1、1导 言：进入二十一世纪以来，随着人们生活水平的提高，度假旅游业正在逐步成为我国的重要创收行业。并且在经历了初期单纯以观光为主要创收模式的发展阶段后，度假休闲旅游正逐步取代过去的走马观花式的旅游方式，成为旅游消费的主流。成都近几年国民经济快速增长。作为全国重要的旅游休闲城市之一，成都环境优越，气候宜人，市区及周边有着丰富的旅游资源，并且本地就有着大量的度假休闲消费群，为发展旅游房地产提供了良好的自然及人文投资环境。“十二五”期间，眉山将围绕构建眉山市旅游目的地体系，和打造国家级旅游目的地为目标，成为成都“田园城市”中的“后花园”休闲度假区，进入旅游经济强市系列，最终成为四川省旅游目的地体系中的
2、重要组成部分。黑龙滩是距离成都最近的大型湖泊类资源优势的旅游度假目的地，地处天府之国、休闲之都，正处于城乡统筹与度假旅游产业的高速发展时期，迎来了升级换代的难得机遇。天朗蔚蓝半岛国际马术度假区项目通过对项目资源优势的梳理，通过对项目区内农业产业经济的再调整，和对旅游产品的再规划，力求将黑龙滩风景区建设成为全国的山水湖泊旅游度假和马术运动休闲的样板区。23451、项目发展背景 2、项目发展定位及策划 3、项目规划策略 4、项目开发策略目录CONTENTS61.项目发展背景71.1项目建设背景1.1.1基地区位及交通条件交通便利，紧邻经济发达的中心城市 黑龙滩景区距仁寿县城5公里，距成都68公里，
3、位于四川旅游南环线中的最佳位置。经国道213线，成乐高速公路、省道106线以及环湖西路，分别可从南、北、西三个方向进入黑龙滩风景区。随着环湖西路的建成，从成都乘车仅1小时车程便可到达，交通十分方便。81.1.2地形地貌起伏不大的浅丘地形，造就丰富的景观视觉效果龙泉山脉由东北向西南斜贯仁寿县境西北部，在黑龙滩水库由北向东呈现环抱之势，绕湖往南横亘。低山、深丘、浅丘高低错落，层次丰富，使黑龙滩水库成为一个由群山环抱、山岭屏障所构成的地理单元空间。91.1.3气候条件适宜于发展旅游度假和马术运动休闲产业风景区地处中亚热带湿润季风气候区，又有丰茂的林木植被和广阔的水面调剂空气与气温，因而使景区内具有无
4、严寒酷暑的优越气候条件，加之景区周边范围无工业污染，所以水体、大气、环境质量较好、空气清新、雨量适中。主要气候要素如下：气温：全年平均17.2，七月平均26.7，一月平均6.9。降雨量：全年平均1033mm，七月平均249mm，一月平均9.3mm。相对湿度：全年平均77%，七月平均81%，一月平均77%。101.1.4水文条件得天独厚的湖泊景观资源水库水体属岷江支流鲫江河上游，水域面积23.6平方公里，湖岸周长逾310公里，水体南北纵长25公里。整个满面春风呈多枝节形，湾岔迂回多变，岸线蜿蜒曲折，有7坝、7峡、85岛之谓。111.1.5黑龙滩景区旅游现状-为本项目提供了很好的发展基础黑龙滩景区
5、位于龙泉山脉二峨山麓，东南面系深丘峡谷，海拔400-800米；西北系浅丘台地，海拔500-600米。水库蓄水3.6亿立方米，在23.6平方公里的水面上有8 5座岛屿星罗棋布，似水上盆景，碧波万顷，水天一色。其丰富的旅游资源为旅游开发提供了保障。与省内主要旅游景区相比，黑龙滩的旅游开发还处在突破发展阶段，急待注入特色资源，明确启动方向。黑龙滩景区旅游现状：距成都一小时车程 大部分客户来自周边临近城市，如成都、眉山、自贡、乐山等 客户季节性消费明显，且主要是在周末 停留1天时间的占绝大多数 12131.2土地利用条件1.2.1 地块与景区的关系 地块位于黑龙滩景区西北角，坐落于双燕子景区内，占据湖
6、面上游位置含泡桐湾、金沙湾。地块位于黑龙滩水域上游，大部分区域位于黑龙滩景区以外，少部分区域位于三级景区。141.2.2地块用地条件 项目区域总占地约1677亩，用于旅游产业和度假房地产开发的建设用地701亩，其中用于旅游产业和商业配套的建设用地约380亩，用于度假房地产开发的建设用地约320亩。总用地规模较大，用地性质多样化，地块间关联性有待发掘，开发极具挑战性。其中：1号地块：110亩2号地块：289亩3号地块：139亩4号地块：162亩151.2.3现状问题分析：地块内植被单一、缺乏微环境；驳岸多为荒滩、缺乏湿地植物覆盖；半岛区域多为果园，不利于水土保护；本地居民基础设施不完善，对景区自
