20120617房地产泡沫测度研究-.ppt
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1、前言,随着国家房地产政策对整体房地产市场愈演愈烈的严格调控,东部沿海地区房地市场的出现滞涨和价格反弹的情况下。贵州省作为中国中西部一个欠发达省份,但其房地产业在宏观经济和政策的影响下也以迅猛的势头快速发展。作为人均收入位列全国倒数位置的贵州,房价收入比名列全国第三位而成为西南之最。因此,贵州省房地产市场的发展状况是否健康逐渐受到质疑,由此引发出贵州省房地产市场泡沫的争论。 本研究利用指标修正方法,测度了20002010年贵州省各年度的房地产泡沫系数。 研究结果表明,以2008年度为分水岭,贵州省房地产市场从发展状况良好逐渐向泡沫趋势演化,金融支持和需求旺盛是造成泡沫显现的重要原因,稳定房价已成
2、为目前贵州省相关政府部门急需迫切解决的一个重要问题。,目录,一、贵州省房地产泡沫的量化测度 1.1房价收入比的合理区间确定 1.2房地产市场年度泡沫系数测定 二、贵州省房地产泡沫的对策建议 2.1对供给与需求实行双向调节,以实现供需平衡 2.2增加市场透明度和维稳调控政策 2.3控制信贷投放、加强分类调控,抑制投机、投资性购房,研究方法概述,指标修正法实证研究: 房价收入比指标主要是根据过度的房地产市场投机需求来设计的,是房地产实际售价与居民平均家庭年收入的比值,反映了居民家庭对住房的支付能力,比值越高,支付能力就越低。 当该指标持续增大处于上升状态时,表明房地产价格的上涨幅度超过了居民实际支
3、付能力的增长幅度,此时房地产市场中投机需求的程度较高,产生房地产泡沫的可能性就越大。 -莫慧强(2009)提出,1.1房价收入比的合理区间确定,考虑收入不变时房价收入比的合理区间。设银行住房贷款利率为r,首付款比例为a,还款期限为n 年,每年贷款偿还额占家庭年收入的比例为k,房价收入比为R。,因此,在首付比例为20%30%之间, 利率为4%7%之间, 贷款期限为1030 年的情况下,房价收入比的变化范围为1.313.70 倍。 如果考虑市场上比较常见的贷款期限2030 年,首付比例20%,贷款利率为5%6%的情况下, 贵州省房地产市场合理的房价收入比应为2.153.29 倍。,根据相关数据计算
4、,2005 年以来贵州省城镇居民年人均可支配收入平均每年增长9.68%,因此,这里将居民收入的增长率用这一平均增长速度表示,计算出收入变化情况下房价收入比的合理区间,结果见表2 所示,1.1房价收入比的合理区间确定,从计算结果可知,在考虑了收入变化的情况下,贵州省房价收入比的变化范围为2.0814.85 倍之间。但是,如果考虑市场上比较常见的贷款期限2030 年,首付比例20%,贷款利率为5%6%的情况下,贵州省房地产市场合理的房价收入比应为512.38倍。,2.1 房地产市场年度泡沫系数测定,贵州省城镇居民家庭的每套住房面积约在93114.6 平方米之间,因此,我们取平均值103.8 平方米
5、来计算单套房屋的平均销售价格.,-数据来源:贵州省统计年鉴,根据莫慧强(2009)提出的指标修正法: 以房价收入比指标为基础,还应综合考虑贵州省的宏观经济状况、房地产业状况、市场交易状况、金融市场状况等因素,测算出房价收入比的修正值, 才能较客观地评价房地产市场的泡沫度。,2房地产市场年度泡沫系数测定,20002007 年期间,可以认为贵州省房地产市场处于发展良好的状况。在这一阶段,尽管2006 年有些例外, 该年度泡沫系数值为14.20, 略微高于合理范围的上限值,但是其他年份测出的泡沫系数值都处于合理范围512.38 倍之间。因此,总体看来,这一时期贵州省的房地产市场是健康的。,20082
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