2019第一部分房地产估价原则.doc

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1、产权合法。估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权的合法性的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的 2、用途合法。应以城市规划、土地用途管制等为依据。如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用地，但也必须以居住用途为前提来估价；除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。 3、合法交易或合法处分。处分方式包括买卖、租赁、典当、抵债、赠与等。如抵押：法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权方可优先受偿。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。 4、其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。 二、最高最佳使用原则：指法律上许可，技术上可能，经济上可行，价值最大化。包括最佳用途、最佳规模、最佳集约度。 1、法律上许可。对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。 2、技术上可能。对于每一种潜在的使用方式，要检查其它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等。 3、经济上可行。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济上可行性。 4、价值最大化。收益递增递减原理。可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。均衡原理。以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物和土地组合来讲，建筑物与土地比较，如果过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用得不到有效发挥，从而降低该房地产的价值。适合原理。是以房地产与其外部环境是否协调来判定是否为最高最佳使用。 最高最佳使用原理要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。如：某宗房地产，城市规划规定既可用作商业用途，也可用作居住用途，如果用途商业用途能够取得最大收益，则估价应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已作了某种使用，则估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并在估价报告中予以说明： 1、保持现状前提。现有建筑物应予以保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。 2、装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。其条件是：预计装修改造后房地产价值的增加大于装修改造费用。 3、转换用途前提。其条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。 4、重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑后再予以利用为前提进行估价。 5、上述情形的某种组合。 三、替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。估价时要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。 四、估价时点原则：要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。 1、估价时点在过去的情形。多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。 2、估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形。多出现于房地产损害赔偿案件中。 3、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形。最常见、最大量的，包括在建工程估价。 4、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。如预售或预购价格。 5、估价时点为未来的情形。多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。假设开发法中常用。 五、公平原则：要求估价人员必须有良好的职业道德。(换位思考。买者不枉花一分钱，卖者不少得一分钱) 第二部分 估价程序一、 获取估价业务：方法有被动接受、主动争取和自有自估三种。 二、 受理估价委托及明确估价基本事项。 1、 明确估价目的。估价目的应由委托人提出。实际中往往是估价人员提出问题，委托人认可。 2、明确估价对象。估价对象应包括明确估价对象的实体状况、权益状况和区位状况。估价对象及其内容和范围应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。 3、明确估价时点。估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日。 4、签订书面委托合同。 三、 拟定估价作业方案。 主要包括以下内容：拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料及其来源渠道；预计所需的时间、人力、经费；拟定作业步骤和作业进度。 四、 搜集估价所需资料。 主要有：对房地产价格有普遍影响的资料；对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；类似房地产的交易、成本、收益实例资料；反映估价对象状况的资料。 