【合同范文】房地产合同注意事项[1].docx
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1、第 1 页 房地产合同注意事项1 特征码 fYWhNHCblFjSPnKzdMJZ 签署购房合同须知 一、产权证要齐全。包括国有土地使用权证 、 建设用地规 划许可证 、 商品房预售许可证 。此三证是办理产权证的必要 条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂,可以在售 楼现场看到证件的原件,再有就是土地证是否抵押了,土地使 用证有一个备注页,如果开发商向银行进行了开发贷款,在土 地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照,经营范围里 是不是有房地产开发商的土地经营许可。 二、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件,要 明确双方违约责任。按规定入住 70以上才能开通燃气,之前 开发商
2、要免费提供液化气灌。 三、延期交房:开发商补充协议规定, “若开发商延期交楼, 则按业主已交房价每日千分之一支付违约金,且违约金赔偿总 额以房款 5为限,如发展商仍不能交楼,业主只退回已交的 本金。 ”这种约定非常不合理。 四、购买合同的第一条,项目建设依据,在审核这一条条款内 容时,需要注意在合同中填写相关的内容,与开发商提供的相 关证件是否一致,比如说编号和经营范围。第二条,是商品房 第 2 页 的销售依据,您需要做的跟第一条基本相同,需要核对销售许 可证的号码,批准的机构,以及销售的方式,与开发商在售楼 处悬挂的售楼许可证是否一致。 五、公摊面积:不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动
3、 车车库,作为人房的地下室,以及可以单独使用的空间。还有 售房单位自管自用的房屋,比如说开发商在大堂里做的销售中 心等。为多栋房屋服务的管理用房,通俗来说,就是与这栋楼 不相连的部分,比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖 附件里应该有一个明确的说明,在主合同的第三条里,只是说 分摊了多少,分摊的面积的数额,但是在合同的附件二,应该 有一个房屋面积分摊的说明表,分摊了哪一部分,是经过哪一 个地方批准的。 六、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规 定的第二种处理方式,即确定双方可以接受的一个误差比例, 也就是说正负 3%,超过此比例的购房人可以选择退房,开发商 应退还房款以及利息
4、,你也可以接受。 七、付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商,是不是 可以留 5%左右的房款,在正式交房之后给予付款,银行贷款应 该在约定的时间里款没有到开发商的帐上,按照合同,你要支 付相应数量的违约金,所以应该把时间约定的更加充裕一些。 在签订正式购房合同之前,建议你向开发商指定的银行,或者 向律师咨询一下你的资信条件,看你是否能够得到资信贷款, 第 3 页 避免出现其他的麻烦。 八、卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过 30 天未付清房款可以解约的,对预期交房的解约期限也只能定 30 天,这两条应该对应,应该是平等的。 九、有关规划设计变更条款,这一方面,因为我们购买的
5、是期 房,在商品房施工的过程中,有可能某些方面,开发商认为需 要做规划的变更,设计的变更,应该在收到有关部门批准变更 10 个工作日,书面通知购房人,购房人有权选择退房。 十、房屋的交接:开发商应该请房地产的管理部门认可的有资 质的机构对房屋的面积进行实测,在交楼的时候,应该提供实 测面积的数据,以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用 说明书,如果开发商提供证明原件不全的,可以拒绝收楼,由 此产生的一切责任,由开发商承担。 十一、开发商关于基础设施和配套设施的承诺,一般来说,标 准合同中有五项,首先是通水通电通电梯,保证你售楼之后, 这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开 通
6、,一般来说,开发商会跟你说等到入住之后,比如说入住率 是多少,但是目前北京市并没有明确的规定,说入住率达到多 少才可以开通天然气,实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调 都是有关系的,应该跟开发商进行约定,以免影响您的正常生 活。对于您购买园区项目内,在楼书中开发商承诺过的,比如 说象会所、园区的绿化,以及地上地下的停车位,建议在这一 第 4 页 条中,要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定 日期内未达到开发商承诺的使用条件,双方约定的处理方式, 应该按照对您比较有利的,在这一条上签上,未达到使用条件, 应该视为开发商逾期交房,应该承担逾期交房的相关责任。 十二、关于产权登记的相关规定,
