2011济南鲁商·国奥城3#写字楼营销推广策略30p.ppt
《2011济南鲁商·国奥城3#写字楼营销推广策略30p.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2011济南鲁商·国奥城3#写字楼营销推广策略30p.ppt(29页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、市场现状,2,目标梳理,1,营销策略,3,事项协调,4,报告提纲,2#写字楼热销因素回顾,政策环境宽松,客户需求旺盛,市场竞争少,2010-2011年2#写字楼产品热销主要有以下四个层面的因素:,2010年相对宽松的政策环境,促使济南写字楼市场整体呈现量价齐升的有利局势。大环境下,加之本身产品稀缺,促成项目内外俱佳的环境因素。,自用客户(90%),投资型客户(10%),中型企业客户(79%),民营企业客户(74%);一次性付款客户(30%)。客户需求面旺盛。,销售期内,主要竞争为中润世纪城尾盘,万达广场及中铁会展国际等,无论是项目地段和产品品质以及开发商实力,国奥城均占优势;,注重关系营销,销
2、售上注重关系营销,有30%的客户直接由公司资源引进,20%的客户间接由关系带动成交,更有鲁商品牌及各方面资源调配达成成交;,2#楼热销因素,政策环境风云突变,客户需求深受打压,市场竞争激烈,与2#写字楼相比,3#写字楼销售面临以下四个方面的变化:,2011年楼市调控政策密集出台。既有表面上对购买资格、购买流程、信贷条件等做出了严格的要求。又有背后城市房价稳定指数,领导干部问责制,媒体舆论监管等深层次因素。,信贷政策的严厉出台,企业面临资金压力较大,更多资金用在维护企业正常发展上,改善企业办公坏境需求被压制,同时企业法人按揭无法办理,给企业购置办公场所带来阻力;再者投资客户大幅缩水,部分投资需求
3、被无情打压。,3#楼销售期间,济南写字楼市场产品推出量大,高端商业项目如绿地普利中心、玉兰广场、黄金时代广场、龙奥九号、启德国际中心、中润三期等等,市场竞争激烈;,品质无绝对优势,相比各竞争项目,国奥城3#楼在产品品质方面无绝对优势,无法拉开绝对距离,更应注重地段价值解读及起跑时间优势,与竞争项目抢占市场;,3#楼销售现状,3#写字楼销售现状分析,2011年项目重点要解决的三大问题,客户积蓄问题,成交回款问题,工程进度问题,A.以“开拓渠道”方式,有效渗透终端市场客户群; B.以“产品自由组合”方式,更大范围内圈定意向客户群体; C.注重关系营销、直销等客户积累方式,采取全员营销; D.如何圈
4、定意向客户?认筹方式的选择?,A.加快各种手续办理速度,抢占时间节点,抢抓工程速度; B.加快项目后期交房标准、时间、物业费等决策,为销售提供保障; C.通过非常规手段积极运作,保证正常施工建设;,A.通过优惠政策鼓励一次性付款,加大回款速度; B.通过优惠政策鼓励一次性分期付款,签订补充协议,约束客户付款; C.通过引进多家银行,分散客户按揭数额大对单一一家银行额度占有,2011年项目重点需解决的问题,目标梳理,营销策略,3,事项协调,4,报告提纲,市场现状,2,目标梳理,1,市场供应,以上大都2010年以来对外销售的,经过一年多的销售周期,市场整体去化率近70%,大部分项目进入尾盘阶段,市
5、场存量相对较少。目前市场供应主要来自银座中心、中铁汇展国际、华强广场三个项目,其中银座中心和华强广场属于新增供应。,供应量,市场供应,供应区域,从在售写字楼的片区分布看,由于在售数量较少,区域相对比较分散,济南市主要商务区板块都有分布,但是老城区楼盘居多,新城区主要是奥体板块和高新板块,共有项目在内的2个楼盘; 另外从区位方向上看,东部城区写字楼楼盘数量较多,有沿着经十路的齐源大厦、润扬大厦、项目自身及高新区的中铁汇展国际,反映了东部写字楼市场的供应的活跃。,市场供应,销售定位,由于济南写字楼市场起步较晚,近年才涌现出以中润世纪广场、鲁商国奥城为代表的高端甲级写字楼,其发展水平相对较低。从在售
6、写字楼项目的产品定位可以看出,市场上中端写字楼产品依然是主流,在售高端写字楼产品较少。另外,从以上写字楼项目的客户情况看,中小型企业依然是主打,而占据成熟地段的写字楼项目投资客户的比重也较大。 在相对低端的产品定位与客户定位前提下,济南在售写字楼主要采取分割销售的方式,分割面积集中在300以内,这符合中小型企业的使用需求,也能达到投资客的投资需求。,面积 (平方米),纬二路板块,泺源大街板块,经十路板块,高新区板块,奥体文博板块,万达广场,财富自由港,天业国际,鲁商广场,中润世纪广场,齐源大厦,润阳大厦,中铁汇展国际,丁豪广场,鲁商国奥城,黄金时代广场,圣凯财富广场,市场上的写字楼主力面积集中
7、在60-300的面积划分和1000以上的标准层的一层或多层产品。,市场供应,市场供应,潜在供应,根据不完全统计,济南在1-2年内将会新增至少16个写字楼项目约168.5万潜在供应量,由此可以判断未来1-2年将是济南写字楼开发的高峰期。 从表中的写字楼项目的区域分布看,东部区域的写字楼潜在供应最集中,大约11个项目约138万的巨大体量,占所有潜在供应量的80%以上,而且大部分东部写字楼项目位于奥体文博片区,东部特别是奥体板块未来写字楼的供应将是惊人的。,市场供应,小结,截至目前,济南在售写字楼项目较少,市场存量和新增供应量都较少,与 往年相比市场供应量处于低位水平; 在售写字楼项目相对分散,竞争
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2011 济南 国奥城 写字楼 营销 推广 策略 30
链接地址:https://www.31doc.com/p-917874.html