如对供出租用的写字楼拟选用收益法进行估价，则需要搜集可供出租的面积、租金水平、空置率及运营费用等；如某块土地拟选用假设开发法进行估价，则需要搜集规划限定的用途、建筑高度、容积率、规划设计方案、拟开发费用等。 搜集资料的途径有：委托人提供；实地查勘；到政府有关部门查阅；询问有关当事人、咨询公司等。 五、 实地查勘估价对象。形成“实地查勘记录”，并签名、注明查勘日期。 六、 选定估价方法计算。 七、 确定估价结果。 检查估价结果出现差异的方法：按照从低级错误到高级错误的顺序进行检查。计算过程是否有误；基础数据是否准确；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则。特别强调：估价中的每一个数字都要有来源依据。 八、 撰写估价报告。估价报告质量的高低，取决于估价结果的准确性、估价方法选用的正确性、参数确定的合理性、估价报告格式、文字表达水平及印刷质量。对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价报告可采用表格的形式。如旧城区居民房屋拆迁补偿估价、居民预购商品住宅的抵押估价报告可采用表格的形式。 九、 交付估价报告。 十、 报告的有效期和责任期 十一、 估价资料归档。归资料包括：委托估价合同；向委托人出具的估价报告（包括附件）；实地查勘记录；估价项目来源和接洽情况；估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见；估价人员和估价机构认为有必要保存和其他估价资料。估价资料的保存时间一般应在15年以上。 第三部分 房地产估价技术路线的确定一、 房地产估价技术路线与房地产价格内涵形成过程 1、以划拨方式取得的土地使用权抵押价值评估。 技术路线：先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。 用成本法估价。价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。 2、损害赔偿估价。其价格内涵是房地产因损坏所造成的价值损失或修复所需的费用。 二、 估价技术路线与估价方法 1、 市场比较法。价格形成过程是：房地产的正常市价是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。所以采用“选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格。”作技术路线。 2、成本法。是在无法通过市场直接得到估价对象的正常市价的情况下，我们可以通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市价，再累加（积算）作为估价对象的正常市价。其价格形成过程是：房地产的价格是由其各组成部分的价值累加而成。 3、收益法。是将房地产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现后累加，所得结果不应小于投资额，用这个结果作为估价对象的房地产价格。它的技术路线是：房地产现时的价格是由房地产未来可获得的收益决定的。 4、假设开发法。技术路线：未完成的房地产的价格取决于它完成后的价格和从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利税。 三、 不同估价对象的估价技术路线。 1、 估价对象原为在农村宅基地上建设的“集资房”。在不影响城市总体规划、能够形成基础配套等前提下，经市政府批准，补交土地使用权出让金后，可以发给房地产证，自发证之日起5年以后可以上市。 2、房地产抵债评估，如果估价时点距离上市之日还有6个月时间，此时的估价路线应该是：先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点。 3、直管公房的出售基准价格，采取的估价技术路线是：先明确价格内涵，是考虑成新折扣的房屋重置价加上基准地价，并且是选取一类具有相同地段、相同建筑结构、相同建设年代的房屋，确定该类房屋的平均价格作为这一类房屋的基准售价；然后在选用成本法和基准地价修正法分别估算建筑物价格和地价；最终确定房屋的基准售价。 4、企业联营技术路线，即联营企业的利润分配比例取决于投入联营企业的房地产价值。通过确定联营企业的利润分配比例确定联营企业涉及的房地产价值。一、综述：1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。4、改错：考估价方法在应用中的难点。第一节：问答及单选题:问答题答题技巧：1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。2、另外，问答题一般每题都有35个小点，在数量上也要有个底。3、条理清楚，论点突出，明显4、结构清晰：一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。1、什么是技术路线？路线的三个方面 价格内涵，由目的确定 估价思路，由原则原理确定 估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。2、技术路线与估价要求事项的关系？与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。 a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。d、估价对象状况（空地有建筑物的土地地上建筑物在建、新建、旧建房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估含有其它资产的房地产）与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。3、估价路线的确定过程： 确定估价的基本事项（对象、目的、时点）； 确定价格内涵（一定要先说清楚）； 选择适宜方法、途径 方法应用要点或者需要特殊处理的地方二、价格解释对价格有争议、疑惑（对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？从因素入手 目的不同，价格类型不同； 时点不同，价格不同。