2010雅宝地产金水东路项目商业地块发展模式建议34P.ppt
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1、前言,工作回顾,同致行自2010年初参与本项目,与贵司共同合作半年多时间。在此过程中,我们共同经历了从一张白纸开始的项目策划与发展方向的深入探讨,共同推动规划方案落地,以及目前反复推敲构建更具市场竞争力的户型产品阶段。 以下是基于商业地块规划要求更改,对本项目商业地块规划调整建议以及发展方向,工作背景说明,工作基础 规划院完成整体规划设计概念工作,产品类型已确定(高层住宅、公寓、商业、写字楼) 项目进入规划报批阶段,因政府要求本项目设置酒店,使报批工作受阻。 工作内容 本阶段主要针对开发商的具体问题,先后就商业地块发展进行了多次沟通 内容包含:地块规划布局,各物业功能划分、不同物业交通关系、各
2、物业发展定位,工作前提,研究范围,本次研究范围,金,路,客户目标与问题,近期目标,本项目规划方案尽快顺利通过政府部门审批,整体目标:,塑造本项目高形象同时,尽量实现销售变现,使项目收益最大化,客户问题:,酒店与其他建筑的关系是什么? 商业如何实现快速变现,并实现高价值? 商业地块的周边交通组织如何,各物业人流车流该如何组织? 公寓产品如何定位与设计规避政策约束? 商业辐射的范围,商业的客户在哪里,业态定位是什么? 酒店主要的客户在哪里,该如何规划?,如何处理现实环境与未来发展之间的矛盾?,核心问题,现实 1,北部交通道路限制北地块,现实 2,南部交通道路被隔断,现实 3,周边社区少,入住率低,
3、现实 4,商业地块发展公寓受限制,由金水路、心怡路车流无法直接地块内部,需绕行才能进入,七里河把心怡路与中兴路切断向南发展,阻断了地块与客运站的直接联系,周边处于建设期,社区少,入住率低,造成人流少给项目商业发展带来障碍,政策对商业地块发展公寓审查严格,影 响原公寓产品,单单从现状市场和周边环境角度来看,酒店、商业街、写字楼、公寓市场均不支撑,作为一个处于郑东新区以及金水东路的开发项目,需要从区域的视角研判未来发展的可能性,五年后此区域将会是怎样的呢?,如何处理现实环境与未来发展之间的矛盾?,核心问题,未来 1,客运东站、高铁建成通车,未来 2,省政府机关及其他机构搬迁,未来 3,地铁及轻轨建
4、设投入使用,未来 4,社区入住人口多、商业氛围浓,改变郑州交通格局,人流大大增加,政治核心改变,区域地位增加,交通工具改变,生活出行效率提高,区域外在面貌发生重大改变。,目前地块周边交通组织非常复杂,虽紧邻金水东路,但东西向车流无法直接进入地块内部,需绕行才能进入地块,车流进入北地块点仅有三个:心怡路与金水路口、心怡路北段、中兴路北段,1,2,3,心怡路金水路口,心怡路北段,中兴路北段,文,学校,未来区域交通完善后,仍无法彻底改变地块周边交通现状,仅中兴路一条路向南打通,加强了与客运站间的联系。,车入口交通顺畅排序 二号一号三号 一号处于红绿灯处,右转需南北向红灯 二号需经过学校门口,上下班属
5、于高峰期。 三号右转可直接进入,未来外部交通无法彻底改变,只能通过内部交通合理规划进行规避,并转向地下层面解决交通,通过北地块地下交通动线舒缓交通车流压力。,按照各类型商业物业的经济指标来看,本项目商业约4.3万万平米,属于社区级商业中心,酒店、商业街两种物业后期的辐射能力和辐射范围不同,使得两种物业针对的主要客户需求和消费群体也不同。,一级辐射:周边500米距离内 二级辐射:周边一公里距离内 三级辐射:周边1.5公里距离内,一级辐射:周边一公里距离内 二级辐射:周边两公里距离内 三级辐射:周边五公里距离内,未来商业街辐射圈,CBD,未来酒店辐射圈,未来商业街辐射圈,未来三年商业通过三级辐射圈
6、,辐射人群包括周边高端居住人群、政务人士、商务人士等。,商业消费客户,商务人士,社区居民,政务人士,基于周边未来消费人群市场分析,未来三年辐射数量约5500人,未来五年辐射人群可达1万人。,共约2700人,占51% 主要来自本项目、原盛国际、金鹏时代等办公人员,共约2200人,占42% 主要来自本项目、资园、汇景湾、新领地等周边社区。,共约400人,占7% 主要来自省政府机关、市公安局、省出版集团等单位。,基于周边未来消费人群市场分析,未来区域内客户主要为政务人员、商务人士以及周边社区居民。,借鉴living mall模式,发展体验式的休闲娱乐商业,导入特色主题商业街,与酒店、交通节点、机关单
7、位形成共生体系,高端休闲,中西餐饮,运动娱乐,生活类 小型超市 干洗、药房 鲜花等,名品礼品 茶座 咖啡馆 洗浴 名烟名酒,娱乐KTV 健身房 美容,特色中餐 西餐 大型餐饮 高端餐饮,高端 商务人士,政务人员,酒店旅客,周边居民,白领阶层,酒店市场整体经营状况良好,高端酒店认可度更高。随着区域人气的集聚,东区酒店发展条件逐渐成熟,本项目开发酒店具有可行性,一级辐射:市检察院、市公安局、政府机关、省出版集团等单位接待、会议等需求 二级辐射:客运站、高铁商务人士等出差、旅游、商务会谈需求 三级辐射:CBD商务人士及展览会议参与人士等居住需求,CBD,未来酒店辐射圈,未来三年酒店通过三级辐射圈,辐
8、射人群包括会展展览人员、政府接待人士、高端商务人士等。酒店发展方向为会议型、接待型酒店,观光性酒店,商务性酒店,会议性酒店,长住性酒店,度假性酒店,酒店细分市场,基于上述商业、酒店物业发展方向分析,下面将对北地块规划布局提出建议方案。(公寓、写字楼市场分析及定位依据已于之前报告中体现并定论,本次报告中不再赘述),经过甲方及设计院领导的最终确认,本论方案在原规划方案的基础上进行调整,按照“商业+商务综合楼(商务酒店+商务写字楼)+商务公寓+ SOHO公寓+SOHO办公”的物业发展模式,满足容积率不高于4.0的规划限制; 商务酒店与商务写字楼捆绑设置,面积满足商务酒店3万建面的标准,整体面积上下浮
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