2011.10.31近期宏观政策与市场分析35p.ppt
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1、全球经济形势,中国经济状况GDP与三大产业,GDP增速放缓,二、三产业增速下降,中国经济状况CPI与PPI,CPI和PPI于8月达到今年高位,之后呈连续回落态势,预计四季度CPI和PPI将会 继续回落,为货币政策的转向提供了条件。,中国经济状况固定资产投资与房地产投资,2011年房地产开发投资与住宅开发投资以30%以上速度增长,房地产投资比重 仍在20%以上,可见房地产仍是中国经济的支柱行业。,中国经济状况进出口,受内外部需求环境的影响,中国进出口贸易一直处于较大波动状态;同时受外需 疲软、外国贸易保护政策等方面的影响,对外贸易影响较大。,中国经济状况内需消费市场,中国内需市场一直处于不瘟不火
2、的状态,难以有大的提升。,经济环境综述,外需瘫软、内需不振,固定资产唱主角,房地产地位中短期难以动摇; CPI高位,见回落,货币政策调整现条件。,2011年政策形势,政策走势图,2011:央行6次提准,3次加息,极大地影响到银行的放贷,2011.01.26 国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议,出台八项措施调控房地产市场,2011.1.27 沪渝版房产税落地,2011.04.07 成都关于进一步加强商品住房价格监管的通知,2011.02.15 成都正式出台限购令,主城区限购,郊区不限购,2011.07.12 国务院限购范围扩大到房价涨幅过快的二三线城市,2011.07.22 中央政治局
3、会议:坚定房地产调控基调,2011 20余个城市出台限购令,2011.9 央行开征银行保证金存款准备金,银行资金钱财次收紧,2011.9 监管部门警示商业地产和二三线城市楼市风险,2011.9.26 重庆开征存量房房产税,2011.10.27 加快推进房产税实施,2011.10 温家宝:房地产调控成果仍需巩固,2011.10 央行:货币政策总基调不变增强灵活性针对性,2011.10温家宝:对宏观政策适时适度进行预调微调,随着CPI、PPI的下降,宏观政策具备了微调的条件,2011年全国房地产状况典型城市成交情况,7、8、9月典型一二线城市成交量走势(单位:万平方米),7、8、9月热门地级市成交
4、量走势(单位:万平方米),一二线重点城市9月成交量出现分化,北上广深延续低迷行情 三四线城市方面,由于限购城市扩容的倒逼效应显现,热门城市市场8月猛增后,9月出现回落。,一线城市延续低迷,热点三四线城市成交量冲高回落,9月份中旬以来典型降价情况汇总,注:此处统计的降价项目条件为降幅在95折以上,今年年初起的本轮调控至今,全国范围内的项目降价主要有两点特点:首先,主动降价且为实质性降价的项目绝大多数出自品牌房企;其次,在降价的品牌房企中,绝大多数企业降价底线依然在10%左右。,7-9月份典型销售破千套项目,2011年全国房地产状况房价,2011年全国房地产状况房价,10月份京上广深主要降价楼盘,
5、地产大鳄龙湖地产、中国海外、绿地集团、星河湾、长甲集团等加入降价大潮, 幅度加大,2011年3月份以来保利叶语历次推案情况及月度销售套数,今年以来,保利叶语项目在上海市场表现非常突出,其在3月份和5月份两次开盘,均创下高去化率,究其原因是叶语在定价上采取低开策略,19000元/平的单价使之在顾村板块凸显出较高的性价比。 但尽管如此,随着大环境的变化,下半年以来叶语的两次开盘的销售速度出现放缓,同样的报价在上半年能成功刺激市场,而当前却明显乏力,9月25日叶语新推321套房源,截止目前去化率尚未过半。,2011年全国房地产状况项目,一线城市销售速度明显放缓,原有降价幅度市场认可度降低,2011年
6、以来龙湖源著销售均价走势,龙湖自下半年起开始在价格策略上寻求突破,尤其针对重庆本土的项目展开一系列降价跑量的动作,以龙湖源著项目为例,继6月份新推房源以13000元/平的价格低开之后,9月继续加大折扣力度,总价最高可优惠25万,换算降价幅已达到85折-8折。而这批开盘124套房源在2个小时内去化80%。,6月11日100-150平平层 均价13000元/平 全款优惠400元/平 首付5成以上优惠200元/平,9月24日 推出100-150平平层 报价13000元/平 折扣幅度85折到8折 实际均价为11500元/平,2011年全国房地产状况项目,在前期基础上加大降价力度仍可刺激市场需求,1-9
7、月份大多数一二线城市土地成交规模出现下滑,2011年全国房地产状况土地,2011年1-9月全国经营性土地溢价率情况,2010年全国经营性土地溢价率情况,2011年9月全国经营性土地溢价率情况,2011年全国房地产状况土地,2011年全国经营性土地平均溢价率明显下滑,2011年前三季度大型房企业绩依旧积极,百亿以上企业数量增至28家。其中万科、恒大、中海地产、保利地产和绿地集团以超500亿占据金额榜5强,业绩增长势头迅猛。,2011年全国房地产状况典型企业,各梯队间业绩分化,超大型房企遥遥领先,9月,除恒大、龙湖和雅居乐个别企业外,其他典型企业销售业绩同比普遍下跌; 多数典型企业前9月销售业绩完
8、成率达65%以上,其中恒大地产基本完成全年销售目标; 另据统计,“十一黄金周”期间,中海实现销售金额50亿元,万科、保利、恒大、碧桂园销售金额超20亿。,备注:富力将销售目标由400亿元下调至320亿元。 数据来源:2011年前三季度房企销售排行榜,2011年全国房地产状况典型企业,九月多数典型房企销售目标完成率达65%以上,10年5月-10年9月 (市场调整初期),10年10月-11年1月 (市场调整中期),11年2月-11年7月 (市场调整中后期),空间调整: 由一二线城市延伸至周边经济较为发达的三四线城市,结构调整: 调整土地储备增量结构,提高低总价土地数量,且不放弃一线城市高利润土地,
9、总量调整: 总体来说土地储备增速放缓,4-8月拿地规模处于低位,注:典型企业包括保利地产、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、绿城中国、绿地集团、世茂房地产、万科集团、雅居乐地产、远洋地产、招商地产和中海地产等15家企业,9月典型企业拿地规模环比下降,整个第二以及第三季度拿地规模保持在低位运行。 典型企业在招牌挂市场拿地态度谨慎,但保利、万科等大型企业拿地节奏未发生较大变化。,10年4月出台新“国八条”,拿地规模反弹,10年9月出台具有巩固意义的新“国五条”,2011年全国房地产状况典型企业,9月企业拿地规模维持低位,招拍挂拿地态度谨慎,宏观经济数据汇总,PPI和CPI持
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