[精品文档]物业经营管理成本测算.doc
物业经营管理成本测算 范例物业经营管理成本测算 、 物业概况 1、 用地面积：9984.85m2 2、 总建筑面积：23470m2 3、 地上建筑面积：19970 m2 4、 地下建筑面积：3500 m2 5、 建筑占地面积：4450m2 6、 建筑密度：44.6% 7、 建筑容积：2.00 8、 绿化率：30.4% 9、 商铺：9000 m2 10、商务公寓：10970 m2 11、停车位：92 二、 人员配置架构设置 说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。 2、总人数控制在65人以内。 三、物管费的成本测算 1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。 （1） 人员编制和基本工资标准：见表（01） 人员编制和基本工资标准表（01） 序 号 项 目 人 数（人） 工资标准（元/月） 总额（元/月） 一 管理人员 13 2346.00 30500.00 四 维修人员 5 1000.00 5000.00 二 收费员 3 800.00 2400.00 五 治安员 20 750.00 15000.00 三 服务员 14 600.00 8400.00 六 保洁员 6 550.00 3300.00 七 合计 61 / 64600.00 (2)费用测算 管理服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02) 工资福利费测算表(02) 序 号 项 目 金额（元/月） 依 据 测算结果（元/月.M2） 一 基本工资 64600.00 / 3.234 二 福利费 20341.50 注(1) 1.148 三 加班费 / / 暂不计 四 服装费 1625 注(2) 0.081 五 合计 79166.50 / 4.463 注(1)： 福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。 注(2)： 服装按年均300元/人计算，则每月分摊为： 65×300元/人/年÷12月=1625(元/月) 2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费 （1） 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则： 维修保养费=（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年） ×40% =（360÷300）×40% =0.48元/月.平方米 (2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为： （60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时 =4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时 =4752.00元/月 分摊到每平方米的费用为: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。 (3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为： （4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时 =7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时 =7920元/月 分摊到每平方米的费用为: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。 维修保养费用为;每层每月按50元计算则为： （4部×7层）×50元/层/月 =28×50 =1400元/月 分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。 3、 绿化管理费： 小区绿化面积为3035M2, 绿化管理费测算见表（3） 绿化管理测算表（3） 序 号 项 目 测算依据 金额（元） 测算结果（元/月.M2） 1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.010 2 劳保用品费 400元/年 400.00 0.010 3 绿化用水费 1吨/ M2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.017 4 农药化肥费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001 5 景观再造费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001 6 合 计 / / 0.039 4、 清洁卫生费 清洁卫生费测算见表（04） 清洁卫生费测算见表（04） 序 号 项 目 测算依据 金额（元） 测算结果（元/月.M2） 1 工具购置费 300元/人.年 1800.00 0.008 2 劳保用品费 300元/人.年 900.00 0.008 3 化粪池清掏费 (注4) 3000.00 0.013 4 垃圾外运费 2880元/年 2880.00 0.012 5 水箱清洗 / / / 6 合 计 / / 0.041 注(4):化粪池清掏费全年共计约为：3000元。 5、 保安费： 保安费用测算见表（05） 保安费测算表（05） 序 号 项 目 测算依据 金额（元/年） 测算结果（元/月M2） 1 装备费 250元/人.年 500000 0020 2 人身保险费 （暂不计） / / 3 房租费 （暂不计） / / 4 合 计 / / 0020 6、 办公费：（全年开支办公费约12万元） 办公费=12万元÷（12月×19970平方米） =0.501元/月.平方米 7、 固定资产折旧费： 固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即： 固定资产折旧费为：100万元÷（12月/年.月×5年×19970M2） =0.834元/月.平方米 8、 利润： 利润取5%，则 利润=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）×5% =7.04×5% =0.352元/月.