7、然环境有一定破坏。通过对项目区内的景观打造和基础设施完善，将极大地提升项目区的景观多样性和对湖区自然环境的保护。162.项目发展定位及策划172.1项目坐标：从不同维度审视项目，寻找项目发展的动力2.1.1外部发展动能：A、从大成都的角度来看：成都，中国人的休闲之都 成都先后荣获过“国家环境保护模范城市”、“中国十大最具经济活力城市”、“中国城市综合实力十强”、“中国最佳旅游城市”、“国家森林城市”等称号。2005年，成都市被国家环保总局认定为“国家环境保护模范城市”。成都作为天府之国的首府，历史上便有享受生活，偏好休闲的传统。有可追溯3000年的古蜀文明以及融汇古今的休闲文化，成都城市“休闲
8、气息非常浓厚，从“天下茶馆数成都”到成都被命名为“农家乐发源地”，休闲理念以及普遍参与成为人们的共识。对世界来讲，成都是最具有中国特色的休闲之都，而对中国来讲，成都是最适合中国人休闲的地方。成都浓厚的休闲氛围是发展马术休闲度假的原动力。18B、从眉山市的角度来看：-现代田园城市的后花园，旅游经济强市 “十二五”期间，眉山将围绕构建眉山市旅游目的地体系和打造国家级旅游目的地为目标。对接川南与成乐旅游线，融入成都体发展，成为成都“田园城市”中的“后花园”休闲度假区，进入旅游经济强市系列，最终成为四川省旅游目的地体系中的重要组成部分。具体目标：1、建设个中心城市；2、形成旅游纵横两带；3、辐射三条
9、精品线路；4、构建四大国家级旅游目的地；5、打造十大旅游产业园区。眉山打造旅游经济强市的城市发展战略为本项目提供了强有力的支持。19C、从仁寿的角度来看：-对外合作，打造跨区域的高端旅游项目 仁寿县位于四川成都市南部，现属眉山市，居中国第六大县，是四川第一大县，面积2606平方公里，人口162万。工业基础初具规模，食品、纺织、建材、采矿和轻化工产业发展迅速。“三高农业”成效显著，被农业部评为“中国枇杷之乡”，枇杷、丰水梨等优质水果和羔羊畅销北京、香港，出口新加坡、美国。仁寿旅游资源得天独厚，城市人气在全省县级城市首屈一指。成黑快速通道贯通后，有着23.6平方公里水域、核心区63%森林覆盖率的黑
10、龙滩风景区日渐成为成都后花园。在成赤高速公路、二峨山隧道等一批项目上马后，仁寿将在真正意义上融入成都半小时经济圈。优越的区位优势，加之固有的人气、独特的资源，给仁寿旅游业带来了前所未有的发展机遇和动力。仁寿得天独厚的自然景观和旅游资源，为本项目发展旅游度假产业提供了基础条件。202.1.2内部发展动能：A、从周边来说：黑龙滩景区规划 眉山市和仁寿县确定了将黑龙滩景区打造成成都后花园的战略目标，黑龙滩将逐步形成“一心四片，一镇三区，一环两通道”的镇域城镇空间结构。一心：由黑龙滩风景名胜区的水域和陆域构成的地区。四片：现代高新农业园东片区、现代高新农业园西片区、现代高新农业园南片区、体育运动休闲区
11、一镇：黑龙滩新镇区。三区：光相新型社区、大坝新型社区、分水新型社区。一环：由环湖东路西路组成的环黑龙滩水库的交通和旅游主环线。两通道：成黑快速通道和眉资高速公路。21B、从规划区附近来说：光相场镇规划 根据黑龙滩镇总体规划（2008-2020）的要求，光相社区定位为：黑龙滩镇功能配套完善的新型社区，是依托黑龙滩风景区和长岛旅游度假区的风景旅游小镇，具有行政管理、生活居住、旅游服务、休闲度假等职能。根据规划区功能定位和职能配置，进行综合解析和功能组织。依托场镇建设社区生活安居区和沿环湖西路打造环湖旅游商贸度假休闲区。本规划区形成：“二园、三轴、四区、四心”的结构骨架。222.1.3 综合诉求总
12、结：成都市强大的社会经济实力和对外辐射力为本项目提供了强有力的原动力，同时历史悠久的浓厚的休闲特质为本项目提供了良好的氛围。眉山市及仁寿县将发展区域旅游经济列为城市发展的重点战略，也为本项目发展休闲度假产业提供了坚实的基础。黑龙滩景区得天独厚的自然景观资源为发展马术运动休闲及度假提供了优质的外部环境。232.2 案例借鉴：海南国际旅游岛如何完善和构建旅游产品体系瑞士日内瓦湖与城的完美结合杭州西湖整体旅游业的完整和提升242.3核心理念和核心项目选择2.3.1项目遴选关键词：高端、生态、休闲、环保、可持续 能构筑旅游目的地、有旅游吸引力有差异竞争性、有独特性252.3.2开发公司背景介绍 天朗地