（动态价格）<市场环境、供求状况均要变；估价对象也会变化><期限、成新、房地产状况>； 交易状况是否变化<权力束在限制约束下，交易状况不同>； 估价原则<是否改变用途，最高最佳使用、违章建筑、临时建筑； 估价方法<两个机构评估，不同方法产生价格差异三、 资料的搜集资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）1、 一般资料： （1） 项目的有关资料：估价目的（委托方提供）；委托方基本情况（法人、住址、联系电话）； 项目有关文件。（2） 估价时点房地产市场状况的资料： 一般性的； 地区性的； 本类型房地产资料（商业、特殊物业）（3） 估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况（4） 估价对象区域条件资料： 交通。 环境。 繁华程度。 （5） 相关法律、法规、政策。2、 不同估价方法应收集的主要资料（四章191）（1） 市场法： 交易实例及实例房地产状况。 不同交易情况价格差异的资料。 房地产价格指数及利率方面的资料。 房地产状况修正的有关技术资料。（2） 成本法： 土地取得成本方面的资料。 土地开发和房屋建设方面的资料。 管理费用方面的资料。 利息率、利润率、税费等标准方面的资料。 建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。 建筑物的折旧方面的资料。（3） 收益法： 估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。 估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料。 折旧、剩余收益年限等资料。 报酬率方面的资料。（4） 假设开发法： 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。 同类房地产市场售价。 同类项目开发周期、开发费用。 同类项目开发利润或收益资料。 折现率确定的有关资料。 第二节估价报告指错一、答题技巧1、指错题指出的错误根本不只13处，这样的情况下应该如何取舍？“这是因为错误的严重程度不一样，有些错误是因为前面错了引起的连锁错误，有些是次要的错误，你要把自己觉得有把握的错误写在前面，否则，13个错误写完了，后面你再写得多也没分！2、揣摩评卷人的心理3、先理草稿，再答题二、答题思路（一） 阅读报告：1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、测算过程。6、估价结果（二） 错误类型1、不全面。缺有效期、价格内涵、资质等；假设限制条件；估价依据、基准地价、估价人员现场调查；估价结果。2、不规范。术语不规范； 表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；错别字。3、不充分。(1)取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；(2)推理说明不充分。 时间修正未说明市场状况分析。 比准价格的未说明理由。如加权、平均。 各种方法最后综合取值的理论依据。4、不一致。结果报告与技术报告不一致；两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；推理说明与结论不一致。5、 不正确。每一项描述不正确（评估目的）；推理分析不正确（与常理相悖）；方法选用不正确；技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程） （三） 常见错误一、报告书不完整（共8项内容）1. 封面2. 目录3. 致委托方函：时点、对象、目的、结果、有效期、签字、盖章4. 估价师声明5. 估价假设和限制条件 说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设）； 他项权利（抵押权对资产的影响）； 特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。6. 估价结果报告7. 估价技术报告8. 附件二、估价结果报告书漏项（共13项内容）一) 委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）二) 估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）三)估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中：对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）另外注意：1) 土地使用权人交代不清2) 土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）4) 是否具有土地使用权证没有交代5) 是否具有房屋所有权证没有交代6) 房屋用途交代不清7) 建筑物结构交代不清8) 房屋建成年代交代不清9) 房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）10) 房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）11）面积前后不符，分部之和不符合总面积；12）建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途四) 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）着重察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确五) 估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）估价时点是否准确（注意各种估价目的房地产估价的估价时点）与后面引用的时间数据是否吻合。（交易时间修正、汇率）六) 价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）采用公开市场价值标准，还是特殊估价七) 估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）（提供与估价目的、估价对象类型及数据有关1、 估价规范2、委托书3、少重要法规八) 估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）（缺少与估价方法对应原则）九) 估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）1、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定6、缺少估价方法定义十） 估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）（1）评估结果中没有说明币种，没有写成大写。