2012房地产开发与规划设计.ppt
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1、2018/12/3,1,一、房地产开发的基本要求与流程,1、我国房地产开发的基本制度 1)土地出让制度 取得土地使用权的方式有三种:出让、转让、划拨 a)出让: 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 出让的特征: 土地所有权与使用权分离; 土地使用权出让是有偿的;土地使用权的出让是有期限的:居住用地70年、商业旅游娱乐用地40年,其余50年。 出让的方式有拍卖、招标、协议3种。,2018/12/3,2,b)转让:经出让方式获得土地使用权的土地使用者,通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权在转移的行为。转让的方式主要有3
2、种:出售、交换和赠予。 c)划拨:经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用,或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。,2018/12/3,3,房地产领域的现行法规体系 三部法律:城市房地产管理法、土地管理法、城市规划法 行政法规:城市私有房屋管理暂行条例、土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例、城镇国有土地使用权出让和转让条例等 规范性文件和技术规范等,2018/12/3,4,2)房地产企业设立制度 企业成立的依据: 城市房地产开发经营管理条例 中华人民共和国城市房地产管理法,2018/12/3,5,3)房地产
3、销售制度 房地产销售交易的概念 : 房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门以及其他部门以法律的、行政的、经济的手段,对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。 城市房地产管理法明确房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。,2018/12/3,6,房地产交易中的基本制度 城市房地产管理法规定五项基本制度: 1)国有土地有偿有限期使用制度 2)房地产价格申报制度 3)房地产价格评估制度 4)房地产价格评估人员资格认证制度 5)房地产权属登记发证制度,2018/12/3,7,4)房地产金融制度 房地产企业资金构成 A、自有资金+银行贷款 B、自有资金+信托计划 C、股权融资+
4、银行贷款 D、自有资金+房地产基金,2018/12/3,8,房地产金融的职能和作用 房地产金融主要承担三大职能 筹资的职能,即金融机构通过动员、吸引储蓄,筹集社会资金,以满足房地产业发展所需的资金支持 融资,即金融机构通过金融市场,将筹集的社会资金合理灵活地分配、调度到房地产开发建设(生产)、流通、消费各领域、各类房地产和各房地产企业以及个人中去,支持房地产开发和消费 运用货币政策调控房地产市场,当房地产需求过旺、投资过热时,收紧房地产贷款;而当房地产需求不足、市场疲软时,则扩大房地产信贷,引导和促进房地产业的健康发展,2018/12/3,9,二、住宅产品规划与设计,1、住宅小区规划设计5要素
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