13、产集团（TITAN REAL ESTATE）创建于2001年，是一家以住宅地产、商业地产、旅游地产投资、开发及运营为主要业务的跨地区、专业化的大型地产企业集团。目前集团旗下拥有天朗置业、惠风置业、华宝实业等多家项目开发公司和天朗蔚蓝机电广场、天朗物业管理、天朗时代大酒店等全资控股企业15家。十年深耕，天朗凭借“以人为本、诚信务实、追求卓越、协同共赢”的经营理念，给社会各界朋友和客户留下了有信誉、有内涵、注重产品细节、注重服务、有区域优势的品牌印象。十年创新，天朗一直在积极探索适合自身的发展之道，2009年，“四大城系”的全面布局，更是在西安首创了“城系运营”模式，实现了文化与城系品牌的完美结合
14、十年沉淀，天朗培养和引进了一支高素质、能打硬仗的专业团队，近年来，这支团队通过不懈努力，天朗的土地储备逐年攀升。目前，在西安市区，天朗已建成面积240万平方米。正在开发的土地面积为2000余亩，建筑面积达400万平方。在其他重点布局的一、二线城市，天朗的土地拓展也取得了骄人的成绩，为天朗的战略扩张奠定了良好的发展基础。26天朗荣誉2004 陕西十大旗舰开发商 陕西最具活力企业50强 年度“先进民营企业”称号 西安房地产优秀开发企业 西安地产十大品牌企业2005 西安房地产综合实力十强企业2006 年度中国最具价值诚信地产品牌500强2007 西安城市功勋企业西安消费者最满意企业2008 中国
15、房地产开发企业500强 西安楼市最具爱心品牌企业奖 西安市地方税务局2008年诚信纳税企业2009 年度陕西地产功勋企业 年度最具品牌推动企业10强 西安楼市领袖品牌企业 荣获“成交面积十强企业”272.4核心项目解析2.4.1马术运动简介A、马术运动 马术运动是在马上进行各种运动的总称。早在4000多年前的铜器时代就有骑马比赛。现代马术运动起源于英国，16世纪传入欧洲。1900年第2届奥运会列入比赛项目。马术比赛分盛装舞步、超越障碍和三日赛，每项又分团体和个人两项。马术比赛是奥运会中唯项完全体现男女平等的项目。在马术比赛的每个项目中，男女骑手、公马母马，各自和同类竞技，并组成不同的团体。我们
16、现在所看到的马术比赛第一次进入奥运会是在1912年，它包括三个小项，盛装舞步、障碍赛和三日赛。运动员欧洲和美国选手在三日赛是传统强国，近年来澳大利亚和新西兰有赶超之势。28盛装舞步 该项目被形容为马的芭蕾表演。盛装舞步赛由参赛的马进行一系列的动作表演，如行进、急走和慢跑，五名裁判对马的每一个动作打分，每个动作的满分为10分。该项目比赛设有个人奖牌和团体奖牌。29障碍赛 障碍赛由骑手和坐骑一同越过一系列专门为比赛设置的障碍。这些障碍包括水池、模拟石墙和横竿。障碍赛也包括三级跳。如果发生马拒绝跳跃、撞倒横竿、跳跃顺序出错或跳跃超时，骑手将被罚分。30三日赛 三日赛分三个部分：盛装舞步、耐力赛和障碍
17、赛。盛装舞步由一整套规定动作构成，用来测试马的顺从程度、动作的灵活性以及和骑手动作的和谐程度。裁判为马的每一个动作打分。31B、中国马术运动发展 中国马术运动源远流长，中国唐朝盛行的马球、与技运动足以说明中国的马术历史已有1300多年了。近代中国马术运动是建立在传统民族体育项目和军事体育训练的基础之上。上世纪七十年代末，马术运动重新得到发展和振兴，1979年中国马术协会成立，1982年国际马联正式接纳中国马术协会为会员，为中国马术运动揭开了崭新的一页。1984年以来，中国马协每年举办一次全国马术锦标赛，以场地障碍赛为主，辅以速度赛马，随后又增加了盛装舞步和三日赛，至此，奥运会三个比赛项目在我国
18、蓬勃开展起来。由于得到国家的重视和港澳马术界人士的广泛支持，使中国马术运动正朝着国际化、现代化方向迈进。在迎接新世纪到来之际，中国马术事业面临非常好的发展机遇，我们相信，中国马术运动在二十一世纪将会有更大的发展和提高。32C、成都马术运动现状 在成都，马术运动绝对是朝阳产业。成都马术运动的转型是发展的必然要求。转型就是要降低门槛，专业与休闲相结合，让成都的马迷人数多起来，这才是成都马术运动的未来。马术要平民化，要走进老百姓的生活才有生命力，要与休闲娱乐相结合才会普及。33成都几家马术俱乐部基本情况1、成都兰博马术俱乐部 坐落于成都市近郊，临近闻名天下幽的青城山，水利工程都江堰仅需30分钟车程。