7、约定了办理产权证的时限, 以及违约的条款,购房人可以根据实际的情况,可以选择退房 或者违约金。按照现行商品房销售规定,在 60 天内,开发商应 将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任, 没有及时把所有的资料报产权登记机关备案,使购买人不能及 时办理产权证的,可以约定一个处理方式,可以退房,对于违 约金,一般是合同金额的 1%-5%之间,也是根据实际的情况来 进行选择。也可以选择不退房,如果选择退房,操作起来有一 定困难,比如说你已经入住了,因为办理产权,是在入住之后 的二三个月进行,如果这时你因为产权证的原因要退房,可能 会不太利,建议大家在确认这个项目是一个合法的项 项目之后
8、,那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题,以 及和相关部门的协调问题,并不是说没有办理产权证,是因为 这个项目的本身合法性有问题,在这个情况下建议你选择不退 第 5 页 房,让开发商按照一定的比例来支付违约金。 其它:比如说这个合同有多少页、有多少份等,商品房买卖标 准合同应该有四份,其中二份是正本,二份是副本。现在房管 局在做备案的时候,房管局会备一份,购房人应该有一个合同 的正本,如果是申请银行按揭的话,合同正本应该交银行来收 押。在整个的合同最后一条,是做预售登记备案的一个条款, 一般情况下在合同签订 30 日之内,开发商应该向房产所在区的 房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面
9、图,在签合 同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向; 第二要标注面积,或者是面积的标尺。 签订购房合同需要注意啥 第一,在合约书中,应注明与发展商谈定的付款方式与价位, 是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款,每期款的缴 款时间应注明。 第二,发展商交付房屋的日期一定要写明确,应明确到某年某 月某日交房,而不应用模棱两可的措词来表达,因为这里涉及 到逾期交房的违约问题。 第三,对于购置房屋的面积要明确销售面积(含分摊的公用面 积)是多少。如面积误码率差超过约定范围,客户有权要求退 房或追缴利息损失。目前,有些城市如上海,甚至规定发展商 实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补
10、面积款,而实测 第 6 页 面积小于购置面积,发展商还要退款。 第四,应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规 定,必须等到楼宅入住率达 70时才通气源。因此,虽然煤气 管道已通,但客户尚有可能用不上煤气,给生活带来诸多不便。 所以,在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如入住率不 够不能按时通气时发展商采取的应急办法。 第五,应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目 前由于各方面的因素,产权证发放比较慢,但也应有合适的日 期,发展商不能无限制地拖发产权证。 第六,发展商在与客户签约时,除签署正式合同外,为了更清 晰地阐述协议内容,往往还会让客户再签署一份补充合同,主 要目的在
11、于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责 任,以及面积丈量误码率差,若差异过大时在哪些情况下的免 赔责任。一般情况下,发展商签此合同,主要是为了保护自己 在一些非人力能控制的情况下造成违约的规避风险的一种方式。 但客户也应多加注意,仔细研读补充条款,以免落入某些不法 发展商的文字陷阱。一般而言,签约时最重要的就是上述几个 问题,但对其他条款也应在发展商处拿到影印件,回家仔细研 究,一定要做一个明明白白的购房人。 识别对购房人不利的合同条款 一、合同约定:暂测面积与实测面积的允许误差在 5,如误 差超过 5,按实际情况多退少补。从目前了解的情况看,购 第 7 页 房者所得到的面积一般比合同
12、约定的面积少,如果互不结算, 吃亏的肯定是购房者,由此可见,上述条款对张先生的不利是 十分明显的。 二、合同约定:购房者不按合同约定时间付款,则应按中国人 民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金等,而发展商 若没有按时交房,却什么惩罚措施也没有。 律师说法:这是一条明显不公平的内容,许多购房者却忽略了。 现实中出现的发展商延期交房却理直气壮,购房者却无可奈何 的情况,就是因为在合同中没有规定相应的惩罚措施,比如应 参照购房者不按时付款的惩罚标准追究或购房者有权解除合同 等。这样,出现问题购房者才有计可施,有权可维护。 三、合同约定:若因施工问题造成延期交房,属不可抗力,与 开发商无关,开发