（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）缺少单价或总价 十一) 估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）十二) 估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）十三) 估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）以估价报告完成时间开始三、估价技术报告漏项（共7项内容）一) 个别因素分析注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）商业：临街状况、内部格局、楼层、面积、装修住宅：建筑物结构、类型、式样，设施、设备，质量，朝向、楼层。工业：用地面积、地质水文条件二) 区域因素分析（注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）商业：繁华程度、交通条件住宅：交通条件、生活服务设施、公用设施、环境状况。工业：区域：交通、基础、地理位置三) 市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）四) 最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）五) 估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）1、未说明选用方法理由，六) 估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）1、收益法（1）收益期限确定错误。（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。（4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。（5）正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。B、费用的计算中计费基础错误。C、费用的计算方法错误。D、参数确定错误。E、总费用中包含了折旧费。F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。（6）报酬率确定错误A、报酬率选定错误B、用途不同的部分采用了相同的报酬率C、安全利率选择错误D、把物价上涨率和经济增长率作为报酬率。2、市场法（1）修正系数的确定没有充足的理由（2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。（4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。（5）比较修正的方向错误。（6）可比实例不符合条件。（7）区位状况与实物状况混淆不请。（8）区位状况与实物状况具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。（9）区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。（10）比较修正项目有漏项。（11）间接比较与直接比较混淆不清。成本法： 1成本应为社会平均成本,即客观成本2注意各种物业的价格构成（及商品房，农地征用，拆迁房屋）3注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明4销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确5入股的估价应说明入股后的用途6注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%7折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)8用成本计算而非成本价9长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格假设法1预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费2察看项目是否齐全3看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现4注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产5其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则 6最佳开发利用方式的确定、分析是否充分；7估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明，若用收益法要注意收益法中常见的问题；七) 估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）再仔细看看以下：1对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。2察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确3估价时点是否准确4修正年限是否正确5检查计算是否正确，前后数据是否照应一致6对采用的方法是否有合理的说明和理由7任何一项数据都应有来源依据，必要时说明8注意利息的计算方式，期限9报告有效期应以报告完成之日为准10现实用途和法定用途相符11注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）一、完整的估价报告(8部分)1、封面; 2、目录; 3、致委托人函; 4、注册估价师声明;5、估价的假设和限制条件; 6、估价结果报告; 7、估价技术报告; 8、附件。