【合同范文】建筑工程合同策划范本.docx
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1、第 1 页 建筑工程合同策划范本 特征码 IklCKADttXxTnoywrkdV 这篇建筑工程合同策划范本是为大家整理的,希望对大家 有所帮助。以下信息仅供参考! 一、建筑工程合同策划概述 (一)合同策划及要考虑的问题 在建筑工程项目的初始阶段必须进行相关合同的策划,策划的 目标是通过合同保证工程项目总目标的实现,必须反映建筑工 程项目战略和企业战略,反映企业的经营指导方针和根本利益。 合同策划需考虑的主要问题有:项目应分解成几个独立合同及 每个合同的工程范围;采用何种委托方式和承包方式;合同的 种类、形式和条件;合同重要条款的确定;合同签订和实施时 重大问题的决策;各个合同的内容、组织、技
2、术、时间上的协 调。 (二)合同策划的意义 (1)合同的策划决定着项目的组织结构及管理体制,决定合同 各方面责任、权力和工作的划分,所以对整个项目管理产生根 本性的影响。业主通过合同委托项目任务,并通过合同实现对 第 2 页 项目的目标控制。 (2)合同是实施工程项目的手段,通过策划确定各方面的重大 关系,无论对业主还是对承包商,完善的合同策划可以保证合 同圆满地履行,克服关系的不协调,减少矛盾和争议,顺利地 实现工程项目总目标。 (三)合同策划的依据 (1)业主方面:业主的资信、资金供应能力、管理水平和具有 的管理力量,业主的目标以及目标的确定性,期望对工程管理 的介入深度,业主对工程师和承
3、包商的信任程度,业主的管理 风格,业主对工程的质量和工期要求等。 (2)承包商方面:承包商的能力、资信、企业规模、管理风格 和水平、在本项目中的目标与动机、目前经营状况、过去同类 工程经验、企业经营战略、长期动机、承受和抗御风险的能力 等。 (3)工程方面:工程的类型、规模、特点,技术复杂程度、工 程技术设计准确程度、工程质量要求和工程范围的确定性、计 划程度,招标时间和工期的限制,项目的盈利性,工程风险程 序,工程资源(如资金、材料、设备等)供应及限制条件等。 (4)环境方面:工程所处的法律环境,建筑市场竞争激烈程度, 物价的稳定性,地质、气候、自然、现场条件的确定性,资源 供应的保证程度,
4、获得额外资源的可能性。 (四)合同策划的程序 第 3 页 (1)研究企业战略和项目战略,确定企业及项目对合同的要求。 (2)确定合同的总体原则和目标。 (3)分层次、分对象对合同的一些重大问题进行研究,列出各 种可能的选择,按照上述策划的依据,综合分析各种选择的利 弊得失。 (4)对合同的各个重大问题作出决策和安排,提出履行合同的 措施。在合同策划中有时要采用各种预测、决策方法,风险分 析方法,技术经济分析方法。在开始准备每一个合同招标和准 备签订每一份合同时都应对合同策划再作一次评价。 二、业主的建筑工程合同策划 (一)分散平行承包和全包 (1)分散平行承包,即业主将设计、设备供应、土建、电
5、器安 装、机械安装、装饰等工程施工分别委托给不同的承包商。各 承包商分别与业主签订合同,各承包商之间没有合同关系。其 特点是: 1)业主有大量的管理工作,有许多次招标,需作比较精细的计 划及控制,因此项目前期需要比较充裕的时间。 2)业主负责各承包商之间的协调工作,对各承包商由于互相干 扰所造成的问题承担责任。由于不确性因素的影响及协调难度 大,因而这种承包方式的合同争执较多,工期长、索赔多。 3)该承包方式要求业主管理和控制较细,业主必须具备较强的 第 4 页 项目管理能力。 4)对于大型工程项目,该承包方式使业主面对众多承包商,管 理跨度大,协调困难,易造成混乱和失控,且业主管理费用增 加
6、,导致总投资增加和工期延长。 5)采用这种承包方式,业主可以分阶段进行招标,可以通过协 调和项目管理加强对工程的干预。同时承包商之间存在着一定 的制衡。 6)采用这种承包方式,项目的计划和设计必须周全、准确、细 致。这样各承包商的工程范围容易确定,责任界限比较清楚。 (2)全包(又称统包,一揽子承包,设计一建造及交钥匙工程) 合同,即由一个承包商承包建筑工程项目的全部工作,并向业 主承担全部工程责任,包括设计、供应、各专业工程的施工, 甚至包括项目前期筹划、方案选择、可行性研究和项目建设后 的运营管理。该承包方式的特点是: 1)减少业主面对的承包商数量和事务性管理工作。业主提出工 程总体要求,
7、进行宏观控制、验收成果,通常不干涉承包商的 工作,因而合同纠纷和索赔较少。 2)方便协调和控制,减少大量的重复性的管理工作,信息沟通 方便、快捷、准确。有利于施工现场管理,减少中间环节,从 而可减少费用和缩短工期。 3)业主的责任体系完备,避免各种干扰,对业主和承包商都有 利,工程整体效益高。 第 5 页 4)业主必须选择资信度高、实力强,适宜全方位工作的承包商, 他不仅需具备各专业工程的施工力量,而且尚需很强的设计、 管理、供应,乃至项目策划和融资能力。 (3)采用上述二者之间的中间形式,即将工程委托给几个承包 商,如设计、施工、供应等承包商。 (二)招标方式的选择 国际上经常采用的招标方式
