某城区土地市场分析.docx

世家:2007年一季度主城区土地市场分析一、市场交易情况综述：一季度成都主城区（五城区和高新区）土地市场共发布拍卖和挂牌宗地18宗，总供地面积达，合计699.9433亩；其中成交16宗，成交净用地面积，合597.7313亩；成交总金额361345.0995万元。一级市场(出让)交易15宗、成交13宗：其中拍卖8宗，共计280.9748亩，成交7宗；挂牌7宗，共计272.5646亩，成交6宗；二级市场(转让)交易3宗：其中2宗为拍卖，1宗为挂牌，均成交。 2007年一季度主城区土地市场交易简况（宗）二、主城区土地市场用地性质城镇混合住宅用地是最主要的土地用途，在本季度供应和成交的土地中，城镇混合住宅用地占了绝对的主力，成交宗数为11宗，面积为409.8702亩；6宗商业（服）用地全部以挂牌方式突出推出，且全部位于城南三环外的南部高新去，地价主要在200万/亩左右，成交5宗。由于南部高新区是城南房地产发展的一个重要板块，但是周边配套还很薄弱，因此很需要商业、商务配套。三、成交地块分布详情  1高新区成交宗地数量最多，青羊区成交土地面积最大。 2007年一季度各行政区域土地交易情况从成交宗地数量来看，高新区数量最多，为5宗；其次是青羊区，共4宗。从土地面积来看，青羊区成交面积最大，为18.6456亩；高新区位居第二，成交171.4098亩。与去年同期相比，高新区虽然成交的宗地数量相同，但面积增长了113.47%；青羊区成交的土地宗数同比也增加了1宗，但面积却也增长了近六倍。高新区成交地块全部为商业（服）用地，且地块规模都不小，由此可见政府正加大对高新区基本生活配套设施的重视和投入力度。锦江区本月无土地供应，因此也无土地成交。2. 城南成交地块数量最多，城西成交土地面积居首位  2007年一季度各方位土地交易情况不管从宗地数量还是从宗地面积来看，城西和城南都是名副其实的供需热点区域，城西的成交面积最大，达，城南的成交宗地数量最多，城北市场仍然较为平淡。其中，城南成交的6宗地全在三环外，城西成交的5宗地中也有2宗在三环外，由此可以明显看出城南、城西的房地产开发虽然已往三环外转移，但热度仍然不减。3. 三环以外土地成交数量和面积均居首位  2007年一季度各环域土地交易情况三环外的成交土地的数量和面积都是各环域之最，同比成交数量增加6宗、成交面积增长16.48。其次是二三环，共计5宗地、226.66亩，地块数量同比减少4宗，面积同比减少30.66%。一二环本季度无土地供应。随着成都市大规模旧城改造的结束，市中心区域可供开发的土地已为数不多，与一环内相比，一二环开发较晚，但也已经开发得很成熟，因此可建设用地更少。三环外拥有大量可开发的土地，将是未来开发的核心区域。 四、主城区土地成交价格情况；  1成交总金额一季度主城区共成交土地16宗，成交总金额361345.0995万元，与06年同期相比，成交地块数量减少5宗，但总金额却增长了54。其中一级市场成交251725.328万元，二级市场成交109619.7715万元。2007年一季度主城区土地成交金额（万元）  2土地成交单价2006年一季度平均地价为382.46万元/亩，而2007年一季度的平均土地成交价格则为604.53万元/亩,每亩上涨222.07万元，增幅达58.06%。不同交易方式成交土地平均单价(万元/亩) 3楼面地价备注:图上标注的号码为自编土地号码代码,具体地块详情见附表各环线混合住宅用地楼面地价本季度所有成交土地的平均楼面地价大约为2226元/平方米。成交的城镇混合住宅用地按最高容积率计，平均每平方米的楼面地价为2415元，具体价格分布如上图。楼面地价在2000元/平方米以上的占了六成，共7宗，其中地处一环内、市中心的文化宫地块和玉双路5号地块楼面地价均超过3500元/平方米。二环三环之间的地块楼面地价也大多在2000元/以上，尤其是14号永丰乡太平村地块和18号航天厂地块，拍卖当时也是争夺激烈，楼面地价分别为2700和2445元/平方米。