合道物业承接查验方案111.doc

“合道大楼”物业承接查验方案“合道大楼”项目日前已通过竣工验收，物业入住在即，为规范合道大楼物业承接验收工作，确保承接物业的质量合格，保证承接后日常管理工作的正常进行，特定立如下承接验收方案。一、 机构组建：即日起成立专门的承接验收小组，对本次接管的物业进行综合性的承接验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。机构设置如下：组长：曾跃辉副组长：陈春青组员：黄祥泽、詹英桂、郑燕秋、俞智鹏二、 验收内容：物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；业主资料的验收移交以及楼宇资料的验收移交工作；房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。三、 验收流程：a.与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；b.准备好接管验收记录表格（详见附件）c.作好承接验收准备 d.进行资料验收移交 e.验收是否合格 e1.否：要求正确、真实补齐资料 e2.是：进行硬件设施、设备验收 f .是否合格 f1.否：要求发展商及时整改 f2.是：记录归档四、 资料移交的工作程序：按附件1承接查验移交资料清单的内容与开发商进行业主资料及工程资料等资料的移交，有缺、漏的资料应第一时间告知开发商及时补充完善，一时无法完善的应请其明确资料的补充时间。五、 承接验收的相关标准：1、楼宇本体硬件设施的具体验收标准： a)主体结构： 外墙不得渗水； 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。 b)楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。 c)内墙面： 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； 块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。 d)顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无泽水痕迹，无污渍。 e)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。 f)木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。 g)门、窗： 门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。 门锁、窗销连接牢固，开启灵活； 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤； 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整； 电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。 不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。 高档装饰阂装饰完整。 h)楼梯、扶手： 钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑； 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。 i)木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。 j)饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。 k)油漆、刷浆色泽一致无脱皮、漏刷现象。 l)电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。 （a)有线电视已开通，收视良好。 （b)开关安装牢固，开关灵活，接触良好。 （c)灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。 （d)水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。 （e)卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。 （f)给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力。 （g)地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无都塞，排水通畅，完好无损。 （h)门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。 （i)防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。 （j)其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。 2、公共配套设施接管验收标准： a）天台：天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。 b) 散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。 c) 屋面避雷设施连接牢固。 d) 路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常灯柱安装牢固，油漆完好。 e) 绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。 f) 道路： 路面平整，无水泥块，无起砂、断裂； 路沿石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤； 块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角； 交通标识线、路牌清楚完好。 g) 室外消防栓： 消防箱标识清楚，玻璃完好； 消防设施配件齐全； 消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。 h) 楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。 i) 垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，泥沙完好，使用方便。 j) 保安岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。 k) 保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。 l) 停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施好，排水设施良好。 m) 单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。 n) 明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。 o) 沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。 p) 护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。 q) 台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。 r) 水池、水箱卫生清洁，无渗漏。 s) 信报箱安装牢固，完好完损，标识楚，表面平整光洁。 