19、环境清新、幽雅。与大自然紧密相结合，是成都上层人士休闲会所。会员均为国内外精英。2、成都腾辉马术俱乐部 告别荒凉金马后，在青白江区祥福镇形成了占地125亩、集马房、跑道、调教训练场于体的综合马术俱乐部实体。3、和境国际马术俱乐部 位于四川成都郫县境内，俱乐部占地面积近600亩，新疆繁育草场5000亩，配套设施有餐饮、客房、棋牌于体的高级会所。相关配套有：多功能厅、咖啡屋、驻场检疫室、草房、料房、鞍具房及马术训练场11个（室内训练1个，马球训练1个，调教圈6个，室内训练场3个）。34u成都发展马术运动的借鉴和境国际马术俱乐部经营之道（和境模式）以马会友，还可以休闲度假 马术运动在成都发展毕竟只有
20、几年，市场仍处于培养期，要达到盈利，仍需时日。相对于豪威追求专业、马术人才培养的路子不同，和境更多的是在推广一种马术运动的休闲方式。和境目前的会员规模近700名，目前俱乐部的会员主要由三部分组成，企业负责人、高级白领和家庭条件较好的少年儿童。很多会员在这里还专门购买了马匹。其盈利模式是会员卡销售、马匹销售、活动承接、马术表演，甚至还有会议接待，其“多元化”的色彩浓厚。很显然，和境国际马术俱乐部“趣味性更强，休闲味更浓”的经营思路，和成都人的生活方式更接近。35u2011年中国马术节落户成都 “中国马术节”是首个以国家概念打造的马术赛事文化活动，是由国家体育总局和中国马术协会，围绕“国际化、专业
21、化、社会化、市场化、职业化”的中国马术运动发展总体思路下打造的，集“马术竞赛”、“展览会议”、“文化活动”为体的综合马术盛会。2011年中国马术节落户成都，将是成都乃至中西部地区首次承办国家级的马术品牌盛会，并为成都马术走向全国提供一次良好的对外展示和交流学习机会，将是一场来自西部大都会的文化大餐和国际视野的马术盛宴。362.4.2马术运动与本项目的匹配度分析：场地：场地占地面积足够，地势起伏不大，有利于规划马术运动竞技赛道和配套设施；温度、湿度：常年冬暖夏凉，湿度适宜；景观：湖泊、浅丘、林地、湿地，自然景观丰富；环保：周边无污染，同时项目自身对周边环境污染也在可控制范围；吸引力：对大成都区域
22、目标客户及黑龙滩景区的度假客户有足够吸引力；配套：配套标准高，旅游度假设施完善。结论匹配度高372.5类似项目案例：香港是中国马术最先进的地区，有着中国最大的马术赛场，最激烈的马术比赛，马术在这个城市有着最大的影响力，马术是这个城市发展最好的、利润最大的产业，所以，奥运马术比赛稳稳地落户香港。虽然商品经济发达，但是马术比赛在那里是一个慈善机构，是香港最大的慈善资助机构。香港科技大学、香港海洋公园及遍布全港的健康保健中心等都是马会捐资兴建的，香港赛马会成功地将赛马运动与慈善事业共冶一炉。香港奥运赛马场的主场地是一个100米x80米全天候沙地主赛场，可容纳18,000名观众。该场馆由香港体育学院及
23、沙田马场扩建而成。马会是香港单一税收最多的机构，2006年共缴纳超过124亿元的税款，约占政府总税收的10%，有了这边的高税收，才维持了整个香港的低税率政策。同时马会每年都捐出超过10亿港币发展慈善事业，兴建体育、教育、医疗设施。382.6 项目定位2.6.1 发展目标实现社会效益及经济效益双丰收，为黑龙滩景区的发展注入全新动力，优化产业结构，提升区域产业附加值，全面助推城乡统筹发展。作为旅游景区开发项目，坚持可持续发展的原则，以社会效益的最大化为前提。综合效益提升景区形象，增色城市生态空间创造大量的就业机会延展产业链，提高产业附加值实现更多的税收社会效益经济效益392.6.2 目标解析发展目
24、标注入马术运动高端休闲度假产业，牵动相关产业链发展，提振区域经济。注入马术运动高端休闲度假产业，牵动相关产业链发展，提振区域经济。塑造一流的景区形象板块，成为景区的名片。塑造一流的景区形象板块，成为景区的名片。创造特色的旅游地产项目开发模式。创造特色的旅游地产项目开发模式。402.6.3 功能定位-四大功能休闲娱乐功能：以特色鲜明的马术运动休闲及主题会所为主导；旅游观光功能：以独特的亲水湖泊及田园风光为载体；综合配套功能：以旅游度假产业为项目及城乡统筹提供持续发展 的动力；度假居住功能:以高端度假物业、度假酒店为主。412.6.4 市场定位1.始终坚持本项目高端休闲度假的核心竞争力，抓住休闲度
