2010金轩奉贤南桥项目定价分析报告.ppt
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1、报告逻辑结构,竞品分析,价格定位,本案分析,整体市场解析,南方国际 众旺苑 竞品总结,项目概况 产品分析 项目优劣势,周边项目市场价格类比 综合因素分析,新政研判 奉贤区域市场分析,Part1,竞品分析,价格定位,整体市场解析,本案分析,由于对信贷政策提高了购买住宅的前期成本,打压了部分对住宅的投资,将投资办公楼物业与投资住宅物业所需的成本拉回至同一起跑线。办公楼的价格与住宅价格倒挂现象明显,说明目前上海的办公楼升值空间大于住宅市场,加之“一套房限购令”的出台,使得住宅市场的购房热情受到打压,二手房受之影响更大,更随着整体经济的向好,对办公楼的需求会有所增加,办公楼的升值预期较为强烈。 所以,
2、从投资的角度考虑,办公楼是更适合当前投资的产品。,整体市场解析,购,新政在继续执行中央政策的同时又出台“一套房限购令”,使住宅市场再次遇冷。但办公楼市场并不受二、三套房贷影响,也不在此次“沪十二条”调控范围内。所以,办公楼市场前景广阔。,限,1、新政研判 :此轮宏观调控对商办物业无正面影响,侧面是种利好,2、奉贤区域楼市分析 :奉贤区住宅市场均价在12000元/平米左右,1,5%,5%,5%,5%,5%,5%,22000,上海市均价线 奉贤区均价线 奉贤占上海比重,X%,22000,一月份至今,上海住宅市场均价在22000元/平米上下波动,奉贤区则在12000元/平米上下波动;成交面积占上海市
3、场的比重在5%-15%之间变动。,整体市场解析,2、奉贤区域楼市分析 : 精装房源及小户型房源稀缺,1,均价在13000元/平米左右,精装修房源较为稀缺;户型面积集中在100平米左右,小户型房源不足;各楼盘销售已接近尾声,近期并无新的房源推出,出现市场空当;12月开盘的精装房源银河丽湾,是三房以上的大户型,对本案并未构成较大影响。,现存房源,本 案,整体市场解析,较大户型,1,成交特征: 90平米以下的小户型是成交主力局,其次为90-100平米,100平米以上的大户型成交量最少。这说明该区域小户型房源颇受欢迎 原因分析: 目前奉贤区域置业者大都以刚性需求为主; 自4月份中央新政以来,上海楼市细
4、则迟迟未现,置业者的观 望情绪高涨,欲以较低总价购得一房,等 待细则出台; 恒盛湖畔豪庭前期推出的90平以下小户型,曾成为市场主力房 源; 城市生活压力不断上升,首次购房者更为理性。,小面积户型 需求旺盛,整体市场解析,2、奉贤区域楼市分析:多因素致小面积房源需求量大,Part2,竞品分析,价格定位,整体市场解析,本案分析,竞品分析,2,项目简评: 该项目为本区域少有的精装房源之一,较为稀缺; 主力房型为38-68平米的一房和两房,迎合了奉贤区购房者的需求特征; 项目所剩房源不多,小户型、精装房源市场将又现空缺。,1、南方国际:精装小户型房源,尾盘在售,竞品分析,2,开盘月成交量呈现井喷,当月
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