13、商不负违约责任。 律师说法:这是强词夺理,法律没有规定施工问题属不可抗力, 若真的因施工问题延期交房,开发商应当承担违约责任,所以, 这一条应当从合同中删去。 四、合同约定:发展商交房后三个月内负责办理产权证。 律师说法:这里面有两个问题,交房以什么为标准,很多人没 有意识到。甚至出现这样的事:发展商交房时通知购房者到物 业管理公司处领取钥匙,而物业管理公司却要求先交一笔钱才 能给钥匙,否则不给。到头来购房者还是住不进新房。因此, 律师建议购房者应将交房的含义具体化,即规定为:交房屋钥 第 8 页 匙。否则,应为发展商违约。还有一个问题就是发展商在规定 的时限内办不下产权证该怎么办,很多合同里
14、却没有规定,以 至于问题发生时不知所措。同样建议应明确为:若不能按时办 理,则可约定违约金或可解除合同,要求退房。这样,购房者 的权益才能得到充分保障。 五、合同附件中对房屋的配套设备约定不清。在张先生的合同 附件里,只约定“预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、 24 小时热水”却没有说明这些功能在入住时是否能正常使 用,不能正常使用或达不到有关标准该怎么办。这种含糊不清 的约定是不完整的,希望也能引起其他购房者的注意。 慎签购房合同 BR许多购房者买房时,往往不深入了解有关开 发商的情况和相关法律法规,在没有明确房屋是否是合法销售 的情况下,就匆匆向开发商交付定金或购房款,结果到正式谈
15、判时只能被对方牵着鼻子走,违心签订合同。这种不慎签购房 合同从而导致落入购房陷阱的情况往往贻害无穷。山东诚功律 师事务所杨志民律师提醒购房者应注意以下问题: “五证”要严格审查 购房者购买期房时应查看开发商所售房屋的“五证”原件,五 证指:建设工程规划许可 、 国有土地使用权证 、 建设用 地规划许可证 、 建设工程开工建设许可证 、 商品房销售 (预售)许可证 。在“五证”中,最重要的是土地使用证 和商品房销售(预售)许可证 ,它表明所售房屋是合法项目。 第 9 页 如果房屋已验收还应查看是否具有质检 站核发的房屋质量合格证明原件。开发商同时应出具住 宅质量保证书和住宅使用说明书 。 认购协
16、议要慎签 购房者在签订正式商品房买卖(预售)合同前,开发商往 往要求购房者签订认购协议 ,并交纳一定数额的定金。由于 认购房屋到签订正式的购房合同有一段时间,有些购房者可能 不想购买已预订的房子,也有部分购房者由于不能与开发商达 成一致,而没有签订合同。这时定金能否要回就与所签订的 认购协议有很大的关系。 如果认购协议中没有写明未签订购房合同定金是否返还的 约定则定金可以返还。如果开发商在认购协议中规定“购 房者应在签订认购书之日起多少日内携带规定的证件到开发商 售楼处签订正式购房合同,逾期购房者所交认购金(或定金、 诚意金)不予退还”等此类条款。购房者特别要注意留下有力 的证据,证明你已在规
17、定期限内与发展商谈了合同但因其他原 因无法达成协议。 合同附件不可缺 目前使用的商品房买卖合同 ,除主合同要件外还包括四个附 件,即房屋平面图、公共部分与公用房屋分摊面积构成说明、 装修设备标准、合同补充协议。合同附件是主合同组成部分, 是对主合同约定不明条款做出的明确约定,是对主合同没有约 第 10 页 定部分的重要补充。 合同附件与主合同具有同等的法律效力。 购房者在洽购房屋时开发商往往做出许多口头承诺。购房者绝 不能轻信开发商的口头承诺和广告宣传,购房者在订立合同时 可以以附件的形式把开发商承诺的内容写进书面合同中。如果 开发商没有实现这些承诺,购房者可以根据相关法律法规的规 定要求开发
18、商承担违约责任并赔偿损失。 心明眼亮避开购房陷阱-谨慎签订合同 看完房子以后,就要签合同了,现在一般的做法是在签署正式 合同之前要先签一个认购书,然后再签正式合同。这里面的问 题就更多了。 陷阱一:在认购书里没有注明 因何种原因退房以及后果 购房者与开发商签订认购书后,就要交一定额度的定金,这是 无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银 行的贷款而无法购买该房产时,发展商一般都只退购房款而不 退定金,理由是买家没有履行合同,所以没收定金。 对策:律师建议买家最好与发展商在协议中约定,若买家得不 到贷款时,定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等, 这样就避免了很大的麻烦。 同时
19、,开发商是没有权利没收定金的,这本身是没有法律依据 的。 第 11 页 陷阱二:合同主体认定不明 购房者由于缺乏法律常识,往往会犯一些比较初级的错误。有 时代表发展商签约的人并不是法人代表,或者合同上的开发商 并不是该房产土地拥有者,这些都有可能产生问题。 另外,也有可能该项目是 A 公司开发的,实际上却是由 B 公司 投资,作为买家还是应与 A 公司签约,否则也会带来一系列的 麻烦,以后办理各种手续会很麻烦。 对策:在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代 表,如果不是,则是否持有“授权委托书” 。否则,这个人的签 字是无效的,同时要注意合同上的公章,这样可以避免发展商 推卸责任。
