、样。税收政策没有明确规定 个人转让的已购公有住房的价格是按照全市经济适用房平均价 格计算,还是按照同一片区经济适用房的价格计算,如果纳税 人不在确定的经济适用房范围又如何计算等问题。同时,税收 政策对经济适用房的价格是指购买公有住房时政府规定的经济 第 4 页 适用房价格,还是出售公有住房时政府规定的经济适用房价格 没有明确规定,而许多地区在职工购买公有住房时,没有经济 适用房的价格可以参照,出售时由于不同路段、不同片区的经 济适用房的价格差异也很大,参照性较差,甚至无可比性,造 成应纳税额难以确定。 、税收优惠政策的时间界定不够准确 现行税收政策规定,个人转让 5 年以上,并且是家庭唯一 生
7、活用房取得的所得,免征个人所得税,但 5 年以上的起始时 间没有明确规定。购买住房的时间是以购买住房支付第一笔房 款的时间、还是缴纳契税的时间、或者是取得房产证的时间, 现行税收政策没有明确规定,并且这些时间差距很大,少则几 个月、多则几年,征收机关没有统一掌握的标准,易造成税收 政策执行上的差异。 、是否家庭唯一生活用房住房的认定难 对家庭的理解差异较大,法律上对家庭没有明确的解释, 家庭的差别很大,有与父母同住的、有单身的、有离婚的、有 子女的、有无子女的等等,情况非常复杂,由于对家庭没有准 确的界定,对家庭唯一生活用房的认定也缺乏统一的标准。 税收政策规定唯一生活用房的认定,以房地产管理
8、部门建 立的职工家庭住房档案为准,并由房地产管理部门出具职工家 庭唯一生活用房的证明。但许多地区的房地产管理部门对职工 家庭的住房档案不完整,许多人将房产分别以家庭其他成员的 第 5 页 名字办理房产证,有的在本地有住房,在外地也有住房,房地 产管理部门对个人在外地的住房更加不能准确掌握,增加了对 家庭唯一住房的区分难度。并且,职工家庭不是永远不变的, 由于各种原因家庭不断在发生变化,但有关部门的档案资料不 可能做到及时更新,对唯一生活用房的认定难度很大,必然使 该项政策的执行出现偏差。 、税收政策规定不够严谨 一是关于保证金问题。现行税收政策规定,个人转让住房 并拟在现住房出售 1 年内按市
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