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1、第 1 页 集资房、安居房屋买卖合同效力问题 特征码 MmEZstaGMoYsZxQPYgXU 集资房、安居房屋买卖合同效力问题 集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位取得的 国有划拨地上兴建的住房。由单位进行了补贴,个人也出资购 买,产权归职工个人所有。安居工程房是由政府批准并提供划 拨地兴建、由符合购买经济适用房条件的个人出资购买的保本 微利房。 集资房、安居房的有限产权。 按照建设部 1999 年出台的已购公有住房和经济适用住房 上市出售管理暂行办法和 2004 年出台的经济适用住房管理 办法及国务院 20XX 年 8 月 7 日出台的国务院关于解决城市 低收入家庭住房困难的若
2、干意见的规定,经济适用房属于政 策性住房,购房人拥有有限产权。 购买经济适用住房不满 5 年,不得直接上市交易,购房人因 各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折 旧和物价水平等因素进行回购。 购买经济适用住房满 5 年,购房人可转让经济适用住房,但 应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比 第 2 页 例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确 定,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可 以取得完全产权。同时还对单位集资房规定,在优先满足本单 位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的,由城市人民政府统 一向符合经济适用住房购买条件的家
3、庭出售,或以成本价收购后 用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房;任 何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房;单位集资合作 建房不得向非经济适用住房供应对象出售。 集资房、安居房的买卖情况在实践中出现。 经济适用房在有的是买卖房号,有的是在居住后五年内出 卖,有的是在居住五年后出卖。在房地产市场涨价的情况下, 有的卖方反悔,起诉至人民法院请求确认买卖合同无效。理由 大致有:将单位集资房卖给了非本单位人员,其没有本单位职 工购房资格;在房产证未办理下来之前就卖了楼号,买卖房屋必 须要有房产证,无证买卖无效;原房主未居住满五年就将经济适 用房卖掉,违反国家政策;原房主将经济适用房
4、卖给了不符合购 买经济适用房的买方,违反国家政策无效等等情况。那么,他 们的这些观点是否能成立?是否能导致合同的无效呢? 律师认为,在国务院 20XX 年 8 月 7 日出台国务院关于解 决城市低收入家庭住房困难的若干意见以前,经济适用房买 卖合同依据合同法的规定是有效的,也是可以得到履行的, 房管部门应当办理过户登记。合同是双方真实意思的表示;买房 第 3 页 人构成善意第三人;将房屋卖给外单位职工,原房主居住未满五 年或卖给不符合购买经济适用房的条件的买方,虽然不符合相 关经济适用房相关的政策,但这些政策只是部门规章,不是法 律或行政法规,不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据, 且房屋
5、管理部门也会予以办理过户登记。 经济适用房和商品房有很大的区别。 经济适用房的政策性极强,相关的政策规定越来越严格。 经济适用房的原房主只有有限的产权,经济适用房不能自由在 市场上流通。通过炒作经济适用房而获利与政府投资兴建经济 适用房的目的背道而驰。为此,石家庄市已经在 20XX 年 6 月份 叫停了集资房和经济适用安居工程房的过户登记。 国务院关于 解决城市低收入家庭住房困难的若干意见是国务院发布的意 见,虽然不是行政法规,不是认定合同有效性的依据,但具有 强制性,房屋行政管理部门必须遵照执行。买卖双方如果违反 了相关规定,则不能办理过户手续。 因此,今后,虽然经济适用房的买卖合同是有效的,但存 在履行上的障碍。即使原房主配合办理过户,房屋管理部门将 不会单纯依据双方的合同,在交纳相关出让金后为新房主办理 过户登记。新房主将无法取得房产证,不受法律的保护。律师 认为,买卖合同虽然有效,但无法得到履行,经济适用房不能 在市场上自由流通。如果想买经济适用房,只能通过正当渠道, 通过政府购买,而不要和原房主自由协商购买。 第 4 页
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