20、陷阱三:不要轻易在开发商提供的补充协议上签字 签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是, 开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客 户签约时,会主动向客户出示一份补充合同,主要目的在于表 明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈 量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护 自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方 式。 善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了,而忘记保 护自己的利益。 对策:看清楚补充协议的条款,最好的办法是找一个律师来帮 第 12 页 你的忙。 陷阱四:“最短时间”与“最好” 合同是双方意思一致的表达。但
21、是,实践中开发商往往会给购 房者很多诸如“如果发生问题,在最短时间内解决” , “在装修 材料上,选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有 实际意义的承诺。最短是多长时间,什么样的才算最好的?不 知道。 合同里出 现这种模糊的概念时,法律也没有办法,因此产生的纠纷购房 者根本打不赢官司。 对策:购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体 的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。 陷阱五:约定提前交纳部分费用 开发商是做商人的,而房地产开发又是一件对资金要求很高的 行业。开发商面临资金压力是很正常的,但并不能以此为理由 要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中, 开发商常
22、会将一些不该预先交纳的费用写进去,要求购房者提 前交纳,这是显失公平的。 第 13 页 比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情 况的前提下,就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务, 并接受相关约束,这就是对消费者的侵害。 对策购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署,或 另外设置条款确定物业管理的费用标准。 陷阱六:卖方解除合同 在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中,往往有这样的条 款:“买方无故逾期付款,经卖方催告仍不支付欠款的,卖方 可以解除合同并没收买方全部已付价款。 ” 这显然是不公平条款,假如买家已经支付 95%的价款,只剩 5% 的价款逾期未付,如果发展商以
23、此为由,没收其已付 95%的价 款,岂非很不公平。况且,没收实际上是个行政处罚或刑事处 罚行为,作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财 物。 对策:依据合同法第四十条规定,本合同条款是无效条款。 当然,还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题,购房 者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。 陷阱七:处理结果不明确 很多合同中常可以看到这样的条款, “应于日前如何如何” , 但是并没有约定如果没有在“日前如何如何”后该怎样处 理。这样,即使最后认定是开发商的过错,你也很难制裁他, 最多是调解了事。 第 14 页 对策:购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有 履行承诺、不按
24、设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办 法,做到越详细越好。 陷阱八:以偏盖全 这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭 笑不得的问题,开发商承诺卧室的玻璃是中空的,到了交房时 发现卧室窗户只有下面的部分是中空,而上面却是普通玻璃等 等。 对策:对于这类问题没有更好的解决办法,就是要把合同写得 越细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广 泛的建筑、建材方面的知识。 陷阱九:拒签补充协议 前面说了,开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充 协议,购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最 好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管 理中的承诺都签
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