3、机电设备的接管验收： a)电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。 b)变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。 c)央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。 d) 发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。 e) 消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。 f) 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。g) 保安监控设备：同消防监控设备。六、承接验收遗留问题的处理 1、遗留问题的登记确认； 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在承接查验问题整改项目表中并交开发商相关人员签字确认；对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小级应当将问题逐项记录在接管验收设施设备问题登记表中并请发展商相关人员签字确认。2、对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，应以备忘的形式将问题登记后交给开发商进行备录。厦门常春藤物业管理有限公司二0一二年九月一日 承接查验移交资料清单 物业承接查验移交资料目录序号名    称备注一项目建设资料1房地产开发企业证照2房地产开发项目批准文件3建筑红线图4建设用地规划许可证5建设工程施工许可证6建设工程规划许可证7规划总平面图8建筑设计防火审核意见书（消防审核意见书）9各分项工程设计方案10建设工程规划验收合格证综合验收合格证11建设工程竣工验收质量认定书（建筑工程质量认定书）12消防工程验收合格证（审核意见书）13工程竣工验收备案表（质检备案表）14工程建筑放线、验线、验收意见书15公共安全技术防范工程设施使用证16通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告17供水、供气协议书18供用电合同、燃气验收合格证19同意供电通知20申请门牌审批表21白蚁防治合同书22有线（光纤）电视许可证、电话网络验收合格证23房屋质量保证书、房屋使用说明书24建筑工程质量保修协议书25公共设施、设备清单26其它相关资料二物业产权资料1房屋所有权证、土地使用权证2销售资料（业主、产权、位置、建筑面积、联系方式、户型图等）3房屋设备及其固定附着物清册4房屋分户产权办理情况说明5建筑执照6拆迁安置资料7其它相关资料三建筑工程技术资料1地质勘察报告2工程招、投、定标书3工程施工合同及开、竣工报告4施工图（总平、结构、建筑、给排水、电气、燃气、通讯、消防、防雷、强弱电、智能化系统及设备安装等）5图纸会审记录6工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)7隐蔽工程验收签证8沉降观察记录9竣工验收证明书10主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）11新材料、构配件的鉴定合格证书12砂浆、混凝土试块试压报告13竣工图（建筑、结构、给排水、电、气、通讯、防雷、消防、强弱电、智能化系统、设备安装、总坪道路、雨污排放等附属工程及隐蔽管线等）14其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）15各分项工程施工单位资料16各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告17水电、空调、卫生洁具、电梯等设备检验合格证书18供水试压报告19机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录20弱电、安防、智能化系统集成及布线图21停车场设施系统图22设备试压、试运行合格报告23防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录四设备资料-供电系统1供电系统设备购买、安装合同2供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料3供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址4高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）5高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等） 6高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）7高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证8配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证、强检资料等）9灯具等末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）10配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等）11绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录12发电机随机相关技术资料五设备资料-给排水系统1给排水系统设备购买、安装合同2给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料3给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址4水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）5设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）6设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录7主要材料和制品的合格证或试验记录8配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等）9水、暖、卫生器具检验合格证书；10其它相关资料六设备资料消防系统1消防设备购买、安装合同2消防设备制造、安装单位、维护单位资料3消防设备产权所有者及用户的名称和地址4消防广播、消防栓等设备参数5随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）6设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录7消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录8消防验收合格证书9其它相关资料七1弱电系统设备购买、安装合同2弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料3弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量）4弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）5弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明6有线电视及电话协议7设备试压、试运行合格报告8防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录9其它相关资料共用施查验整改记录表日期： 年   月    日 