(一)封面(7项)：房地产估价师考试网1、报告名称：房地产估价报告;2、估价项目名称; 3、委托人全称; 4、估价机构全称;5、注册估价师姓名及其注册号; 6、估价作业日期; 7、估价报告编号。(二)目录(三)致委托人函(11项)：1、委托人全称; 2、估价对象; 3、估价目的; 4、估价时点;5、价值类型; 6、估价结果：大写和小写，总价和单价; 7、报告应用有效期;8、提供报告数量;9、估价机构全称; 10、法人代表签名; 11、报告出具日期。(四)注册估价师声明：1、要列出实地查勘或未查勘的估价师姓名;2、至少2名估价师签名，并注明其注册号。(五)估价的假设和限制条件：假设前提和限制条件分列说明;确定因素不得假设;不确定因素的假设，应合理且有依据。房地产估价师考试网(六)估价结果报告+编号(1315项)：1、委 托 人：单位全称、法人代表、住所;或者 个人姓名、身份证号、住所。外语学习网2、估价机构：全称、法人代表、住所、资质等级。3、估价对象：名称;(1)区位状况;坐落、交通状况、环境、基础设施、公共配套设施。(2)实物状况：建筑物面积、结构、层数、利用现状、装修、设施设备、建成年月、平面布置等。土地四至、形状、地势、规划条件等。(3)权属状况：建筑物权属(他项)证书、所(共)有权人、用途、面积等。土地权属(他项权)证书、使用权人、性质、用途、(分摊)面积、使用年限、终止日期等。4、估价目的：抵押为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。拆迁为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价值，表述要规范。房地产估价师考试网5、估价时点：不是先有了“评估价值”，再将他说成是某个时间上的价值。6、价值定义：价值类型及其内涵：中华考试网(1)市场价值：符合公平自愿、利己、知晓行情、有充裕时间、无附加条件的交易。(2)快速变现价值：不符合有充裕时间的交易。(3)谨慎价值：即抵押价值，存在不确定因素而遵守谨慎原则得出的价值;应说明有无法定优先受偿款。(4)清算价值：不符合持续使用条件。(5)投资价值：某个投资者角度衡量的价值。7、估价依据。8、估价原则：(1)独立、客观、公正;(2)合法原则、最高最佳使用、估价时点、替代原则，谨慎原则(抵押)。9、估价方法：房地产估价师考试网(1)估价方法及其定义;应选用2种以上的方法;(2)成本法与市场、收益、假设法组成2种估价方法的，成本法为首选法不妥当。(3)收益性房地产，应采用收益法作为其中一种方法。10、估价结果：总价和单价(总价/建面)、大写和小写;楼面地价(土地)。11、估价人员：所有参加估价的人员及其执业资格，并签名盖章。12、估价作业日期。13、估价报告应用有效期。(以下为抵押报告)：14、市场风险提示。15、短期强制处分和变现能力分析：影响房地产变现能力的因素有：(1)通用性;(2)独立使用性;(3)价值大小;(4)可分割*性;(5)开发程度;(6)区位;(7)市场状况。(七)估价技术报告房地产估价师考试网1、个别因素分析;位置、范围、面积、用途结构、建成年代、装修、权属状况等。2、区位因素分析：估价对象区域特征、交通状况、基础设施、商服设施等。3、市场背景分析：过去、现在和可预见的未来，影响类似房地产价格的主要因素。4、最高最佳使用分析：法律允许、技术可能、经济可行、估价对象价值最大化的使用。5、估价方法选用：估价思路、采用的估价方法及其理由和定义。6、估价测算过程;7、估价结果确定：要有理由。(八)附件。注意：房地产估价师考试网1、 大堂、自用和服务部分不另行计价，否则有重复计算。2、 收益、市场、假设法总价值中不减建筑物折旧。3、 成本、费用、租金(有租约除外)、税费等数据，不能采用个别、实际发生的，应采用社会一般或平均、客观数额。4、 用词准确、规范、简练，不能模棱两可、带感*彩、自相矛盾。5、 基准地价法要有评估过程。6、 要说明基准地价的内涵。7、 年期修正公式：Vn=基准地价×1-1/(1+Y)n/ 1-1/(1+Y)N。8、 前后面积是否吻合。9、 计算数值是否正确。10、 房屋改变用途是否经政府有关部门批准。11、 抵押报告是否体现谨慎原则。收益法1、有租约采用租约金，无租约采用客观未来收益租金，要分析未来租金水平的变化趋势。2、年收益天数为365天，月份为12个月。来自www.Examw.com3、出租率为100%不合理;要有确定正常出租率的方法和理由。(一)年净收益 =有效毛收入运营费用;=每平米月租金×12月×可出租面积×(1-空置率)×(1-运营费率);1、有效毛收入=潜在毛收入空置和收租损失(包括扣减押金收入的空置率);潜在毛收入=潜在毛租金收入+租赁押金收入+其他收入;2、运营费用=管理费+租赁税费+房地产税+保险费+运行维护维修费+设备家具折旧费(不包含还本付息额、房屋折旧土地摊销、改扩建费、所得税和划拨土地上交收益或使用费);房产估价师考试网(1) 管理费=人员工资+办公费(管理费率的确定要有理由);考试用书(2) 租赁税费=营业税及附加(5.5%)+租赁手续费*费;(3) 房地产税=土地使用税+房产税;(4) 保险费=房屋现值×保险费率(确定要有理由);(5) 维修费(确定要有理由);(6) 水电费等=水电费+有线电视费等(说明租金中是否含有，如有要扣除);(7) 设备家具折旧费=电梯、空调、电视机、冰箱、太阳能、家具等折旧费(要说明：如出租人提供，要扣除)。3、商业和工业净收益=销售收入-生产或销售成本-销售费用-营业税及附加-管理费-财务费用-商业利润。(二)收益期限(特别注意)考试用书1、房屋早于土地，取房屋剩余经济寿命(收益价值另加土地剩余年限价值);2、房屋晚于土地，约定不可续期，取土地剩余使用年限;3、房屋晚于土地，未约定不可续期，取土地剩余使用年限(收益价值另加房屋残值);4、住宅房屋晚于土地，住宅地自动续期，取房屋剩余经济寿命。(三)报酬率Y(资本化率R )=1年期存款利率+风险补偿;1、要有充分的依据和过程;不能只选1个参照实例，否则客观性不够;2、房屋、土地、房地三者Y或R应不同(一般来说房产比土地约大2%)。(四)根据过去和现在的情况，判断说明净收益流未来各期的变动情况属于：1、每年基本固定不变V=A/Y×1-1/(1+Y)n;2、按某个固定数额递增或递减V=(A/Y±b/Y2)×1-1/(1+Y)n ±b/Y×n/(1+Y)n;3、按某个固定比率递增或递减V=A/(Y±g)×1-(1±g)/(1+Y)