25、假高端消费人群。2.兼顾休闲度假中端消费人群，为项目及整个黑龙滩景区创造人气和氛围。3.主要以运动、休闲、度假等方式消费，本案的休闲居住市场也呈现比较多样化的特征。4.加强对于本地市场的继续吸引，并扩大辐射，足以接纳区域性和全国性旅游市场的消费，做大旅游并升级为成都市、西南地区乃至全国的休闲度假目的地。422.6.5形象定位马术休闲/山水田园/度假胜地休闲之湖/魅力之湖/养生之湖432.6.6定位总结打造中国首个高端度假养生与马术运动休闲相结合的度假模式示范区 天朗 蔚蓝半岛国际马术度假区（创新的经营模式和特色的旅游度假产业）443.项目规划策略453.1 规划依据以及上位规划解读3.1.1规
26、划依据1、中华人民共和国城乡规划法；2、风景名胜区条例；3、镇规划标准（GB50188-2007）、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002年修订版）等；4、四川省城乡规划条例等四川省和眉山市有关城镇规划标准、规范与规定；5、仁寿县旅游发展总体规划（2004-2015）；6、黑龙滩镇风景名胜区总体规划（2007-2020）；7、黑龙滩镇总体规划（2008-2020）8、光相社区2009年测绘地形图1：2000以及各专业部门所提供的基础资料；9、仁寿县黑龙潭镇光相农村新型社区控制性详细规划。463.1.2规划原则1、以黑龙滩镇总体规划为指导，城乡规划必须符合社会发展的需要为出发点
27、科学合理地予以调整、深化和具体落实。2、突出本规划的历史渊源特征，并体现和适应项目紧邻光相场镇现代旅游小城镇建设的特征与要求。3、适应旅游休闲功能和生活居住功能要求，以人为本，创造一个充满生机与活力、富有特色和文化内涵的人性化的人居环境。4、尊重自然，因地制宜，创造特色。5、强化与长岛旅游度假区的“差异化”的发展思路。473.1.3用地性质控制 项目区内总建设用地约700亩，其中商业及旅游用地约380亩，占总建设用地的54%，房地产开发用地约为320亩，占总建设用地的46%。商业及旅游用地：380亩，其中：商业用地（游客接待中心、欧式风情街等）：70亩 商业配套用地（酒店、俱乐部、骑士学校等
28、130亩 旅游用地（健身中心、SPA中心、主题会所等）：50亩 马术配套用地（竞技中心、马匹后勤基地等）：130亩 用地性质确定应符合光相城镇用地布局规划，原则上各大类用地不得变换，对于功能性质相近或相互无干扰的类别可以有条件混合使用。同时，允许用地性质具有一定弹性，在小类或中类的范畴里适当变更，并通过用地相容性和建筑与用地相互适建来反映规定。土地使用性质变更必须经规划行政主管部门核准并符合土地使用性质兼容适建范围表之规定。公共绿地上配建公共服务设施用地时，只能配建公厕、管理用房及服务设施用房。483.1.4容积率控制开发强度总体格局：环湖路以外为较高强度开发控制区，环湖路以内及临湖区域为
29、较低强度开发控制区。项目区建设用地总体容积率在1.0以上。环湖路以内：集中商业用地1.01.2旅游服务用地1.0环湖路以外：一类居住用地1.01.2（低层+多层）二类居住用地1.82.5（多层+小高层）493.1.5建筑密度控制环湖路以内：集中商业区域商业用地建筑密度不高于40%，旅游配套用地不高于25%；环湖路以外：集中商业区域商业用地建筑密度不高于40%，一类居住用地（低层+多层）35%；二类居住用地（多层+小高层）25%。3.1.6绿地率控制项目区总绿地率不低于50%。环湖路以内：集中商业区域商业用地绿地率不低于20%，公园（集中绿地）用地不低于65%；环湖路以外：集中商业区域商业用地绿
30、地率不低于20%，居住用地不低于30%。3.1.7建筑高度控制项目区内商业区低层建筑小于15米，多层建筑小于24米；住宅低层建筑小于15米，多层住宅建筑小于20米，中高层住宅小于30米。503.2 规划策略3.2.1规划理念513.2.2 整体规划构想以“全面规划”形成规划区发展的完整面向与传统的“总图式”规划不同，本概念规划以“全方位的总体规划”，结合产业发展、区域发展、项目布局、开发执行等策略，并结合具体项目规模及辐射效应的思考，进行整合、汇聚、组织，形成本项目发展的完整面向。完整的功完整的功能架构能架构科学的土地科学的土地利用利用多元的成长多元的成长模式模式生态的景生态的景观环境观环境弹