序号存在问题整改措施整改依据完成日期备注1风机无法启动（电信房）修复2地下车库灯5个不亮修复3安全出口灯2个不亮修复4平时风机阀无法开启修复5喷淋泵末端泻水需接排水管6喷淋管有木板需拆除7风机房有墙洞水泥堵住8消防水管脱漆需补漆92#电梯机房风机故障10电梯机房(4个)需配灭火器11电梯机房(4个)卫生需打扫12电梯底坑（4个）需装照明13电梯机房(4个)风机需装定时器建设单位;物业服务企业；附件三物业承接查验重大缺陷记录表2012年  9  月  5  日项目存在缺陷整改意见备注合道大楼桥架桥架盖板未盖 （1楼-9楼走廊）需盖上 建设单位：（签章） 物业服务企业： （签章）附件四 承接查验问题整改项目表序号内 容跟进人预计完工完工日期备注 签名1风机无法启动（电信房）王监理2012.9.152地下车库灯5个不亮王监理2012.9.153安全出口灯2个不亮王监理2012.9.154平时风机阀无法开启王监理2012.9.155喷淋泵末端泻水王监理2012.9.156喷淋管有木板王监理2012.9.157风机房有墙洞王监理2012.9.158消防水管脱漆王监理2012.9.1592#电梯机房王监理2012.9.1510电梯机房(4个)王监理2012.9.1511电梯机房(4个)王监理2012.9.1512电梯底坑（4个）王监理2012.9.1513电梯机房(4个)王监理2012.9.1514风机无法启动（电信房）王监理2012.9.1515地下车库灯5个不亮王监理2012.9.1516安全出口灯2个不亮王监理2012.9.1517平时风机阀无法开启王监理2012.9.1518喷淋泵末端泻水王监理2012.9.1519喷淋管有木板王监理2012.9.1520风机房有墙洞王监理2012.9.15附件五共用部位、共用设施设备承接查验表查验项目评价问题备注供配电系统进线柜运行正常低压补偿柜运行正常联络柜运行正常馈线柜运行正常动力柜运行正常给排水系统生活水泵运行正常污水泵运行正常给水管运行正常排水管运行正常消防系统消防泵运行正常喷淋泵运行正常消防风机运行正常消防主机运行正常电梯系统机房运行正常轿厢运行正常底坑运行正常层门运行正常基站运行正常标志标识系统环卫系统其他通信网络系统办公自动化系统安全防范系统综合布线系统园林绿化工程土建工程系统道路交通系统  物业设施 设备交接书序号交接项目型号规格数量接收意见处理结果确认1生活水泵YB2S1-232喷淋泵TYPE280S-223消防泵TYPE-Y200L-224电梯GLVF-E45污水泵ODX3-20-0.55186风机DTE-1.1.1KW77发电机KC27GF/250KW 18消防箱75*50102910111213141516171819202122物业公司经办人签名：物业服务企业盖章：建设单位经办人签名：建设单位盖章：附件七图纸资料一览表项目： 所属系统： 电梯 NO: 序号编 号图纸、资料名称份数页数备 注1使用合格证42监督检验报告43合格证84使用说明书45电梯布置图16轿厢布置图17机房布置图18合格说明书49实验合格证410电梯指导手册411管理手册412电梯图纸图册413布置图及留孔图1移交单位接收单位移 交 人接 收 人移交日期接收日期CCT/QR-7.2-20附件七随机资料一览表项目： 所属系统： 发电机 NO: 序号编 号图纸、资料名称份数页数备 注1合格证12原件图册13保修条例14使用说明书15服务网络16电子调速器说明书17维护手册18验收报告19蓄电池说明书110电池保证书1移交单位接收单位移 交 人接 收 人移交日期接收日期CCT/QR-7.2-20附件七随机资料一览表项目： 所属系统： 消防 NO: 序号编 号图纸、资料名称份数页数备 注1消防泵说明书12气体控制器说明书13火灾报警控制器说明书14总线消防电话总机说明书15总线消防电话风机说明书1移交单位接收单位移 交 人接 收 人移交日期接收日期CCT/QR-7.2-20监控系统交接验收表项目： 合道研发大楼 所属系统： NO: 工程名称安装地点主机型号施工单位联系人电话序号验收项目验收情况备注1主机、硬盘录像容量2摄像机数量、镜头、外壳防护3云台、解码器4图像清晰度、切换、储存、回放5布线、接线柱、整机安装工艺6电源、接地、防雷7支架、底座固定质量与安全8备件9图纸、资料、使用说明书10培训与操作熟练程度11其它12131415验 收综 合评 定移交方： 接收方： 移交方代表： 接收方代表： 移交日期： 接收日期： CCT/QR-7.2-13设备交接运行记录表项目： 合道 研发大楼 所属系统： 配电 NO： 设备名称柴油发电机设备型号KC27GF/250KW安装位置发电机房出厂序号20111107A出厂日期2011年11月7日参与人员厂家：朱向华物业;陈春青 俞智鹏生产厂家上海康城发电设备有限公司运行情况： 开机先怠速启动7秒后全速启动，电池电压无法显示，三相电压400V，频率50HZ，无法显示运转转速，机油压力4.5KG，运行无发现异常，停机打到怠速状态运行7秒后关机，运行正常。 存在问题： 电瓶电压无法显示，运转转速无法体现。处置方法资料移交情况：移交方： 接收方： 移交方代表： 接收方代表： 正式移交日期： 备注： CCT/QR-7.2-17消防器材交接验收表项目： 器材名称：消火栓 喷淋 灭火器 所属系统： 序号项目检查情况备注1数量消火栓102个2产品合格证无3试验资料无4配件是否齐全齐全5管道、阀门是否渗漏无渗漏6安装是否牢固、定位及标高是否符合设计要求符合设计要求7末端压力是否满足设计要求屋面3KG。水泵房压力6KG8泵房设备运行是否正常运行正常9远程启动是否正常正常10联动是否正常联动正常11消防主机运行是否正常运行正常12打印记录是否正常打印正常13接头、罐体是否漏无渗漏14罐内压力指标是否在规定合格范围在规定合格范围。15其他161718参与检查人员：移交方：交接方：移交方代表：交接方代表：日期：日期：CCT/QR-7.2-24 电梯移交清单项目： 合道 电梯型号： GLVF-E 品牌： 富士达 台数; 4 序号名称份数页数备注内页资料电梯电气原理图4电梯使用管理手册4电梯出厂检测报告4电梯安装验收报告4电梯准用证4电梯检测报告书4其他相关资料电梯电气控制系统统说明书、电梯安装使用说明书、电梯维护保养说明书、电梯安全管理规定电梯现场移交确认项目工具钥匙解困工具4电梯机房钥匙4电梯操纵箱钥匙4电梯基站钥匙4电梯应急机械钥匙4电梯备品备件1其他机房安全标识有消防配置未配主机运行现状正常钢丝绳正常机房卫生未打扫其他井道轿厢外呼指示灯电梯运行状况正常轿顶设备齐全正常轿顶卫生情况未打扫井道灯、安全灯底坑灯不亮电梯各指示灯正常轿内设备设施情况吊顶盖板未盖外呼系统情况正常其他底坑缓冲器正常安全开关正常检修盒正常底坑卫生正常防水情况正常其他移交单位： 接收单位： 监交单位： 移交人： 接收 人： 监交人： 年 月 日 年 月 日 年 月 日变配电出厂技术资料移交表项目： 合道研发大楼 所属系统： NO: 序号名称型号技术资料数量接线图使用说明书产品证明书合格证试验报告低压配电柜1低压断路器1电容器COS补偿控制器变压器1111柴油发电机1111双电源切换箱照明控制箱风机动力箱CCT/QR-7.2-09移交方： 接收方： 移交方代表： 接收方代表： 日期： 日期： 低压配电柜交接表项目： 所属系统： NO: 柜号开关号开关型号互感器比例用途使用情况备注11AACCK1-011000/5进线柜22AACCK1-01低压无功补偿33AACCK1-07低压成套开关44AACCK1-07低压成套开关55AACCK1-051000/5联络柜66AACCK1-07馈线柜177AACCK1-07馈线柜288AACCK1-01电容补偿柜99AACCK1-021000/5低压成套设备101AWPSMXL低压动力柜111AEPSMXL低压动力柜121AEP-1SMXL低压动力柜132AEP-1SMXL低压动力柜142AEP-1SMXL低压动力柜152AEP-3SMXL低压动力柜CCT/QR-7.2-10移 交 方： 接 收 方： 移交方代表： 接收方代表： 日 期： 日 期： 房 屋 交 接 验 收 表项目： 幢 室 填表日期：20 年 月 日 NO：项目/内容地面墙面顶棚门门锁窗有线电视插座电话插座照明灯开关插座闭水试验给水管阀排污管烟道煤气管阀