2011山东省东营市特易购东二店项目招商策略分析报告.ppt
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1、,商圈概况及消费者分析 Business catchments & customer overview,竞争对手分布图,商圈概况,城市等级及 商圈情况,交通状况及 客流分析,周边楼盘及 固定客流,周边现有 商业设施,商圈未来 发展前景,总体评估:三类城市,商业区、未来高端居住区,三类城市 东营的主要经济来源为石化产业,东营拥有全国第二大油田胜利油田。新店坐落在东部新城区的边缘, 其商圈是北部和西部有限的住宅区和工业区。东城区仅有15万人口(东营有60万的城市人口),其余人口主要集中在西城区。因入住率较低、人气不足,新店周边1公里内无大型商场。距离1.5公里外有当地知名的民建时尚广场、百货大楼及
2、银座商城。,附近公交线路大渡河路上共设有3条(5,10,24路),东二路上共设有6条公交线路(3、118、8、20、102、150路)白天等车人数较少,一般在10人以下。在17点到20点的高峰期,站台等车顾客近10-20人。,周边楼盘均价约5000-7000元,业主新邦地产开发的别墅价格达到9000元,高层住宅目前末开盘。 固定客流以周边小区居民为主。,商业设施:目前商圈不成熟,1公里内无大型商场。,目前区域内无营业网点及商业网点,且周边居住区未成。随着涌金商业广场娱乐城、精品商业街、综合商业楼、酒店式公寓及独栋式会馆的建成入住,未来会成为新的购物中心,但是需要经历较长的培育区。,消费者分析,
3、消费者构成 及数量,每月家庭 总收入,消费者 购买力,消费习惯,消费能力 发展前景,总体评估:周围小区居民消费能力较强,但当地居民习惯去西城消费,而非东城。,目前,主要商圈是在东部和南部的政府机关周围,由许多即有的居民区和正在建设的住宅区组成,是来我店消费的主要人群。 1公里内住户仅有10427户 ,(山东其他四家店平均住户为38236户) 。,东营市平均家庭月收入约5000元。,由于周边小区居民以及政府机关公务人员有较强的购买力,故在购物时除了考虑价格外,对商品的质量、品牌购物的环境及服务态度都有一定的高要求。,家庭主妇、公务员,都喜欢去当地的银座商城购买中高档商品,(百货+超市),但当地居
4、民大多都持有民建、胜大及银座的购物卡,所以持卡消费占据每日营业额的50%以上。 20岁左右的年轻人,更喜欢去“众成都市广场”及“银座城市广场”购物街购物。,由于项目附近有政府机关宿舍、市直安居小区及高档住宅,且均为东营市的主要消费群体,未来预计会有较好发展潜力,但需要经历较长的培育期。,东营东二路(东二)店CQT对商店街的需求及应对策略,Customer voice:,We will improve: 我们将进一步提升商店街的品牌等级保持竞争优势,并努力引进李宁、耐克、阿迪达斯等品牌店。 尽可能的引进味千拉面等知名餐饮品牌。 我们还尽可能的考虑到年轻消费者的需求,引进饰品店,像“哎呀呀”。,消
5、费者希望在我们的商店街引进品牌折扣店,婴儿保健店和饰品店 消费者表示银座(东城店)是购物商场,他们去那里不仅为了购买日常所需还有娱乐和就餐,以及其他购物需求。他们希望我们新店可以为他们提供“一站式”购物目的地 消费者希望我们引进一些中高档品牌服装折扣店在我们的商店街,比如“Only”, “李宁”,“阿迪达斯” 等等 同时,消费者希望我们能提供一些餐厅供他们购物后用餐,他们建议我们商场引进肯德基和大食代 除了以上,一些年轻的消费者还建议我们引进婴儿保健店,目前东营没有此类商店,还希望我们引进饰品店,就像哎呀呀和极速,“希望引进阿迪、耐克、李宁的折扣店,还有年轻人喜欢的“哎呀呀”饰品店。”,竞争对
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