31、性的开发弹性的开发组合组合从从业业态态的的完完整整性性出出发发，从从马马术术运运动动的的主主体体产产业业出出发发，细细化化业业态态中中的的各项需求及开发内容，扩大辐射效应。各项需求及开发内容，扩大辐射效应。以以保保护护现现状状生生态态环环境境为为出出发发点点，顺顺应应和和呼呼应应周周边边自自然然环环境境体体系系，建建立系统的土地使用架构，对有限的土地进行最有效率的使用。立系统的土地使用架构，对有限的土地进行最有效率的使用。依依照照不不同同的的用用地地条条件件、功功能能属属性性、经经营营策策略略等等发发展展特特性性，形形成成因因地地制宜的多元成长模式。制宜的多元成长模式。以以生生态态建建设设的的
32、手手法法将将自自然然元元素素与与建建筑筑空空间间融融为为一一体体，强强调调独独特特的的原原生态景观环境与人群活动的联系。生态景观环境与人群活动的联系。依依据据土土地地特特性性、功功能能类类别别、物物业业性性质质等等因因素素，从从市市场场操操作作的的角角度度订订定合理的开发组合，增强开发的可行性。定合理的开发组合，增强开发的可行性。全面规划全面规划523.3 概念规划（鸟瞰图）535455563.4 分区及概念3.4.1功能分区 573.4.2分区概念 环湖西路中轴景观带环湖西路景观大道：进入园区的主要通道，打造高标准的景观大道58 度假区主入口：标志性、仪式感、开放的公共空间标志性雕塑：奔马的
33、抽象形态表现，进入园区即带来强烈的视觉冲击，昭示项目主题主入口广场：大气开敞的人行广场，阵列式的雕塑和植物排布，通透感极强，游客步入园区的第一刻起即感到舒缓愉悦。59 马术竞技中心占地面积：100亩，按国际标准赛马场建设。建设标准：严格按照国际标准打造，可满足任何严苛的比赛软硬件要求功能定位：可承办各类专业马术赛事；速度赛、盛装舞步、障碍赛、3日赛承办专业赛事，提升项目行业地位与景区知名度 目前国内已有大量的马术赛事举办，目前承办地主要在北京、上海、武汉、内蒙古等有符合规格的场地的省市；本项目国际标准的各类赛马场地完全有条件承办各级别赛事，甚至申办成为顶级赛事的永久性会场。60马匹后勤基地占地
34、面积：30亩，规划建筑面积：20000平米现代化设施设备，提供一流的马术运动后勤保障体系。硬件设施：现代化的马厩及马匹护理繁育中心，确保马匹的高质量成长；草料储备区：利用现有的林区，发展优质草场，饲料供应本地马匹，后续出口到区域外。经营模式：本地农民在指导下种植，马业单位统一定向收购，保障种草农民的收益；由外聘的专业技术人员培养本地人员为马匹提供后勤服务。61马术用品专卖：汇聚全球的马具精品占地面积：15亩，规划建筑面积：8000平米主要功能全球知名品牌精品马具的展示与销售经营模式引入全球顶级马具品牌直营专柜，如Hermes(爱马仕)，Cartier（卡地亚）等同时设立国内一线马具品牌专区，帮
35、助民族品牌进步与发展。62马术俱乐部与游艇主题会所：品味圈层的聚集地占地面积：35亩，规划建筑面积：20000平米硬件设施：主题文化精品展览区、红酒吧、雪茄吧、品茗阁等格调休闲业态。运营模式：会员准入制，相应协会会员方可申请，保持纯正的圈层主题交流，会员可以在期间分享技术与感受，展示私人藏品等。6364骑士学校：马术启蒙教育，马文化传承的起点占地面积：30亩，规划建筑面积：10000平米经营模式：以专业马术组团为基础，为马术启蒙组团提供技术支持，与川内知名私立学校联动动，定期举办马术夏令营，亲子体验活动等。针对人群：6-14岁的青少年。课程内容：了解马匹相关常识；掌握标准骑姿与要领；掌握人与马
