房地产市场调查研究与地块分析.doc
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1、 济南市房地产市场调查研究与地块分析目 录第一部分 投资环境分析1-12济南人文、地理、历史概况1济南经济状况分析1济南市城市发展规划3济南重大市政工程6济南商圈分析7第二部分 房地产市场分析13-18住宅分布现状及特征13济南房地产发展演变15济南市主要房产开发企业16济南市商品房销售主要途径及按揭办理情况16广告分析及报价17第三部分 区域市场调查19-41东南区调查报告20东北区调查报告25中心城区及南区调查报告29西南区调查报告33北区调查报告37第四部分 华山项目市场定位42-50地块分析42市场分析43产品定位44项目开发初步分析45第五部分 银座地块评估简报51-54地块分析51
2、产品定位52规划要点建议54第六部分 中山广场地块评估简报55-56地块分析55产品定位56附件1济南市居民采暖方式附件2利率表附件3办理购房银行按揭手续资料表附件4济南报纸、电视广告、车身广告及户外看板收费清单附件5济南低价位房面积统计表附件6济南个案楼盘分析表附件7写字楼市场一览附件8济南市部分宾馆长包房情况市调总表济南市房地产市场调查研究分析报告第一部分:投资环境分析1、济南人文、地理、历史概况济南市是山东省会城市,位于山东省中部,是山东省政治、经济、文化中心,重要的交通枢纽。四周与德州、滨州、淄博、莱芜、泰安、聊城等地市相邻。全市地势南高北低,依次为低山丘陵、山前倾斜平原和黄河冲积平原
3、。总面积8154平方公里,市区面积2119平方公里,建成区面积116.2平方公里。目前,济南市辖历下、市中、槐荫、天桥、历城5区,长清、平阴、济阳、商河4县和章丘市。1999年末,全市总人口5576309人,其中市辖区人口2606447人,中心城区(建成区)人口160万人。人口密度为1.3万人/平方公里。济南是国务院公布的历史文化名城。因地处古四渎之一“济水”之南而得名。据考古发掘资料,远在9000年前的新石器时代早期,已有先民在此繁衍生息。自商周时已建城,于西晋永嘉末年(313年前),济南郡从平陵迁至历城,从此,今济南市区成为历代郡国、州府的行政中心,一直沿续至今。济南历史悠长,人才辈出。属
4、今济南市籍的历史名人主要有中国传统医学的杰出代表扁鹊;中国古代阴阳五行学说的创始人,战国思想家邹衍;唐朝开国功臣,一代名相名将房玄龄、秦琼;中华词坛“婉约派”、“豪放派”的杰出代表、宋代文学家李清照、辛弃疾;近代民族实业家、“祥”字号商业的代表人物孟洛川等等。2、济南经济状况分析(1)宏观经济概况1999年,济南市全年完成国内生产总值881.2亿元,比上年增长13.06%,其中第一产业增加值完成92.5亿元,增长9.6%;第二产业增加值399.8亿元,增长11.8 %;第三产业增加值388.9亿元,增长15.3%。三大产业结构由上年的11.2:45.7:43.1调整为10.5:45.4:44.