平方米 9、 法定税费： 两税一费为前八项之和的5.75%，则 税费=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）×5.57% =7.392×5.75% =0.425元/月.平方米 10、 合计：经营管理服务费汇总表见（06） 经营管理服务费汇总表（1-6） 序 号 项 目 金 额（元/月.平方米） 费用所占比例 1 工资福利费 4.463 57% 2 维修费 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15% 3 绿化管理费 0.039 05% 4 清洁卫生费 0.041 0.5% 5 保安费 0.020 0.2% 6 办公费 0.501 6.4% 7 折旧费 0.834 10.5% 8 利 润 0.352 4.5% 9 法定税费 0.425 5.4% 10 合 计 7.817 100% 11、 车场管理费收入的补贴： 机动车辆车位约为92个，每个车位管理费为（平均）50元/月/位，则每月的停车收入为：4600元。 分摊物业管理费=4600÷19970m2 =0.230元/月.平方米 用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为： 经营管理费=7.817-0.230 =7.587元/月.平方米 评# 没有经过仔细测算，但就以下几个问题本人提出异议： 1.人员配置：服务人员14人，不知道你提供什么样的服务，如果是一般的写字楼，这个编制肯定大了，另外，管理人员13个编制对于2万多平方米的写字楼来讲也是冗员； 2.你在测算每平方米的管理费的时候，不能按照分项分摊，因为这样你的误差就相对教大，你可以将所有项目的耗费加在一起，然后除以总的面积，这样算出的数据比较准确； 3.公共照明用电的测算：（为晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时）难道你们大厦晚上12小时全部灯火通明？ 4.电梯运行费按照30天计算，怎么不用扣除节假日？（节假日的电梯运行不需要那么频繁啊）； 5.商铺的管理费跟住宅部分一样吗？其实可以分别按不同标准收取啊。 因为有些东西没有来的及去查相关的规定，在此抛砖引玉，请大家共同参考。 _ 有多少爱 可以重来？ 有多少人 值得等待？ 为了一个承诺，耗尽一生的时间。 最后由 alongpxl 在 2004年04月23日 15:50 编辑 2004年04月22日 17:31 1楼 yyok7 土豹豹 注册日期: 2003年01月 性别: 来自: 深圳 发贴数量: 752 会员积分: 1299 给我的也提提意见！谢谢 “*”物业管理服务费用测算 根据“*”人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对“*”的物业管理服务费进行测算。内容包括： 一、 经费测算的原则及说明； 二、 经费测算： 1、人工成本；2、行政办公费；3、设备设施维护费；4、公用水电费；5、清洁绿化费；6、保安费；7、固定资产折旧；8、开办费摊销；9、不可预见费；10、管理者酬金；11、税金。 详细测算书内容如下： 第一节 经费测算的原则及说明 一、 测算的依据 (一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规； (二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”； (三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。 二、 经费测算的原则 (一) 遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。 (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则 针对“*”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。 (三) “零预算”原则 物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。 (四) 管理者提取酬金原则 物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。 三、 测算的有关说明 (一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。 (二) 有关费用的说明 1、 人员工资标准 根据市场化原则，参照成都行业工资水平，根据*规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下： 序号 职 务 月薪 备 注 1 中心经理 4,000 2 品质行政主管（中心经理助理） 2,500 3 安全主管 1,800 4 工程维修主管 2,000 5 清洁绿化主管 1,800 6 高级管家 1,800 7 会计 1,400 8 出纳 1,200 9 维修技工 1,200 10 安全班长 1,100 11 安全员 900 12 清洁工 600 13 绿化工 600 2、 物资装备的摊销 物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2,000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5年摊销；单件价格在2,000元以下的物资装备计入开办费，按5年摊销。 3、 开办费摊销 开办费的摊销期限为5年。开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中，不可预见费根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。开办费中的物资装备的摊销计算方法将物资装备费用的80%（4年）按5年摊销进管理成本中。 4、 管理者酬金 依照四川省城市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例，每年按总支出的8%提取管理者酬金。 5、 本体维修基金及专用基金按四川省及成都市有关规定收取。暂不测算。 