36、配合的节奏与辅助上马、下马、漫步、握缰；掌握快步、前进、停止；掌握马的正反步伐；掌握骑坐；工作漫步、快步、跑步；掌握步伐转换；初级马场马术。65国际马术培训中心占地面积：20亩，规划建筑面积：10000平米主要功能：按照国际标准的软硬件设施配置，作为专业选手的训练场地，同时也对业余爱好者进行马术技能培训。提供课程：初级课程：英式骑坐：标准骑马动作；怎样接触马、上下马：牵马、备鞍、带勒；马的基本步伐：慢步、快步、缩短跑步中级课程：控马技术、缰脚辅助、马场马术 高级课程：绕桶，障碍及野外骑乘 6667度假区游客接待及配套服务中心占地面积：35亩，规划建筑面积：25000平米以五星级度假酒店为主体，
37、会所、商业街区共同组成园区的公共服务配套区。68欧洲风情商业街占地面积：35亩，规划建筑面积：30000平米本土特色概念餐厅，本土美食精华的提炼与升华，树立本土特色旅游产品的价值标杆。丰富业态：餐饮，娱乐、休闲、购物；精品店、KTV、酒吧等。功能定位：酒店配套服务的延伸，满足度假人群的多样化消费需求，培育和拓展景区的夜间经济。食材来源：主食材料全部来自于景区内部，生态种养殖，绿色食品。69星级酒店-蔚蓝半岛国际度假酒店：度假至上，浪漫休闲，奢华之至占地面积：45亩，规划建筑面积：30000平米经营理念：度假理念至上别院型酒店，平和与放松是酒店主要元素，浪漫休闲而非一味追求顶级奢华产品特色：每户
38、均有独立泳池，温泉临湖单位有专属码头，可乘坐游艇经水路入户服务对象：水上活动参与人群；景区度假人群；高端商务人群建筑风格：外表是中世纪欧洲古典风格，内部则是五星级的现代化酒店设施 7071骑士SPA中心占地面积：10亩，规划建筑面积：5000平米功能定位：引入国际先进SPA之精华，打造一流SPA中心72骑士湖山别院占地面积：110亩，规划建筑面积：55000平米7374欧洲小镇占地面积：200亩，规划建筑面积：20万平米非凡见地，纯正品位；会呼吸的房子，气质非凡，惊艳绽放；如陈年波尔多红酒，香溢惊四座，见证您的品位非凡。借鉴托斯卡纳风格布局方式，引入小镇传统的街道处理模式，采用典型的广场景观，
39、打破传统别院区围合的概念，合理利用环境资源。在空间分割时使用尽端道路、绿化带为分隔媒介，绿色的气息散落于每个角落。753.5 交通系统规划道路考虑在现状环湖路等现有道路的基础上，根据整体规划布局要求完善而成。布置“两横四纵”的干道骨架。并进而根据交通集散的流量流向特点，布置支路系统。（1）使区域的规划路网相衔接，考虑路网的可延展性。（2）保证区域交通性主干道的通畅，限制路段开口，增加道路通行能力，提高路段流量。（3）道路系统的组织有利于区域内各类用地的划分和有机联系。（4）根据地形、用地四周的环境条件和用地规模，选择经济、便捷的道路系统和道路断面形式，合理确定道路等级。（5）考虑现状道路的建设
40、情况，尽量利用现有的道路进行规划建设。76773.6 生态完善和修复1、新建建筑严格执行退湖岸线50米保护距离，景观湖岸以自然湿地驳岸为主，增加更多的绿化表面积，更利于水源的收集及利用，提高生态净化功能。2、在项目规划区内靠近黑龙滩上游处构建植物塘床系统，与水流雕塑形成一个完整的人工湿地净化系统。湖岸原生态环境较好的区域以保持现状为主；湖岸现状植被较差的区域，新建湿地公园以完善微生态系统。3、目前项目区内主要林木为经济林（果园），生态系统较为单一，不利于生态环境保护。因此，项目规划区环湖线以内区域应严格控制建筑密度，保留大多数空地进行多样化的绿化景观打造。半岛临湖尖端区域不设置建筑物，仅进行景
41、观设施打造和绿化。4、环湖线以外区域在开发强度较高的条件下，应尽可能保留现有林地和新增绿化。783.7 雨水处理规划区内雨水现基本采用地面自然排放方式。规划区内雨水系统布置应充分利用地形，雨水依靠重力流就近排入水体。根据自然地形，规划区分为环湖线内、外两大排水区域，环湖线内片区向东排入黑龙滩水库，环湖线外片区向南排入夏家水库。兼氧池水流风车植物床生态湿地景观水面氧化沟农田灌溉用水水流河道水源水源流入黑龙滩流入黑龙滩厌氧沉淀池植物塘雨水收集793.8污水处理 本规划区内污水量主要为生活污水，规划区现状的排水体制基本为雨、污水合流制，项目区以南有一在建的污水处理厂，现状污水未经处理直接就近排入河道