5、1,预计今后城市发展使第三产业的比重将进一步加大。(2)银行存款余额概况到1999年末,济南全市金融机构各项存款余额1061.3亿元,比年初增长24%,其中城乡居民储蓄存款余额412.7亿元,比年初增长11.6%,金融机构各项贷款余额877.5亿元,比年初增长20.5%。(3)济南市民收入概况据有关部门调查显示,2000年,济南市家庭月收入在500元以下的占3.5%,500-1000元的占24%,1000-2000元的占35.5%,2000-3000元的占26%,3000-5000元的占8%,5000元以上的仅占3%。(摘自齐鲁晚报2000年3月27日,25版)(4)物价指数概况据济南2000
6、年年鉴反映,1999年济南市场物价持续走低,全年商品零售价格指数为96.9%,居民消费价格指数为99.1%,与人民生活密切相关的食品类价格中,除饮食业同比上升外,粮食、肉禽蛋、鲜菜等均出现下降。消费价格中,服务项目价格上升27.6%,居住价格上升2.1%,主要是受政策性调价因素影响。但据实地走访济南各大商厦和找当地人谈话中发现,济南的物价与上海相当,交通出行和居住费用相对较低,但在“吃”、“穿”方面并不比上海低,仍属较高水平。并且消费成份中公款消费占较大比例。(5)固定资产投资概况99年,济南全市固定资产投资完成270.4亿元,比上年增长22.5%。其中国有单位投资196.6亿元,增长26%;
7、集体单位57.6亿元,增长13.7%。在国有单位完成投资中,基本建设投资95.9亿元,增长21.5%,更新改造投资46.5亿元,增长9.4%;房地产开发35.3亿元,增长47.2%,其他投资18.8亿元,增长79.7%,住宅建设持续增长,城镇集体以上单位完成住宅投资33亿元,增长19.6%;住宅竣工面积272.8万平方米,增长5.2%;国家计委下达的经济适用房投资计划,年度投资17.5亿元,总建筑面积584.2万平方米,年内施工面积229.9万平方米。综合以上五方面,济南经济状况,作以下几点分析:(1)济南市的国内生产总值仍属于较低水平,但增势强劲,第三产业增幅明显。据济南市城市总体规划文本显
8、示,到2010年三次产业的结构比例调整为5:45:50,这无疑会对第三产业的房地产起到良好的促进作用。(2)从居民银行储蓄和家庭月收入分析,目前的济南市民的购买力不强。家庭月收入在2000元以上的家庭才有可能承受2500-3000元/m2左右的房价,此类家庭只占总家庭数的37%,以建成区人口160万,每户3.5人计,市区总家庭户数约45.7万户,家庭月收入2000元以上的约为17万户。除去已购和尚未打算购房之外,所剩家庭不是很多。(3)济南是一座“畸形”消费城市,贫富差距很大,公款消费现象严重。(4)房地产近几年成为热点开发项目,在全市固定资产投放中增幅最大,达到47.2%。(5)在与当地同行
9、的接触中发现,济南部分“先富”人士已开始第二次购房。3、济南市城市发展规划(1)中心城区总体布局。中心城区由主城区和王舍人、贤文、大金、党家四个外围组团组成。A、主城区是全市的行政、金融、商贸、文化、科教、居住中心,划分为核心区和11个功能各有倾重的片区。l 核心区为历山路、经十路、铁路围合的地区。l 白马山、泺卫、黄台、七里河是以工业为主的片区;l 无影山、工人新村、北园、洪楼、七里山是以居住为主的片区;l 文东为科研文教片区;l 千佛山为风景旅游片区。B、王舍人组团位于中心城区最东部,规划为独立工业区。重点发展冶金、石化、轻工工业。C、贤文组团位于主城区与王舍人组团之间,以济南开发区新区为
10、主体构成。重点发展电子信息、生物技术、光机电一体化等产业。D、大金组团位于中心城区西部,规划为新兴产业园区。重点发展电子信息、材料科学等新兴产业和仓储业。E、党家组团位于中心城区西南部,规划为汽车制造工业为主的独立工业区,重点发展汽车制造工业。(2)公共设施布局A、中心商务区。在顺河街、经一路、纬六路、经七路围合地区内。B、市级商业中心。在泉城路、经四路东段、西市场商业集中地区。C、省级行政办公用地。集中在经八纬一地区。同时完善古城区和历山路两侧的省级行政办公设施。D、金融设施。在中心商务区内。E、文化娱乐设施。在南门、经三纬三、普利门、经八纬一等地区。F、体育设施。在腊山湖北新建市级体育中心