8、有公开招标、邀请招标和议标。我 国颁布实施的中华人民共和国招标投标法规定,招标分为 公开招标和邀请招标。 1.公开招标 公开招标又称无限竞争性招标,是由招标单位在国内外主要报 纸,有关刊物上,或电视、广播上发布招标广告。凡符合规定 条件的承包商都可自愿参加投标,数量不受限制。 这种招标方式,招标单位有较大的选择余地,可在众多的投标 单位之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商,但由于 参与竞争的承包商可能很多,增加了资格预审和评标的工作量, 也使招标费用支出较多。公开招标在国际上已沿用了很长时间, 也是我国目前最广泛采用的招标方式。但这种方式业主管理工 作量大,要准备很多资格预审文件、招标文
9、件,要进行资格预 审、评标、举行澄清会议等。虽可降低报价、提高工程质量, 但招标期较长。 2.邀请招标 第 6 页 邀请招标又称有限竞争性招标。这种招标不发布广告,由招标 单位向预先选择的数目有限的承包商发出邀请信,邀请他们参 加某项工程的投标竞争。采用邀请方式招标,一般可以保证参 加投标的承包商有此项工程经验,信誉可靠,有能力完成该工 程项目,招标单位可以减少招标工作量,节省招标费用,也能 增加每个投标者的中标机会。但这种方式限制了竞争范围,有 可能漏掉一些在技术上、报价上有竞争力的后起之秀。 邀请招标方式适用于以下情况: (1)在特殊情况下,工程规模大,招标单位认为中、小型施工 企业不可能
10、胜任,因而选定几家大公司参加投标。 (2)工程复杂、专业性强,招标单位认为只有某些企业才能承 担。 (3)工程规模小,为节约招标开支没有必要公开招标。 (4)公开招标后,无人投标,招标单位只好邀请少数单位投标。 (5)由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的工程。 邀请的投标单位一般 510 家,不能少于 3 家。 3.议标对不宜公开招标或邀请招标的特殊工程,应报县级以上 地方人民政府建设行政主管部门,经批准后可以议标。这种方 式是建设单位或其代理人直接邀请某一承包商进行谈判,达成 协议后将工程任务委托这家承包商去完成。若谈不成,可另邀 第 7 页 请一家,直到达成协议为止。 议标通常适
11、用于以下情况: (1)工程的性质特殊,内容复杂,发包时尚不能清楚详尽地确 定其中若干技术细节和近似的工程量。 (2)采用某种新技术,需施工单位从设计阶段就开始参加合作。 (3)公开招标或邀请招标未能产生中标单位。 (4)工程规模不大,工期紧张,需边设计边施工等。 这种招标方式易于处理一些问题,使双方紧密配合,但竞争性 差,可能会使承包价格偏高。因此,无特殊情况,为规范建筑 市场行为,应严格限制议标方式。 (三)合同种类的选择 合同的计价方式有很多种,不同种类的合同,有不同的应用条 件、不同的权力和责任分配、不同的付款方式,同时合同双方 的风险也不同,应依具体情况选择合同类型。目前,合同的类 型
12、主要有四种。 1.单价合同 这是最常见的合同种类,适用范围广,如 fidic 土木工程施工 合同。我国的建设工程施工合同也主要是这一类合同。在这种 合同中,承包商仅按合同规定承担报价的风险,即对报价(主 要为单价)的正确性和适宜性承担责任;而工程量变化的风险 由业主承担。由于风险分配比较合理,能够适应大多数工程, 第 8 页 能调动承包商和业主双方的管理积极性。单价合同又分为固定 单价合同和可调单价合同等形式。 单价合同的特点是单价优先,例如 fidic 施工合同,业主给出 的工程量表中的工程量是参考数字,而实际合同价款按实际完 成的工程量和承包商所报的单价计算。虽然在投标报价、评标、 签订合
13、同中,人们常常注重合同总价格,但在工程款结算中单 价优先,所以单价是不能错的。对于投标书中明显的数字计算 的错误,业主有权先作修改再评标。 2.固定总价合同 (1)固定总价合同的概念及特点 这种合同以一次包死的总价委托,价格不因环境的变化和工程 量增减而变化,所以在这类合同中承包商承担了全部的工作量 和价格风险。除了设计有重大变更,一般不允许调整合同价格。 在现代工程中,特别在合资项目中,业主喜欢采用这种合同形 式,因为: 工程中双方结算方式较为简单。 在固定总价合同的执行中,承包商的索赔机会较少(但不能 根除索赔) 。通常可以免除业主由于要追加合同价款、追加投资 带来的需上级,如董事会、甚至
14、股东大会审批的麻烦。 但由于承包商承担了全部风险,报价中不可预见风险费用较高。 承包商报价的确定必须考虑施工期间物价变化以及工程量变化 带来的影响。在这种合同的实施中,由于业主没有风险,所以 第 9 页 他干预工程的权力较小,只管总的目标和要求。 (2)固定总价合同的应用前提 在以前很长时间中,固定总价合同的应用范围很小: 工程范围必须清楚明确,报价的工程量应准确而不是估计数 字,对此承包商必须认真复核。 工程设计较细,图纸完整、详细、清楚。 工程量小、工期短,估计在工程过程中环境因素(特别是物 价)变化小,工程条件稳定并合理。 工程结构、技术简单,风险小,报价估算方便。 工程投标期相对宽裕,
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