42、及沟渠，污染水体。规划区内污水拟经过化粪池预处理，集中收集后沿场区内污水管道排至沿环湖路主管道，沿环湖路以管道加压方式泵送到规划区南侧光相社区南北污水处理厂进行处理集中排放。803.9环卫设施规划 项目区内拟建小型垃圾转运站2座，用地面积200300平方米（不包括防护间距）。完善环卫设施，垃圾收集实行分类袋装收集。环湖线以内区域每一收集容器(垃圾箱)的服务半径小于50米，环湖线以内区域每一收集容器(垃圾箱)的服务半径宜为5080米。项目区垃圾应逐步实现分类收集、封闭运输、无害化处理和资源化利用。马匹粪便采用集中收集，回收处理作为农作物肥料，实现低碳环保生活理念。根据规划标准，在马术竞技中心及游
43、客接待中心各设置大型公共厕所2座，在半岛临湖区域设置小型生态公厕2至3座。813.10接纳规模和环境承载力简单分析 项目区建成后环湖路以外的马术竞技区主要接待专业选手、会员及普通游客，度假居住区主要接纳度假常住游客，环湖路以内的区域主要接待普通游客及会员。环湖路以外的区域接纳规模大于环湖路以内。项目区建成后日接待游客及度假常住人口总数低于2000人，与现有场区内常住人口基本持平，加上完善的配套设施和经营管理，对区域环境不会造成影响，对场区生态不会造成破坏。824.项目开发策略834.1总体开发思路：一、功能规划，土地整理，配套设施建设先行。二、项目建设用地以定相挂牌的形式取得。三、注重对土地的
44、整理开发节奏控制。四、支柱产业及统筹安置建设相结合。五、设定相应的进入门槛，以保证项目的“高端休闲度假”产业定位。844.2项目分期实施方案：4.2.1 期（两年）：以马术先期设施为主，同时进行休闲度假配套产业建设（马术赛道、俱乐部、主题会所、游客接待中心、配套商业等）。预计投资8亿元。4.2.2 二期（两年）：完善旅游度假产品（骑士学校、马术博物馆、马术用品专卖、度假别院等）建设，开发建设商业街区。预计投资6亿元。4.2.3 三期（两年）：全面开发欧洲小镇建设。预计投资6亿元。855.经济社会效益预测865.1前期投资估算（1）启动成本（业主权投入）3.5亿元：土地投入：50万元亩x700亩
45、3.5亿元(2)建设费用（土建、基础、部分装修、经营费用）15亿元(3)价格成本（财务成本）：因是分期投入，销售收入又可转为项目滚动建设费用，考虑以上情况，本项目只按正常价格息率的1/3计为18.5亿元5.88%x33=1.08亿元(4)管理费用：按1%建设成本为1850万元(5)不可预见费用：按1%建设成本为1850万元以上总成本约为20亿元。875.2 成本效益评估(1)旅游地产（休闲度假别院区）；销售收入：5.5万平米x10000元平米=5.5亿元(2)欧式风情小镇；销售收入：20万平米x5000元平米=10亿元(3)马术俱乐部：俱乐部预计年收益为：4000万元年10年回报收益为：4亿
46、元。(4)酒店及会所收入：酒店年收益预计为：1500万元年 10年回报收益为：1.5亿元。(5)商业收入 预计年收益为：3000万元年 10年回报收益为：3亿元(6)旅游收入：预计建成后年游客量为10万，按可游天数为260天计算，平均日游客量385人次，旅游总收入每年约3000万元年10年回报收益为3亿元。综上成本及收益预估，可看出项目前期静态投入较大，但后期年回报收益较好且项目建成后所带来的第三产业发展可持续性较高。885.3 社会效益预测1、项目建成后将为眉山市和仁寿县城乡统筹新农村建设起到良好的示范效应和推动作用。2、项目提高了土地集约化经营程度和经济效益。3、马术休闲带动的生态观光农业
47、将极大的丰富黑龙滩景区的产业结构。4、相关产业所带出的工作岗位将有效的解决农民失地后的工作及持续收益问题，农民增产增收，农业产业可持续发展。5、随着观光林业和休闲旅游的发展，可以带动当地住户发展第三产业。6、实现马术休闲、生态景观、旅游度假业的有机结合，有利于实现人口、资源、环境的良性循环。895.4 项目经济社会效益总结1、项目将带动眉山市及仁寿县旅游产业经济的整体发展。2、对黑龙滩景区的城乡统筹新农村建设起到良好的示范效应。3、项目建成后，经营性动态综合年收益达到1.15亿元，为仁寿县年创税超过1000万元。4、项目建成后经营性产业将提供至少1000个工作岗位，有效解决当地农民的就业问题。5、随着观光旅游和休闲度假的发展，可以带动当地发展第三产业。6、项目对黑龙滩景区的自然环境保护起到积极的推动作用。7、项目将提升黑龙滩景区的整体形象，成为成都市的休闲旅游名片。90谢谢 谢！谢！91