第二节 经费测算 经费测算总表（单位：人民币元） 序号 项 目 测算依据 月支出 备 注 1 人工成本 详见人工费测算明细表 122,202.00 2 行政办公费 详见办公费测算明细表 14,406.67 3 设备设施维护费 详见维护费测算明细表 9,984.00 4 公用电费 按经验数据测算 23,500.00 5 公用水费 按经验数据测算 4,200.00 6 清洁费（设施材料） 详见清洁费测算明细表 10,233.00 7 绿化费 详见绿化费测算明细表 17,388.00 8 保安费 详见保安费测算明细表 400 注：将开盘期间人工成本摊进物管成本中 9 固定资产折旧 详见固定资产测算明细表 1,397.50 10 开办费摊销 详见开办费测算明细表 3,036.87 23,994.13 11 小计 206,748.03 227,705.30 12 不可预见费 以上各项之和的2% 4,134.96 4,554.11 13 管理者酬金 以上各项之和的10.00% 21,088.30 23,225.94 14 营业税金及附加 以上各项之和的5.70% 13,222.36 14,562.66 15 总计 245,193.66 270,048.01 16 每平方米月管理费(不含电梯分摊） 69416.16平方米收费面积 3.53 4.05 根据我们的测算，本项目管理费月支出为245,193.66元（不含E型房每月电梯维护费用），按照不同房型的价格、建筑面积比率，将管理费分摊如下： 房 型 系 数 管理费标准（元/平方米.月） 备 注 A 1.143 4.0 B 1.057 3.7 C、D 1 3.5 E 0.914 3.2 按照分摊系数测算E型房管理费2.8元/平方米.月，加上电梯维护费0.42元/平方米.月，实际管理费标准为3.2元/平方米.月 （一）人工成本测算 序号 项目 人数 月薪 计算方法 月支出 备 注 1 工资 (1) 中心经理 1 4,000 人数 x 月薪 4,000 (2) 品质行政主管 1 2,500 人数 x 月薪 2,500 中心经理助理 (3) 安全主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800 (4) 工程维修主管 1 2,000 人数 x 月薪 2,000 (5) 清洁绿化主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800 (6) 高级管家 3 1,800 人数 x 月薪 5,400 (7) 会计 1 1,400 人数 x 月薪 1,400 (8) 出纳 1 1,200 人数 x 月薪 1,200 (9) 维修技工 7 1,200 人数 x 月薪 8,400 (10) 安全班长 3 1,100 人数 x 月薪 3,300 (11) 安全员 40 900 人数 x 月薪 36,000 (12) 清洁工 30 600 人数 x 月薪 18,000 (13) 绿化工 3 600 人数 x 月薪 1,800 (14) 小计 94 87,600 2 三费一金 (1) 福利待遇 工资总额x 8% 7,008.00 (2) 培训费 工资总额x 8% 7,008.00 (3) 工会费 工资总额x 2% 1,752.00 (4) 社会保险费 工资总额x 20% 17,520.00 (5) 教育基金 工资总额x 1.5% 1,314.00 (6) 小计 34,602.00 3 合计 122,202.00 （二）行政办公费 序号 项目 数量 单位 单价 计算方法 月支出 备注 1 办公用品、低值易耗品 （1） 管理人员 10 人 20 数量 x 单价 200.00 （2） 操作人员 80 人 5 数量 x 单价 400.00 小计 90 人 600.00 2 通讯费用 (1) 固定电话/传真 5 部 150 数量 x 单价 750.00 (2) 移动电话 2 部 300 数量 x 单价 600.00 小计 1,350.00 3 车辆使用费用 2 部 1500 数量 x 单价 3,000.00 4 员工宿舍租金 4 套 600 数量 x 单价 2,400.00 5 社区文化活动费 12 次 1500 综合测算 1,500.00 6 服装费用 (1) 管理人员服装 13 套 900 11700 975.00 (2) 维修工服装 7 400 2800 233.33 (3) 清洁绿化工 34 270 9180 765.00 (4) 保安员 43 1000 43000 3583.33 (5) 小计 66680 5556.67 7 合计 14,406.67 （三）设施设备维护费 序号 项目 数量 单位 单价 保养期 月支出 备注 1 电梯维保费 8 台 600 12 4,800.00 不记入总费用 2 电梯年检费 8 台 400 / 266.67 不记入总费用 3 电梯保险费 8 台 4 强电系统维护费 2,000.00 (1) 高压供电系统 屏 (2) 低压供电系统 屏 (3) 备用发电机维护费 台 小计 2,000.00 5 给排水系统维护费 800.00 (1) 给排水水泵维护费 台 (2) 给水水管维护费 (3) 排水水管维护费 (4) 消防水系统 消防箱 套 小计 800.00 6 室外景观绿化水维护费 500.00 7 游泳池维护费 200.00 8 消防系统维保费 500.00 9 弱电系统维护费 2,500.00 (1) 消防弱电系统维护费 (2) 控制中心维护费 (3) 保安监控系统维护费 (4) 防盗报警系统维护费 (5) 巡更系统维护费 (6) IC卡门禁统维护费 (7) 停车场系统维护费 小计 2,500.00 10 建筑本体维修费 / 11 设备维修零星材料费 600.00 小计 9,600.00 12 不可预见费 4% 384.00 13 合计 9,984.00 （四）公用水电费 序号 项目 数量 单位 单价 保养期 月支出 备 注 1 公用电费 50000 度 0.47 23,500.00 2 公用水费 3500 吨 1.2 4,200.00 合计 27,700.00 （五）清洁费 序号 项目 计算方法 月支出 备 注 1 基本清洁费 (1) 清洁人工费 / / (2) 工具/材料费 综合测算 2000 2 清洁设备折旧费 (5年分摊) 清洁工具 1333 总价80，000元 3 垃圾清运费 30天×1车/天×150元/车 4500 4 室外水景清洁费 每月清洗1次 1000 5 化粪池清理费 每一年清洗2次 400 7 消杀费 综合测算 1000 8 总计