11、。G、调整完善医疗卫生设施。在白马山、贤文、大金和党家建设医疗卫生院所。H、文科设施。完善文东科研文教区建设,在南部十六里河地区建设济南科技活动场所,在东部鳌角山地区预留高教科研用地。(3)济南旅游资源开发。形成以古城旅游区为中心,四面扩展的格局。A、古城旅游区。主要包括大明湖、四大泉群、环城公园、芙蓉街等传统街区及千佛山、佛慧山等景区。B、向北扩展建成黄河旅游区。主要包括黄河公园、华山、鹊山白云湖风景区和鸭旺口温泉旅游度假区等。C、向东扩展建成龙山文化旅游区。主要包括龙山文化遗址、齐长城、百脉泉群等名胜古迹。D、向南扩展建成山川古迹旅游区。主要包括灵岩寺、五峰山、柳埠、龙洞、蟠龙洞、小娄峪等
12、风景旅游区。E、向西扩展建成平阴民俗风情旅游区。主要包括洪范池、翠屏门等风景旅游区。(4)外联交通A、铁路。2010年前建设京沪高速铁路济南段(含黄河高速铁路桥),建设邯济线、济龙烟线,并引入济南枢纽。B、公路。近期建设大杨庄黄河公路二桥,京沪高速公路济德、济泰段,高速浇城公路环的东南段,京沪与济青高速公路的联接线。C、机场。济南(遥墙)机场扩建为国内口岸一级机场。新建5万平方米侯机楼和一条3200米跑道,延长现有跑道至3200米,张庄军用机场不宜在市区内保留,迁出选址新建。(5)城市交通。总体框架:3个环路、9条放射路、9条南北向和9条东西向主干路。(简称“三环九射、九纵九横”)“三环”指由
13、经十路、历山路、北园路、无影山中路、济齐路、营市街等组成的快速路环;由二环东、南、西、北路组成的主干路环;由京沪、京沪与济青的联接线和东、南绕城公路组成的高速绕城公里环。“九射”指主干路环向外放射的济王、济青(青州)、济青(青岛)、济滨、济德、济齐、济兖、济微、济临9条高等级公路。“九纵”指二环西路、营市街(快速)、纬十二路、纬六路、纬二路、顺河街、湖山路、历山路(快速)、二环东路9条南北向主干路或快速路。“九横”指二环南路、刘长山路、经十路(快速)、经七路、经四路、经一路、北园路(快速)、清河北路、二环北路等9条东西向主干路或快速路。(6)城市园林建设。市级公园:扩建大明湖、五龙潭、趵突泉等
14、公园,完善环城、千佛山、金牛、百花等公园。新建西郊、郎茂山、丁字山、白马山、匡山、药山、柳云、砚池山、牛旺、新宇、鲍山、赵仙庄、兴福寺、党家等公园。区级公园:建设工业南路、段南、魏华、无影潭、黄岗、南全福、视甸、义和、繁荣、王舍人、大金等公园。将植物园改为开放式公共绿地,在龙洞风景区新建植物园。整治改造中山、青年公园为开放式公共绿化广场,开辟湖山路(南门)、济南火车北站、济南火车东站、英雄山、工业南路等公共绿化广场。4、济南重大市政工程(1)已建:A、洪城高速路东、北、西线和黄河二桥建成通车。B、英雄山路、趵突泉北路拓宽改造及济泺路立交桥一期工程竣工使用。C、泉城广场建成使用。D、济南机场主跑
15、道投入使用。(2)在建:A、“蓝天工程”,市区新增绿地20万平方米,使城市绿化覆盖率达到36%,绿地率31%。B、“旧城改造工程”。抓好一批旧居旧村和低洼棚户区的改造建设,搞好舜湖社区,新世界阳光花园、北园八村以及其它居民小区的成片住宅开发和经济适用房建设。C、重点工程:l 纬六路道桥工程。l 高速绕城路南线工程。l 顺河高架路北延工程。l 历山北路拓宽工程。l 共青团路东段、无影山北路、建新路、工业北路、辛河路和县西巷的拓宽改造工程。l 大明湖扩建改造工程。l 英雄山风景区二期工程。l 中山广场工程。l 开工建设千佛山风景名胜名。(3)规划:详见“济南市城市发展规划”。分析:从以上“3、济南
