住宅小区营销策划方案.doc
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1、住宅小区营销策划方案小区营销策划方案一、前言主要介绍营销策划理念、整体思路、目标等,略。二、项目概况1. 项目地理位置小区地处市西南角,北临市主干道西路,东临城市次干道路;西边紧靠拟修建的二环路干道,南依镇村,小区地理位置较好。2. 项目简介小区是由集团房地产开发企业投资开发建设的大型生态人文居住社区。以市场化运作为主,主要面向中高档消费群体。该项目占地亩,总建筑面积万平方米,容积率为%,建筑密度%,绿化率达%,总户数为户。三、本省房地产发展状况1. 省会城市市的房地产发展状况。(略)2. 本案所在市的房地产发展状况。(略)四、本案周边消费群、地产情况分析1. 本案周边消费群调查分析。(略)2
2、. 市房地产价格水平说明。(略)3. 住宅类物业近期市场特点。(略)4. 区域市场(市城西区)主要楼盘概况。(从发展商、地位位置、占地面积、总建筑面积、绿化率、规模、物业收费等方面进行对比分析,略)五、本案SWOT分析(略)六、本案市场定位及项目定位(一)市场总定位(二)项目定位1形象定位2户型定位一室一厅(余平方米)占5%左右。二室二厅(余平方米)占50%左右。三室二厅(余平方米)占35%左右。三室三厅(余平方米)占10%左右。(三)客户群定位:从地域分布、职业特征、消费形态等方面进行目标客户定位。七、价格及价格策略经过我部门周密调研,并结合城西周边主要竞争物业的销售价格,我们认为,本案的全
3、程控制均价为元/平方米。具体的定价参考因素有以下四个方面。(一)制定价格策略时,须考虑市场竞争业态的变化,迎合消费者的购买心理因素。(二)根据项目开发、工程进度及整体价格策略需要,在确保销售率实现的基础上进行考虑。(三)项目前期如何在市场竞争中确立自己的品牌优势,巩固及塑造开发商自己的品牌形象,为日后的销售及发展打下良好的基础,并且明确远期的目标。(四)单位定价原则1增大景观、中庭花园与其他单位的价差。2定价时注重采光、日照对单位的影响。3注重公共配套对住宅的影响。4注重两栋楼宇之间交汇处和距离、采光、通风、隐私的影响。5复式单位与标准层单位的价差。以上是作为定价时的一个参考因素,最终还须在定
4、价时做一个适当的调整,务求整体价格合理。八、销售策略(一)销售时机选择,销售分期建议。(略)(二)推盘方式为了降低项目的市场风险,实现利润目标最大化,建议制订如下的推盘计划。1保留部分景观、区位等因素好的单元,后期可根据市场情况和销售进度追加部分套型。2做到“步步为营、稳扎稳打”,依次实现减小尾盘压力、不断支撑售价的目的。(三)销售方式目前,各地楼盘所运用的销售方式包括按号排队购房、以排队形式优先购房、以抽签形式购房、普通的展销会、户外及各种媒介广告宣传、先到先购房等。针对本项目的特殊条件,采用排队或者展销会形式的销售手法,并不适合本项目的目标消费群,因为:1目标消费群购房比较冷静,应避免采用
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