由此可见热点地块的珍贵和开发商对整个市场的看好。4拍卖成交价比率备注： 拍卖成交价比率（成交价起拍价）/起拍价      图上标注的号码为自编土地号代码，具体地块详情见附表。拍卖成交价比率主要集中在0.81.5之间，最高为2.1，即四川省森林房地产开发有限公司竞得的金花桥街道办事处金花村6组地块，起拍价120万元/亩。该地块虽然位置较偏远，但起拍价较低，因此仍然有数家开发商激烈竞争，经25轮竞价最终成交以370万元/亩，成交价比率也很高。其次市中心的玉双路片区的5号地块（上图中的5号）成交价比率也较高，达1.5。五重点成交地块研究本季度最重要的一块成交土地非龙湖高价竞得的建设北路原航天厂地块莫属。该地块地处建设路片区，因此该地块的重要性与该片区的市场价值密不可分。建设路片区价值分析片区近期成交宗地示意片区宗地详情   建设路片区由于发展较早，配套较成熟，是目前城东最适合房地产开发的片区之一，因此按照资本逐利的本性来看，大量的房地产资本流向该地是理所当然的。同时，有竞争才有进步，正是由于众多品牌商的相继进驻、相互竞争，建设路片区老旧的形象和得以彻底颠覆，区域价值迅速提升随着“东调”进程接近尾声，众开发商对建设路片区的争夺变得日趋激烈。从以上图表数据可以看出，建设路片区的地价上升势头明显，涨幅之大，短短一年半的时间单亩地价涨幅达到近三倍，楼面地价也从2005年的791元/平方米上涨到2445元/平方米，上涨约200。四大开发巨头齐聚该片区，使得该片区楼市聚集效应明显。2007年该片区必将掀起楼市的热潮。 龙湖拿地策略浅析龙湖于2006年9月在该片区拿下虹波厂地块，其时成交价616万元/亩，楼面地价1848元/平方米；时隔半年，经过61轮的报价，3月30日，龙湖在第62轮突然报价便以815万元/亩（总价9亿多）的价格力压首创、万科，一垂定音投得航天厂地块，足可见其对该地块应该说是志在必得，此时楼面地价上升到2445元/平方米。由此可以看出，龙湖对建设路片区的钟爱与看中。龙湖再拍高价地来说，我们认为有如下原因：1该地块楼面地价为2445元/平方米，加上建安成本、税收和其他各项费用，估计该项目的住宅部分总成本价在5000元/平方米左右，按照目前建设路片区住宅的销售价格情况和走势，预计1年以后该项目面市时即使将本项目的市场均价定位于最低6000元/平方米，其利润空间也有1000元/平方米，更不论万科等项目对市场价格的带动。2为其走别样营销路线提供可能。如果没拿到这块地，龙湖虹波项目必将与首创、万科、华裕等实力开发商硬碰硬，其竞争压力会相当大；但现在有了这块地，龙湖大可不必跟其他巨头硬碰。估计07年首创、万科项目的市场价不会低于6000元/平方米，尤其是万科（曾放言要达7000元/平方米），在这样强烈的市场竞争中，龙湖虹波项目可以采用一种低价的策略入市，这样做有两大好处：一是加快回款周期，为后期的项目开发积累资金；二是树立龙湖在该片区的品牌，以项目的性价比赢的市场口碑，从而可以为航天厂项目的日后面市打下良好的市场基础。而当航天厂项目真正上市的时候，万科、首创等项目已过热销期，甚至可能接近尾声，而此时该片区经过之前的火热已是相当成熟的高品质居住区，这样区域内供应减少和市场的成熟就更为凸显了航天厂项目的市场价值。  小结一季度主城区土地市场成交土地16宗，共、合597.7313亩。结合相关的控规指标来测算，可为市场供应约160平方米的商品房，其中住宅物业为约132万平方米，商业、服务业物业为28万平方米。总体来看，本季度土地市场较为平淡，基本保持了稳中有进的发展态势，但重点地块的争夺仍然激烈，土地成交价格持续走高。城西、城南仍是热点区域，城东虽然只有1块土地，但规模较大；此外，青羊区、高新区以及三环外成交的土地面积和数量均前列，其中高新区成交的土地全部为商业（服）用地. 10.13.202106:5606:56:3021.10.136时56分6时56分30秒10月. 13, 2113 十月 20216:56:30 上午06:56:302021年10月13日星期三06:56:30