16、市城市发展规划和4、济南重大市政工程”两项内容分析得出以下几点:A、对中心城区,采取强化、改造手段,进一步确立其商业、金融、和都市旅游的核心地位。B、重视东西两头的发展,以若干片区的形成确立其每个片区的核心任务。C、南部大力开发旅游资源,形成济南的生态区。D、北部发展的比重在全市范围内最轻,对华山各案可能有影响的主要有以下几点:l 北向扩建黄河旅游区,其中华山旅游区作为其中一部分。l 京沪与济青高速公路的联接线工程。将使本案的外联更方便。l 顺河高架路北延工程。l 历山北路拓宽工程。5、济南商圈分析关于济南商业的分布情况,详见各区块分析报告,以下对济南的一些主要商业设施进行初步分析。表一:名称
17、具体情况世界购物广场新世界商城位置经十四路,长途客运站纬一路,马鞍山路交汇面积一层1540平方米,二层未开,三层1000平方米左右20000平方米左右场所环境属货仓式大型超级市场私营摊贩式批发、零售商场产品从食品、蔬菜到大件家用电器一应俱全,档次不高。小商品、生活日用品、服装、化妆、洗涤用品占大部分。价格同属超市,价位比较低,服装、家电除外。同属批发零售场所,价位较低。消费客户中、青年各阶层均有特点货物齐全,由于地理位置偏远,顾客不多。价格低,可还价,生活日用品多。表二:名称具体情况百货大楼银座地下商城位置黑虎泉西路,贵和对面泺源大街,泉城广场下面面积1万平方米左右不到3万平方米场所环境老、旧
18、的场所环境与银座贵和相比档次偏低,顾客数量不多。狭长、热闹,属中档类的商场,经营品种比较丰富。产品所经营的产品项目单调,一层皮包,二层家电,三层音像,四层百信鞋所经营产品从衣帽、化妆品、手饰、鞋、皮包、食品一应俱全,属中档。价格价格还可以,属中等水平价格中档消费客户中、低层,工薪阶层。工薪阶层特点老的外貌,老的大环境,一切呈现给人80年代的感觉。集餐饮、娱乐于一身,位于泉城广场之下,客流量大。表三:名称具体情况大润发位置文化西路与历山路交汇面积4万平方米左右场所环境大型自选超市,客流量大,属 中档偏高类超市,大而明亮。产品从食品、蔬菜、水果到首饰、鞋帽、化妆品、大型电器一应俱全。价格价格中档消
19、费客户属大众型超市特点大型仓储超市,生活日用品与食品是主要经营范围表四:名称具体情况人民商场大观园位置经四路,顺河高架交汇经四路、纬二路交汇面积超市:2600平方米,主楼:3-4万平方米。4万平方米左右场所环境属老式国营商场,顾客稀少,服务人员散漫,相比超市热闹一点。顾客稍多一些,属国营体制。产品化妆,洗涤用吕,服装,鞋帽,文化,电器,珠宝,床上用品。化妆饰品,服装,电器,电子,古董,主要来自全国各地大型厂家。价格对于济南市人民消费能力,价位中等偏高。产品档次不高,但价位却不低。消费客户中年为主。中、青年特点以服装为主,产品档次低。古董、工艺品是大观园的一大特色。表五:名称具体情况银座商城贵和
20、购物位置泺源大街黑虎泉西路面积3.2万平方米不到2万平方米场所环境在济南属于中偏高档,共六层,面积比较大,客人数量一般。在济南市给人一种很新颖、高档的环境感觉,共五层,一层、地下是济南最高档的商店。产品所经营的部分商品属品牌商品,产地多数以深圳、北京、汕头为进口主单位。所经营的产品牌子比较全,价格贵,也以深圳、北京、汕头、武汉等一些城市居多。价格价格偏高,一般要1000元左右。价格高,在济南市属顶级。消费客户针对于济南中上层收的人,工薪阶层也有,不过很少,主要是为了信誉。针对于济南市上层收的人,工薪层极少。特点大而全,档次处于中等偏高的有信誉的大型商场。环境新颖、价格贵,整体面貌比较时尚。第二
21、部分房地产市场分析一、住宅分布现状及特征:1、住宅分布现状整体印象:A、济南房地产开发尚处于初级起步阶段,给人以散乱无序的感觉。B、从济南全市房地产的宏观而言,东部和南部比西部和北部发达,地域的认知度在济南市民中极强。C、济南市由于受南部山区和北部黄河的自然因素限制,因此整个城区呈现向东、西两头发展的态势。2、市场分区:分 类价 格主 要 分 布代 表 楼 盘备 注低价住房900-2500元/平方米北区(铁路线以北)金阁花园,板桥小区等济南的低价位房包括动迁房和低价商品房两种中价位房3000-5000元/平方米东南和西南部怡心苑、中联花园、开元山庄等高价位房5000-10000元/平方米市中心
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