2012浦东三林项目产品定价报告32p.ppt
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1、,报告内容: 1、项目本体认知 2、整体市场走势 3、区域市场情况 4、项目价格测算,第一部分、项目本体认知,本 体 观 察,【项目本体】,商业、酒店、办公综合体项目,项目整体为涵盖商业、酒店、办公的综合体,规模及配套上优于传统单体商办项目,酒店,办公,商业,商业,商业,【办公主体】,小体量乙级办公写字楼,商办建筑单体上体量较小,以纯办公性质打造 品质及建材配置无大亮点,乙级办公楼级别,【商务配套】,商业配套成熟,项目商业部分及酒店已经成熟运营且入驻情况较好,皆可作为办公部分商务配套,停车位充足,沃尔玛&综合性 Shopping Mall,Holiday Inn 假日酒店,集中型商业,本案,东
2、西约800个地下车位,区 位 观 察,【板块属性】,传统居住属性,外高桥 综合保税区,金桥 出口加工区,陆家嘴 金融贸易区,张江 高科技园区,三林 新兴居住区,三林板块规划为传统居住板块 2008年至今无办公性质预售推出,三林板块非传统商务板块,整体办公氛围较弱,纯办公项目开发历年稀少,【产业配套】,区级、市级产业园环绕,康桥 工业开发区,三林 都市产业园,漕河泾 出口加工区,三林周边区域涵盖较多大型产业园,受其辐射可发展一定商务关联需求,浦江 高科技园,【交通配套】,立体交通路网支持,本案周边短距离内双轨交、中外环、立体路网,商务活动通达性较好,陆家嘴,浦东机场,L6,L11,外环,中环,徐
3、家汇,人民广场,世博,从项目观察本案作为综合体项目的乙级办公体,品质不高,但自身其他物业的发展为办公部分形成较好发展支撑,价值上优于同级别传统办公体;,从区位观察三林为新兴居住板块,办公本发展机会较小,但周边区域大型产业园所衍生的商办需求成为本案发展契机,加上路网的优势及区域办公稀缺性,本案可作为区域优质商办项目运作;,第二部分、整体市场走势,【宏观市场】,上海中外环在售办公成交走势,11年2月新政后,全市办公成交波动性较大,需求特征不明显,月均成交1.7万平米,成交量持续波动,基本维持在月均1.7万平米,上海市中外环在售商办产权物业成交量走势,整体成交价格在1.9w至2.1w区间内浮动,月均
4、20526元/ ,【宏观市场】,上海中外环在售办公价格走势,2011.1至今上海中外环商办物业成交均价20526元/平米,上海市中外环在售商办产权物业成交价格走势,【中观市场】,浦东中外环在售办公成交走势,浦东中外环办公性质产品成交体量在低位徘徊 成交物业类型以酒店式公寓为主,金桥智富大厦&高桥新城成交近1万方酒店式公寓产品,浦东中外环在售商办产权物业成交价格走势,成交量月均0.2万平米,【中观市场】,浦东中外环在售办公价格走势,成交均价略低于全市平均成交均价,为19800元/平米,2011.1至今浦东中外环商办物业成交均价19800元/平米,上海全市及浦东新区中外环间在售办公物业成交价格在1
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